奉贤南桥09单元住宅地块可行性研究报告20p

1、20132013年年4 4月月目目 录录一、项目概况一、项目概况二、市场分析及机会选择二、市场分析及机会选择三、产品解决方案三、产品解决方案四、项目运营四、项目运营五、团队情况五、团队情况六、土地获取方式及风险六、土地获取方式及风险七、总结与建议七、总结与建议2.1 宏观背景解析2.2 区域市场分析2.3 可比竞品解析2.4 市场机会分析2.5 项目发展方向2.1 宏观背景分析宏观背景分析政策调控政策调控2009年至今上海商品住宅供求价月度走势图万元/12月14日，国四条：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年1月10日，国十一条：二套房贷款首付款比例不得低于40%4月17日新国十条：各地

2、限购政策出台，上海和重庆房地产税试点1月27日，新国八条：二套房首付款提至六成3月1日，新国五条：二手房交易个税严格按转让所得20%征收n 自2009年12月份开始政策调控以来，楼市经历了包括2013年 “国五条”在内的五次调控升级；楼市降温明显，市场低位平稳运行；2011年至今房价呈现平稳态势。9月29日新政：首套房首付提升至3成；二套房首付50%，利率1.1倍调控之下上海楼市低位平稳运行，呈稳健发展态势2.1 宏观背景分析宏观背景分析政策调控政策调控2013年3月1日国务院公布楼市调控“国五条”细则，要求：二手房交易从严按转让所得20%征税2013年3月30日上海细则：对出售自有住房按照规

3、定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，。市场需求转向新房市场开发商销售 持续向好南桥新城是上海“十二五”期间重点推进建设的三个新城之一。n 南桥新城：定位于综合性服务型核心新城以及服务长三角南翼以及大浦东地区的重要枢纽和门户。目前已被列为本市8个低碳发展实践区试点，是郊区新城中唯一的试点城区。n 规划总面积约为84平方公里，2020年规划总人口75-100万(现状不足20万).十二五期间南桥新城将因政策支持而迎来快速发展期;cbd属性吸引着奉贤百万人口，生态、宜居是南桥新城的居住卖点本项目2.1 宏观背景分析宏观背景分析区域规划区域规划n 生态核心区工程：南桥

4、新城将保留4.78平方公里中央生态林地和开发建设2.53平方公里“上海之鱼”项目。n南桥新城cbd已初具规模，百联购物中心和东方商厦已成功运营。南桥已成为奉贤百万人口认定的“小香港”。n 虹梅路金海路越江隧道工程 (黄浦江底最长隧道):轨道和隧道等重大项目的实施促进南桥与中心城的接轨，主题公园建设将提升板块价值2.1 宏观背景分析宏观背景分析区域规划区域规划n“上海之鱼”主题公园： “上海之鱼”规划图n 规划目标：将建成以游艇文化为核心的体育及水上运动公园，并成为南桥新城景观中心与旅游集散服务中心。n 拟建设高品质住宅及各类度假村、野餐水湾、湖心生态岛、游艇文化馆、水岸商业街及五星级水疗酒店等

5、设施，进而打造多位一体的新型主题国际社区。n “上海之鱼”建成后，其创意和硬件设施将可与候选“世界第八奇迹”的棕榈岛一较高下预计2013年7月实现贯通，总长5.26公里，工程投资额近30亿元。通车后将成为上海城市南部的“大动脉” “上海之鱼”项目的逐步建成，将提升整个板块功能定位和区位价值，对环境品质、形象塑造等方面产生积极的影响。n 轨道5号线延伸奉贤段： 预计2015年通车。轨交5号线南延伸段一期力争在2013年年内开工2.2 区域市场分析区域市场分析土地市场土地市场n 区域土地市场特征板块土地供求基本平衡。2011年至今南桥板块共成交含住宅属性用地约63万方，其中2011年成交41万方，

