龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案

1、龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案类别:我的文章 评论(0) 浏览(2353) 2008-09-24 11:39 标签：策划推广 营销策划 一、宝龙工业区商业需求分析 一）宝龙工业区经济发展及企业现状分析1、宝龙工业区基本概况宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区，规划面积31.7平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组宝龙工业城遥感图 成，其中宝龙工业城规划面积11.6平方公里，碧岭工业区规划面积为20.1平方公里。至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。目前，宝龙工业城土地基本平整完毕。同时道路、供电、供

2、水、通讯、燃气等市政管网已铺设完成，基本实现“七通一平”，发展初具规模。碧岭工业区作为片区发展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。 宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最好的园区之一。 2、片区公交体系和道路交通规划宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：1）内外交通路网健全宝龙工业城对外交通路网发达，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐

3、坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场50公里，距皇岗口岸38公里，距罗湖口岸28公里，距盐田港17公里，距蛇口港50公里。园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运输功能。 2）公共交通匮乏与宝龙工业城路网健全形成较大反差的是其内部公共交通匮乏，宝龙工业城内现有公交线路较少，现有的3条线路为823、861、985，另在临近宝龙工业城的深汕公路上有366、866、985三路公交线路设有宝龙工业城站点，但工业城内部消费者

4、需要步行较长距离才能达到该站点，不利于消费者出行。 3）交通规划健全，交通环境不断改善。根据在龙岗区交通规划科及龙岗交通局运政科的调查了解，根据规划，未来在宝龙工业城内将设有2个公交首末站及1个枢纽站，其中公交枢纽站设在锦龙大道与南同大道北部。2个公交首末站1个在宝清路与南同大道交汇处，1个在宝龙工业城502地块。同时根据规划，将新规划3条公交线路在宝龙工业城内绕行，另规划有内环路、第二通道等即将建设。铁路方面规划有深厦铁路穿过宝龙工业城西面，同时规划12号地铁将在宝龙工业城东面穿过，13号地铁将在宝龙工业城北面穿过。 附图：宝龙工业城交通系统规划示意图 3、片区

5、配套1）生活配套宝龙工业城周边生活配套设施完善，可以满足企业高管和技术骨干居家、休闲等日常生活需要，园区5公里范围内的龙岗中心城，规划、建设有一流的商品房小区，是理想的居住场所。2）教育配套片区周边拥有龙岗、平岗、龙城、坪山等多所中学和十余座小学。3）医疗配套片区有龙岗区中心医院、龙岗区第二人民医院、坪山医院三所三甲医院。4）商业配套园区周边散布岁宝百货、百佳购物广场、人人购物中心、万佳百货等十余家大型商场。5）娱乐配套园区北侧的中信绿色高尔夫球场、龙园和南侧的马峦山旅游中心、龙岗区体育中心、龙岗大众高尔夫球场都可供休闲娱乐。6）金融机构配套周边有四大国有商业银行、各股份制银行以及保险公司等金

6、融机构。 4、龙岗及宝龙工业区经济发展龙岗自建区以来，大力推进基础设施建设，努力改善投资环境，积极进行各项改革，扩大对外开放，取得可喜的成就，全区经济持续快速建康发展。全区国内生产总值GDP2002年达到223亿元左右，增长17.2%，比深圳市增幅高2.98个百分点；而2003年GDP预计将会达到288亿元，增长14%。近年来，龙岗区国民经济一直保持健康快速的发展趋势，并形成了以高新技术、先进制造、现代物流和滨海旅游为支柱的产业体系。 2006年，全区实现地区生产总值1053.87亿元，第一、二、三次产业的增加值分别为2.47、694.59、356.82亿元，三产比例是0.

7、2：65.9：33.9。2005年，全区共完成工业总产值1734亿元，同比增长22%；实现外贸出口138.3亿美元，同比增长8.9%；实现外商直接投资实际利用外资3.7亿美元，同比增长31.9%。2005年，龙岗区工业总产值超亿元的企业有196家，实现工业总产值1260亿元，占全区工业总产值的72.3。初步形成了以工业为主导，“三高”企业稳步发展，商贸、运输、房地产、旅游等第三产业初具规模的外向型经济格局。 宝龙工业城是深圳市龙岗区开发建设较早、规划完善的大型工业区，位于龙岗街道与坪山街道交界处。片区主要以IC芯片制造业、电子信息、光电子、机电一体化、汽车电子、汽车制造等高新技术产业

8、为主导。一流的硬件环境和优质的政府服务，吸引了大批国内外知名企业蜂拥而至。园区半导体制造业代表有意法半导体、深爱半导体、方正微电子、华润微电子、天马微电子等；汽车制造业品牌企业有五洲龙汽车、中集专用车等；知名电子制造企业有华强三洋、同州电子、思达仪表、兄弟工业等。现已入驻 48 家高新技术企业，其中已投产的29家企业，其总产值达到 200亿元。 部分代表企业投产情况表（节选）投产情况企业名称已建意法半导体公司比亚迪股份有限公司深圳市二砂深联有限公司兄弟工业（深圳）有限公司深圳天马微电子股份有限公司深圳市五洲龙实业发展有限公司深圳市兴日生实业有限公司深圳市顺嘉高新建材有限公司深圳思达仪

