物业公司维修员管理模式

1、物业公司维修员管理模式物业公司维修人员管理模式一、管理理念：为了加强物业公司车场运营管理，提高管理人员综合素质，力争做到制度化、程序化、规范化、科学化。特制定相关流程 及管理办法。二、管理内容：包括：维修人员维修流程；维修人员岗位职责；维修人员 管理制度；维修人员工具管理制度；维修人员日常工作规范； 维修人员招聘标准；设施设备操作规范；维修人员培训；设备 间进出管理制度；监督检查细则。维修人员维修流程认真倾听报修情况，并判别属有偿或义务一真记录报修单位、 报修设施、联系方式一派工维修 一验收结果一电话回访，并 对维修情况进行了解 维修人员岗位职责1、负责完成对物业水电暖系统、空调、电梯等设施设

2、备的 巡查、报修、操作等工作。2、熟悉物业辖区内楼宇的结构、水施、电施等管线走向， 并完成基础的绘图工作。3、负责房屋建设公用部分的养护、维修和管理工作。4、负责配套建筑、设施设备的养护、维修和管理工作。5、负责做好对资产及配套设施的修整、完善的监督工作。6、负责配合做好与相关部门对房屋、设备等的验收工作。7、负责编排公共区域资产、设施设备、水电暖的保养、维 护计划。8、负责做好租户提出的各种报修工作。9、负责制定维护维修用品以及设备工具的采购计划。10、负责做好水电表的巡查及查表工作，针对核算结果进 行分析并采取相应措施。11、负责日常维护工作日志记录工作。12、负责物业维修工具、设备及各种

3、材料的准备、存放、 领用、使用、核对工作。13、按月做好报修、维修记录的汇总工作。14、积极为租户提供维修服务，并做到服务周到、热情、 规范，无投诉。15、配合公司其他各项工作的开展。维修人员管理制度1、在维修过程中物品轻拿轻放，维修作业符合规范，不拖 拉。2、 严格按照日常工作规范执行，不得利用工作之便谋取私 利，坚决杜绝不良现象发生。3、当班人员应提前10分钟到达工作场所，并进行设施、 设备的检查工作。4、 严格按照时间节点进行巡查，在巡查过程发现重大问题 或更换贵重物件，及时与相关负责人进行反馈。5、做好巡查记录，由巡查人员签字予以确认，严禁虚报、瞒报等现象6、当班人员应做好维修室环境卫

4、生的清扫及日常保洁工作，符合三项调查具体要求7、不得擅自离岗、睡岗，严格按照公司要求着装维修人员工具管理制度1、设备，维修主管根据维修需要支领备品配件，负责对备品配件使用情况跟踪监督2、备品配件严格按照交旧领新原则，不得随意丢弃，好坏 混放，杜绝损坏和浪费备品配件情况发生。3、 各维修工段现场暂存备品配件必须严格使用制度，做好 使用登记。4、 维修工根据工作需要配备个人常用工具，个人工具由本 人负责保管，公用工具由专人负责保管。5、所有的工具必须正确使用，特别是电动工具正确，合理 使用，发现问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程， 不得违章使用。6、建立工具管理档案，建立工具报损制度，按

5、照报损原因申请，所有工具依据交旧领新的原则，在领用新工具时必须交 回旧的工具，交回的工具统一处理，不准外流。维修人员日常工作规范一、劳动纪律1、遵守考勤制度，上班前必须在北门岗亭签到，不得漏签、 代签。2、周一至周五（上午 7:50 12:00 ;下午 13:55 18:00）周六（上午 8:50 12:00 ;下午 13:55 18:00）周日（上午 8:00 12:00 ;下午 15:00 18:00 ）3、遵守公司的作息时间，不迟到、不早退、不旷工。4、物业公司实行周日值班时间制，做好值班记录，零修、 报修及突发事件的处理工作。5、因病、因事不能到岗，应在事前履行请假手续。工作时 间如需

