房屋租赁合同解除权

1、房屋租赁合同解除权篇一：房屋租赁合同的解除权房屋租赁合同的解除权一、租赁合同的解除权房屋租赁合同一经订立，双方均应按照约定全面履行自 己的义务，任何一方不得擅自解除合同。但在达到合同约定 的解除条件或者法律规定的解除条件下，权利方可以提出解 除合同。解除合同的情形大致有如下几种：1、经双方协商一致，可以解除合同。2、对不定期租赁合同或视为不定期租赁的合同，当事 人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之 前通知承租人。3、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租 赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求 赔偿损失。（合同法 219 条）,在承租人擅自变动房屋建筑主体和

2、承重结构或者扩建 出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除 合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九 条的规定处理。 （司法解释第 7 条）4、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合 同。5、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出 租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付 的，出租人可以解除合同。6、法律规定的其他情形，主要包括：因合同内容违法 由国家有权机关决定撤消而导致合同解除; 承租人利用租用房屋进行违法活动出租人要求解除合同。7、因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现 合同目的的，承租人可以解除合同。8、租赁物危及承租人的安全或者健

3、康的，即使承租人 订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时 解除合同。因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除。如承 租人擅自搬离租赁房屋，停止履行合同，使租赁关系无存续 必要而导致的房屋租赁合的解除。依法签订的房屋租赁合同 是双方当事人真实意思表示，是受法律保护的，双方当事人 应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想 履行租赁协议，有可能在与出租人未协商或协商未果的情况 下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。这种情况属于 承租人违约，从严格的法律意义上看，并不应当受到法律支 持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性，在此过程中承 租人可能由遇到无法预料情势变更，为体

4、现公平原则，平衡 各方利益，避免社会资源的浪费，酌情有必要对其解除合同 请求予以支持。二、合同解除权消灭的情形 在判断合同解除权是否已经消灭，主要从以下四种情形 分析：1、双方当事人对合同解除权约定了行使期限的，期限 届满权利人不行使的，解除权消灭；2、双方未约定解除权行使期限，经对方催告后权利人 未在合理期限内行使解除权，解除权消灭；3、双方未约定解除权行使期限，对方亦未催告的，权 利人未在合理期限内主张解除权的，解除权消灭，该合理期 限一般掌握在一年；4、由于未按时支付租金而使出租人具有合同解除权， 但承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭。权利因主张而成就，因放弃而消灭，合同解

5、除权同样如 此。合同法第九十五条规定： “法律规定或者当事人约定 解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭； 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方 催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭” 。实践中较难 把握的是，法律未规定租赁合同的解除权行使期限，而当权 利人怠于行使权利时，将导致权利长期处于一种不确定的状 态。我们认为，这种长期怠于行使权利的状况也是权利消灭 的一种情形。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款规定： “法 律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人 （ 合同违约 方） 催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

6、对方没有催 告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不 行使的，解除权消灭” 。对此，我们建议关于租赁合同的解 除权行使期限可以参照把握。篇二：房屋租赁合同的解除权范本 房屋租赁合同一经订立，双方均应按照约定全面履行自 己的义务，任何一方不得擅自解除合同。但在达到合同约定 的解除条件或者法律规定的解除条件下，权利方可以提出解 除合同。解除合同的情形大致有如下几种：1、经双方协商一致，可以解除合同。2、对不定期租赁合同或视为不定期租赁的合同，当事 人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之 前通知承租人。3、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租 赁物，致使租赁物受到损

7、失的，出租人可以解除合同并要求 赔偿损失。4、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合 同。5、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出 租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付 的，出租人可以解除合同。6、因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现 合同目的的，承租人可以解除合同。7、租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人 订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时 解除合同。篇三：如何解除房屋租赁合同 如何解除房屋租赁合同 根据我国相关法律的规定，行使行房屋租赁合同解除权 有约定解除及法定解除两种形式：（ 一 ） 房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认

8、为解 除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由的 原则，经协商一致而解除合同。对此，我国合同法第九 十三条规定： “当事人协商一致，可以解除合同。当事人可 以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除 权人可以解除合同。 ”（ 二 ） 房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定 的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同 的权利义务。根据我国合同法第九十四条的规定，有下列情形之 一的，当事人可以解除合同：（ 一 ） 因不可抗力致使不能实现合同目的 ;（ 二 ） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以 自己的行为表明不履行主要债务 ;( 三 ) 当事人一方迟延履

