计划管理体系与运用

1、计划管理体系与运用 2 目 录n计划管理关键名词定义计划管理关键名词定义n项目关键节点项目关键节点n项目计划管理体系项目计划管理体系n项目计划的制定项目计划的制定n项目计划的监控项目计划的监控n新形势下的计划管理工作思路新形势下的计划管理工作思路3 关键名词定义Part 1Part 1计划管理计划管理运营管理运营管理二者关系4 Part 1Part 1n 在分析企业内、外部环境的基础上，通过融资、投资、调度等运营策划与管理手段，把控企业经营状况，从而实现资源效率的最大化。n 运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基

2、本职能之一。运营管理的概念与发展路径 输入输入输出输出职能过程职能过程材料设材料设备人员备人员信息资信息资金金制造供应运输服务制造供应运输服务产品服产品服务务提供产品和服务的过程提供产品和服务的过程1.概念：何为运营（operations Management）?5 Part 1Part 1运营管理的概念与发展路径 2.运营管理的发展路径管理层次管理层次时间、发展阶段时间、发展阶段单项目管理单项目管理多项目粗放式多项目粗放式营运管理营运管理区域化、专业化区域化、专业化营运管理营运管理以运营筹划支撑以运营筹划支撑发展战略发展战略计划督办计划督办多项目协调多项目协调以运营分析以运营分析实现项目规划

3、实现项目规划在战略框架下在战略框架下支撑投、融资支撑投、融资计划督办计划督办+不同发展阶段和管理层次，运营工作的内涵扩展不同发展阶段和管理层次，运营工作的内涵扩展6 Part 1Part 1运营管理的概念与发展路径 3.运营管理的必要性与意义n多项目管控的必然需求n日益规范的市场的必然需求n企业实现规模经营的必然需求n通过高效的运营管理，最大限度地整合资源， 最大限度地实现利润最大化7 Part 1Part 1结论： 运营管理是以计划管理为主要手段，通过系统整合资源最大限度的完成经营目标。8 目 录n计划管理关键名词定义计划管理关键名词定义n项目关键节点项目关键节点n项目计划管理体系项目计划管

4、理体系n项目计划的制定项目计划的制定n项目计划的监控项目计划的监控9编号编号关键节点关键节点定义定义责任部门责任部门1 1取得国土使用权证取得国土使用权证开发部2 2交地（开发部向项目部交地）开发部完成地上建筑和障碍物拆除及相关手续办理，交给项目部，以达到项目按时进场开发部3 3土地投资决策听证土地投资阶段性成果董事会听证开发部4 4产品定位报告及产品定位建议书产品定位报告与产品建议书董事会听证策划部5 5修详规及方案审批修详规及方案董事会审批项目负责人6 6完成方案设计审查方案设计阶段性成果公司审批完成，取得方案设计评审意见通知书开发部、设计部门7 7取得建设用地规划许可证取得建设用地规划许

5、可证开发部8 8完成初步设计审查初步设计阶段性成果公司审批完成，取得初步设计评审意见通知书开发部、设计部门9 9完成正式施工图设计项目部和设计部门完成施工图内审及施工图设计交底设计部门1010完成景观概念方案设计景观概念阶段性成果公司审批完成设计部门1111取得施工许可证取得施工许可证开发部1212项目开工项目基础开工项目部1313主体结构施工到可售状态主体结构施工到可售状态项目部1414景观施工进场景观施工进场项目部1515竣工备案项目竣工验收，项目取得竣工备案手续项目部1616交房项目园林景观及配套设施完工并移交物业公司，项目开始向业主交房客户服务部1717售楼部、样板房开放售楼处、样板区

6、结构、装饰装修及景观实施完成，对外开放策划部1818取得预售许可证取得预售许可证客户服务部1919开盘项目对外放号，客户开始选房销售部2020完成40%销售已销售合同金额/项目可售金额=40%销售部2121完成70%销售已销售合同金额/项目可售金额=70%销售部2222完成95%销售已销售合同金额/项目可售金额=95%销售部关键节点定义及责任部门序号节点名称计划计划调整计划调整计划实际情况实际情况备注备注开始时间开始时间完成时间完成时间开始时间开始时间完成时间完成时间开始时间开始时间完成时间完成时间1 1概念设计（修规设计）概念设计（修规设计）已完成已完成新里程为南新里程为南都项目，部都项目，