9、表有限公司深圳京能集团有限公司（一期）深圳深爱半导体有限公司太平洋电线电缆（深圳）有限公司深圳市华大电路科技有限公司深圳市欧帝光学有限公司深圳市方正微电子有限公司在建深圳市同洲电子股份有限公司深圳市益心达医学新技术有限公司深圳市兰普源照明科技有限公司正在办手续创益科技发展有限公司华润微电子（深圳）有限公司时运达（深圳）电子有限公司明利五金电业（深圳）有限公司深圳市赛格导航科技股份有限公司 5、宝龙工业区入住企业现状分析宝龙碧岭片区以IC制造产业、电子通讯产业、汽车制造产业为产业导向，汇集一大批国内外知名企业。宝龙工业城以宝龙五路为界线，将宝龙工业区一分为二，宝龙五路以东为东片区，宝龙

10、五路以西为西片区。附图：宝龙工业城东、西片区划分图 1）宝龙工业区东片区企业概况宝龙工业区东片区位于宝龙五路以东，截至到2007年底，进驻投产企业总计为29家，企业主要以IC芯片制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、打印复印器械生产、服饰生产、家私生产、玩具生产、小型电子元器件生产等行业为主，截至到2007年员工数量达到35，040人左右。 从企业员工比例来看，在IC芯片制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、打印复印器械生产等资金资本密集型的现代新型行业企业中，由于企业本身科技含量高，产品附加值大等特点，企业员工人数相对较少，但企业员工素质、学历相对较高；同时由于这些企业技

11、术性、管理性的特点，故而在这些企业之中，高学历、高收入、高要求的“三高”型中高层技术、管理员工所占比例较高，其所占比例范围在1030之间。 从收入来看，这类企业各层次员工相对于其他行业员工起点高，收入也相对高。我司对工业园区的收入状况调查结果也印证了这一观点，普通员工的工资在1500-2500元/月之间，中高层管理人员工资则在6000元以上。 而从事服饰生产、家私生产、玩具生产、小型电子元器件生产等行业的企业，由于企业为传统的劳动密集型企业，技术相对成熟，需要以大规模生产来降低成本，这些企业员工数量相对较大；同时由于生产相对简单、企业本身科技含量不高、产品附加值低等特点，使

12、得企业更多需求的是技术纯熟的蓝领工人，所以该类企业多为员工数量多，厂区规模大的生产型企业，其中高层技术、管理员工所占比例较小，在510之间。其员工收入情况为，普通员工工资在800-1300元/月之间，中高层员工收入则在3000-5000元/月之间。 2）宝龙工业区西片区企业概况宝龙工业区西片区位于宝龙五路以西，截止到2007年底，进驻投产企业总计为10家，企业主要以汽车制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、仪器仪表生产、光学设备生产、养殖设备生产、高新建材生产等行业为主，截止到2007年底，西片区员工数量为45000人左右。 从企业员工比例来看，由于西区企业进驻较晚，企业普

13、遍为汽车制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、仪器仪表生产、光学设备生产、养殖设备生产、高新建材生产等行业的资本密集型及劳动密集型企业，企业科技含量高、产品附加值大、企业工业产值高、企业规模大、员工数量多。鉴于这些企业固有的特性，宝龙工业区西区企业的员工素质、学历、收入低于IT、芯片制造等行业企业的员工，但高于其他传统行业企业员工，介于两者之间。由于这些企业规模较大，对管理和技术要求也相对较高，故而在这些企业之中，高学历、高收入、高要求的“三高”型中高层技术、管理员工所占比例也较高，其比例范围在728之间。 从收入情况来看，这类企业各层次员工收入低于IT、芯片制造等新型行业企业员工，

14、但高于其他传统行业企业员工。我们的调查结果也印证了这一观点，在这一行业中，普通员工工资在1100-2000元/月之间，而中高层管理人员工资则在300010000元之间。 二）宝龙工业区消费人口布局及未来消费群体分析1、宝龙工业区消费群体分析随着大型企业入驻数量的增加，宝龙工业区将建设成为以集成电路产业为龙头，带动软件设计、芯片制造、封装、测试及其配套生产企业的高新技术工业区，作为此类工业园区，其区内的消费群体将呈以下特点：1）年轻化作为高新技术产业园区，工业区内的人员以中高层管理人员、高级技术工人和从事基础工作的普通工人为主，该群体整体年龄较为年轻，特别是作为主力消费人群的普通工人年

15、龄一般在20-30岁之间，消费观念较靠前。2）消费时段规律化由于区内消费群体属于“上班族”，消费时段集中于下班后和节假日，而上班时间段人流量较少，故人流量呈现出随时间变动而变化的规律。3）以低档次消费为主，少量中高档消费片区内企业普通员工占据70%以上，因此消费群体以低档次消费为主，配有少量的中高档消费品以满足片区内中高层管理人员的消费需求。  2、未来消费群体的消费需求1）零售需求工业区现有约8万人人口规模，对生活用品、休闲娱乐等需求巨大。目前消费场所主要集中在街区小店、集贸市场，随着政府投资的加大，大型企业的进驻，区域内消费群体的收入必将进一步提高，对大型零售商家、连锁