6、2012年至今仅22万方，供应放缓。近2年含住宅属性土地成交楼板价主要集中在4000-6000元/之间，其中50%的成交地块为底价成交；成交地块多为纯住宅用地，少有综合属性，容积率集中在1.5-2.5间，以多层和小高层公寓产品为主，无低密度用地；成交土地多处外郊环间，主要集中于南桥新城规划区域2011-3-25恒大投资，16299，8000元/；2012-6-27恒大投资，13349 ， 4167元/2011-10-12中环投资&南桥城建，75495 ，6000元/ 2011-10-12鑫金圆， 27557 ，6236元/ 2012-9-3奉通置业， 9277 ，3001元/ 2011

7、-11-9苏宁电器，42121 ，5319元/ 2012-9-28绿地， 82807，5568元/2011-9-15轩安&朗润&合景， 103723 ，2848元/2011-10-31建都&江海，28767 ，5400元/ 2013-2-27申通地铁，43876 ，4000元/ 地块周边新近成交的土地信息2.2 区域市场分析区域市场分析土地市场土地市场地块名称土地用途土地面积（）容积率中标人中标价（万元）楼板价（元/）溢价率底价成交时间南桥新城03单元04-06、05-01区域地块住宅43876.12上海申通地铁351004000 0%351002013-2-27南桥新

8、城08单元b-01-03,b-01-06区域地块住商82807.31.8绿地地产830005568 11%745272012-9-28南桥镇a06-02区域地块住宅9276.91.4上海奉通置业38973001 0%38972012-9-3南桥新城04单元11-02（2）区域地块住宅133491.6上海恒大投资89004167 16%76892012-6-27南桥新城09单元14a-02a区域地块住商办42120.52.5上海苏宁电器560125319 0%558102011-11-9南桥新城09单元07a-02a区域地块住商28767.12.5上海建都,上海江海置业388365400 0%3

9、88362011-10-31南桥新城09单元10a-03a（西块）区域地块住宅275572上海鑫金圆置业343716236 1%341712011-10-12南桥新城09单元02a-02a区域地块住宅38756.71.6中粮地产347265600 0%347262011-10-12南桥新城09单元03a-04a、06a-01a地块住宅68425.92.5中粮地产740224327 0%740222011-10-12南桥新城04单元02-04地块住宅75495.31.8上海中环投资、南桥城建815356000 0%815352011-10-12南桥新城08单元a-01-03、a-01-05、a-

10、01-07地块住商办103722.63轩安投资,朗润控股，上海合景886102848 -招标2011-9-15航南公路南侧、远东路东侧区域地块住宅16298.71.6上海恒大投资208628000 71%122242011-3-25n2011年至今南桥含住宅属性用地成交明细2.2 区域市场分析区域市场分析整体市场整体市场n 2010年至今南桥住宅市场累计供应面积130万，年均约40万。n 2010年至今累计成交107万，年均去化约35万，主要依托奉贤本地或地缘性客户。n 2012年至今南桥住宅市场供求基本平衡、价格平稳，均价15000元/左右。n 南桥住宅市场属典型的内向型市场，市场规模不大，

11、市场趋势易受个案影响而波动。 2010年至今南桥板块住宅市场量价走势2010年至今南桥板块公寓市场量价走势n 南桥住宅市场近年来以公寓产品为主导，公寓市场与住宅市场特征基本相同。n 2010-2012年板块公寓年均去化约28万，公寓成交价格呈平稳上行态势，目前整体均价接近15000元/。n 主力在售项目为银河丽湾、铭邦华府、阳光家园等，2013年以来销售均价超17000元/。南桥住宅市场属典型的内向型市场，市场规模不大，发展态势平稳老城片区 刚需及改善产品兼有，档次差异大中低端13000-14000元/中高端16000-18000元/绿地观邸13155众旺苑14045同盛南桥花园16155银河

12、丽湾17246新城生态核心区品质刚需及改善产品目前无在售项目前期14000-16000元/聚贤煌都11196上院南里13255正阳世纪星城公寓售罄 联排24400阳光家园17725阳光四季16599新民旺苑11957景源名墅10752 新城商务核心区城市综合体开发为主，住宅项目少，目前仅银河丽湾住宅在售，均价超17000元/ 新城生态核心区依托上海之鱼及南桥中央公园打造新城景观核心，资源占有型片区；早期开发有恒盛湖畔豪庭等。目前无住宅项目在售 老城片区开发已较成熟，配套相对完善，目前在售住宅项目较多，档次参差不齐，价格差异较大 城北产业区目前仅有两个住宅项目在售，中低端刚需产品为主，品质较差，