7、部分节点之前分节点之前已完成，无已完成，无法查证。目法查证。目前节点为前节点为0505年年7 7月公司月公司根据经营计根据经营计划确定的最划确定的最新版本。新版本。2 2规划设计规划设计 （方案设计（方案设计) )已完成已完成3 3取得取得规划用地使用许可证规划用地使用许可证04-10-2004-10-204 4实施方案（扩初方案设计实施方案（扩初方案设计) )已完成已完成5 5桩基施工图（招投标用）桩基施工图（招投标用）已完成已完成6 6施工报建图施工报建图已完成已完成7 7取得取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证05-6-3005-6-3005-6-3005-6-3005-6-3005

8、-6-308 8全套施工图完成全套施工图完成05-4-3005-4-3005-4-3005-4-3005-4-3005-4-309 9节能审批节能审批已完成已完成1010景观施工图完成景观施工图完成06-2-2806-2-2806-2-2806-2-281111总包单位确定（内部）总包单位确定（内部）05-6-305-6-305-6-2805-6-2805-6-305-6-305-6-2805-6-2805-6-305-6-305-5-2705-5-271212获得获得施工许可证施工许可证05-7-2005-7-2005-7-2005-7-2005-7-2005-7-201313基础施工基础施

9、工05-4-1205-4-1205-6-3005-6-3005-4-1205-4-1205-6-3005-6-3005-4-1205-4-1205-6-3005-6-301414主体施工主体施工05-9-2005-9-2006-1-3106-1-3105-9-2005-9-2006-1-3106-1-3105-9-1005-9-101515销售展示区实施时间销售展示区实施时间05-8-1505-8-1505-10-1505-10-1505-8-1505-8-1505-11-1505-11-1505-8-1505-8-151616主体结构达到预售条件主体结构达到预售条件05-10-3105-10

10、-3105-10-3105-10-3105-10-3105-10-311717取得取得预售许可证预售许可证05-11-105-11-105-11-1405-11-1405-11-105-11-105-11-1405-11-141818销售展示区开放时间销售展示区开放时间05-11-1505-11-1505-11-1505-11-151919销售开盘时间销售开盘时间05-11-1505-11-1505-11-1505-11-152020外脚手架拆除外脚手架拆除06-2-1006-2-1006-5-3006-5-3006-2-1006-2-1006-5-3006-5-302121室外配套、园建室外

11、配套、园建06-3-2006-3-2006-8-3006-8-3006-3-2006-3-2006-8-3006-8-302222竣工备案时间竣工备案时间06-11-3006-11-3006-11-3006-11-302323预验收预验收06-12-3106-12-3106-12-3106-12-312424交付时间交付时间07-12-3107-12-3106-12-3106-12-3111 目 录n计划管理关键名词定义计划管理关键名词定义n项目关键节点项目关键节点n项目计划管理体系项目计划管理体系n项目计划的制定项目计划的制定n项目计划的监控项目计划的监控n新形势下的计划管理工作思路新形势下

12、的计划管理工作思路12 三级计划管理各项目各项目目标成目标成本指导本指导书书公司中短期战略规划公司中短期战略规划/年度总目标（年度总目标（3-5年）年）项目总体计划项目总体计划 部门月度工作计划部门月度工作计划专业计划专业计划应对本项目相关的应对本项目相关的设计、工程、报建、采购、成设计、工程、报建、采购、成本、销售、客服七个专业部门本、销售、客服七个专业部门工作作出协同安排制定的专业工作作出协同安排制定的专业计划。计划。结合年度工作目标和项目开发进度控制计划结合年度工作目标和项目开发进度控制计划及其他要求设定总部门的月度工作计划及其他要求设定总部门的月度工作计划部门部门年度年度工作工作目标目