16、超市需求在现有的基础上将进一步加大。2）大工业环境下的商务消费需求经过近十年的发展，龙岗区工业从原来以“三来一补”为主的单一型格局发展到十大行业齐头并进、快速发展的“大工业”时代。目前建有龙城工业园、宝龙工业城、坂雪岗工业区、葵涌高新技术生态走廊等四个大型工业区，深圳市龙岗大工业区也设在龙岗区内；全区共有工业企业5315家，其中内资企业1207家、“三资”企业1245家、"三来一补"企业2863家（如宝龙工业城的比亚迪），此类企业所带来的商务需求也将日渐彰显，如商务酒店、商务餐厅、会晤中心等方面需求较为突出。3）娱乐休闲需求由于区域内年轻人较多，加上目前工业区离深圳市中心较

17、远，大批工业区内员工下班之后的交友、会友、休闲、娱乐需求也较为突出， KTV、电子游戏城、网吧和酒吧等休闲娱乐场所将受到年轻人欢迎。4）女性的消费需求深圳城市人口女多男少，而且以年轻女性为主体，消费以服装、服饰、化妆品等为主，消费档次取决于收入水平。龙岗女性以工薪阶层女性、打工妹为主体，年轻喜欢扮靓，最主要以时尚、潮流的服装、饰品(如腰带、挎包、头饰等)、物美价廉的流行化妆品为消费主线，对高档化妆品、护肤品的需求不大，档次基本上集中在中低档，少量的中档消费。 三）项目所在区域商业需求分析1、宝龙区比亚迪公司1）比亚迪的发展比亚迪股份有限公司始建于1995年，由 20 多人的规模起步，

18、短短十年时间内迅速成长为 IT 及电子零部件的世界级制造企业，为全球第二大移动能源供应商，被誉为“制造业基因携带者”，“国际OEM皇帝”和“世界OEM隐形冠军”。2002年，比亚迪在香港证券交易所上市，创下了54支H股最高发行价的记录。2003 年比亚迪跻身为全球第二大充电电池生产商。同年涉足汽车工业，收购原秦川汽车有限责任公司，组建比亚迪汽车有限公司。2006年，比亚迪入选全球企业新兴百强。今天，比亚迪股份在全球拥有员工100,000 余人，公司市值已超过300亿港币。目前，比亚迪IT及电子零部件产业已覆盖手机所有零部件及组装业务。比亚迪创建于深圳，如今这里也是比亚迪的总部所在地和电池主要的

19、生产基地，50万平方米的工业园内聚居约2万多名员工。 2）比亚迪员工的商业需求比亚迪宝龙工业园建成时间较短，却安置了2万多员工，周边及自身配套设施不完善，在比亚迪园区内，配备了少量购物场所，但业态比较单一，食堂仅有两个，一般在规定的时间出售早、中、晚三餐。员工选择外出就餐的原因有以下几个： 园区内食堂太少，员工太多，吃饭排队时间太长，部分员工不愿长时间排队等餐。 食堂在规定时间内出售早、中、晚三餐，员工额外时间就餐不方便。 食堂伙食较差，导致部分员工选择外出就餐。 食堂菜式较少，为换口味而外出就餐。 2、区域内人员消费需求发展在深圳1200万外来人口中，大部分遍布在关外数以

20、十万计的工厂内，由于厂区性质的限制，厂区生活配套的严重不足使得大部分厂区员工选择外出消费，厂区员工的消费方式也在逐渐改变，比亚迪公司所在的区域是深圳工业园区一个缩影。1）员工购物场选择主要为大中型超市在调查中，选择在大中型超市购买日常生活用品的员工比例为88.4，说明绝大部分员工普遍偏爱到大中型超市消费。而从员工居住情况来看，超过65的员工居住在企业宿舍中，也就是宝龙工业区内，表明员工日常购物消费外流情况相当严重。在工业区没有大中型超市且交通状况较差的情况下，部分员工会选择到周边配备有购物专车的超市购物。那些班次频繁的购物专车在一定程度上也缓解工业区员工出行购物的压力。 2）员工日常

21、消费开支较为集中在调查数据中，服装、日用品、通讯费用、休闲娱乐占员工所有消费支出的80.18，由于收入水平较低，大部分员工只能满足于日常生活用品的消费开支。而对调查问卷进行分析发现，在产业链中所属位置较高的、对员工素质要求较高的、在企业经济效益较好的一些企业中，其员工对于学习的要求也较高。 3）员工的其他需求及业余生活需求较大根据调查，银行、邮政、书店、餐厅、培训中心、美容美发、医院、电影院、网吧、歌舞厅、溜冰场、公园为员工需求量较大的选项，表示这部分有较大市场需求。在员工业余生活安排中，逛街、看电视、上网、会朋友、学习及其他休闲娱乐占据了员工绝大部分业余时间。二、宝龙工业区商业现状

