龙湖滟澜山艺墅案例分析

1、.龙湖滟澜山艺墅这是一个怎样的项目？总用地面积144495.5总建筑面积：213728地上建筑面积：144495（其中住宅143295，公建1200）容积率：1.0建筑密度30% 绿地率35%物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅她为什么备受关注？1、龙湖滟澜山艺墅是重庆龙湖在上海开发的第一个项目；2、该项目地块是重庆龙湖在2007年末，以10672元/这一令人咋舌的楼板价竞得的；3、龙湖以对产品细节与品质的坚持和优质的物业管理著称。先来看一下几组数据：龙湖滟澜山及周边别墅的价格区域版块楼盘容积率物业地上主力面积（）主力总价（万元）赵巷龙湖滟澜山1.0叠加175250-310联排220-255

2、450-600双拼250-290700-900中海翡翠湖岸0.4独立220-280480-850凯迪澳谰湾0.47双拼230-280350-600恒联名人世家0.25独立360-4501500-2000佘山佘山三号0.4独立230-260630-100011.15-12.18龙湖滟澜山成交情况面积 供应量供应面积 面积配比成交量价格去化率双拼29020552515.9%22807020.0%262225000联排25440943227.2%52269832.5%246322100219522057叠加上叠1751161972056.9%341665356.0%下叠1753114612总计176

3、3467782看了以上的数据，不由会产生一些疑问：1、 龙湖的产品究竟怎样消化奇高的地价呢？2、 龙湖究竟用怎样的产品来展现自身的优势，同时弱化地块带来的问题呢？让我们带着问题走进龙湖滟澜山关注点1价格从价格上来看，滟澜山的整体报价都要高于同类产品，双拼的价格达到了其他别墅区独栋的售价。如此高价格产品，在目前的市场中，可能存在一定的风险，但龙湖却交出了一份令人信服的成绩单。自2008年11月8日正式开盘，11月15日正式成交以来，已成交82户，总销金额达2.6亿。这样的业绩带动了下半年整体别墅市场的成交量，也使她成为今年别墅类产品销售冠军。龙湖拥有如此惊人的楼板价，但在短短一个月中却取得了如此

4、骄人的业绩，她是如何来规避价格风险的呢？我们回过头来帮龙湖算比帐：按照别墅类项目的建筑成本来计算，本项目的建安成本在3000元/左右，再加上整体抬高和景观打造的造价，以及超高的楼板价10672元/，项目的最终成本大约在15000元/；而滟澜山的叠加产品的成交均价则只为14600-16600元/。对比来说，基本属于不盈利的。同时，我们还发现，叠加别墅所占的比例为57%，是主力产品。所以，龙湖已经认清了自身的产品价值创造点，把主要盈利的产品放在双拼和联排上。其中，联排的均价在22000元/，双拼的则是28000-30000元/。关注点2建筑规划排布在这里我们有看到了几组数字：地块容积率1；7090

5、政策；地上3米，地下1米地块容积率1这是一幅东西跨度约两三百米、南北跨度长1.2公里的狭长地块！从北至南沿水岸绵延1.6公里。这样狭长的地块在上海市场是十分少见。乍一看，整体规划比较简单：以地块南北走向的中轴线为界，东面靠嘉松公路，以4层全复式为主；西面靠河的，以3层的四联排为主，辅以少量的双拼别墅这应该是一个低密度的项目。但，根据土地招投标的信息，龙湖滟澜山艺墅的容积率为1.0。这不仅令人有些疑惑，这样一个以3-4层建筑为主的项目，又是如何做足这个容积率的呢？第一， 整个项目的栋距并不疏放，只能勉强采用公寓间距的建筑规范1：1.2的标准。但我们知道龙湖作为一个纯别墅的项目，显然不能满足别墅项

6、目1：1.5的需求的。第二， 整个项目没有明显的集中绿化，小区的绿化面积尽可能的“私有化”处理，变成业主的私家领地。但关于容积率的疑虑并没有到此完全打消。我们发现，龙湖滟澜山艺墅所有的住宅都带阁楼，再加上平地造起的“地下室”，实际上项目的住宅层数在5-6层。这样会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？注意了，项目的东侧、与嘉松公路之间，有一条约30米的景观绿化带。销售人员告诉我们：这条约30米宽的绿化带虽然在红线之外，但也是由龙湖建设的，如果考虑这条绿化轴带，那么龙湖滟澜山艺墅的容积率就只有0.7-0.8了。外援还不只这一个，看地块西侧紧邻的宽阔的天然河道，也从视觉上帮助稀释容积率。在7090

