某项目前期物业管理服务协议(共13页)

1、某项目前期物业管理服务协议本协议当事人甲方：长沙某物业管理有限公司乙方：甲方是指：长沙某物业管理有限公司乙方是指：购房人（业主）。前期物业管理是指：自房屋销售（预售）之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时止的物业管理。本物业名称： 某·项目 乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况：类 型： 坐落位置： 建筑面积： 平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订商品房买卖合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、公共秩序等项

2、目进行维护、修缮、服务与管理； 2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和某·项目业主手册（在乙方领房时提供）并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反国务院物业管理条例等有关物业管理法律法规、本物业的物业管理制度、某·项目业主手册规定的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每6个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方,并与乙方在领

3、房时签定某·项目室内装饰装修管理服务协议；10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11、依法向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，并合理收取费用；12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；13、按物业管理合同，实施小区具体管理。二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、签定本协议时，应与甲方签定某·项目房屋装饰装修重要事项的约定；4、

4、遵守本物业的物业管理制度、某·项目业主手册及某·项目房屋装饰装修重要事项的约定的规定；5、依据本协议按时向甲方缴纳物业管理费用、代收代缴费用和其他相关费用，享有与所缴纳物业管理服务费相应的服务；6、领房时，应与甲方签定某·项目室内装饰装修管理服务协议；7、装修前，应会同装修企业与甲方签订某项目装修施工管理协议，遵守有关装饰装修的法规、规章和政策的规定；与装修企业及物管处三方，在装修前对房屋进行质量复验，以明确质量责任。8、装饰装修房屋时，遵守某·项目房屋装饰装修重要事项的约定、某·项目室装饰装修管理服务协议、某·项目装修施工管理协议；

5、9、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。不得擅自安装防盗栅栏。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得甲方同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；10、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；出租房屋时，应及时告知甲方，并至管理处办理有关手续。11、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和某·项目业主手册的规定造成的损失、损害承担民事责任；12、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；13、因甲方维护修缮共

6、用部位、共用设施设备需要通过或临时占用乙方自用部位、自用设施设备的，乙方应予以配合；14、不得擅自将住宅改为商业经营用房使用；不得将储藏室改作住宅使用；15、甲方为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方需采取紧急措施的，乙方应予以必要的协助。第二条 物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、内天井、室外墙面、屋面和其他共用部位。二、房屋共用设施

7、设备及其运行的维护和管理共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施、共用设施设备使用的房屋和其他共用设施设备。三、受相关企业委托，物业管理区域内供水、供电、供气由甲方实行统一服务管理。四、环境卫生1、园区公共场所清扫、道路保洁；2、公共设备、设施保洁。3、生活垃圾的收集、清运。五、安全防范1、内容（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范；（2）24小时门岗站岗执勤；（3）24小时巡查，重

8、点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；（4）24小时报警监控；（5）进出小区的外来人员实施登记出入管理。2、责任（1）协助公安部门加强治安管理，协查各种违法案件，维护小区公共安全；（2）及时发现各类事故苗头，采取有效措施力争把事故消灭在萌芽状态。六、交通秩序与车辆停放1、内容（1）限速、限重、限高；（2）禁鸣；（3）车辆按规定停放；（4）外来车辆实施证、卡管理、泊位管理。2、责任（1）指挥车辆遵章行驶，有序停放；（2）保持本物业区域内安静；（3）维护交通安全。七、房屋装饰装修管理1、甲方根据建设部住宅室内装饰装修管理办法、长沙市城市房屋装饰装修管理条例、某项目房屋装饰装修重要事项的约定、某项目

9、室内装饰装修管理服务协议、某项目装修施工管理协议，对乙方的房屋装饰装修行为实施管理。2、甲方要履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务。3、甲方对乙方违章装修行为进行劝阻、制止，并及时向政府有关行政主管部门报告。4、乙方装修应符合建设部住宅室内装饰装修管理办法、长沙市城市房屋装饰装修管理条例、某项目房屋装饰装修重要事项的约定、某项目室内装饰装修管理服务协议、某项目装修施工管理协议等有关房屋装饰装修的法律法规以及本物业有关房屋装饰装修制度的规定。八、消防管理1、内容（1） 消防器材管理；（2） 易燃品管理；（3） 义务消防。2、责任（1）消防器材无缺少、不失效；（2）消防通道畅通；（3）发生火灾