22、分析一）宝龙工业区现有经营及规划商业与生活配套用地分析1、宝龙工业区商业配套及生活配套用地分布图图例说明： 已建成商业配套； 规划中待建商业配套； 规划中生活配套用地  1）现有商业配套 地块 地块 地块（已建成但尚未开始经营）2）规划中待建商业配套 地块 地块 地块 地块 地块3）规划中生活配套用地 地块 地块 地块 地块 地块  二）项目所在区域商业现状分析1、周边商业分析项目周边已形成2个发展较成熟的商圈，为福乐购商圈和南约村商圈，工业区内金众·蓝钻风景项目配套有一定的商业面积，但目前商业尚处于前期销售阶段，尚未有商家进驻。 1）在项目所

23、在地的为福乐购商圈，商圈主要以宝龙大道为主干道，宝龙大道呈东西走向贯穿其中，商圈中的商业主要以福乐购超市为主，及超市周边的众多临街商铺，以此来服务于周边企业。福乐购商场侧面福乐购商场大门  2）在项目以北是南约村，住宅比较多，居住氛围比较浓厚，商业主要分布在宝坪路两边，主要商业有江业百货和家和福百货商场，以及围绕这两个主要商业的零散型商业。家和福商场江业百货       3）第三个商圈为金众·蓝钻风景商圈,为金众蓝钻小区开发的服务于其住宅小区的商业配套，离项目所在地有一定的距离。目前金众蓝钻商铺已经建成，但是还未开始经营，因

24、此目前商圈尚未形成。  三、项目分析 一）项目位置与地块状况1、项目地块状况项目北面的宝龙大道绿化带本项目位于龙岗宝龙工业城宝龙大道和宝坪路交汇处，沿片区主干道宝龙大道呈东西方向的长方形地块（如上图所示），项目东西长约300米，南北宽约38米。地块有坡度，呈现北低南高的地势（靠近比亚迪地势较高，靠近宝龙路的地势较低）。比亚迪公司的正门(项目在大门的左边)    2、项目四至状况南边为比迪亚公司技工学校地块北面为宝龙大道 西面为比迪亚公司的正门东面为宝坪路 二）项目经济指标经初步测算，项目总占地面积约11，400；建

25、筑面积9600 三）项目SWOT分析1、优势（S）1）项目位于宝龙大道和宝坪路交汇处，交通便捷。2）项目紧邻工区业内发展较成熟的福乐购商圈，商业氛围比较浓厚；3）项目周围企业较多，工作人员多，消费潜力巨大。4）项目旁边的比亚迪厂区员工较多，项目在厂区旁边可以就近解决员工消费需求，充分发挥其填补厂区内业态空白的作用。2、劣势（W）1）商业街出入口问题。由于项目南面为比亚迪公司，北面是城市道路绿化带，不能做出入口，长约300米的地块只能在东西两头设置出入口。（如下图所示）2）地块成坡度，会增加规划设计难度和建造成本。3）项目用地性质为临时用地，对项目后期的发展将会有很大的阻碍。3、机会（

26、O）1）项目建成会使比亚迪公司的生活配套设施更加完善，使公司员工的生活方式更加便捷。2）目前宝龙工业区的套设施比较缺乏，项目的建成会让周边的生活配套设施更加完善，也会让周边的商业更加成熟。3）工业区内的经营业态注主要以小百货为主，项目的划中的业态和周边业态相比会有一定的超前性，会吸引一部分的客流。4）在产品水平上，目前项目周边商业产品比较老旧，服务水平较低，因此项目在提高软硬件设施方面有较大空间。 4、威胁（T）1）项目在建成后，相对周边成熟的经营氛围，在前期运营将会面临一定压力。2）周边高档消费不足，使得项目只能走低端路线，对项目的发展有一定的威胁。 四）项目开发对片区商

27、业配套影响分析1、项目由成熟的开发商宝盛华公司开发，成熟的开发商对项目的开发和管理，会在项目的开发和经营过程中达到园区、开发商、附近企业多赢的局面。2、项目的发展主要是作为周边企业的配套使用的，按照政府的指示，政府直属企业的介入，会本着对社会负责任的态度，运用市场机制规范管理，带头促进区域内消费者的生活安全，树立一个对大众负责的企业形象。3、在项目周边区域内的部分厂区（如比亚迪）由于投入使用年限较短，员工多，生活配套不足，并且业态单一，随着员工生活需求的逐渐增大。项目的开发可以在一定程度上缓解周边厂区在生活配套缺乏上的压力，填补厂区内的商业业态空白，丰富厂区员工的生活和娱乐等消费。在满足比亚迪

28、公司等附近厂区的同时也可以在一定程度上辐射整个宝龙工业城的商业需求，在高品质的经营管理下也会促进周边商业的良性发展。4、项目周边区域目前还没有类似的集购物、休闲、餐饮和娱乐等多功能为一体的商业街项目，项目的开发不仅可以在一定程度上发挥配套作用，还可以在一定程度上改变周边的商业环境，提高项目的档次和形象。  四、项目定位建议 一）项目整体定位建议园区配套型·休闲娱乐主题风情商业 定位说明：1、园区配套型：商业项目所处的区位及地段决定物业的价值及升值潜力。本项目为工业园区内项目。工业园区特定的发展模式决定本项目的发展性质。工业园区主要以低密度的工厂