13、标各项目各项目前期工前期工作计划作计划各项目各项目开发工开发工作指导作指导书书公司年公司年度费用度费用预算指预算指导导项目营项目营销费用销费用控制计控制计划划一级二级三级Part 3Part 313 Part 3Part 3各级计划的划分标准n 一级计划：一级计划：各项工作要达到的目标各项工作要达到的目标n 一级项目开发计划（里程碑目标）：一级项目开发计划（里程碑目标）：n 年度重点专项计划（专项工作目标）年度重点专项计划（专项工作目标）n 二级计划：二级计划：为达成公司一级计划目标，而必须完成的为达成公司一级计划目标，而必须完成的行动计划。它包括二级项目开发计划和部门专项工作行动计划。它包括

14、二级项目开发计划和部门专项工作计划。每项二级计划都必须由唯一的部门主责。计划。每项二级计划都必须由唯一的部门主责。 n 三级计划：三级计划：指导某一计划执行人工作的行动清单，它指导某一计划执行人工作的行动清单，它由二级计划分解而来，每条三级计划任务都应可由某由二级计划分解而来，每条三级计划任务都应可由某人独立主责。人独立主责。 公司各级会议决议是新增、调整计划的依据。公司各级会议决议是新增、调整计划的依据。 14 Part 3Part 3三级计划管理体系（1）集团级、公司级会议决议集团级、公司级会议决议一级项目开发计划一级项目开发计划公司年度重点工作公司年度重点工作l一级计划是公司的目标计划，

15、尚不涉及如何实一级计划是公司的目标计划，尚不涉及如何实现这些目标的行动步骤，也尚不能明确该目标现这些目标的行动步骤，也尚不能明确该目标由哪个部门来负责达成。由哪个部门来负责达成。l会议决议可能会新增、变更、取消项目开发计会议决议可能会新增、变更、取消项目开发计划或重点工作、专项工作的目标及行动计划；划或重点工作、专项工作的目标及行动计划；XX城市公司三年战略城市公司三年战略一级计划一级计划15 Part 3Part 3三级计划管理体系（2）集团级、公司级会议决议集团级、公司级会议决议一级项目开发计划一级项目开发计划公司年度重点工作公司年度重点工作部门年度重点工作计划、部门年度重点工作计划、专项

16、工作计划专项工作计划二级计划l二级计划是达成公司目标的行动计划，它包括实现一级计划所需要采取的一系列工作步骤，二级计划是达成公司目标的行动计划，它包括实现一级计划所需要采取的一系列工作步骤，每个步骤都必须某个部门主责，该部门的第一负责人对此步骤的完成负第一责任；每个步骤都必须某个部门主责，该部门的第一负责人对此步骤的完成负第一责任；l如果两个部门（或多个部门）对同一步骤负责，则需要对该步骤进一步拆分，直到所有责任如果两个部门（或多个部门）对同一步骤负责，则需要对该步骤进一步拆分，直到所有责任部门均为单一部门为止；部门均为单一部门为止；l每项一级计划，都应有对应的一组二级计划；每项一级计划，都应

17、有对应的一组二级计划；二级项目开发计划二级项目开发计划示范区综合控制计划示范区综合控制计划项目施工计划项目施工计划项目报批报建计划项目报批报建计划项目招标、采购计划项目招标、采购计划销售准备工作计划销售准备工作计划售后、物业计划售后、物业计划项目设计计划项目设计计划一级计划16 Part 3Part 3二级计划管理要点l计划分解：所有一级计划及公司重要专项工作都在二级计划中有体现。l计划衔接：不同部门之间的二级计划，相互之间有前置关系，是闭合、衔接的。l计划问责：凡因未充分考虑前置条件而造成计划延误的，将追究责任部门的责任。l计划跟踪：在部门经理的沟通会上，按责任部门分别沟通二级计划完成情况。

18、17 目 录0n计划管理关键名词定义计划管理关键名词定义n项目关键节点项目关键节点n项目计划管理体系项目计划管理体系n项目计划的制定项目计划的制定n项目计划的监控项目计划的监控n新形势下的计划管理工作思路新形势下的计划管理工作思路18 Part 4Part 4SMART原则 ：v S明确具体的v目标必须明确具体，不能务虚，不要用“加强思想政治教育工作”这些务虚的语言。例如人力资源部出台一个文件，其中规定年终奖金的分配方案必须在元月10号之前拿出来，这就是具体的、明确的目标。v M可衡量的vM是可衡量的，说到底就是要数字化。一定要数字化，没有数字化的目标不是好目标。v A可接受的vA是可接受的，