10、及时报警，并积极组织灭火。九、公共绿化管理1、内容（1） 修剪、浇灌、施肥等绿化养护；（2） 清理公共绿地；（3） 除虫和必要的补种。2、责任（1） 及时养护，保持花草树木的正常生长；（2） 保持公共绿地整洁；（3） 绿化无虫害、无枯死。第三条 物业管理服务质量一、房屋外观1、外墙无破损；2、户外无擅自安装的防盗栅栏等有碍外观整体形象的设施；3、无随意安装空调室外机现象；4、屋顶无擅自安装的设施设备；5、确保外观一致，无乱涂乱画现象。二、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、设备运行正常；2、定期维护保养；3、专人维护保养；4、每日巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时

11、养护、维修；5、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象；6、消防设施可随时启用；路灯、楼道灯完好率不低于95%。三、环境卫生1、环境整洁、无污染；2、垃圾日产日清；3、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次；垃圾袋装化，持垃圾桶清洁、无异味；4、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、一层共用大厅保养良好，地面定期抛光、打蜡，楼内其它公共区扫2次，每周拖洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水；无卫生死角；5、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查 1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常

12、及时清掏；6、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；7、根据小区情况制订合理的消毒和灭虫除害计划并有效实施。四、绿化1、绿化覆盖率高，园林美观；2、有专业人员实施绿化养护管理；3、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻；5、定期喷洒药物，预防病虫害。五、交通秩序与车辆停放1、畅通有序；2、停放整齐。六、保安1、统一服装，持证上岗，文明值勤；2、辖区内无重大火灾、刑事和交通责任事故。七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：设立24小时客户服务体系，随时接

13、受物业管理诉求，及时安排处理。小修：及时修理，两天内完成。急修：10分钟到现场，当天处理。第四条 物业管理服务费用（暂定，以物价部门批文为准。不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用、市政人行道清扫费及政府部门规定的其他经营性费用）一、乙方缴纳费用从开发商通知领房之日计收。二、乙方缴纳费用周期：每6个月预收一次；缴纳费用时间：每半年第一个月的上旬。三、收费标准：小高层、高层公寓自然层一层按建筑面积 1.4元/·月、自然层二层以上（含二层）按建筑面积 1.7 元/·月（含电梯运行费）；商铺按建筑面积 2.00元/·月；办公用房按建筑面积2.4元/

14、83;月，地下泊位 30 元/个·月；储藏室按：建筑面积30平方米以内（不含30）8 元/间·月、30平方米以上（含30）12 元/间·月。四、乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方缴纳；乙方与承租人约定由承租人缴纳的，从其约定，乙方负连带缴纳责任。五、乙方转让物业时，须缴清转让之前的物业管理服务费用。六、由于本物业管理服务费用标准的测算是依据现行政府水、电价格计算，在本协议期内，如遇政府水、电价格调整，则物业管理服务费标准作相应调整。七、其他收费参照长沙市相关规定。第五条 热水供应计费方法及开启方案一、热水开启时间1、交付后第十三个月起由业主投票决定开启热水供应与

15、否。二、热水运行费用分摊热水运行总费用按使用物业户内用水吨数进行分摊。三、热水开启手续办理及运行管理程序1、凡要求使用热水的住户，需填写热水申请使用函，并预交当月热水押金（暂按5元/·月）。2、当日热水运行费用在使用结束后，由管理处核算分摊到户并进行累计。3、每月25日为当月热水费用断帐日，管理处将该月使用热水费用函至使用住户确定，各使用住户接函后三天内交纳费用。4、使用住户如不能按期交费，管理处将函告使用住户后停止室内热水供应。说明： 热水运行总费用包括：热水运行维护人员人力资源成本、锅炉等设备运行的电费、天然气费、公共部分设施设备日常维护保养费用以及合理的管理服务费（前几项费用总