29、为主，人口结构以工厂普通工人为主，常住人口少，决定本项目的发展性质主要以解决园区内工人的日常生活需要为目的，是作为园区商业配套而存在。2、主题风情商业：主题化、个性化商业模式是区域型商业发展的趋势。本项目作为一个占地面积超过1万平米的较大体量商业，在发展模式的选择上空间较大。而发展主题风情的商业，具备以下明显优势：本项目建成后，将有望提升整个工业园区商业配套的品质和档次；项目自身竞争力得到增强，将有效分流其他竞争商圈的人流和客流；主题鲜明的商业定位，为项目后期的招商和运营定下了基调；为消费者营造一个轻松、文化气息浓厚的购物环境。3、休闲娱乐主题：休闲娱乐型商业契合工业园区内消费群体的现实需求。

30、               工业园区人口构成主要以工厂普工为主，年龄结构轻，消费能力弱。针对这样一个年轻人为主的市场，休闲娱乐型商业契合该部分群体的现实需求，而工业园区内现有的休闲娱乐配套设施较匮乏，从而为发展休闲娱乐型商业提供了较大的发展空间。 二）项目业态定位建议1、商业模式建议复合型的主题风情商业街区模式针对本项目所处的市场环境、区位和地段、地块自身特征、目标消费群体等因素，我们将本项目商业模式定位为：复合型的主题风情商业街区。复合型特征

31、主要从以下几个方面来体现：在服务功能上，以满足休闲、娱乐功能为主，同时兼顾餐饮、购物等其他辅助功能；在经营业态上，街铺这一主力业态与小型超市、专业店等形态共存。 2、经营业种建议1）经营业种类型及需求面积建议在经营业种的选择上，主要以具备休闲、娱乐功能业种为主，以餐饮、购物等功能业种为辅助。主营业种建议：序号业种需求面积（）序号业种需求面积（）1小型超市约15020012录像厅约1502002咖啡厅约15020013小书店约40603小型餐饮约608014水果店约40604女装约608015干洗店约40605饰品店约102016杂货便利店约60806美容美发厅约608017小型药店约

32、40607网吧约15020018照片洗晒点约40608小型KTV约15020019珍珠奶茶约10209电玩城约15020020长途电话亭约406010台球城约15020021通讯代理点约608011大头帖约102022面包店约4060  主营业种示意图：网吧：简单装修，经营规模约在150200的小型网吧，是工业园区年轻人最中意的休闲、娱乐场所 小型餐饮：风味独特的地方特色小吃，经营面积约在6080，满足厂区员工调剂生活的需要 精品女装：价格不高，款式新颖、时尚，经营面积约在6080的女装店，是厂区年轻的女工淘货的主要场所  大头贴店：

33、面积不大，经营面积约在1520，装修简单的大头贴店，为年轻的小情侣、爱搞怪的小女生所钟爱，留下一份青春的记忆 饰品店：面积不大，经营面积约在1520，花样繁多的小饰品店是年轻小女生经常光顾的场所 美容美发厅：经营面积约在6080的美容美发店，是厂区员工打理形象、打理的心情的去处  台球城：经营面积约在6080的台球城，茶余饭后，约三、五好友到台球城去切磋球技，是园区工人为数不多的娱乐休闲之一 咖啡厅：环境幽雅、经营面积约在6080的咖啡厅，满足了园区高级管理人员和往来于园区客户商务、休闲的需要  2）经营业种分布建议区域业种

34、分布情况临宝龙大道一侧东段小型餐饮中段网吧、录像厅、小型KTV西段台球城、电玩城临比亚迪厂区一侧东段小型超市、咖啡厅、珍珠奶茶、大头帖、杂货店、长途电话亭、联通/移动代理点中段女装、饰品店、干洗店西段小型药店、照片洗晒点、美容美发厅 三）项目形象定位建议及命名建议1、项目市场定位区域服务型商业定位依据：项目市场定位为区域服务型商业，目标客户群为项目周边中低档次消费者，主要服务对象为比亚迪公司员工，同时辐射南约村及周边区域，其中比亚迪公司员工及附近的南约村暂住人口为本项目的主要消费群体。项目由于受到用地性质限制，发展高档商业物业风险过大；同时，由于园区内高档商业消费能力有限，购买能力弱

35、，不足以支撑高档商业项目经营。因此，本项目市场定位为服务于工业园区内中低层次消费者的区域服务型商业。 2、项目形象定位集休闲、娱乐、餐饮等诸多功能于一体的复合型主题商业定位说明：在物质生活极大丰富的今天，购物不再是消费的唯一主题。购物过程中精神上的满足和愉悦成为新的消费主题，购物功能下降到一个从属的地位。时尚、现代的建筑元素，色彩丰富的外观，整洁的街道，精美的景观小品，品种丰富的商品，人性化的服务，营造出一个轻松、写意的购物环境。这里，是青春飞扬天堂；这里，纵容你购物成癖的癖好；这里，是培养美食家的基地；这里，更是放飞心情的地方。 3、案名建议1）宝盛华·缤纷商业

