房地产价格调查统计工作中存在的问题及对策

1、房地产价格调查统计工作中存在的问题及对策房地产业作为重要服务性产业已成为国民经济中的支 柱性产业，房地产价格的变动与城镇居民和其他经济主体的 经济利益密切相关，是反映国民经济运行情况的晴雨表。当 前，不管是房地产价格，还是房地产的供求关系、房地产的 在建项目和新建项目情况等，不仅对政府决策很重要，对宏 观管理部门和老百姓也非常重要。因为随着人们收入水平的 提高，大家对于住房的需求也越来越大，住房已经成为老百 姓支出当中最大的一项。对于老百姓来讲，买房可能是一生 当中最大的一个支出项，所以我们从事房地产价格调查统计 工作者的担子非常重。房地产价格调查的目的是以翔实的数据资料反映房地 产市场的价格

2、水平和价格变化趋势，服务于各级党政决策， 服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求， 引导和促进房地产业持续、健康发展；是满足国民经济宏观 调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要。房地产价 格调查统计的任务是调查和搜集房地产市场中各种价格，及 时、准确地掌握各种价格资料，编制房屋销售、土地交易、 房屋租赁和物业管理等价格指数，科学地计算各种房地产价 格，准确地反映房地产价格变动幅度、市场发展趋势和绝对 值价格水平，结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情 况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、 新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义 市场经济运行服务

3、，定期向各级党政部门和全社会公布各种 房地产价格统计信息。一、当前房地产价格调查统计工作中存在的主要问题根据笔者近几年从事房地产价格调查统计实际工作经 验和统计法规执行情况以及部分年份的重点抽查看，当前房 地产价格调查统计工作主要存在以下问题：房地产价格调查统计的现状不容乐观。近年来，为了提高统计数据质量，统计部门采取了一系 列加强和改进基础统计工作的措施，并取得了比较显著的成 效。从近年的统计执法和统计巡查来看，统计数据质量，基 本上能够客观地反映经济社会事业发展的实际情况。但是， 随着社会主义市场经济的不断发展，经济结构复杂化，利益 主体多元化，影响统计数据质量的原因已经从弄虚作假向统 计

4、基础工作薄弱转化。基层统计工作管理薄弱或统计人员工 作调动不按规定办理交接手续；无原始记录、统计台账；统 计规章制度不健全，所定制度流于形式；不按要求执行统计 资料的审核和管理制度，电话报数，过后不补报表，造成统 计报表不留存档，无法查询、核实统计资料。企业的统计基 础工作普遍弱化，配有专职统计员的企业很少，一般由财务 人员兼任。这些人员工作重心往往以财务管理为主，对统计 工作多于应付，一旦报表任务来临，工作责任心强的尚能做 到报表按时上报，工作责任心差的，再三催报也难按时完成 任务，这些人大多数对统计业务不熟，对统计指标的含义， 以及统计口径，统计范围和计算方法一知半解，自行其是， 上报的报

5、表往往容易出错，极不规范，数据质量很难得到保 障。利益驱动很大程度影响房地产价格调查统计数据质量。在市场经济条件下，统计调查对象不愿提供真实的统计 数据，其主要原因是其利益最大化的要求与依法纳税间存在 着突出矛盾。尽管统计法明确规定不公布个体调查对象 的具体信息，统计数据也不作为征税和处罚的依据，但因利 益冲突，导致统计数据失真。由于调查对象有“不愿露富” 或是“怕缴税”的思想，能瞒则瞒，所报送的涉及与自身利 益有关的统计数据远低于实际现象。如有的房地产企业所报 送报表数据明显低于实际交易中的产成品价格，有的房地产 企业聘请人员做假帐或做两本帐，税务等执法部门也无从查 证；诸如此类的情况时有发

6、生。统计方法与计算方法不同，是影响房地产价格调查统计 数据质量不可忽视的因素。房地产价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法。调查方式采用报表与走访相结合的方式。为保证 房地产价格指数的科学性和可靠性，在选择调查样本(单位和调查项目)时应遵循以下原则：1. 代表性要强。所选样本应具有较强的区域代表性(1) 为保证调查资料的可靠性和延续性，选择的调查单 位要规模大、实力强，营业额所占比重较大，经营状况比较 稳定。选择调查单位时，要重点考虑项目因素。(2) 要求选择大的房地产经营服务项目。一般来说，大 的房地产经营服务项目具有较强的代表性。(3) 选择的调查对象应具有一定的覆盖面，

7、所选调查单位的房地产营业额一般应占本地区的总额的75 %以上。相同的调查项目至少要有三个以上的调查单位填报，以确保代表 性。2. 要兼顾各种用途的房地产项目。商品房的调查项目要包括经济适用房、普通住宅、高档 住宅、写字楼、商业用房、工业仓储用房等，并要考虑其地 段、结构、朝向、楼层等因素。在选择土地调查项目时，要 考虑其级别、用途、交易方式等因素。3. 要兼顾不同地理位置的房地产项目。由于存在着级差地租，单位面积不同地理位置的房地产 价格是有差异的。所以在选择调查项目时，要兼顾不同地理 位置(地段)的房地产项目。4. 选择调查单位时要兼顾不同企业注册登记类型。调查对象不仅要选择国有企业，也要选