13、价格水平低南桥板块在售公寓项目12个集中在老城区范围内11个，新城区仅1个，市场最高均价项目：阳光家园：17725元/2.2 区域市场分析区域市场分析整体市场整体市场新城是城市发展的新方向，但目前新建住宅供应稀缺铭邦华府17150 2010年至今南桥新城公寓成交户型与面积段交叉分析 （按成交套数） 70以下70-9090-100100-120120-150150-180180以上房型供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交一房75885673280100300000二房00116711372494169711468685127000097%68%76%三房00001818221

14、1632280173236222820100%74%76%63%四房及以上0000002402013433317458348合计7588173414672512171613911031235417727955454603482.2 区域市场分析区域市场分析公寓市场公寓市场历史供应以舒适户型为主，紧凑户型成交较佳但供应稀缺n 板块供应以两房、三房为主体，其中两房以90-100为主，三房以120-150为主，户型面积偏向常规舒适型。n 两房中偏紧凑的70-90的成交最佳；三房以常规120-150去化为主体，100以下三房供应量极少、快速去化n 板块历史供应以舒适户型为主，紧凑三房几无供应。汤臣臻园

15、地块上海恒大投资地块上海合景、朗润、轩安合作投资地块鑫金圆置业地块中环投资、南桥新合作投资地块上海苏宁电器地块绿地上海之鱼地块银河丽湾土地增量项目存量奉通置业地块正阳世纪星城阳光家园上院佳庭景源名墅卓越世纪中心2.2 区域市场分析区域市场分析未来竞争未来竞争n 南桥新城在售项目存量情况2.2 区域市场分析区域市场分析未来竞争未来竞争n 未来住宅地块潜在上市量在售项目余量总计约53万未来新上市地块中住宅新增量约70万产品仍以宽松户型为主后市竞争激烈 差异化的产品力 将有利于跑赢市场阳光家园南桥镇中心区2012年9月开盘区域价格标杆与本案距离3.7公里南桥新、老城区交界处2012年4月首次开盘原主

16、打精装修公寓铭邦华府与本案距离2.3公里南桥新、老城区交界处2010年11月开盘刚需，主打经济舒适同盛南桥与本案距离2.5公里南桥新城商务区2012年5月开盘大平层银河丽湾与本案距离1.1公里南桥镇中心区2012年9月开盘紧凑户型阳光四季园与本案距离3.3公里2.3 可比竞品分析可比竞品分析项目分布项目分布恒盛湖畔豪庭南桥新城生态核心区2009年12月开盘2012年12月交房与本项目区位最近、2010-2011年度板块最热销楼盘公寓推案32万， 主力为70-100二房/130-150三房两年几售罄，月均销售约1. 5万2.3 可比竞品分析可比竞品分析铭邦华府铭邦华府新老城交界处品质标杆，原计划

17、全精装后改毛坯，户型偏舒适型户型/面积段供应套数成交套数去化率成交均价 （元/）二房90-120787090%16436三16364四房150-170482348%16442复式200-25014214%190672房2厅1卫 983房2厅2卫 138主力户型图n 概况：总建面56169(容积率1.8)，由8栋12-18层小高层组成。2012年4月10日首次开盘，推出精装房源228套/30920，10月27日第二次开盘，推出毛坯房源154套/20978n 产品：主推130-140的三房(63%)；功能分区明显，动静分离；赠送南北阳台；主卧套房设计，赠送飘窗n

18、精装修：原规划为南桥首个高品质精装修项目，标准3000元/,开盘后销售受阻，后续房源改为毛坯出售。n 销售情况：月均去化19套，强销月均去化27套（第二毛坯开盘），整盘去化59%，其中最小户型90-120两房去化最好n 客户分析：主要为南桥本地中高收入人群，以私营企业主和政府官员为主，年龄36-45岁中壮年为主分户型产品去化情况项目开盘至今普通公寓量价走势第一批推案第二批推案会所1236511121516871092.3 可比竞品分析可比竞品分析阳光家园阳光家园南桥老城中心区标杆，本地知名度高，去化较佳，户型以宽松二房、三房为主3房2厅2卫 139主力户型图n 概况：项目总建面17万(容积率2

