北京市房地产市场分析XXXX01

1、20112011年年1 1月北京楼市分析月北京楼市分析K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部v宏观市场背景分析宏观市场背景分析u 宏观政策房地产市场分析房地产市场分析u 土地市场分析 市场特征概述 土地成交u 商品房市场分析 市场特征概述 整体市场供应 整体市场成交 销售排行榜 重点新盘u 存量房市场分析 市场特征概述 成交v 市场点评与展望市场点评与展望总总 目目 录录K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部宏观市场

2、背景分析宏观市场背景分析国家宏观房地产政策汇总国家宏观房地产政策汇总北京房地产政策汇总北京房地产政策汇总关于调整个人住房转让营业税政策的通知 目目 录录房地产经纪管理办法K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部关于调整个人住房转让营业税政策的通知关于调整个人住房转让营业税政策的通知 政策内容政策内容 2011年1月27日，中华人民共和国财政部及国家税务总局 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 （财税201112号 ）。 规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）

3、的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 康正视点康正视点是国务院会议精神”国八条”中“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”决定的配套政策，通过提高转让成本的手段，抑制房地产过热、遏制房价过快上涨。营业税直接针对二手房而间接影响一手房，因此一手商品房交易的影响相对温和。同时，我们也可以看出相对于2010房价的巨大升幅，由营业税所带来的成本比重相对较小，本政策的影响力有限。K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信

4、息研究部房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法 政策内容政策内容 2011年1月20日，中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 、国家发展和改革委员会、 人力资源和社会保障部发布了房地产经纪管理办法（住房城乡建设部第8号令 ）。 围绕房地产经纪的内涵、房地产经纪合同行为、交易资金监管制度、房地产经纪机构和人员的从业禁止行为等六方面做出了具体规定 强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。康正视点康正视点是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章 ，有利于对整个行业的监控和管理。 办法要求对房地产经纪服务实行明码标价制度，以及由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过

5、房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。将有效的规避中介的“阴阳合同”、挪用交易资金等违法违规行为。此次经纪管理办法的出台有利于加强调控的落实，避免出现部分政策的执行力度弱影响调控效果的问题。 K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部土地市场分析土地市场分析市场特征概述市场特征概述土地成交土地成交康正视点康正视点目目 录录K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部1月，共成交月，共成交23块土地

6、，居住用地块土地，居住用地4宗，工业用地宗，工业用地11宗，商业金融用地宗，商业金融用地3宗，综合用地宗，综合用地5宗。出让建设用地宗。出让建设用地面积面积110.61万，环比上月下降了万，环比上月下降了75.66%，同比下降了，同比下降了39.6%；规划建筑面积为；规划建筑面积为187.26万万 ，环，环比上月下降了比上月下降了78.46 %，同比下降了，同比下降了33.68%；楼面地价；楼面地价3263元元/ 。本月成交总价最高的地块是本月成交总价最高的地块是中国华电工程（集团）有限公司中国华电工程（集团）有限公司以以10.28亿元获得的亿元获得的丰台区花乡四合庄丰台区花乡四合庄1516-

7、19地块地块C2商业金融项目用地商业金融项目用地 。成交楼面地价最高的是成交楼面地价最高的是明发集团北京房地产开发有限公司明发集团北京房地产开发有限公司获得的获得的大兴区生物医药基地东配套大兴区生物医药基地东配套7号地号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地地块住宅混合公建、托幼用地，楼面地价为，楼面地价为7600元元/ 。2010年年1月月-2011年年1月土地总体成交走势月土地总体成交走势市场特征概述市场特征概述K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部宅用地成交占比回落宅用地成交

8、占比回落住宅用地成交4宗，占总体成交宗数的17.39%，土地出让面积25.58万 ，规划建筑面积为54.67万 。住宅用地成交面积大幅回落，占比环比下降了34.97个百分点。土地成交以工业用地为主，一共成交11宗，土地出让面积56.24万 ，占总成交面积的50.84%。1月土地成交总览月土地成交总览土地规划土地规划用途用途土地土地宗数宗数建设用地面积建设用地面积( (万万) )规划建筑面积规划建筑面积( (万万) )楼面地价楼面地价( (元元/ /) )数量数量数量数量比例比例数量数量比例比例居住类用地425.5823.12%54.6729.19%4145商服金融类用地311.2910.21%

9、49.3326.34%6181工业用地1156.2450.84%58.2531.11%671综合用地517.515.82%25.0213.36%1619其它000%00%0合计23110.61100.00%187.26100.00%3263住住数据来源：北京市土地储备中心K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部1月新增供应地块的区域分布十分集中 。集中放量的区域集中在：房山区、大兴区、通州区，其中大兴区（包括开发区）成交面积占比最大，共成7宗土地，土地面积38.16万，约占总出让面积的34.5%。城八区仅有