36、街案名释义：将宝盛华作为项目案名前缀，可以起到突出项目开发商宝盛华公司作为工业园区配套服务商的地位。缤纷商业街主要是从项目的目标消费群体层面考虑，本项目目标消费客群为一个年轻、活泼、思维跳跃的群体，而缤纷的含义有色彩绚烂的意思，给人以时尚、动感、色彩绚烂的感觉，和本项目目标客群的性格层次相吻合，从名字上可以联想到本项目商业街是一个专门以年轻人为主要服务对象的主题商业街；同时，缤纷商业街名字响亮易记，朗朗上口，给人以过目不忘的感觉。2）宝盛华·FLYPARK商业街案名释义：FLYPARK翻译成中文就是“放飞心情的场所”。整个案名轻盈、灵动，符合项目目标客群年轻、时尚的特点，同时，也说明

37、本项目不仅仅能满足最基本的购物功能，还可满足消费者其他如娱乐、休闲、美食等其他辅助功能，购物的过程，就是一个体验快乐的过程，心情在这里得到放松。另外，英文案名给人感觉洋气、现代、时尚，贴近目标消费群体的审美情趣。  五、项目规划设计建议 一）项目规划设计建议1、规划布局建议如下图所示：                            

38、;           市政绿化带    宝龙大道福乐购商场比亚迪厂区厂区正门A1A2A3A4A5B1B2B3B4图例说明：1、 项目所处区域；   2、 建筑物；3、 主题广场；   4、 人行流线；5、A1A5主要建筑物；B1B4主题广场和绿化景点    规划布局说明：1）由于本项目地块北边临宝龙大道一侧为市政绿化带，南边为比亚迪厂区，地块临街面最长的两侧人流被隔断。同时，本项目地块呈现东西长，南北窄的

39、地块特征，故建议在建筑物的摆放上：建筑物自西向东排列，南北向，建筑物临宝龙大道一侧和比亚迪厂区分两排排列，中间形成商业内街形式，人流自项目东西两侧入口进入商业街； 2）由于比亚迪公司员工宿舍区位于该厂区东部，项目东侧临宝荷路一侧是比亚迪公司员工出入厂区的主要通道，也是本项目商业人流最密集的区域；而西侧紧邻比亚迪厂区大门，来往人流主要以来往厂区办事的商务人士为主，人流量较稀少。故在商业街入口的设置上，建议把项目东侧入口作为项目的主入口，西侧入口作为项目的次出入口，解决商业街人行流向走向问题； 3）由于项目东侧入口为人流量最密集区域，故紧邻东侧入口地块商业价值最高，东侧入口的形

40、象，代表着整个商业街形象。故建议把项目东侧入口处作为整个项目的一个重点和亮点来打造，通过标志性建筑和标志性景观的建设，把东侧入口打造成整个商业街符号。西侧紧邻比亚迪厂区大门，为避免本项目商业对比亚迪公司造成干扰，故在西侧入口的处理上，一方面，通过主题广场的设置，将人流向宝龙大道一侧引导；另外，在商业街西侧尽头，通过盆栽植物等形式的处理，分流商业街人流进入比亚迪厂区大门区域，同时，阻隔车辆进入商业街； 4）由于项目用地性质为临时用地，在项目的使用年限上具有不确定性，存在一定的风险，故在项目的建筑形态方面，建议以一层商业为主，在项目的用材、装修、装饰等方面，在保证美观、现代的前提下，尽量

41、节省成本，以规避项目临时用地所带来的风险； 5）本项目全长300米，超出消防要求，故在建筑物的摆放上，建议项目整条商业街从中间分隔为两段，一方面，是为了满足消防要求；另外，避免对比亚迪厂区国旗点造成遮挡，同时，在隔断区域位置，设置一个主题广场，丰富商业街的景观及造型。 2、建筑风格建议   在建筑造型上，建议以大面积墙面为主，接点不宜过多，以避免过于繁复；在色彩的运用上，简单搭配，不宜过于丰富，通过立面造型、色彩搭配等细部处理，来体现项目简约、现代的建筑风格。 3、建筑形态建议以1层临街商铺为主，局部2层。保证商业街铺位户户临街，局部2层主要是

42、起到丰富商业街建筑层次作用。 4、外立面建议     在外立面的处理上，以简约、现代造型为主，局部区域在色彩、造型上加以点缀，以丰富商业街的立面造型；局部区域采用大面积的玻璃幕墙、钢构、造型等，打造局部亮点，提升整个商业街档次。 5、顶部处理建议    在建筑物的顶部处理上，建议以飘板、弧顶等造型处理，丰富建筑物天际线。 6、连廊建议    在商业街局部2层区域，以连廊的形式将商业街两边的建筑物加以连接，一方面，可以保证二楼人流畅通，另外，可以保证商业街视觉效果不至于过于呆板

43、。 7、建材建议涂料和面砖结合。以涂料为主，重要建筑节点使用面砖，以提升商业街形象和档次。 二）项目园林及商业步行街设计建议1、项目园林设计建议1）景观花坛          在步行街的中间位置设置装饰性的景观花坛，美化步行街的休闲购物环境，但景观花坛不宜过密，以56米间隔设置为益。 2）雕塑小品在商业街的入口、各重要节点、街道上，设置一些主题性的雕塑小品，丰富商业街的文化内涵。 3）花车    在商业街设置一些花车，成为商业街局部景观亮点，起到

