浅谈营改增后土地一级开发是按建筑业还是服务业征增值税

1、    浅谈“营改增”后土地一级开发是按“建筑业”还是“服务业”征增值税    摘要：社会的发展和进步，带动着税收也在不断得进行改革，“十二五计划”提出之后，随着工作力度的推进，“营改增”的试点工作也在不断得深入，这给建筑业和房地产行业都带来了不小的影响，进行营改增已经是一件势在必行的事情。“营改增”是营改增税制改革的简称，属于我国在税收上的一项改革，本文在“营改增”的基础上，分析土地一级开发的税收问题，并在分析的基础上提出相应的解决对策。关键词：建筑业；营改增；增值税；服务业：f810.42 文献识别码：a ：1001-828x（2016）024-00

2、0-01改革一直都是国家比较重视的问题，其中财税体制的改革是所有改革中比较重要的一项，自2011年营业税改征增值税试点方案颁布以来，很多领域的税改工作已经完成，比如电信业、交通运输业等。土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，意义非常重大。“营改增”之后，土地一级开发是按照建筑业征收增值税，还是按照服务业征收增值税，是一件需要各方面集中所有精力考虑的一件

3、事。经济利益的金额和获取的时间，以及税务筹划的空间和建议都需要进行完整地考虑1。一、“营改增”实施以前，一级土地开发政策的分析土地一级开发营利的模式不止一种，典型的有收益分成的模式、自负盈亏的模式、固定收益的模式等。“营改增”实施之前，一级土地开发自负盈亏的收益模式上，国家做出了特殊的固定，那就是将一级土地的开发看作一项投资活动，不需要征收营业税。建设方是作为投资方和规划单位以及施工单位签订的合同，所有的工作和款项的交接都是自发形成的。如果涉及的土地属于国家出让的条件时，成交的价格要按照具体的标准程序来定，但是当交易的资金比投资商投入的资金高时，亏损的差价需要投资方来承担，同时，在交易价低于投

4、资资金的时候，所余出的收益也归投资方所有。可以看出，不管是哪种情况，投资方的行为都属于简单明了的投资行为，所以是不需要征收营业税的，同时，在各个交易中所获取的收益也不属于营业税征收的范围。二、土地一级开发的税收筹划一级土地的税收属于商业活动的一种，但是和其他商业活动的税收相比有其特殊性，这是由于关于一级土地的整理政府参与的比较多，但是依然有很多地方一级土地的开发需要缴税。土地一级开发税收的规划实质是对企业净收益的税收筹划，所以，应该结合商业的角度来进行思考。首先需要做的是完善税收筹划的基本工作，比如完善整理会计报表，保证资金的透明安全，还需要将税收的成本算入企业运营的成本之中，只有将基础工作做

5、好，土地一级开发的税收工作才能纳入正轨；其次还需要建立为企业发展服务的目标，税收工作涉及的范围比较广，比较复杂，如果没有一个清晰的目标，工作可能无法推动下去，也可能走偏，所以需要一个整体的观念和系统的思维；最后需要借助各种其他的税收政策来制定土地一级开发的税收筹划工作，为了减少企业的损失，政府可以在开发时对那些竞标成功的企业给予一些政策上的优惠，以提高企业的积极性，同时企业也可以通过和其他的政府合作来开发一级土地，来相应的减少税收带来的压力，但是需要注意的是，企业虽然需要寻找优惠的税收政策，但是该缴纳的税款必须按时按量缴纳。三、税务筹划的空间和建议“营改增”的工作目前还处于初级的阶段，存在的问

6、题还是比较多的，比如新政策下的优惠政策还不够多，具体的执行口径还不明晰等，所以，这也是造成土地一级开发征收营改增时没有一个统一的依据的原因，所以除了具体的分析所涉及的项目之外，还需要进行税收筹划的工作，为此，本文依据具体的情况提出几条可行性的建议。1.争取免税开发的模式从前文可知，在“营改增”政策实施之前，土地一级开发收益分成的模式中的“自负盈亏”模式，是不需要缴纳营业税的，其中的行为被视为了投资。所以在“营改增”政策实施的时候，也要积极的争取这种免税开发的模式，这也算优惠政策的一种。但是其他的开发模式，都或多或少的涉及了建筑行业或者服务行业的内容，所以其产生的收益是需要根据具体的情况缴纳增值

7、税的，所有的项目不能一味得追求免税开发的模式，应该具体的问题具体分析。2.适当兼营，分类收税土地一级开发属于一个综合性复杂的问题，所以税收工作不能按照唯一的标准来实施，这是不合理的，所以需要根据实际的情况，按照不同的税率来征收增值税。除了那些能够被分类的项目有具体的依据进行纳税之外，还存在着一些不能被分类的项目，这些项目既不能按照建筑业的标准来纳税，也不能按照服务业的要求来纳税，但是确实是属于需要纳税的项目，这就按照从高纳税的原则2。3.规范合同，核算会计土地一级开发的纳税问题，不管是哪一类都需要具体的合同来实行，所以，对于合同的制作，需要尽最大可能的详细和清晰，这是税收工作很重要的辅助。其次，会计工作，由于税收工作是和经济收益相关的，所以会计工作必须要保证清晰化和透明化，防治有不法分子钻法律的漏洞，出现漏税等不良现象。四、结束语土地一级开发工作是国家比较重视的工作，涉及的项目种类很多，所以其税收工作在“营改增”政策实施之后，是比较复杂的，但是又由于和土地一级开发涉及的行业种类比较多，如果土地一级开发的税收工作出现问题，会给其他的行业带来不小的影响，所需要社会各行各业进行谨慎