9、行主要债务，经催告后在合理期 限内仍未履行 ;( 四 ) 当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不 能实现合同目的 ;( 五 ) 法律规定的其他情形。二、解除房屋租赁合同范本经协商，双方愿意解除位于 ( 铺位 ) 的租赁合同，并达成一致意见，为明确责任，保障双方合法权益，特 签定本协议，条款如下：一、乙方于 年 月 日前将铺位退回给甲方使用，如乙方不按时退租，每逾期一天，需 向甲方支付 元 ()违约金，逾期达七天，甲方有权无偿收回铺位，由此产 生的一切损失和责任由乙方负责。二、乙方必需于 年月 日前在工商部门办完营业执照迁址或注销手续。三 、 甲 方 除 向 乙 方 退 回 所 收 共 计

10、元() 按金外，还需支付共计 元 ()作提前解约赔偿金，总合计 元 () 。四、双方再次证明， 年 月日至乙方解约退租当日，租金为每月共计人民币 整 （） ，在此期间涉及金额不乎的甲方收款收据均不作实，以防产生纠纷。五、甲方于乙方退租当日，一次性结清应付金额，乙方 以收据收款。六、乙方不得损坏铺位内设施和装修，如有损坏，照价 赔偿。七、乙方退租当日， 甲乙双方当面销毁所签 租赁合同 正本。八、年 月 日起，在此之前双方所签定的所有租赁合同终止作废。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，同具法律效 力。甲方（签字） ：年 月日乙方（签字） ：年 月日三、解除房屋租赁合同的后果 篇四：最高院关于房

11、屋租赁合同纠纷的司法解释 详读最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法 解释为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则 、中华人 民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定， 结合民事审判实践，制定本解释。第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内 的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可 以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经 济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内 的房屋

12、的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以 参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规 划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释， 实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋 租赁行为在本解释调整范围之内。依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租 住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的 民事法律关系，不适用本解释。关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存 在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军 产房租赁合同纠纷应适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按 照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人

13、订立的 租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划 许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效（【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租 赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许 可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具 体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时 建筑管理规定的临时建筑。否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维 护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭 辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准 建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论 终结前”不包括二审、再审发回指定一审法

14、院重审的情形。第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的 临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩 论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但 在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人 民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客 观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建 设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的 建筑物。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划 许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应 的

15、房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期 限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规 规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法 院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效 条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方 接受的除外。【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，城市房地产管理法对此有明确规定，但属于管理性规定，并非 效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故 房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。（未登记不影响合同效力）若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生 效条

16、件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无 效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为 当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案 手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定 的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持C 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照 合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四 条的规定处理。【解读】按照合同法第五十八条的规定，合同无效 的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋 租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付

17、房屋占 有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性 质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双 方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信 赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的 合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与 第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为 困难，实践中很难得到支持。由于房屋租赁合同的特殊性，损失赔偿的争议主要集中 在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规 定。第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同 均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照 下列顺序确定履行合同的承租人：

18、（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的， 依照合同法的有关规定处理。 （占有、登记、时间） （注意： 占有比登记具有优先权。合适么？）【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份 合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人： （1）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有 租赁房屋的，不在此列； （2）已经办理登记备案手续的，房 屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约 权；（ 3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准 是双方当事人签字或者盖章的时间

19、，更严格地说，是当事人 中最后签字盖章的时间。“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可 以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者 扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人 请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二 百一十九条的规定处理。解读】综合合同法 关于房屋租赁合同的相关规定， 出租人享有法定解除权的情形如下： （ 1）因不可抗力致使合 同不能继续履行的； （ 2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承 重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原 状的；（3）承租人未经出租人同意转租的； （ 4）承租

20、人无正 当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租 人在合同期限内支付，承租人逾期支付的； （ 5）承租人未按 照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁 物受到损失的；（6）不定期租赁， 出租人有权随时解除合同。出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主 体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租 人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定 的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状， 承租人在此期限内不予恢复的，出租篇五：房屋租赁合同司法解释全文 房屋租赁合同司法解释全文 第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区 内的房屋。乡、村

21、庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照 本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经 济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 【解读】本 条系关于本司法解释适用范围的规定。本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内 的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以 参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规 划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释， 实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋 租赁行为在本解释调整范围之内。依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租 住房，具有政府福利性、保障性，

