设备设施培训资料(物业设备)

1、一、物业设备管理概述（一）物业设备管理意义：满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的生活环境做有利保障。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。（二）物业设备所涵概内容：给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应及通信网络。具体划分为四大部分：、给排水消防工程、供暖、供燃气、通风、空调、建筑电气化；二、物业设备管理的内容（一）物业设备运行管理：1、技术运行管理：通过对设备的了解、技术改造、引进技术等。2、经济运行管理：指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修

2、等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。设备经济运行管理内容：初期投资费用管理与运行成本管理。运行成本管理一般包括：1、能源消耗的经济核算；（例如使用的电费、水费等）2、操作人员的配置；3、维修费用的管理；设备运行管理做到以下几点：（1）各项管理内容都要形成相应的规章制度，做到有章可循、有法可依；（2）各个操作项目都要制定出安全、合理的规程，做到规范、有序地操作；（3）管理、操作、维修人员都是相关方面的专业人士或经过严格的专业学习和培训并通过相应考核持证上岗的技术人员；（4）专业技术管理人员、班组长和工人分工明确，职责清楚。（二）物业设备维修管理：要做好设备的维修工作，物业公司的

3、早期介入要做好，包括项目施工、竣工质量验收、交付使用阶段时期要求物业人员的介入，才能保证后期的物业维修管理工作进行顺利；物业管理条例第三章第二十八条规定，“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。 建设工程及其设备在保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修。物业管理过程中，要明确与施工方的责任分工。建设部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：a、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；b、屋

4、面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；c、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；d、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。保修期过后，如果公共设施设备出现故障，属于小修范围的，及时组织修复。物业设备的维修要与物业设备备品配件管理相结合，根据厂家说明书及长期的经验，确定备用件，方便维修，另外，对于设备做过的中大修要做好记录。（三）物业设备更新改造管理：设备改造原则：针对性原则、技术先进实用性原则、经济性原则、可行性原则；在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的

5、的，一般就不采用设备更新的方式。物业设备寿命的减少由以下六个基本的因素造成: 1、开关周期的次数 2、运行时间。 3、平均负载 4、最初安装或最后一次大修后起算时间 5、空气泄漏和净化的程度。 6、设备日常维护保养的水平.（四）设备固定资产管理设备固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保护物质形态的资产。设备固定资产必须同时具备的两个条件：单位价值在规定标准以上和使用年限在一年以上。凡具备设备固定资产条件的机器设备，应纳入固定资产管理当设备达到一定的条件后，要办理设备转固定资产的手续，经相关人员验收合格后转为固定资产。 （五）物业设备资料管理：包括前期的基础资料

6、管理、建立现有设备的技术资料档案及图纸档案、设施设备台账、设备维修保养手册等。内容包括：设备生产日期、型号、参数、每年做过的中修、大修等维修维护等。 在物业项目接管后要对设备设施进行逐个登记。认真填写“设备清单”，分类存档。其分类方法是：将设备设施按专业分为五大类和若干个小类，即：电气设备，给排水设备，空调供暖设备，消防设备及安防设备，其运行编号用其第一个拼音字母的大写表示，具体如下：DQ电气设备JP给排水设备KN 空调供暖设备XJ消防监控设备AF-安防设备三、物业设备管理的要求（一）设备保养维护的要求主要有四项： （1）清洁 设备内外整洁，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污，各部位

7、不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净； (2) 整齐 工具、附件、工件(产品) 要放置整齐，管道、线路要有条理； (3) 润滑良好 按时加油或换油，不断油，无干摩现象，油压正常，油标明亮，油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁； (4) 安全 遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。 （二）设备“四定工作”的使用维护要求 (1) 定使用人员。按定人定机制度，各设备操作工人应选择本工种中责任心强、技术水平高和实践经验丰富者，并尽可能保持较长时间的相对稳定； (2) 定检修人员。设备较多的企业，根据本企业条件，可组织设备专业维修人员

8、，专门负责对设备的检查、精度调整、维护、修理； (3) 定操作规程。设备应分机型逐台编制操作规程，加以显示并严格执行； (4) 定备品配件。根据各种设备在企业生产中的作用及备件来源情况，确定储备定额，并优先解决。 （三）、动力设备的使用维护要求 动力设备是企业的关键设备，在运行中有高温、高压、易燃、有毒等危险因素，是保证安全生产的要害部位，为做到安全连续稳定供应生产上所需要的动能，对动力设备的使用维护应有特殊要求： (1) 运行操作人员必须事先培训并经过考试合格； (2) 必须有完整的技术资料、安全运行技术规程和运行记录； (3) 运行人员在值班期间应随时进行巡回检查，不得随意离开工作岗位；