6、外出或离开办公室，须向相关领导请示或向同事说明去 向。6、如有开会提前10分钟到达会议场所，准时参加会议。7、班前、班中不得饮酒，在进行楼宇后，任何场所不得吸 烟。8、工作时间，有事离开工作岗位时，要将办公桌上的文件 资料摆放整齐，椅子归位；下班后，应按定置图将各类物品摆 放整齐。9、不准往座椅靠背上搭衣物等任何物品。10、对于公共用品（如清洁工具），取用完后要进行清洁， 有序归位。11、工作时间，不得吃零食、打瞌睡。12、不得串岗和聚集在一起谈论与工作无关的事。13、不得在工作时间干私活或看与工作无关的书籍、 报刊杂 志或上网看手机。14、在巡检时严禁乘坐电梯。15、下班离开办公场所， 要检

7、查电器设备电源是否切断， 门窗是否关好、服务行为规范项目r规范不允许要领仪容仪表1、工作时间内着本岗位规定制服及相关饰物，并 保持制服干净、平整，无明显油污、破损、褶皱。 正确佩带工牌。2、工具包统一挎在右肩处，并保持整洁。3、工作期间应保持积极良好的精神面貌。1、制服肮脏。2、满脸疲倦，不时打呵 欠，一副无精打米的样 子。3、冷淡，过分严肃或者 是木讷的表情。规范着装，整洁大 方，身体健康，状 态良好，工具齐 全。敲门进入租赁单位，敲门三声（敲门声音应适中），若 没有应答，应等候5-10秒钟左右进行第二次按 敲门。1、尢人开门时，在门口 大声喊叫。2、敲了一次门，无人开 门便离开。3、等待时

8、，在走廊走来 走去。声音适中，礼貌等 候。问候客户开门后，应表现主动，态度热情，向好、客户点头问好，自我介绍，确认用户，出示工作牌， 向客户表明身份，得到客户许可后，方可进入。1、语言不规范，随便， 比如：“我是搞维修的” 等。2、探头探脑，顾客还没 说话就往屋里张望。“我是金邦物业 的维修人员，请问 是您预约了维修 吗？ ”。进入 客户 房间1、得 始吗2、得房间1到客户确认后，主动说：“请问现在可以开 ? ”。壬到客户的许可后，说“谢谢”后，进入客户。在客户房间东张西 望，乱摸客户房间物品。“请问现在可以 开始吗？”“谢谢”开始 服务1、进入客户房间后，主动询问：已知的服务事项。2、在客户

9、交待完工作内容后，重复一遍服务内容， 客户认为无误后说：“谢谢，我会尽快做完”。3、把工具袋放在不碍事的地方，开始服务。1、不清楚要服务的内容。2、主动伸手和客户握手。3、接听私人电话。4、忘记带必要的维修工 具。“请问您需要我 做些什么？”或重 复已知的服务事 项。“谢谢，我会 尽快做完”。快捷， 专业，谨慎。服务 完毕1、服务完毕后，先收拾好服务工具及清理现场。 然后找到客户说：“您安排的工作我已经完成，麻 烦您检杳一下。”同时做操作演示并介绍使用时应 注意事项。2、客户确认后若满意，应说：“谢谢，麻烦您确 认一下。”请签下维修单。3、若客户有异议，服务人员应尽量满足客户意见， 并主动道歉

10、：“对不起，我马上处理好。”4、客户签完单后，主动说：“谢谢，请冋还有其 他事情需要帮忙吗？ ”。1、请客户签单时，没有 带笔。2、对客户提出的不满意 进行辩解。3、损坏客户物品刻意进 行隐瞒。4、服务工具没有收拾好。清理现场，“您安 排的工作我已经 完成，麻烦您检查 一下。”“谢谢，麻烦您确认一 下。”双手递上签 字单。“谢谢，请 问还有其他事情 需要帮忙吗？ ”。告别1、客户应答没有后，主动讲“再见。”2、拿起工具出门，关门时，应面向客户主动讲： “打扰您了，再见！”并点头致意。替客户关好门后（注意关门声响）。1、没有帮客户关门。2、刚出客户家门就开始 打电话或大声喧哗。3、遗漏物品在客户

11、房间。主动关门，礼貌道 别三、维修人员日时间节点内工作安排时间范围内容早上7: 50到岗配电室、空调室卫生清洁工作配电箱体、空调配套所有设备、室内卫生一、15层多功能厅全面巡查（水、电、暖、活动器械、 墙体）：8: 10-9 :00整体楼宇内进行巡查工作瓷四 五一、1-15层踏步：照明、开关、窗户、扇、拾扣、墙体 盖砖、防火门；-、电梯间：照明、开关、窗户扇、拾扣、墙体、暖气； 小电梯：运行、照明；亍、每层竖井：照明、开关、线路、电表；弋、一层大厅：灯具、开关、墙体、地面瓷砖、旋转门 匕、南消防踏步：线路、照明、开关、墙体9: 00-9 :30整体楼宇外进行巡查工作四 门 五-、污水井、雨水井