10、丰台区成交了三宗商业金融用地，土地面积11.29万，约占总出让面积的10.21% 。各区中工业用地出让比例高，其中成交土地面积占比第二、第五的房山区和平谷区成交地块均为工业用地。地供应集中三大新城地供应集中三大新城1月土地成交行政区县分布月土地成交行政区县分布土土K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部1月份，正值上一年度土地供应工作收尾和新年假期将近之时，北京土地市场交月份，正值上一年度土地供应工作收尾和新年假期将近之时，北京土地市场交易转冷，供应量、成交量较上月降幅明显。易转冷，供应量、成交量较上月降幅

11、明显。 在政策调控下，在政策调控下，1月住宅土地出让采用月住宅土地出让采用“限地价竞租赁房面积限地价竞租赁房面积”的挂牌方式出让的的挂牌方式出让的土地显然已经占据主流土地显然已经占据主流 ，开发商获得土地不再单纯的依靠价高者得，而是靠配建，开发商获得土地不再单纯的依靠价高者得，而是靠配建政策性住房面积的大小，预示着北京土地政策性住房面积的大小，预示着北京土地招拍挂招拍挂制度整体改革与完善。制度整体改革与完善。 康正视点康正视点K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部目目 录录商品房市场分析商品房市场分析市场

12、特征概述市场特征概述重点新盘重点新盘康正视点康正视点销售排行榜销售排行榜整体市场成交整体市场成交整体市场供应整体市场供应K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部1月商品房市场供应量大幅下降，成交套数下降一成，成交面积环比增长一成。未签约住宅市场存量回落，存量套数再次跌至十万套之内，环比下降7.69%。 2010年年1月至今北京市商品房月度供销存对比月至今北京市商品房月度供销存对比市场特征概述市场特征概述K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司

13、 信息研究部信息研究部1月，北京市建委共批准预售证10张，总批准预售面积34.98万 ，环比下降88.85%，同比下降75.1%。住宅供应面积大幅下降，批准预售住宅面积为30.88万 ，环比下降82.8%，同比下降74.73% 。年度批准预售住宅月度供应情况对比年度批准预售住宅月度供应情况对比市场供应市场供应量量K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部 住宅供应大幅回落，供应面积环比下降92.88%。保障性住宅供应下降四成，环比下降41.17%1月仅有一个非住宅项目入市，受入市项目减少影响，办公及商业类商品

14、房环比有较大幅度下降，分别下降超九成。住宅住宅办公办公商业商业商品住宅商品住宅保障性住宅保障性住宅批准预售套数952178426463批准预售面积 （万）10.2920.591.571.09面积环比变化-92.88%-41.17%-98.31%-94.49%面积同比变化-88.87%-30.89%-61.75%-87.98%1月不同类型物业新增供应变化比较月不同类型物业新增供应变化比较住宅住宅K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部1月仅有四个区县有住宅供应，整体供应住宅面积排名：西城区（6.1万）房山区（

15、2.23万）海淀区（1.58万）大兴区（0.38万 ）；1月份供应的主力区域西城区，供应住宅503套，共6.1万，占总体供应面积的59.28%；大兴区仅有1个项目获预售许可证，供应住宅48套，供应面积环比下降了96.39%。区域区域1月各行政区域商品住宅供应面积对比月各行政区域商品住宅供应面积对比K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部与上月相比，预计开盘均价在3万元/平方米以上价格区间的商品住宅供应面积最大为7.47万 ，占比72.59%，但环比上月下降98.12%；在各预计开盘均价区间中，3万元/平方米

16、以上的商品住宅供应面积占比增幅最大， 上涨了46.4个百分点；价价1月各价格区间上市商品住宅月供应面积对比月各价格区间上市商品住宅月供应面积对比K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部由于开盘量锐减，1月成交量大幅缩水，共签约11544套住宅，较12月下降26.81%，同比上涨51.42%。其中，期房成交量为9557套住宅，较12月下降30.11% ，同比上涨56.72%；现房全月成交套数1987套，相对于12月下降了5.25%。 市场成交市场成交2010年与年与2011年年月度住宅网签对比图月度住宅网签对

17、比图量量K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部成交排行榜成交排行榜排名排名项目名称项目名称区域区域成交金额成交金额( (万元万元) )1中粮万科长阳半岛房山区1284902中信城西城区754503首开幸福汇朝阳区642804龙湖蔚澜香醍 通州区562205富力十号 朝阳区54480排名排名项目名称项目名称区域区域成交套数成交套数1中粮万科长阳半岛大兴区8842首邑溪谷 大兴区2403龙湖香醍溪岸 顺义区2364绿地新都会国际房山区1545上东8号 朝阳区1451 月月商商 品品住住 宅宅成成 交交金金 额

