欧氏雅筑小区应知应会

1、精心整理欢迎下载欧氏雅筑小区应知应会问 1：住宅小区公共性服务收费的费用构成有哪些？答：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费。其中第项和第项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。问 2:国家对物业管理服务的收费标准有何规定？答：根据该国家计委、建设部印发的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法规定，物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。问 3:物业管理的基本概念？答：所谓物业管理，是指经营人受物业产

2、权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代管理科学，先进的维护养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。问 4：小区的主要经济技术指标？222答：占地面积 37125.00 m 、建筑面积 86116.00m，其中商业1900 m 。问 5： 共有几部电梯？答：共有： 33 电梯，其中 A 区 17 ， B 区 16 部问 6：小区的通讯地址及邮政编码是多少？答：位于荔城区海丰中街 1185和 1186 。邮编是 351100 。问 7

3、：管理费是如何计算的,包括哪些内容？答：按建筑面积计收，高层1.3 元 /·月，小高层 1.05 元 / ·月，商铺2.3 元 / ·月。问 8：小区的停车场按哪一类标准收费？答：按莆田市区停车管理费标准收费(市场调节价 )。问 9：住户办理入伙需手续需提供的资料？答：入伙通知书，业主身份证复印件或营业执照复印件；购房合同原件及各种收据。问 10 ：物业管理行业的主管部门是哪里？答 :是市政府住宅行政管理部门 （市国土资源和房产管理局物业管理处） 及各区人民政府住宅行政管理部门（区建设局物业管理科） 。问 11 ：业主的概念？（条例 .第二条）答：是指房屋所有权人

4、。问 12 ：入住的概念？（细则 .第二条）答：是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。问 13 ：入住人在规定期限内未办理入住，如何处理？（细则.第二条）答：视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。问 14 ：什么是业主公约（概念）？（条例.第三十三条）答：是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在大厦使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。问 15 ：小区的公共场所和公用设施的使用和维护是如何规定的？（条例. 第三条）答：由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。问 16 ：室内部分的维修责任由谁承担？（条例.第三十九条）答：室内部分，由

5、业主负责维修。精心整理欢迎下载问 17 ：室内部分的维修责任是如何划分的？答：责任界限：业主大门内，水、电表闸、阀以内。问 18 ：单元的空调机安装位置是否不能改变？答：原则上，所有空调机组须入置在预留位置，任何改变不能破坏公共装饰。问 19 ：单元可否安装防盗窗？答：二楼及以上用户可安装隐型防盗网，所有二楼及以上用户不得安装室外不锈钢防盗网，不锈钢防盗网可安装在室内。问 20 ：室内部分的维修费用由谁承担？答：业主（非业主使用人、租户）。问 21 ：共用部分的维修养护责任是如何划分的？（条例.第三十九条）答：共用部分由物业公司组织定期养护和维修。问 22 ：共用部分的维修养护费用由谁出？答：

6、从房屋（本体）维修基金中支付。问 23 ：公用设施的维修养护责任如何划分的？（条例.第四十条）答：大厦的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等小区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。问 24 ：对未交纳物业管理服务费、维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的物业管理公司如何处理？（条例 .第五十一条）答：要求业主限期交纳。问 25 ：对上述费用逾期不交纳的，如何处理？（条例.第五十一条）答：可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。问 26 ：装修验收流程答：（一） 装修工

7、程完工后，由业主通知物业管理处，由物业管理处协调管理相关部门派人验收，单项工程竣工验收可以在全部装修工程竣工前单独进行。（二） 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。（三） 消防变更工程由业主向消防部门提出验收申请，通过后向管理处提供合格证明，管理公司检查其是否符合管理的规定和要求。（四） 竣工验收后，由管理公司向业主出具验收单。（五） 业主凭验收单到管理部、保安部办理必要手续，领回装修押金。问 27 ：车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用

8、、堵塞消防通道和消防设施等。问 28 ：电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。问 29 ：装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费？答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消

9、防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修精心整理欢迎下载协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。问 30 ：因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？答：不可以。 开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题， 二者不能混淆。 业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。问 31 ：小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？答：如果是人为

10、造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。问 32 ：住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？答：按照建设部第110 令住宅室内装饰装修管理办法的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（ 1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（ 2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（ 3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（ 4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（ 5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门

