物业公司物业费核算准则

1、德群物业公司物业费用核算原则、物业核算项目物业利润=物业收入-物业支出物业收入：指向物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入物业支出：指经营物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备而发生的各种费用支出1、各项目组成1、物业收入构成序号项目内容1物业管理收入指向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收 入和特约服务收入2物业经营收入指经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设 施取得的收入，如房屋岀租收入、经营停车场等共用设施收入3物业大修收入指接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入2、

2、物业成本构成主要包括以下几个部分：1）管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费2）办公费用3）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用4）物业管理区域清洁卫生费用5）物业管理区域绿化养护费用6）物业管理区域秩序维护费用7）物业公司固定资产折旧8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9）经业主同意的其他费用（拨付费用）三、组成物业成本单项核算明细针对物业费用9项构成，单项具体明细如下：1、管理服务人员的工资、社会保险和福利费（元 /月）1）基本工资2）社会保险3）福利费4）爱的堡垒5）加班费6）培训费用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费，但不

3、包括管理和服务人员的奖金，奖金依据经营管理经济效益，从盈利中提取。人员费核算标准人员费明细标准说明岗位工资按职等级系享有岗位标准工资职等分F、D C、B、G A岗位补助按职等享有补助B系+100元/人/月，G系+100元/人/月爱的堡垒遵循公司每年多2个月岗位工资， 三年不变原则按入司时间进行计算：2015年入司不享有，2014年入 职多4薪，2013年及以前入职多6薪标准保险公司缴纳个人承担的五险一金五险：2500 （基数）*0.303+5 ; 金：1600 （基数）*10%法定节假加班按当天岗位工资的三倍计算法定天数：2月元旦一天，3月春节三天，5月清明一 天，6月五一一天，7月端午一天，

4、10月中秋一天， 11月国庆三天福利按入司时间男士享有三次福利， 女 士享有四次福利3月150元，4月35元（女），7月100元，10月120元 。女士 405元，男士 370元培训费特殊工种上岗和操作培训电梯、叉车、压力容器、锅炉、电工、制冷、维修、 安全、消防等，人均1200元/年2、办公费用（月/元）1）交通、邮寄、通讯费2）差旅费3）车辆使用费4）办公材料5）劳保（服装、清洁）、工具（维修、巡更）办公费核算标准办公明细标准说明交通市内人员办公以实报销，仅限于各工作地点间来返产生的日常交 通事项，例：维修队赴店修缮等邮寄本地之外办公邮寄工作机构之间票据、合同、资料等产生费用，以实 结算（

5、外阜50元/ 月）通讯费按岗位发放总裁400元/月，总经理200元/月，部门经理130元/月，采购经理100元/月，物业经理100元/月，物业处长80元/月，电器设备工程师100元/月，客诉经理80元/月， 片区资材经理60元/月，固定话费100元/月，400 电话300元/月差旅费赴外学习、培训、驻店开业、谈判等事项住宿不得超过140元/天，生活费40元/天，无公 司话补人员享有8元/天标准，车票原则火车票进 行报销，可特批汽车票或飞机票（外阜按3天/季度）车辆使用费赴店检查、业主谈判、行政机关检测等由交安委负责记录行程、用车种类、公里数来计算费用办公材料办公耗材、清洁耗材毛巾、手套、肥皂、

6、笔、本、纸，人均20元/月劳保服装2年更换一次，鞋一年更换一次夏65元/套；中秋82元/套；冬季棉袄69元/件； 绝缘鞋20元/双；人均130元/年工具维修人员配备的个人工 具、配备修理工具、高低 压配电室配备工具个人工具150元/套/人/年；维修工具（1-2年使 用期工具1.4万元/服务机构，半年使用期工具0.05万元/服务机构，月度消耗0.01万元/服务机 构）；高低压配电室有要求服务机构配备，投入0.2万元/服务机构。（平均1.2万/年）3、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、材料费用、维护费用（月/元）1）公共照明系统的维修费2）给排水设施的费用3）配供电系统设备维修费、发电机4）供

7、暖系统、制冷系统5）水循环系统6）消防系统7）电梯费用8）主体建筑、外围广场、停车场、岀入口、公共卫生间、垃圾费、纸片房、存车处共用设施设备材料、维修明细项目配件及耗材明细维修时间维修费用公共照明系统维修费灯泡、灯管、镇流器、灯管支架、插拔管每日巡检，随时更换4月至10月每月2500元，其余月份3000元给排水设施费PVC管件每日巡检，随时维修每年10月到次年3月，每月300 元供配电设备（维修费）每日5次巡检，随时维修全年约5000元发电机每年保养每10天检修一次每年10月，费用18000元供暖制冷系统溴化锂机组、循环泵、冷却泵、水塔每4次巡检，随时维修每年4到10月，电机维修6000 元，

8、皮带更换300元。消防弱电、管道、消火栓、 水带、消防喷淋季度检修每季度2000元电梯扶手带、梯阶、梳齿板、摩擦轮每日巡检，随时维修每月梯阶更换8块，10800元；扶手带半年更换2条，14000元主体建筑每日巡检，随时维修每年两次幕墙清洗，计30000元/2次，外墙粉刷70000元停车场每日巡检，随时维修每年3月车场画线，55000元入口地垫、风幕机、门帘每日巡检，随时维修两年一更换，费用 50000元广场外广场灯杆、广告牌、垃圾桶两年一更换，费用6000元公共卫生间维护费脚踏阀、门合页、电 池、水龙头、下水管、 烘手机每日巡检，随时维修每月2600元垃圾房及外围卷帘、垃圾桶每日巡检，随时维修