9、(4) 在运行过程中遇有不正常情况时，值班人员应根据操作规程紧急处理，并及时报告上级； (5) 保证各种指示仪表和安全装置灵敏准确，定期校验。备用设备完整可靠； (6) 动力设备不得带病运转，任何一处发生故障必须及时消除； (7) 定期进行预防性试验和季节性检查； (8) 经常对值班人员进行安全教育，严格执行安全保卫制度。 （四）设备的三级保养制 三级保养制度是我国20世纪60年代中期开始，在总结前苏联计划预修制在我国实践的基础上，逐步完善和发展起来的一种保养修理制，它体现了我国设备维修管理的重心由修理向保养的转变，反映了我国设备维修管理的进步和以预防为主的维修管理方针的更加明确。三级保养制的

10、工作实施分为：1、“一级保养”也就是通称的操作者保养，谁负责使用谁就得负责保养，操作者保养是一切保养的基础，保养项目均为一般操作工就可执行的工作，通过擦拭、清扫、润滑、坚固、防腐、防冻、调整及外观表面检查等一般方法对设备进行护理，以维持和保护设备的性能和技术状况，是设备的基础保养方式。一部机器能否正常地使用。在很大程度上取决于是否有一套良好的预防保养制度，尤其是操作者保养。2、“二级保养” 通常是由厂内设备维修部门负责对机器进行局部更换的检查，更换消耗性部件，保养周期视具体情况而定。3、“三级保养” 一般指对设备进行全面的检修，以期使设备在良好的状态下运转。如果说公司条件无法完成，通常与专业维

11、保单位签定检修协议，并定期至本公司保养检修。3、检修与保养关系：维护为主计划检修为辅的原则。（五）设备巡回检查的方法要求：归纳为“一看二听三触四闻”一看：（1）设备内外的清洁、完整；（2）表、油位、指示灯是否正常；（3）阀门、开关启闭是否正常；（4）无漏水、漏气、漏油等现象；（5）照明、通风、电线绝缘体等是否正常；二听：（1）转动设备转动声是否平稳，有无异声；（2）电气元件有无噪音；（3）风机、风管有无噪音；（4）控制柜接触器、变压器铁心的电磁声响是否正常；三触：（1）操作机构是否锈蚀；（2）电动机泵散热器外壳温度是否正常；轴承温度是否正常；四闻：（1）有无绝缘漆的味道； (2)有无塑胶、塑料

12、、保温棉等的焦味；（六）电气系统维修维护保养标准及要求（1）配电柜室内保持通风干燥整洁，配电柜无灰尘及污垢，表面整洁。警示牌完好，并置于醒目处。（2）配电柜及配电箱内无杂物，保持干净。各接线排端子应牢固。各指示灯指示正确、完好，各操作手柄及按键开关均指示正常。（3）配电柜内各零部件、电线电缆接头、连接螺栓无松动断裂，标号清楚，配电柜及配电箱内应有相应的电路接线图。（4）定期对各设备的配电系统（配电柜、配电箱）的和电机进行紧固，每年至少一次。各用电设备绝缘检查不低于2M欧姆。（5）高低压配电室每两个月至少进行一次除尘，各配电柜、箱内的接触器、漏电保护器、变频器等零部件也相应地进行除尘。配电室的防

13、护用具（绝缘靴、绝缘手套、验电笔等）应按要求进行检验。（6）对即将运行的电气设施要提前试运行，发现异常及时维修，确保设备正常运行。（7）对停用的电气设备设施要定期送电，确保电气系统干燥。具体送电周期和送电时间应根据各设备所处的环境（设备周围的湿度、温度和通风情况）而定，原则上每月最少保证一次。四、提高设备维护水平的措施（一）设备维保工作的“三化”为提高设备维护水平应使维护工作基本做到三化，即规范化、工艺化、制度化。 规范化就是使维护内容统一，哪些部位该清洗、哪些零件该调整、哪些装置该检查，要根据各企业情况按客观规律加以统一考虑和规定。 工艺化就是根据不同设备制订各项维护工艺规程，按规程进行维护。 制度化就是根据不同设备不同工作条件，规定不同维护周期和维护时间，并严格执行。 （二）设备的区域维保 设备维护工作应结合员工的个人职责分工表，做到设备区域维护。操作工人负责维护相应的设备维保，对于间断性运行的设备也要指定维护人员。维保人员及操作人员按照公司相关规定做到设备日常的清洁，坚固，润滑等工作，做好设备的一级维护保养，定期对设备提出二级和三级的保养计划。(三)设备维保的监督检查企业组织相关检查人员不定期对设备的维保工作进行检查，对发现的问题及时通知相关人员，尽快维修。同时还应发动公司人员开展设备自检