18、额排排 行行1月月商商 品品住住 宅宅成成 交交套套 数数排排 行行K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部排行榜显示：本月成交金额榜单上多为城区售价超过3万的高档商品住宅项目，如富力十号、上东8号等项目；房山区中粮万科长阳半岛占据商品住宅成交套数、面积、金额三榜的首位；成交排行榜成交排行榜排名项目名称区域成交面积(万)1中粮万科长阳半岛 房山区806502龙湖香醍溪岸 顺义区314703龙湖蔚澜香醍 通州区227304中信城西城区179805上东8号朝阳区173301月月商商 品品住住 宅宅成成 交交面面

19、 积积排排 行行K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部1月获批准预售项目中重点新盘主要有琥珀中心、果岭华舍、戛纳35号等。1月纯新住宅项目供应套数最高最大是海淀区的骏华阁项目，共计供应住宅148套，总供应面积1.37万。非住宅供应面积最大是昌平区的琥珀中心，共计供应商业办公类用房423套，供应面积2.63万重点新盘重点新盘项目名称项目名称琥珀中心琥珀中心 果岭华舍果岭华舍 戛纳戛纳3535号号 区县昌平区大兴区海淀区环线5-6环5-6环3-4环用途（类型）办公、商业、仓储住宅住宅批准套数42348148批

20、准住宅套数048148批准面积（）2.630.381.37批准住宅面积（）00.381.37K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部基本概况基本概况项目地址：海淀区花园北路35号 开发商：北京肆维基业房地产开 发公司总建筑面积：11万平方米建筑类型：板塔结合 开盘时间：2011年1月18日交房时间：预计2011年6月 开盘均价：4.1万元/ 主力户型：精装35-160 的一居至三居 1月销售成绩：179套，面积4.23万，成交金额134260万元。戛戛纳纳35号号K & G I CONSULTANT

21、S北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部项目位于海淀区花园北路，临近三环及四环，地铁10号线途经，交通甚便捷。户型面积多样，35平米大开间、64-73平米一居、75-136平米二居、102-160平米三居，可满足各类需求。周边配套设施齐备，得天独厚，既有元大都城垣遗址公园、小月河水景公园等自然景观资源，同时又有北京航空航天大学、电影学院、北医附中、陶行知小学等人文教育资源。楼盘特色楼盘特色K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部基本概况基本概况项目地址：朝阳芳园南

22、里9号院 开发商：北京太平洋城房地产开发公司总建筑面积：4.35万平方米建筑类型：板楼、塔板结合本期开盘时间：2011年1月本期交房时间：预计2013年初 开盘均价：4万元/ 主力户型:150-220二至三居 1月销售成绩：93套，面积万，成交金额万元。上上东东8号号K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部项目地处丽都商圈，临近东北四环及机场高速，拥有便捷的交通路网。社区内外高品质景观资源：项目南邻坝河，西侧为四德公园，项目内设计纯欧式园林景观，薄水、叠水，等设计使社区内外水景形成呼应。本期销售的南北两栋楼

23、，南楼主力户型为120-388的二至四居；北楼为52-75一居，全部精装交房，满足不同购买需求。楼盘特色楼盘特色K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部由于去年年底在预售资金监管预期引发的开发商由于去年年底在预售资金监管预期引发的开发商“入市潮入市潮”，透支了市场供应，使，透支了市场供应，使得商品房市场在得商品房市场在1月份呈现出月份呈现出“断供荒断供荒”，1月市场上仅有月市场上仅有5个期房住宅项目合计个期房住宅项目合计不足千套住宅的新增供应，供应不足直接压低了成交。不足千套住宅的新增供应，供应不足直接压低

24、了成交。随着国八条出台，其限购、提高首付等措施无论是对实际成交还是对心理预期层面随着国八条出台，其限购、提高首付等措施无论是对实际成交还是对心理预期层面都产生了一定的影响，使得市场需求热度减退。都产生了一定的影响，使得市场需求热度减退。康正视点康正视点K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部存量房市场分析存量房市场分析市场特征概述市场特征概述 整体市场成交整体市场成交目目 录录康正视点康正视点K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究