9、垃圾桶每年更换一次，230元/个4、物业管理区域清洁卫生费用（月/元）1）保洁人工费2 ）清洁所需机械、工具、耗材、服装，按使用年限折算每月金额3 ）消杀费4）化粪池清理费5）管网清理费6）垃圾清运、处置费7）二次供水蓄水池保洁人员及清洁道具配备标准人员岗位数量标准说明保洁主管1基本工资2100元人员基本工资仅为岗位基础待遇，应另含保险、福利、加 班费等相关其余费用，具体执行费用标准，参照人员费用 包含项目及范围计算保洁员4基本工资1600元服装1套/年108元/人/套清洁耗材每月每月易耗品105元；每季 度消耗品188元；每半年 146元；每年234元。综 合每月212元榨水车、水桶、除雪铲

10、、压力喷壶、铁锹等1年更换一次； 铁锹、火碱、去污剂等半年新增一次；尘推、地刷、马桶 刷、笤帚组合、清洁杆柄等每季度更换一次；毛巾、清洁 球、墩布头、肥皂、消毒液、洗衣粉、洗手液、厕所洁剂 等易耗品每月使用一次清洁工具每月洗地机每月317元；洗地机配件740元/月配件类：电机、机架、电器类配件、充电器、电瓶类1年更换1次；轮类、绳类、阀门类半年更换 1次；胶条、百 洁布、针盘、刷盘、定位器、清洁剂等 3个月更换1次。洗地机：19000万/台，5年使用期，每月承担 317元5、物业管理区域绿化养护费用（月/元）1）人工费2）绿化工具费3）化肥除草剂等材料4）绿化用水费5）绿植再造目前涉及不多，且

11、全部为拨付方式支付6、物业管理区域秩序维护费用（月/元）1）保安人工费2）服装费3）日常保卫器材费：对讲机、警棍、110报警联网等保安人员及器材配备标准人员岗位数量标准说明消防中控值班5基本工资：太原 2000元/人/月，夕卜阜1800元/人/月人员基本工资仅为岗位基础待 遇，应另含保险、福利、加班费 等相关其余费用，具体执行费用 标准，参照人员费用包含项目及 范围计算安防经理1基本工资：2000-3000元/人/月保安员4基本工资：1500-2000元/人/月劳保每月衬衣35元/件、西服245元/件、防寒服65元/件，综合人均200元衬衣1年更换一次，西服和防寒 服2年更换一次耗材每月对讲机

12、750元/部，警棍37元/个， 头盔78元/个，钢叉333元/个，110 报警联网4000元/年，综合435元/ 月对讲机配备5部，警棍配备10个，头盔5个，钢叉2个，110报警联网，均每年更换及产生一次7、物业公司固定资产折旧（月 /元）主要指直接用于物业服务的固定资产，按实际资产总额除以平均折旧年限，分摊至每月，主要包括：管理及配备人员办公设备（办公人员工作场地由业主无偿提供，公共设备设施业主承担折旧）办公资产折旧办公资产数量单资产折旧额折旧年限备注桌子4/6张42元/月/张1年超市独立体按最小量 配备，超市+美都汇/妈 妈宝贝按最大量配备；物业和资材办公地点 不集中时，需按量多明 细进行

13、配备椅子4/6把5元/月/把1年五节柜/文件柜2/4组38元/月/组1年电脑2/4台83元/月/台3年打印机1台40元/月/台3年固定电话1/2部20元/月/部1年计算器2个3元/月/组1年交换机1/2个14元/月/个1年对讲机1部94元/月/部1年饮水器1个15元/月/个1年巡更棒1支83元/月/支1年8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（月 /元）物业公司必须对物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责任保险（如电梯责任保险）、公众责任险，保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。保险费用=（投保总额*保险费率）/保险受惠物业的总面积公众险=900元/户现金险=保额*费率=（在途

14、+库存+柜台）总额*1.1 %。财产险=保额*费率=（固定资产+库存）总额*0.25 %9、经业主同意的其他费用（拨付费用） （月/元）主要有为业主为物业公司拨付费用的管理:1）日常能源费办理2）外租能源费的收取3）房屋及物业合同的支付管理4）设施设备定检费用办理5）维保维护合同的管理及支付6）办公耗材、包装、低耗发放管理7）资产折旧管理8）小型工程管理及费用摊销拨付款项明细四、物业服务方式1、酬金制指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。主要费用构成包括上述9项物业构成中第1

15、、2两个项目2、包干制指将管理费作为收入，扣除运作支出后的剩余管理费用则是利润，目前多以“菜单式物业管理收费模式”施行，若管理费用收不抵支，则由物业管理公司来弥补，自负盈亏。主要费用构成包括上述 1-9项总和+相关税费相关税费包括：须按营业额缴纳营业税，税率为5% 城市建设维护税，按营业税的7%计征 教育费附加，按营业税税额的3%计征合计总营业额的5.5%五、物业模式人员配置物业模式按经营模式可分为两种：单体物业和综合体物业。单体物业：仅超市、工业园区综合体物业：超市+妈妈宝贝、超市+美都汇配置标准：独立体1、有高低压配电室、空调运行、发电机，配备 9人;2、 有高低压配电室或者空调运行或发电机任意一个模式，配备7人；3、小物业，配备7人4、大物业，配备9人综合体：在原有基础上，