22、其租赁关系不属于完全的 民事法律关系，不适用本解释。关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存 在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军 产房租赁合同纠纷应适用本解释。第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未 按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立 的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规 划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有 效。【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租 赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许 可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具 体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以

23、及违反临时 建筑管理规定的临时建筑。否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维 护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭 辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准 建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论 终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设 的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭 辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但 在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人 民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效

24、。【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建 设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许 可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的 建筑物。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划 许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应 的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期 限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规 规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法 院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效 条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方 接

25、受的除外。【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，城市房地产管理法对此有明确规定，但属于管理性 规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生 效条件，故房屋租赁合同未登记备案的， 其有效性不受影响。若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生 效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无 效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为 当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案 手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备 案手续，合同仍为有效。第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定 的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当

26、事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照 合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四 条的规定处理。 【解读】按照合同法第五十八条的规定，合 同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用 于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付 房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔 偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即 合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为 产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于 缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括 丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举 证较为困难

27、，实践中很难得到支持。由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集 中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确 规定。第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同 均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照 下列顺序确定履行合同的承租人：( 一 ) 已经合法占有租赁房屋的 ;( 二 ) 已经办理登记备案手续的 ;( 三 ) 合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的， 依照合同法的有关规定处理。 【解读】本条规定了“一房 数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下 顺序确定履行合同的承租人： (1) 已经合法占有租赁房屋的， 承租人通

28、过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此 列;(2) 已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽 不影响合同效力，但可享受优先履约权 ;(3) 合同成立在先的， 即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可 以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或 者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租 人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第 二百一十九条的规定处理。【解读】综合合同法 关于房屋租赁合同的相关规定， 出

29、租人享有法定解除权的情形如下： (1) 因不可抗力致使合 同不能继续履行的 ;(2) 承租人擅自变动房屋建筑主体和承 重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原 状的 ;(3) 承租人未经出租人同意转租的 ;(4) 承租人无正当 理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人 在合同期限内支付，承租人逾期支付的 ;(5) 承租人未按照约 定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受 到损失的 ;(6) 不定期租赁，出租人有权随时解除合同。出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主 体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租 人恢复原状，不受任何期限限制。

30、但当出租人行使本条规定 的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状， 承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直 接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的 法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同 解除无效 ; 二是向法院起诉，请求解除合同。对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两 种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主 体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限 内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通 知承租人解除合同 ; 二是，出租人向承租人发出通知，要求 其

31、在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复 原状，合同即自动解除。第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承 租人请求解除合同的，人民法院应予支持：( 一 ) 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的 ;( 二 ) 租赁房屋权属有争议的 ;( 三 ) 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条 件强制性规定情况的。【解读】综合合同法的相关规定，承租人享有法定 解除的情形如下： (1) 因不可抗力致使不能实现合同目的 的;(2) 出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限 内仍拒不交付房屋的 ;(3) 因不可规责于承租人的事由致使 租赁物部分或全部毁损、 灭失，致使合同目的不

32、能实现的 ;(4) 不定期租赁，承租人有权随时解除合同 ;(5) 租赁物危及承租 人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量 不合格，承租人仍有权随时解除合同 ;(6) 司法机关或者行政 机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的 ;(7) 租赁房 屋权属有争议导致承租人不能使用的 ;(8) 不符合建筑法 、 消防法等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承 租人不能使用的 ;(9) 一房数租之有效合同不能实际履行的。在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权 属有争议，或者具有违反法律、行政法规 ( 主要包括不符合 建筑法、消防法等 ) 关于房屋使用条件强制性规定情 况任何一种

33、情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须 具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用” 。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋 的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封” 之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限 制，而且丧失了使用、 管理权， 权利人只有妥善保管的义务 ; 而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的 使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被 查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的 同时也可要求出租人赔偿损失 ; 如果是由于承租人的原因， 出租人因此遭受损失的，出

34、租人除了可以提起反诉要求承租 人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是 房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人， 则房屋租赁合同有效 ; 如果出租人最终被确认不是房屋的所 有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效 时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价 归出租人所有 ; 不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造 成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装 修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有; 不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错

35、分担现值损失。 【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离 （ 即未形成附合 ） 和不可分离 （ 即形成附合 ） 两种形态。装饰装 修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不 可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如 铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等 ; 装饰装修物与 房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附 合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权 仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人 想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋 损坏的应恢复原状。对于形成附合的装