7、政策的限制下，龙湖的小户型产品是如何安排的呢？在一个纯别墅社区中，拥有90平米产品的，我们便会想到河谷3号，联排户型。作为又一个7090政策下的纯别墅社区，龙湖设计了三类产品：双拼、联排、叠加。而无论是在预售许可证中，还是在后期的成交信息中，都不难发现，一套叠加户型的上下两层分别享有两个产权。龙湖自然地就把所以小户型集中在叠加产品中。所有叠加产品便是由两个89的小户型组合而成。一期叠加产品一共有58套。在销售过程中，叠加产品的去化率也是最快的。首先是因为叠加总价较低，客户在心里层面上较能接受；其次套内设计独具匠心，使客户能觉得物有所值。地上3米，地下1米堆坡造景之前，针对容积率的规划方案都有助

8、于节约利用土地。但龙湖滟澜山艺墅的动作还不止这些。请再仔细看规划图：在地块的中部，几乎没有安排车行路线。问题出来了：“别墅社区”的业主如何把车都开到自家门口呢？原来，唯一的一条车行主干道在整个地块的最东侧。而在车行主干道以西的所有土地，都通过堆坡的方式将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间。如此，业主沿着项目边缘的车行道路开车回家，可以抬头望天空，可以左右环顾欣赏小区的绿树和鲜花但看不到自己高高在上的家；而在进入各个组团的车库入口后，就开始在“地道”中行驶，最后抵达底层的地下停车库。同时，在3米的坡上，就只有行人了。这样大兴土木，自然会增加不少成本。事实上，它的作用

9、也不仅仅是通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地。首先，通过人为的堆坡，形成了“底层化的地下室”。也就是地下室的实际高度大部分在地面以上，与花园相连，地下室的阳光更充足，实用性也更强了。更实际的是，这一部分“多”出来空间，不计算到容积率里，开发商可以大方的“送”给购房者。既能提高了产品的溢价，也能让购房者乐意买单。其次，通过立体的打造，实现了完全的人车分流。第三， 将小区内主干道设置在一侧，是对住户的影响最少的一种布局。第四， 第四，人为营造的坡地，让居住环境变得更有起伏和情趣。而“坡地别墅”又正式龙湖在重庆开发的成熟经验。看来，“堆坡3米”，不失为一个一举多得的好办法。关注点3把普通的产品打

10、造的不普通在实际进入到样板区，初步观察了这个高容积率的别墅产品后，便发现了她所存在的一些不足和疑惑：由于容积率较高，而产生栋距较近的问题；由于双拼到叠加没有一个很好的分隔，如何体现保证不同的入户体验；由于西侧靠河，沿河安全性和私密性能否得到保障。我们具体来看一下龙湖是如何一一来作答的。1、种植高大茂盛的成年树种，弱化较高的建筑密度带来的直接压抑感；叠加第五层采用南北退台设计，同时在四层做了假屋顶及挑檐，因此，站在楼下基本看不见五楼，可以从视觉上降低整体建筑的高度。2、叠加到联排和双拼，都采用了不通的入户方式进行区分。叠加南北入户，其中下叠采用南入户，上叠则为北入户；联排和双拼均把入户门开在了南

11、向，能体现出独立感。3、龙湖的物业配有全天保安巡查，同时在沿河区域都采用了红外线监控措施，有效保证区内的安全。来到样板房，展现在眼前的是一幅幅美丽的画卷。叠加别墅 下叠1751、下叠拥有地下室空间，附送面积达78平方米2、走出地下室，来到下沉式花园，因为龙湖采用地上3米，地下1米的设计手法，使整体下沉式花园到地下室空间显得十分明亮，所以现场销讲基本都在地下一层进行。3、在样板段中，下叠引导客户采用南向入户的方式，规避了北向采光不足的劣势但由于建筑密度较近而产生的问题，在下叠中也有所体现：1、下叠整体采光不足，北入户效果较差，犹如进入地下室2、通过二层走廊，进入下叠的二层北向次卧，入户感觉较差3