16、和的10）。 业主或房屋使用人先预付每月的热水费用，在下月按实结算； 在初期热水供应时，管理处将征求业主的意见，确定开启时间； 每月向入住业主公开计算方式，透明热水帐务开支。第六条 其他有偿服务费用一、露天泊位使用费：按政府有关规定执行。二、其它有偿服务项目的收费标准另行约定。三、乙方的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由乙方按实际发生的费用计付。第七条 代收代缴收费服务因本项目为二次供电及部分二次供水，乙方同意二次供电依据湖南省物价局关于省电网电价调整有关问题的通知在政府定价上加收6%；二次供水依据湖南省物业服务收费管理实施办法相关规定在政府定价上加收8%及二次供水加压电费。如交

17、付时，本项目供电系统改变为公变，则乙方不缴纳二次供电的加收费用。第八条 维修基金的管理与使用一、根据长沙市住宅区物业维修基金管理办法的规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时由湖南某置业投资有限公司按有关规定代收物业维修基金。二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第九条 保险一、房屋共用部位、共用设施设备需要保险时由甲方代为办理，保险费用由全体

18、业主按各自所占有的房屋面积比例分摊。二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理，甲方不承担相应的保险责任。第十条 广告牌设置及权益一、所有商铺的店招、广告牌安装须提前报甲方审核，乙方应按甲方的要求统一规格、材质，安装在甲方指定位置。二、乙方不得在房屋外墙面、屋顶及窗户内外侧设置任何形式的广告。第十一条 违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。 二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自

19、提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天3缴纳违约金。第十二条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十三条 在本协议履行期间，如遇不可抗力致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十四条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十五条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向

20、物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向长沙市仲裁委员会申请仲裁。第十六条 本协议正本连同附件共12页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十七条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送长沙市房屋产权管理局（物业管理行政主管部门）备案。第十八条 本协议自签字（盖章）之日起生效。甲方（章）： 乙方（章）： 代表人： 代表人： 签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日附件 某·项目房屋装饰装修重要事项的约定 为保证某·项目物业的高品质，维护全体业主的共同利益，根据国家建设部住宅室内装饰装修管理办法、长沙市城市房屋装饰装修管理条例及其他有关法律法规的精神

21、，甲方（长沙某物业管理有限公司）和乙方（购房人）在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方对所购房屋进行装修的有关重要事项作如下约定： 一、乙方对该商品房进行装修必须在遵守建设部、省、市有关装修管理规定的同时遵守本约定。二、本约定所指装修是乙方为提高生活舒适程度、改善居住环境，自行或者委托他人对所购房屋进行装饰处理的行为，包括对该房屋的水、电等线路的改造，墙面、地面的装饰，家具的制作，家用电器以及洁具、厨具的安装等。三、乙方对该房屋进行装修必须按规定办理装修申请手续，并服从房产管理部门以及甲方的管理。承接该房屋装修工程的企业，须具备长沙市房屋产权管理局核发的住宅装修企业资质证书，施工人员必须具有长

22、沙市住宅装修上岗证。四、装修期限：为保持楼宇电梯、大堂等公共设备、部位的完好，减少装修对相邻居民生活的影响，建议乙方在领房之日起十八个月内完成所有的装修工程。如乙方实际接收该房屋时已超过期限或所剩期限已明显不足以完成该房屋的装修，甲乙双方可另行协商装修期限。五、为保持楼宇电梯、大堂等共用设备、部位的完好，乙方使用电梯必须遵守甲方有关电梯管理的规定。乙方超过规定时间进行装修（包括房屋的再次装修），其装修人员进出、装修材料和垃圾运送等使用电梯，甲方有权向乙方收取电梯保护费。六、乙方保证装修时不封闭阳台、不改变阳台式样，并保证在所有窗户和阳台门上对外使用白色窗纱，在阳台内统一位置安装统一式样的晒衣架（具体式样由甲方在房屋交付时提供），同时保证不在阳台内堆放物品。七、如因业主（使用人）擅自移动、更改