11、、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。（ 6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。问 33 ：专项维修资金的用途是什么？答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。问 34 ：业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？答：封闭阳台、 安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守业主（临时

12、）公约和小区有关规章制度的规定。问 35 ： 业主委员会依法如何产生？答：住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。问 36 ：业主委员会有哪些职权？答：（一）召集和主持业主大会；（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

13、（三）采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。问 37 ：房屋的维修责任是如何划分的？答：（一）室内部分，由业主负责维修；精心整理欢迎下载（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。问 38 ：什么是公共设施专用基金，该基金如

14、何管理使用？答：开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专帐管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。问 39 ：物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机

15、动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅； （ 3 ）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2 人，做到有计划、有记录；（ 5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。问 40 ：物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临

16、时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？答：是。物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。问 41 ：物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？答：物业管理企业应负责停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序，只提供场地不负责保管。（ 24 小事设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。问 42 ：因开发

17、遗留问题可以拒交物业服务费吗？答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题， 二者不能混淆。 业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。问 43 ：业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。问 44 ：邻居占用了公共楼道怎么办？答：公共楼道属于共用部位，

18、邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。问 45 ：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位负责维修养护。精心整理欢迎下载问 46 ：物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物

19、业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。问 47 ：业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。问 48 ：小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。问 49 ：为什么要规范房屋

20、装饰装修行为？答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中， 住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。问 50 ：业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗？答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在

21、一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。问 51 ：住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？答：按照建设部第110 令住宅室内装饰装修管理办法的规定， 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（ 1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（

22、2 ）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（3 ）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4 ）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5 ）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施；（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。问 52 ：住宅室内装饰装修的施工时间如何规定？答：按照市建委、市规委、市国土房管局关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定每日12 时至 14 时， 18 时至次日8 时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。问 53 ：应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？答：

23、住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。问 54: 小区采取何种安全管理模式？答： （1 ）乙方承诺对小区实行24 小时封闭式监控管理，最大可能避免各类偷盗，治安事件发生；（2）安保人员小区大门16 小时立岗、24 小时专人值班、24 小时小区巡逻；（3）小区监视机、摄像机，红外线、监控、对讲门禁等系统24 小时运转，并由专人值班监控，并保留相关资料和记录；（4 ）大件物品出入小区，必须在业主（住用人）陪同下才可放行，并进行登记；（5）业主（住用人）报警，小区保精心整理欢迎下载安巡逻队 3 分钟

24、赶到现场，并进行登记，报有关部门处理；（6）办公室处理协调治安事件1 天内答复，并登记，报有关部门处理。问 55 ：业主经常咨询物业管理处对自己的住宅进行装修，为什么需向物业管理处申报？答：为了整个住宅小区的外观和谐和统一，营造良好的安居环境和让私人住宅在使用中得到升值的空间。物业管理处的工作人员将充分运用知识，替业主在二次装修过程中，尽到服务与管理的义务。例如：谁都不愿意看到楼上的住户洗澡，立即产生洗澡水滴漏到楼下人家，楼下的住户就气冲冲跑到门口叫骂。同梯位的上下邻居，为卫生门违章装修造成的事实，一见面就争吵。楼下住户的橱柜安装不慎，将楼上住户的供电线路击穿，楼上楼下业主之间造成纠纷不断。若

25、干年之后，业主家中的隐蔽工程供电线路需要维修，就可以在物业管理处客户服务中心保存在业主档案之中的管线设计施工图中找到维修的最佳方案。问 56 ：物业管理处如何对业主申报的装修施工现场提供服务与管理？答：根据业主临时公约和前期物业服务合同的要求，对装修施工现场物业管理处提供以下几个方面的服务和管理：（ 1 ）现场施工是否有涉及到房屋结构安全问题；(2) 督现场施工人员对各类管道，线路日常使用和铺设； ( 3) 屋外立面美观、统一，与整个小区景观和谐；（4）小区公共治安秩序的维护、对施工人员、来访人员实施治安管理；（5）对装修物资进场的安全鉴别；（6 ）对物资的出入小区进行盘查控制；（7 ）施工现