44、美化商业街环境作用。 4）休闲坐椅 商业街上休闲坐椅主要通过花坛围凳的形式解决。部分商家在步行街上摆放的桌椅也是步行街休闲桌椅的一种有效补充。   2、商业步行街设计建议1）内街宽度建议：建议以68米为宜    由于本项目为一条商业内街，且由于用地性质等限制，其商业体量属于中等水平。故在商业内街的设置尺寸上，建议以68为宜。过宽则显得商业街过于空旷，人气得不到有效聚集；过窄则显得商业街较拥堵，不利于人流流动。 2）高低落差处理建议由于地块东西向和南北向均有一定坡度的落差，故建议在项目的高低落差处理上建议如下：东西向

45、的建筑落差处理：整个地块呈现东边高、西边低的地势，故在东边入口以台阶的形式进入商业街，而西侧入口则向宝龙大道一侧引导，实现坡度的自然过度。南北向坡度的处理：整个地块呈现南边高、北边低的地势，故在南北向地势高度落差的处理上，北边地形平整到与宝龙大道到同一水平线上，北边地形则加高到与比亚迪厂区到同一水平线上，这样会形成一个南高北低的地块特征，故在高低落差的处理上，建议以台阶的形式，整条商业街分为二级，下面临宝龙大道为一级，上面临比亚迪厂区为一级。 3）街面建议    考虑到项目节省成本的需要，街面以铺设简单、档次较低瓷砖。 4）装饰建议 

46、   为美化整个商业街的环境，营造商业氛围，在商业街沿街立柱上，建议设置一些点缀性的花饰或油画框；在商业街内廊上，设置装饰性的导示挂件，营造商业街文化氛围和商业氛围。 5）门廊    在铺面入口的门廊处理上，建议预留一定面积的广告位，一方面可以起到店家标识的作用，同时也能起到装饰的效果。 6）灯光    在灯光效果的处理上，整条商业街的照明主要通过沿街的路灯照明，景观花坛设置射灯，起到局部亮点的作用。同时，店铺内灯光作为商业街灯光系统的一种补充。可在商业街主入口设置一个大型射灯景观灯 

47、   三）项目出入口及商业广场设计建议1、项目出入口设计建议1）商业街东侧主入口设计建议商业街东侧主入口作为整条商业街入口，代表着整条商业街形象和档次。建议在商业街主入口设计中，以标志性建筑及标志性主题广场的形式，将商业街主入口打造整条商业街的视觉焦点，利用地块的高低落差，体现整条商业街的气势。A、标志性建筑    入口广场标志性建筑，在立面造型上，建议以整面玻璃幕墙的墙形式，突出简约、现代的设计理念，利用地块和周边区域的高低落差，营造大气、高品质的形象。在建筑材料的使用上，建议以大面积的玻璃幕墙和钢结构为主，突出项目的品质感和档次。 

48、;B、主题广场主题广场主要以雕塑、小品等形式，突出项目的文化主题。在雕塑、小品的设计和选用上，重点突出现代元素和高科技元素，和工业园区的高科技形象相吻合。    C、坡道广告位的处理在项目主入口处，自宝荷路进入商业街有1个高低的落差，行人通过台阶进入商业街，可在台阶侧面绿化带处设置商家广告位，一方面可以有效利用空间，创造效益；另外，可起到美化的作用。2）商业街西侧次入口由于项目西侧紧邻比亚迪厂区大门，故西侧次入口在设计上应充分考虑与比亚迪厂区的协调一致，以避免设计过于突出产生的突兀感。A、建筑设计建议在色彩运用上，应尽量和比亚迪厂区淡蓝色主色调保持一致，不宜过于鲜

49、艳和突出，以避免产生突兀感及不协调感；在建筑形态上，以不高于厂区正门高度为宜，以避免产生喧宾夺主的感觉。 B、主题广场建议    由于西侧广场为次入口广场，同时受到要与比亚迪厂区色调保持一致等限制，建议在西侧入口设置一个小型的叠水喷泉广场。一方面，水在风水上有“旺财”的讲究，同时，叠水喷泉广场使商业街入口和比亚迪厂区大门结合地带之间的视觉效果更加灵动、丰富。 2、商业广场设计建议1）东侧主入口主题形象广场主题广场主要以雕塑、小品等形式，突出项目的文化主题。在雕塑、小品的设计和选用上，重点突出现代元素和高科技元素，和工业园区的高科技形象相吻合。简

50、洁、现代的造型比较前卫，充满金属感   2）西侧次入口喷泉主题广场由于西侧广场为次入口广场，同时受到要与比亚迪厂区色调保持一致等限制，建议在西侧入口设置一个小型的叠水喷泉广场。一方面，水在风水上有“旺财”的讲究，同时，叠水喷泉广场使商业街入口和比亚迪厂区大门结合地带之间的视觉效果更加灵动、丰富。    3）商业街中心街舞主题广场商业街中段是整条商业街的一个重要节点，由于整条商业街全长近300米，距离较大，游客在消费过程中会出现购物疲劳。故建议在商业街的中段设置一个以休闲、娱乐为主题，动感十足的街舞广场，一方面，可以让购物者在购物过程中

