地产行业DLXS广告系统流程

1、DLXS3.1广告系统流程1. 市场分析（1）XX区周边市场地理位置及区域人文状况（2）楼盘分析产品定位分析；消费者接受度分析（3）近期市场分析产品特色找寻最与众不同最具竞争力特 点；消费者购买动机类型及对竞争个案印象，可能购买原因。2. 项目条件分析（1）地理位置分析（2）规划分析（3）设计分析（4）价格分析（5）竞争楼盘分析三、广告阶段划分1. 第一阶段（内部认购正式认购）此阶段广告宣传以建立知名度及美誉度为主，以聚集人气，为正式开盘打 下基础，奠定楼盘在特定消费层中形象。此阶段广告投入较大。2. 第二阶段（正式认购首期交楼）此阶段广告宣传投入也较大，以便启动及促进销售3. 第三阶段（首期

2、交楼二期完工）此阶段以品牌维持为目的，稳定楼盘品牌形象，投入相对较少。4. 第四阶段（二期工程小区建成）广告任务维持小区良好口碑，并以此带动销售完成尾盘工作。此阶段广告 费用投入为中等。四、广告费用估算1、广告预算费项目单项内容广告调查费用广告前期市调，广告效果调查，广告咨询费，媒介调查费广告制作费用照相，制版，印刷，录音（摄影，录像，文案，美工，礼品等）广告媒体费用报纸及杂志版面，电视及电台播出频道及时段，户外看板等其他相关费用与广告活动有关的公共活动， SP，直效营销等费 用2、广告计划拟定假设某楼盘 7 月中旬开盘，其具体推广内容安排如下： （忽略淡季）按销 售 时引导期时间段宣传内容投

3、入费用5 月中旬 6 月中旬新闻发布；营销中心开张；楼盘综合报最高段划分道6 月中旬 7 月初提示内部登记较少7 月初 8 月初提示开盘日及相关宣传较多强销期8 月10 月以系列宣传为主，如规划 篇，景观篇， 价格篇等较多延续期11 月2 月挖掘工地部分已完工项目题材适中2 月5 月小区实景实 物；充分展示 现房优势适中1引导期，以下列手段进行初期信息传播。（1）户外看板：设置于客流较大地带作明显引导（尺寸依实际需求为准）（2）现场看板，于工地现场搭设围墙看板，塑造现场气氛。（3）宣传挂旗：工地附近及市区主要繁华地带。（4）报纸：当地发行量第一、二大报纸，大力宣传。（5）电视：当地有线电视台房

4、产专栏或无线电视台黄金档。6） 电台：AM及 FM频道播放广告。2. 强销期（1）广告推出（2）大力度刊登报纸广告（3）派发海报其中穿插 DM（4）电视、电台广告力度加大3延续期此段广告以配合工地实物及继续贯穿主题巩固已有客户，并以老客户来带 动新客户。五、广告计划执行1广告目的 （吸引注意；使人理解；有些好感；产生认同）2形式表现 “沙漠风暴”以大篇幅于推盘之际进行强势轰炸，通常用以十万M2以上大盘开盘。 “麻雀战”以小篇广告天天见报，广告期与销售期都拉得较长，通 常用以尾盘销售。 “连续剧”以相同面积风格每次讲述一个话题，或是景观，或是智 能篇一次一变。通常用在大幅调价之后，以制造新卖点。

5、 直观表现以实景照片或效果图表现广告背景配以文案，通常针对不 甚成熟市场。 抽象表现以与房产不相干画面为背景诱人看盘，通常针对较成熟市 场，针对特定消费层。3传播阶段硬性及软性配合传播 在整个广告阶段中，软性广告应于硬广告相配合产生整体的社会效益，促 使经济效益的产生。媒体选择条件a、销售重点；b、向谁传播；c、消费者购买原因；d、具体那一种媒体能满足以上各点，效率如何。4广告文案写作要素（1）广告语 一句简明扼要的口号性语句向顾客传达一种长期不变观念。通常独立于正 文。（2）标题是最能引起受众兴趣信息通常在广告文案最前面。（3）正文文字中传达的大部分广告信息。（4）随文（附文） 发展商，地址

6、、销售中心、电话等一般在广告结尾、5广告局部策划（1）楼盘与消费者分析（2）广告策略 基本策略策略注重点 广告主题（地段，价位，品质，物管，区位，智能，景观）（3）媒体安排媒体： XX报XX版，刊登日期： XX年XX月XX日（4）费用预算媒体费用： A+B+C TOTAL元 （A 、B、C、表示单项广告投入 ） 设计费用： X 元（5）设计制作：A. 注意力： 报纸版面面积越大，广告注意率越高，但支出越大。第一版位 置广告效果最佳， 刊登在其他各版位置逐减。 杂志广告注意力大小依次为封面， 封底，封二，封三，扉页，底扉，正中内页。B 印刷品： 主要有楼书及宣传单张（一般为彩色） ，在设计时除考虑开本 大小，还须考虑用纸和印刷、工艺、纸张等主要为铜版纸、亚粉纸和艺术纸， 楼书封面一般用 210300 克纸，内页及单张一般用 128 210克纸张。正规开本组别十六开三十二开六十四开787×1092188×260130×18492×126850×1156203×280140×203101×137C 制作品： 主要有展板、灯箱、看板、旗帜、手袋及车身广告。展板主用 于悬挂在售楼处或展销会展台标准展板面积为 90× 120CM，灯箱分室内和市外 两种，以聚酯材料， PVC材