36、饰装修物，在出租人 同意利用的前提下，可折价归承租人所有 ; 出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同 意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为 的装饰装修，属善意添附 ; 二是未经出租人同意或虽经出租 人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装 修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有 效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自 行承担。装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租 赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应

37、按承租人已使用 房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。篇六：律师函 （ 房屋租赁解除函 ）XXXX律师事务所Jiangsu XXXX Law Firm地 址： XXXXXXXXX电 话： XXXXXXXXX传真：xxxxxxxxXE 编：XXXXX律师函XXXX函字第 XXXX号XXXX先生 台鉴：XXXX律师事务所接受 XXXX先生的（下称“委托人”）委 托，依法指派我们作为其代理人，就贵方在履行与委托人于XXXX年XXXX月 xxxx日签订的房屋租赁合同中存在分租、 “群租”及对承租房进行改装事宜致函如下：根据委托人陈述及提供的 租赁合同、XXXX市房地产 权证、租赁房屋现状照片及

38、租金清单等材料，我们初步认 定如下事实：委托人和贵方于 XXXX年 XX月XX日就委托人所有坐落 在XX市XX区XX路XX号XX室房屋签订了租赁合同，该 租赁合同对房屋状况、 租期、租金、租金支付方式、 保证金、 合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定。XX年XX月上旬，xxxxxX±区工作人员向委托人反应， 贵方存在“群租” 及对承租房进行改装情形。 XXXX年 XX月XX日，经委托人核 实，出租房入住四户，且对客厅进行分隔搭建后出租。另经委托人核算，贵方租金交至XXXX年 XX月XX日。后因贵方存在“群租”及对承租房进行改装情形，故委托人予以拒 收下期租金。基于上述事实，本律师

39、认为：贵方与委托人签订的房 屋租赁合同系双方真实意思表示的民事行为，且不违反国 家强制性法律、法规的规定，应当认定该合同合法、有效。 双方均应按照合同约定遵守履行，其双方权利均受法律保护， 双方义务亦受法律制约。现因贵方未经委托人同意将承租房 分租多人及对承租房的客厅进行分隔搭建之情形，业已违反房屋租赁合同第九条第二款、第四款的约定，应当承担 违约责任。 为维护委托人的合法权益，根据中华人民共 和国合同法第九十三条、九十六条条、二百二十四条之规 定，及依据房屋租赁合同第九条、第十一条之约定，并 经委托人同意，我们提出如下要求：一、在贵方收悉本律师函之日， 委托人即与贵方解除 房 屋租赁合同 。

40、若贵方对本解除函有异议的，则贵方应当在 收悉本函之日起十五日内向人民法院起诉确认解除合同的 效力。二、贵方尚欠委托人 XXXX年XX月XX日至同年XX月XX日（暂定，以实际收函之日为准）期间租金XXXX元。另贵方在租赁期间的物业费、水电等相关费用应予以结清，并在 双方结算时向委托人出示相关缴费凭证。三、贵方应向委托人支付违约金，根据租赁合同第十一条第一款约定，违约金为 XXXX元，故委托人扣除贵方保证 金。四、考虑到贵方实际交换房屋情况，委托人给予贵方合理腾房宽限期，宽限期截止 XXXX年 XX月XX日。贵方在腾 房宽限期内使用房屋的费用按租赁合同约定的租金标准支 付，且拆除自行搭建的客厅隔板

41、；另贵方应提前三日告知委 托人交房日期，以便委托人积极协助双方的交房手续。若贵方超过腾房宽限期仍未腾房的，亦或未按我方要求 履行相应义务的；则本律师将通过法律手段追究贵方的法律 责任，以维护委托人的合法权益。届时一切后果以及与此相 关的一切费用都一并由贵方承担。特此函告，请慎对之，以免讼累！此致。xxxX聿师事务所执业律师： XXXX 致执业证号： xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxXXXX年 XX 月 XX 日XX居（本函以中国邮政 EMS邮寄至贵方户籍所在地、住地及租赁房屋地）附法聿条文及出租房现状照片：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可 以约定一方解除合同的条件。解除

42、合同的条件成就时，解除 权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第 九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通 知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者 仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转 租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合 同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的， 出租人可以解除合同。 篇七：房屋租赁合同纠纷处理办法 房屋租赁合同纠纷处理办法摘要中华人民共和国民法通则及其司法解释、 中华人 民共和国合同法 及其司法解释、中华人民共和国担保法