25、部信息研究部存量房（住宅）签约量小幅上涨6.58%；1月，朝阳、海淀、昌平三区仍是成交大户，除门头沟、平谷成交量较11月下降外，其他区县成交量均有所上升；120-140 面积户型成交比重上升最大；60万元以下的存量房（住宅）占比增幅最大。2010与与2011年存量房（住宅）网签对比年存量房（住宅）网签对比市场特征概述市场特征概述K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部2011年1月北京存量房签约共25089套，261.08万 ，环比上月分别上涨5.49%和7.19%。存量房（住宅）签约量持续回升，共成交23

26、478套，签约面积共计217.49万。住宅成交套数环比上涨6.58%，同比则上涨83.91%。成交面积环比上涨4.42%，同比上涨85.92%。1月，日均成交量小幅上涨。北京存量房（住宅）日均签约757套，环比12月日均签约711套上涨了6.58%。日均签约面积为7.02万，环比12月日均签约面积6.71万上涨了4.62%。量量月成交月成交环比变化环比变化同比变化同比变化网上签约套数网上签约套数25089250895.49%5.49%78.54%78.54%日均网上签约套数日均网上签约套数809 809 5.49%5.49%78.54%78.54%网上签约面积网上签约面积( (万万M M2 2

27、) )261.08261.087.19%7.19%83.34%83.34%日均网上签约面积日均网上签约面积( (万万M2)M2)8.42 8.42 7.19%7.19%83.34%83.34%住宅签约套数住宅签约套数23478234786.58%6.58%83.91%83.91%日均住宅签约套数日均住宅签约套数757 757 6.58%6.58%83.91%83.91%住宅签约面积住宅签约面积( (万万M M2 2) )217.49217.494.62%4.62%85.92%85.92%日均住宅签约面积日均住宅签约面积( (万万M M2 2) )7.02 7.02 4.62%4.62%85.9

28、2%85.92%K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部1月，各行政区存量房网上签约面积最多的为朝阳、 海淀 、昌平、丰台和通州，其中，签约面积最大的行政区仍为朝阳区，共签约7140套，签约面积72.86万平方米，占总签约面积的28.46%，占比较上月上升了0.69个百分点。 从变化幅度来看顺义区降幅最大，成交套数环比下降10.22%，占比较上月下降了0.69个百分点。套数占比增幅最大为密云县，成交套数环比上涨了21.92%，占比较上月增加了0.34个百分点， 。区域区域各行政区域存量房网签对比各行政区域存

29、量房网签对比K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部面积面积1月，北京市存量房签约套数所占比重最大的仍然是60以下超小户型，占总签约套数的25.66%，可见目前刚需仍是二手房的主要需求。 从变化幅度来看，只有100 以下各档位户型成交比重均有所下降，下降0.91个百分点100 以上各档位户型成交比重面积户型成交比重均有所上涨，其中上涨幅度最大的是120-140的户型，占比上涨0.73个百分点。 K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研

30、究部信息研究部1月，居于成交主导地位的仍然是90万以下价格区间的存量房，占总成交比重的63.53%，较上月上涨1.13个百分点。从变化幅度上看，60万以上各价格区间的存量房成交比重有所下降，其中，下降幅度最大的是60-90万价格区间的存量房，下降0.38个百分点。 价格价格K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部前十名经纪机构共签约11163套，占1月总签约量的44.49%，其中链家地产成交量仍最大，成交套数5203套，占1月签约总量的20.74%。前十名机构签约中，签约量涨幅最大的是瑞合嘉业房地产经纪有限

31、公司，签约量环比上涨了1125.0%。经纪机构经纪机构1月经纪机构存量房网上签约套数排名（前十）月经纪机构存量房网上签约套数排名（前十）序号序号房地产经纪机构名称房地产经纪机构名称签约套数签约套数签约环比变化签约环比变化1北京链家房地产经纪有限公司520314.53%2北京我爱我家房地产经纪有限公司204417.74%3北京鑫尊房地产经纪有限责任公司88618.93%421世纪不动产73025.21%5北京中原房地产经纪有限公司61316.54%6北京中大恒基房地产经纪有限公司43814.06%7北京爱家营企业管理有限公司418-42.97%8北京麦田房产经纪有限公司41431.43%10北京瑞合嘉业房地产经纪有限公司1961125.00%K & G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有北京康正宏基房地产评估有限公司限公司 信息研究部信息研究部从从1月的数据来看，月的数据来看，存量房均呈现出环比上涨的走势，创下存量房均呈现出环比上涨的走势，创下2010年年4月调月调控以来的成交新高。这主要是由于：控以来的成交新高。这主要是由于： 商品房供应缺乏，使得二手房成为很多区域的唯一选择。商品房供应缺乏，使得二手房成为很多区域的唯一选择。 购房者赶搭年底营业税新政策尚未落实的末班车效应。购房者赶搭年底营业税新政策尚未落实