51、神经得到休息；另外，与东、西两侧主题景观广场相呼应，丰富商业街景观效果。 四）项目户型设计及配比建议1、主力铺位面积段建议以4060、6080面积段为主，少量200以上及20以下铺位 2、开间、进深、层高建议开间：3.65米进深：临宝龙大道一侧1618米；临比亚迪厂区一侧1214米层高：1层5.6米，2层3.8米 3、铺位面积配比根据我司多年来对各种商业形态产品的研究，建议在铺位的面积配比上，以4060、6080的铺位为主力铺型；少量200以上铺位为主力店，起到积聚人气的作用，少量20以下铺位，丰富商业街的业态组合。具体铺位面积配比如下图所示：面积段按面积分（百分

52、比）按套数分（百分比）20以下5%15%406040%45%608045%35%200以上10%5% 六、价格定位 一）周边商业价格分析在本项目周边商圈中，南约社区商圈和福乐购商圈为已建成商业配套且经营较成熟，对本项目租金水平的制订具备一定的参考意义，因此，我司对这两个商圈进行重点调查。1、南约社区商圈江业百货1楼临街商铺：面积10，租金100元/·月图一 图二江业百货1楼临街商铺：面积12，租金90元/·月 家和福百货旁临街商铺：面积80，租金40元/·月图三 经测算，南约社区商圈的平均租金约为50元/·

53、;月 2、福乐购商圈图四福乐购百货1楼临街商铺：面积30，租金260元/·月  福乐购百货旁临时餐饮商铺：面积6，租金160元/·月图五 福乐购百货内摊位：租金100150元/·月图六 图七福乐购百货旁临街餐饮商铺：面积200，租金50元/·月 比亚迪东侧临街商铺：面积37，租金130元/·月图八 经测算，福乐购商圈的平均租金平均值约为70元/·月二）价格定位1、价格定位战略考虑ü  参照周边同类同质楼盘的市场价格；ü

54、0; 实现短期内高比例的租赁目的，快速回笼资金；ü  以绝对高品质、综合性价比尽快抢占市场，给区域市场形成一种震撼；ü  运用低开高走的价格策略，保证项目前期平稳租赁，为后期租赁留下一定的升值空间，在整体租赁进程中逐步实现项目均价。2、价格定位考虑因素ü 位置交通状况ü  周边环境ü人流ü 商服配套设施ü   规模ü  景观ü  商铺结构 

55、;3、本项目价格制定原则和方法目的：制定核心租赁均价ü 区域市场价格调研、走势判断ü  选取可比楼盘，通过影响价格的各因素调差，得到本项目比价ü  计算可比楼盘的加权平均值，得到核心租赁均价。可比楼盘选取原则：ü  同区域或不同区域同类型、同档次商业物业（竞争物业）ü 依据上述原则和方法，运用市场比较法，建议本项目各类型物业的核心租赁均价。 ü   由于现选取可比物业及价格，与未来市场状态或会存在差异，故本价格只适宜价格预估和

56、经济效益分析，以做项目判断之用。 4、可比项目参考项目价位的实现与销售速度密切相关，有效地控制销售进程能保证将物业的价值发挥到最高效果，从而达到良好的销售率和销售速度，保证投资的回收与利润的取得。根据市场比较法，及上述的定价影响因素，可比性物业对比如下表：可比楼盘因素修正表比较方面具体内容比较标的参照商圈名称本项目南约社区商圈福乐购商圈地理位置（30）环境（15）升值潜力312生活氛围222人文环境211自然环境222治安状况211区域印象111园区环境211交通（15）交通车辆313道路管网424楼盘本体素质（50）规划设计（15）朝向646结构535开间433人流746内街422

57、园区规模233设备(智能化)222装修322外观422车位222层高422实用率222物业管理（5）品牌211收费111特别服务111其它（15）推广情况433工程形象555入伙时间355合         计825370权         重100%30%70%均         价815070 5、价格修正由于南约社区商圈和福乐购商圈为已建成商

58、业，其商业氛围已充分形成，在商业氛围上，本项目和上述两商圈相去甚远，根据我司多年商业运作经验，在项目初期运营阶段，其租金水平大致能达到预期租金水平的60%左右，因此，经过修正后的实际租金均价为：49元/·月 七、财务及敏感度分析 表一项目开发成本估算表土地面积（）11400总建面积9600序号项目名称计算公式单价（元/）或费率金额（元）1土地租金 3/月34200/年2建安成本 80076800003建筑及园林设计 151440004园林施工单价x30001003000005推广费用  3000006管理费用

59、60; 200000  总开发成本（1）（6）8658200 表二投资计划表名称第一年第二年第三年第四年第五年合计开发成本（元）8658200342003420034200342008795000 表三项目收入计划表 第一年第二年第三年第四年第五年 金额（元）22579205644800592704062092806491520 总收入     26530560注：第一年因工程施工只有6个月的收入，而且以80%的出租率计算。从第三年开始租金每年递增5%。 表四