19、.03)，由12栋11-18层小高层组成。2012年9月12日首次开盘。目前在售23-24栋为133-139的三房、18栋主力为90-100两房，报价18000元/。预计5月份加推21、25栋145送精装修房源，报价19000-21000元/n 产品：主推130-150的三房(46%)和80-100两房(32%)； 功能分区明显，动静分离；南向大阳台；每个卧室赠送飘窗n “阳光”系列：本地知名开发商开发，当地接受度高n 销售情况：月均去化56套，强销期去化约65%（前二次开盘），开盘半年整盘去化44%。其中紧凑两房比宽松两房去化更快。n 客户分析：主要为奉贤本地自住改善人群，以政府官员、企业骨

20、干为主，年龄30-45岁中青年为主分户型产品去化情况项目开盘至今普通公寓量价走势户型/面积段供应套数成交套数去化率成交均价（元/）二房60-704125%1613380-10028815554%17089100-12018612065%16640三172662房2厅1卫 91191816141517252024232221沿街商业第一批推案第二批推案第三批推案2.3 可比竞品分析可比竞品分析阳光四季园阳光四季园南桥老城刚需代表，主打经济舒适，紧凑户型去化较佳2房2厅1卫 97主力户型图n 概况：项目总建面150000(容积率1.8)，由5栋14层小高层和4栋6

21、层多层组成。最早一批开盘为2005年10月，2008年前期房源售罄。2012年9月15日再次开盘，推出毛坯公寓房源342套，目前尾盘在售，仅剩130三房房源；预计5月份加推多层非电梯房源（主力80+/90+两房）n 产品：各户型比例较为均匀，户型丰富，主卧赠送飘窗；南向大阳台。其中1房78户型营销口径为改为两房使用。n 销售情况：月均去化38套，强销月均去化43套，开盘半年已去化78%n 客户分析：主要为奉贤本地刚需客，以政府、企业职员为主，年龄26-40岁中青年为主分户型产品去化情况项目开盘至今普通公寓量价走势1房2厅1卫 78户型/面积段供应套数成交套数去化率成交均价（元/）一房70-80

22、847690%15782二房90-100988082%15628111141286%13847122-135282071%15338三房130-140835971%15677152-16514643%14105四房17914321%16045复式196700%-373854557374757678第一批推案未推房源2.3 可比竞品分析可比竞品分析同盛南桥花园同盛南桥花园南桥老城刚需代表，主打经济舒适，户型以宽松二房、三房为主3房2厅2卫 136主力户型图n 概况：项目总建面79661(容积率1.8)，由13栋16-18层小高层组成。2010年11月24日首次开盘，推出毛坯公寓279套/3193

23、1，2011年1月和9月再加推550套房源。n 产品：主推90-110的二房 (62%)；功能分区明显，动静分离；主卧赠送飘窗；南向大阳台n 销售情况：月均去化24套，开盘首月去化近6成（前二次开盘），目前整盘基本告罄。偏紧凑户型去化相对较佳。n 客户分析：主要为南桥本地首置首改客，以政府、企业职员为主，年龄26-35岁年轻人为主分户型产品去化情况项目开盘至今普通公寓量价走势2房2厅1卫 100户型/面积段供应套数成交套数去化率成交均价（元/）二房90-10020620399%13654100-11020418289%13861三房110-12044100%1321413013913四房150-170727199%1316312345678910111213第一批推案第二批推案第三批推案2.3 可比竞品分析可比竞品分析银河丽湾银河丽湾南桥新城商务核心区标杆，首个高品质大平层项目3房2厅2卫 142主力户型图n 概况：项目总建面298500(容积率3.8)，由16栋20-33层高层组成。2012年5月1日首次开盘。n 产品：主推140-150的三房(42%)；功能分区明显，动静分离;