43、及其司法解释、 中华人民共和国城市房地产管理法 (简称 房地产管理法 >>。 一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依 据的法律、 法规中华人民共和国民法通则 及其司法解释、 中华人民共和国合同法及其司法解释、 中华人民共和 国担保法及其司法解释、 中华人民共和国城市房地产管 理法 ( 简称房地产管理法 >>。二、房屋租赁合同效力的认定 房屋租赁合同有效的条 件是：1 、 民法通则 规定的民事法律行为应具备的条件， 但是，根据合同法第 5 条及第 54 条的规定，以欺诈、 胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订 立的合同，属可撤销合同。2、合同约定的租赁期限，住宅

44、不超过八年，其他用房 不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管 机关批准。3、出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的 使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效 ; 承租人承租房屋 后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的， 租赁合同不因此而无效 ; 出租人与承租人未经政府主管部门 审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁 合同无效。三、有效房屋租赁合同纠纷的处理 ( 一) 合同不解除， 出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应 予支持，滞纳金按合同约定的标准计算 ; 若合同约定的滞纳 金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构 计收逾期

45、付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。( 二 ) 合同解除时有关问题的实体处1、关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一 的，出租人有权要求解除合同：(1) 承租人欠租超过合同约定期限 ;(2) 合同未约定期限的，欠租达三个月以上 ;(3) 承租人未经出租人同意擅自转租的 ;(4) 承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。 出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同： 出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的 ; 出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不 能实现合同目的的 ; 出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的 ; 租赁物危及承租人的安全或健康的。 此外

46、，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人 双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。2 、 承租人对房屋有装修时，对装修的处理。 合同有约定按约定处理 ; 合同未约定的，能拆除的拆除， 拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除 的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人 对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估 机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应 补偿; 对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合 同解除的，装修损失由承租人自己承担 ; 因出租人过错导致 合同解除的，装修损失由出租人承担 ; 双方均有过错的，由 双方按过错大小分

47、别承担。3、 因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。 承租人应向出租人承担的违约责任是：(1) 所欠租金及其它费用的逾期付款违约金 ( 即滞纳金 );(2) 签约时所交租赁定金由出租人没收 ;(3) 当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除 合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿 金。4、因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。出租人应向承租人承担的违约责任是：(1) 向承租人双倍返还租赁定金 ;(2) 赔偿承租人的装修损失 ;(3) 当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解 除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔 偿。 四、无效房屋租赁合同纠纷的处理

48、( 一 ) 房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚 欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支 付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较 低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生 前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租 金的部分，应分别情况进行处理： 1 、 因违反法律或行政 法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效 的，高出部分应判收缴国库 ;2 、 其它原因导致合同无效的， 高出部分承租人一般无权要求返还。( 二 ) 承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后， 装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧 后由出租

49、人承顶 ; 其余部分经评估折旧后作为无效合同的损 失，由双方按过错责任比例予以分担。五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理( 一 ) 转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件：1 、征得原出租人的同意 ; 2 、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约 定的租期，超过部分无效。（ 二 ） 出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转 租他人 （即受转租人 ） 。出租人和承租人在合同履行期间发生 纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第 三人参加诉讼。（ 三 ） 出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成 某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多

50、受转租人 的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只 起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际 使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺 利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主 体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除 合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人， 因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该 物业的使用及装修权益等 ; 如无需解除合同，则不列受转租 人为案件第三人。发生房屋租赁纠纷如何处理 1、租约到期后房主收回房屋 如果出租人因自身需要，不愿意继续出租，则承租人就 应将房屋返还出租人。如果承租人在双

51、方约定的期限内确实 无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限。同时，承租人也应按期腾房。如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在合理范围内提高房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申请法院强制其 搬迁并令其交占房期间的房租。2、房客外出未归租赁合同届满房客外出未归，租赁合同届满，而房客又无任何续租的 明确表示时，房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。 但房主向房客明确表态终止租赁合同前，按房客续租处理， 房客按原租约补交租金，得知房客不续租的表示后，房主再 收回房屋。3、续租时房主提升租金标准如果原承租人不同意房主要求，就是放弃优先承租权， 出租人即可与别人