12、；、整体楼宇外立面： 三、通道路面、草坪灯、车棚； 习、楼宇灯带、消防监控室、北岗亭、门前岗亭、伸缩 1；亍、门面房夜间美化灯、车场地锁9 : 30-1200报修、巡查问题、临时性工 作一、对接到的报修单进行维修处理；二、对巡查中的问题进行解决处理；三、零时性工作任务的完成；四、其它工作的完成。下午13 : 50到岗配E电室、空调室卫生清洁工 作配电箱体、空调配套所有设备、室内卫生14 : 10-1500:整体楼宇内进行巡查工作墙瓷四 五、15层多功能厅全面巡查（水、电、暖、活动器械、 嗇体）；一、1-15层踏步：照明、开关、窗户、扇、拾扣、墙体 盖砖、防火门；-、电梯间：照明、开关、窗户扇、

13、拾扣、墙体、暖气； 小电梯：运行、照明；亍、每层竖井：照明、开关、线路、电表；弋、一层大厅：灯具、开关、墙体、地面瓷砖、旋转门 匕、南消防踏步：线路、照明、开关、墙体：15 : 00-1530:整体楼宇外进行巡查工作一、污水井、雨水井；二、整体楼宇外立面：三、通道路面、草坪灯、车棚；四、楼宇灯带、消防监控室、北岗亭、门前岗亭、伸缩 门五、丨门面房夜间美化灯、车场地锁15 : 30-1800报修、巡查问题、临时性工 作四、对接到的报修单进行维修处理；二、对巡查中的问题进行解决处理；三、零时性工作任务的完成；工、其它工作的完成。维修人员考核办法1、依据维修人员岗位职责、维修人员工具管理制度和维修人

14、员日常工作规范，定期不定期的进行抽查。发现一 次违反相关规定扣1分，50分为基础分，扣分超出 50分，每 分0.5元。2、按照公司绩效考核办法执行。维修人员的招聘（1）要求身体健康，年龄在 35-50岁之间。（2）电工、管工、空调工或维修经验丰富的万能工优先， 需有相关证件。（3）要求有责任心、思想进步、无不良记录和不良嗜好。 设施设备操作规范空调机组操作规范（1 ）机组启动1-1确定冷冻、冷却水系统阀门已全部打开，水压正常；1-2启动冷冻水泵，冷却水泵，并确定水泵运行正常；1-3间隔5分钟后，启动机组；（A ）启动机组显示屏上的（自动）模式，在上述情况下， 开机需要最少时间为 95秒；（B）

15、已设定机组回水温度达到 8C时自动停机，水温超过 其温度时，机组自动启动；（C）冷却水进水温度达到 28 C以上需要人工启动冷却塔， 保证冷却水温度 30 C,出水温度 35 C,人工来控制冷却塔的启停;(D )在机组运行了 30分钟，系统稳定后，检查运行情况，并完成下面过程:(a)记录机组数据;(b )检查蒸发器和冷凝器压力并与显示屏的读书比较。(2 )机组停机 2-1用v停机 > 键来执行正常的机组停机程序;2-2 10分钟后，停止冷冻，冷却水泵。注意事项:(1)在启动前要确定油箱之手啊预热了24小时，否则可能导致机组的损坏;(2)如果机组出现故障，请及时与厂家联系，切勿自行操作。设备间(配电室、空调机房、电梯机房)进出管理制度(1) 设备间进出必须双人进出，一名操作、一名监督。(2) 安全大检查或临时进入设备间，须向各站站长取得联系，告知相关维修服务人员进行检查。(3)维修人员不得擅自将钥匙转交其它人员，严禁单人进出设备间。维修人员的培训(1) 每周三17:30对维修人员进行安全培训，同时了解 工作情况。(2) 提高维修人员遵章守纪， 学习公司的企业文化及各项 公司制度。(3) 提高维修人员的服