8、择集体、合资、外资等企业。为保证调查资料的准确性和及时性，房屋销售实行月报，每月要调查两次房屋销售价格及数量、金额等，月度数量、金额是该月实际交易总数量和总金额，月度价格 则由该月两次调查样本价格算术平均求得；土地交易、房屋 租赁和物业管理实行季报，每月要调查一次各种价格及数 量、金额等，季度数量、金额是该季度每个月（共三个月）的实际交易总数量、总金额分别相加求得，季度价格则由该季 三次调查样本价格算术平均求得。房地产交易往往是一次性成交，基期价格不容易取得。因此在进行房地产价格调查时，要考虑房屋类型、所处地段、房屋结构等统计口径的一致性，保证基期、报告期价格同质 可比。当基期价格没有时，要严

9、格按照调查方案所提供的处 理方法填报。5. 要谙熟房地产价格指数的编制方法。房地产价格指数的编制方法所计算的价格指数包括房屋销售价格指数、土地交易价格指数、房屋租赁价格指数和 物业管理价格指数。这四套指数的计算方法相似，均采用由 下到上逐级汇总的方法。即由细项到小类，由小类到中类， 再由中类到大类，最后由大类汇出总指数。对没有细项或小 类的部分，其起始类就是小类或中类。中类（房屋销售小类） 以下指数采用样本资料作权数的加权调和平均公式计算，中 类、大类和总指数采用固定权数的加权算术平均公式计算。 这些统计制度方法与投资科的计算方法差别很大，因而有时 造成数出多门，一门多数等现象；统计调查没有严

10、格按国家 统一规定的统计标准采集汇总数据，统计调查方法单一，统 计基础工作薄弱，工作流程不合理，缺乏严格的业务规范、 质量控制和检查监督；统计数据计算和传输手段落后等，都 是影响统计数据质量不可忽视的因素。二、解决房地产价格调查统计工作中存在的问题的对策 和建议为了提高对房地产价格调查统计质量问题重要性的认 识，树立“质量第一”的观念，充分认识到房地产价格调查 统计质量问题关系到人民群众安居乐业、关系到企业长远发 展和信誉，我们必须采取切实有效措施，解决房地产价格调 查统计工作中存在的问题。提高各级领导对房地产价格调查统计工作重要性的认 识。各级领导应进一步提高对房地产价格调查统计工作重 要性

11、的认识。各房地产开发企业负责人要对提供的房地产价 格调查统计数据把好关。因为房地产价格调查统计数据的真 实性，直接影响到经济工作的正常运转，影响到领导决策的科学性、正确性，也直接影响到经济的发展大局树立新的统计数据质量理念。对数据质量评估判断标 准，要从过去单纯注重提高数据准确性和及时性，扩展到提 高数据的时效性、科学性等多维的质量内涵，要从过去工作 重点是收集上报搞准统计数据的工作思维中解脱出来，既要 抓数据的准确性，又要做好解读统计数据 ，开发并利用统计 分析研究成果。逐渐把满足用户需求的程度作为评价数据质 量的标准，最大限度地发挥统计在国民经济和社会发展中的 积极作用。以新理念来确立新思

12、路，制定新措施，开拓新局加强统计法制工作，切实做到依法统计。要健全统计法 制建设，依法统计，尤其要严格执法。法律的生命在于执行， 强有力的法律实施机制将使得违法成本极高，从而真正杜绝 虚报、瞒报、伪造、篡改统计资料，阻挠统计执法检查等统 计违法行为的发生。三是要加大普法力度，广泛宣传统计 法，增强社会各界的统计法制观念，特别是基层干部，必 须树立科学的发展观和正确的政绩观，增强统计法制观念， 真真实实地把基层的客观实际情况反映出来，只有这样才能 依法统计，保证统计工作的顺利进行和统计数据的客观真实 性。改革统计制度及方法。当前统计制度存在着调查方法单 一、对全面报表的依赖仍然过多、指标体系不尽

13、合理、任务 繁重以及任务及其必需的条件脱节等问题，要解决这些问题 就必须加快统计制度及调查方法的改革。首先，必须明确应 收集哪些资料，官方统计机构的职能除了将这些数据收集、 整理及出版外，还要对这些数据进行进一步的统计分析，或 将数据分析工作交给社会研究机构，这些都必须以一定的制 度形式予以规定。其次，建立一套更加完善的国民经济核算 体系及适应经济增长方式转变的统计指标体系，保证经确定 的统计指标体系的全国统一和相对稳定，对指标的含义、统 计口径、计算方法都必须做出说明和界定范围，同一指标不 能有两种口径和随意变更，并且在基层要有较强的可操作 性，便于基层在调查收集这些统计指标时能顺利进行，这

14、些 也都必须以制度形式予以规定。一方面，这样可以保证数据 在时间上的可比性，使它能更好地反映现象发展的数量特 征；另一方面，有利于使用者根据指标的说明和按研究的需 要对数据进行调整和分析，增强数据的适用性。此外应建立 从实际出发的科学适用的统计调查方法体系，适当减少全面 统计报表，推广抽样调查，注重效益、节省成本，提高时效， 减少被调查者的负担。加强统计基础建设工作，提高统计人员素质。统计基础 工作是整个统计工作的基石，要提高统计数据质量就必须加 强基层统计的基础建设。1. 搞好宣传，争取基层领导对统计工作的重视。要想搞 好基层统计，就得必须提高基层领导对统计工作的认识。因 此，应广泛深入地重点对其加强统计宣传工作。同时还要通 过集中学习等多种途径使其掌握统计基本知识，这样他们才 能重视统计工作，支持统计人员如实反映情况。2. 健全网络，确保基层统计网络的稳定性。每个房地产 企业都应明确配备 1 2名统计员，全权负责本企业范围内 的统计工作，其统计人员一经确定，尽量不要随便抽作他用，