52、建立租赁关系。如果原承租人同意这些合 法的条件，应另签租赁合同。房屋租赁合同到期后，如果出 租人没有提出新的条件，承租人按原合同继续交租，则视为租赁关系延续，出租 人没有正当理由，不得终止。出租人以原合同期满为由随意 抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约定的除 外。商业地产租赁纠纷如何解决？具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否可以采取停水停电的措施呢？这需要在租赁合同中要有明确 的约定。首先，应在租赁合同中写明，在商户欠租的情 况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列 条件：出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了用水协议和购电协议，商户和自来水公司、电力公

53、司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发 企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力 公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商 户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果 擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外， 还要注意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前 提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取停水、 停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以 减小风险。解除合同一一多方见证避免纠纷租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户在欠 租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满 足合同解除条件的情况下，如出

54、现商户拒绝腾退房屋和不偿 还欠款的情形，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。强 制收回房屋过程中也有风险，如欠租商户以丢失珍贵物品为 由告出租人，出租人难以逃脱责任。合同解除应采取如下措施较为稳妥。首先，在满足合同解除的条件下， 向商户邮寄 解除租赁合同通知书 ，在解 除租赁合同通知书上写明商户自动腾退房屋的期限，如超 过期限将强行收回房屋。 其次，如商户超过该期限仍未搬离， 则出租人应做好如下准备：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进 行公证；或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委 会、派出所等一起到场，在几方在场的情况下派人进入该商 铺。从开门前就进行全程摄像，对进入的人

55、员、过程及该物 业内的所有物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确认。 第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认 真清点造册， 留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管， 并书面通知商户留存物品的地点和清单。篇八：如何认定承租人擅自转租房屋的合同解除权 从本案谈如何认定承租人擅自转租房屋的合同解除权 来源：大律师案情： XX 年 9 月，苏某因需要堆积货品，与洪某签定 了，合同约好：洪某将位于苏某批发部附近两间房子租给苏 某堆积货品，期限为 3年，月房钱为 400 元，在租期未到前， 两头都不得中止合同，不得进步或降低房租，假设洪某中止 协议，抵偿苏某 3 年的房租，假设苏某中止协

56、议，洪某所缴 房租不退；租赁期满时，苏某应将房子完整地交还洪亮；所 租房子只准苏某运用，不允许转租。该合同签定后，两头又将房子租赁合同交给房管有些备案，以后，洪某即将两间房 子交给苏某运用。 XX 年，苏某因外出打工，两间房子转租 给其朋友郭某某运用，并由郭某某支付房钱。而洪某认为苏 某违反了不得转租的约好， 央求收回房子。 但苏某不一样意。 两头为此发生胶葛。XX年，洪某经屡次洽谈未果，遂诉至法 院，央求革除与苏某签定的房子租赁合同，收回房子。不合定见： 本案的焦点是怎样断定承租人私行转租租赁房子 的权。对此，有两种不一样定见： 第一种定见认为，洪某 和苏某已在合同中约好 所租房子只准岳某运

57、用，不允许转 租 ，而苏某私即将该租赁房子转让给运用，违反了法则和 两头订立的中规矩的职责，侵犯了出租人应享有的权利， 因此，出租人洪某有权革除该租赁合同。 第二种定见认为， 苏明未经洪亮附和，就将该房子转租给他人，应当断定该转 租做法无效。而洪亮和苏明之间的房子租赁合同没有到期， 洪亮无权革除合同。 剖析： 房子租赁合同的革除是指合同 依法树立后，在没有实施或没有完全实施的情况下，因一方 的意思标明，或两头当事人的洽谈一致，或发生了法则、法 规规矩的某些情况，使合同联络归于消除。中国公例第 91 条规矩：合同一方将合同的权利、职责全部或许 有些转让给第三人的，应当获得合同另一方的附和，并不得 牟利。合同法第 224 条规矩：承租人经出租人附和，可 以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人 之间的租赁合同持续有用，第三人对租赁物构成丢掉的，承 租人应当抵偿丢掉。承租人未经出租人附和转租的，出租人 可以革除合同。 城市管理办法第 24 条规矩：承租人有下 列做法之一的，出租人有权中止合同，收回房子，因此而构 成丢掉的，由承租人抵偿： （一）将承租的房子私行转租的； （二）将承租的房子私行转让、 转借他人或私行交换运用的； （三）将承租的房子私行拆改结构或改动用途的； （四）拖 欠房钱