12、、由于下叠北向植物的种植，以及为了达到立面的效果采用的小窗设计，从而造成室内采光不足叠加别墅 上叠175在外部，我们可以看到二层大露台的设计，这样也使到改善了上叠（三层）的入户感觉，仿佛从地面一层进入；树木的种植高度普遍达到了二层，加之采用堆坡技术，弱化了上叠过长的入户动线；另外不得不提到的附加值，第五层除了附送一个完整的，近40平米的主卧套。之外，南北露台附送面积也达40平米。整体上叠的设计，最大程度地释放了户型的使用空间，同时也规避了入户带来的不利因素。联排别墅 219地下室附送面积达84-95平米；但由于整体规划原因而使联排缺少了传统的中庭设计，所以龙湖在样板房的打造中，无论是在入户庭院

13、，还是在地下室的设计上，都做了产品补强，增加业主的私有空间。联排别墅 246客厅及二层北向家庭厅均采用双层挑空设计，有效地增加了别墅的居住感。双拼别墅 262在客厅位置同样采用挑空的设计，纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；但由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，所以导致楼层较高，龙湖的细致在于为客户准备了免费电梯，使客户能较为轻松和便捷的行走于双拼别墅之中。从户型中，我们可以发现，较高的附加值赠送，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客

14、户愿意为之买单。关注点4包装对于龙湖滟澜山的包装，无论从平面还是到立体，都围绕一个主题“女性”，打造出一幅幅女性向往的童话、婚礼、晚宴等等浪漫、唯美的画面。外装媒体龙湖滟澜山的广告宣传已遍布全上海晨报、晚报、租售、楼市，包括一些电视媒体、以及随处可见户外看板和沿路所建的高炮；甚至已经延伸到了机场区域。可以好不夸张的说，这段期间，上海已经掀起了一股“龙湖潮”。龙湖此次花费大手笔，除了为滟澜山做宣传以外，最终的目的，使自己的产品和形象传遍上海的每个角落，让龙湖品牌深入人心。内装售楼处、样板区 来到龙湖，远眺熟悉的钟楼，近观艳丽的花草布置，脑海中便会浮想起点点滴滴，感叹“依然的龙湖、依然的滟澜山。”

15、 整个售楼处无论是立面还是内部装饰，都是采用欧式风格，无不彰显出大气与华贵，从接待人员的手势和话语，到物业人员的一颦一笑，都展现了龙湖自身团队的优秀素质；也给客户以安心、亲切之感。主题定位女性售楼处既是会所。这个地上、地下面积均达1200平米的会所，在地下层设置健身馆、豪华游泳池等。整个游泳池区域刻分为大小两个水池，按照标准游泳池规格所定做。可以说，龙湖的美无处不在。看到二层屋顶的位置，特意设计了一个婚礼草坪。欧式的拱券、门头，加之宽阔的草坪，给许多女性客户带来些许的遐想，歌舞会、生日聚会、婚礼等场景仿佛就在眼前这也是上海目前为止第一个设计“婚礼草坪”概念的会所。让我们再把视线转向下沉式罗马广

16、场，与婚礼草坪遥相呼应，艳丽夺目的花朵、唯美迷人的白纱，使两者完美的组合在一起。可见龙湖对细节把握的到位。与其说龙湖善于把握细节，倒不如说她是把握住了心理，将浪漫情怀演绎得淋漓尽致，表现得无处不在。从童话世界般的入户小木门，到花园中的那些精致的小摆设；从草丛中那部载满鲜花的手推车，到湖边摇曳荡漾的威尼斯小船在静物中，我们可以深深的品味出那童话般气息，使我们仿佛置身于童话王国一般，演绎公主与王子的浪漫爱情故事。图檐口细腻的雕花、不同材质所打造的立面感觉、带有异域风情的阳台、铁艺上点缀的鲜花在立面细节中，勾勒出女性纷繁的品性：时而细腻、时而奔放、时而柔情、时而狂野让我们再把视线回到露台飘逸的紫色沙幔、回到那温馨的阳光坐榻，想象在午后的阳光下，品着红茶、回到下沉式庭院，圣诞布置缤纷的自我空间这些无不都是女性所向往的美好生活，无论是梦境般的童话世界，还是触手可及的浪漫空间，龙湖都想到了，同样也做到了。这是精致的，是精心的，也是经典的。走出龙湖滟澜山，那些美妙动人的画面依然浮现在眼前从听到龙湖，到看见龙湖，再到走入龙湖，确实会有许多思考和感慨，在这里总结为16个字：思路清晰龙湖认清自身产品