26、场的治安、消防安全管理；（8）装修垃圾分类袋装，定点投放，集中清运；(9) 工人员、来访人员、车辆停放秩序管理；(10) 通道路管理；(11) 境保护宣传。通过物业管理处工作人员（楼管员、安防员、工程技术员）的巡查、指导、监督、服务来实现。问 57 ：为什么要缴装修保证金？答：为了有效控制装修公司、装修工程队的施工人员违章施工、野蛮施工以及装修过程中违反治安、消防、交通、环保等法规现象的发生。装修保证金是由业主、装修公司、装修工程队在进现场施工前，向物业管理处缴纳.装修施工结束之后，业主、装修公司、装修施工队向物业管理处申报装修验收表，装修施工期间如无违章情况发生，在装修竣工并使用一个月后，物

27、业管理处将退还装修保证金。建议业主装修时，最好请正规的装修公司进场施工，正规的装修公司，即有质量保证、保修期，又具备装修空间环保监测，维护居住空间健康保障的权益。问 58 ：装修施工期间将会面临哪些违章装修行为？答：面临违反建筑装饰装修管理规定（建设部令第146号）和住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第 110 号）以及地方有关规定环境保护条例等的行为：1、拆改主体结构和明显加大荷载； 2、建筑装饰装修设计、施工和材料使用，不遵守建筑装修防火规定的；3、未采取必要措施，控制施工现场的各种粉尘、废气、固体废气物及噪声、振动对环境的污染，严重影响人们正常生活和人身财产安全的；4 、将没有防水要求的

28、房间或者阳台改为卫生间，厨房间；5、扩大承重墙体原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；6、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；7、擅自拆除、改造各类管道（给水管、排水管、煤气管）；8、擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物（泥水，化学物口残渣等）；9 、侵占公共场地的行为；10 、超负荷用电，乱堆乱放造成火灾现象；11 、高空抛物，倾泻污水。问 59 ：在二次装修管理期间，楼宇管理员在施工现场提供服务，应注意哪些事项？答：在二次装修管理期间，楼宇管理员首先应对辖区内的户型结构、承重墙、承重梁的具体位置要了解，对户内的各类预埋管线的位置、走向要十分清楚，对每个梯位的电力、通讯、有线电视、安防等线

29、路管道预埋的具体位置和走向需要明明白白，楼宇管理员只有熟悉户型结构，户内和梯位的各类管线的预埋位置和走向，才能在每日巡查施工现场发挥现场监督、管理、建议、劝阻的服务目的。问 60 ：楼宇管理员在巡查施工现场应注意哪些事项？精心整理欢迎下载答：1、有无装修许可证，施工人员出入证盘查；2、施工进度（土建、水电布、木工、油漆、水电）巡查服务记录； 3 、是否安规定时间进行噪音施工装修；4、是否包封阳台，安装防盗网；5、装修垃圾是否占用公共部位；6 、是否改动公共墙、承重墙、承重梁、柱、排烟气管道；7、是否改变室内使用功能；8、是否破坏外观；9、空调是否安装于指定位置；10 、供水表前是否改动；11

30、、是否改动排污水管、封闭污水管、雨水管；12 、是否增加线路负荷； 13 、厨卫是否加做防水层； 14、是否堵塞地漏和排水管道；15 、是否擅自进行动火作业16 、是否随意拆改智能化系统（通讯、网络、安防）；7、喷涂油漆、涂料时是否有采取粉尘控制措施；18 、油漆残渣是否有乱倾倒于排污管内现象。以上18 项是楼宇管理员在二次装修管理期间，在施工现场提供服务的业务范围。问 61 ：楼宇管理员在每日巡查装修施工现场时，应怎样注重自身的心态和工作方法？1、心平气和、尊重他人、讲文明礼貌，无论对业主、使用人、委托人、施工人员均以礼相待；2、替业主负责，尽参谋之现，到现场是提供服务，而不是“管制”，发现施工材料质量有疑问，及时向业主通报，发现违章装修的苗头，及时向业主通报，规劝业主采纳更好的方案。3、和颜悦色，反复宣讲装修注意事项，尽到“告知”义务，在装修施工现场，每一个不同的施工进度，都会有不同的专业施工人员进场，楼宇管理员要针对不同施工进度的装修注意事项“告知”他们，避免违章装修发生。（如果是品牌装修公司有现场管理人员，只要告知管理人员即可。）4、发现严重违规施工，及时请安防队长派人员前来制止，在该问题未协调解决之前，通知安防队长将该现场的进场装修物资和施工人员的临时出入证暂扣并阻止在小区门口，不准进场施工。5、熟悉了解室内装饰装修的相关业务知识。问 62 ：对于二次