19、即员工愿意去做、乐意去做。如果员工不乐意，有对立情绪、反对态度，那就很麻烦，说明这不是一个好目标。v R切实可行的vR是切实可行的，确实行得通的。（篮球架的高度2.28米）v T有时间限制的部门内充分参与 部门间协调 关注品质 计划编制的原则19 Part 4Part 4 第一，理解并传达总目标第一，理解并传达总目标.作为一个部门经理，要理解总目标并作为一个部门经理，要理解总目标并传达下去，例如，企业今年要做到什么样、明年要如何，自己首先传达下去，例如，企业今年要做到什么样、明年要如何，自己首先要理解，自己如果不理解，就谈不上传达了。要理解，自己如果不理解，就谈不上传达了。 第二，制定符合第二

20、，制定符合SMART原则的目标，就是部门要围绕公司的总原则的目标，就是部门要围绕公司的总目标，做出一些具体的事情、具体的规划；目标，做出一些具体的事情、具体的规划； 第三，检验部门目标是否与上级组织的目标一致；第三，检验部门目标是否与上级组织的目标一致； 第四，列出困难与阻碍，找出相应的解决办法；第四，列出困难与阻碍，找出相应的解决办法； 第五，列出实现目标所需要的技能和知识；第五，列出实现目标所需要的技能和知识； 第六，列出达成目标所需要的合作对象和外部资源；第六，列出达成目标所需要的合作对象和外部资源； 第七，确定目标的完成日期，并书面化。第七，确定目标的完成日期，并书面化。 以上就是制定

21、计划的通用路径。以上就是制定计划的通用路径。部门制定计划要遵循以下七个步骤20 Part 4Part 4三级计划管理的流程和关键活动形成一级计划目标形成一级计划目标总裁办组织各部门，分解形成二级行动计划总裁办组织各部门，分解形成二级行动计划各部门内部每月组织计划拆分、汇总，形成三级各部门内部每月组织计划拆分、汇总，形成三级行动计划行动计划各部门即时通报二级计划进展各部门即时通报二级计划进展各部门每月通报上月三级计划执行情各部门每月通报上月三级计划执行情况，及下月三级计划况，及下月三级计划总裁办根据即时的二级计划执行信息，和定时的三级计划执行信息，以总裁办根据即时的二级计划执行信息，和定时的三级

22、计划执行信息，以及现场察看（会同工程部等）等多种手段，对公司三级计划体系及现场察看（会同工程部等）等多种手段，对公司三级计划体系的运行情况进行监控的运行情况进行监控一级计划目标的调整，需要经过总经理办公会审议通过；一级计划目标的调整，需要经过总经理办公会审议通过；二级行动计划的调整，需经过总裁办确认；二级行动计划的调整，需经过总裁办确认；三级行动计划的调整，需经过部门经理批准；三级行动计划的调整，需经过部门经理批准；每月评估、每季度每月评估、每季度考核考核由公司下发当年一级计划目标和二级行动计划；由公司下发当年一级计划目标和二级行动计划；年内可对其内容动态调整年内可对其内容动态调整3 3、计划

23、评估与考核、计划评估与考核4 4、计划计划调整调整1 1、计划编制与分解、计划编制与分解2 2、计划跟踪与预警、计划跟踪与预警21 Part 4Part 4其一：节点成果标准项目计划的制定的关键因素n 项目节点计划需要明确提交成果n 成果标准是进行计划控制的依据节点提交成果22序号序号阶段定义阶段定义阶段性成果名称阶段性成果名称责任部门责任部门【1 1】土地投资土地投资项目投资分析模型（土地版）项目投资分析模型（土地版）开发部开发部【2 2】分析阶段分析阶段项目投资建议书项目投资建议书策划部、财务策划部、财务【3 3】成果成果项目预案项目预案设计部门设计部门【4 4】项目启动项目启动项目定位报

24、告项目定位报告策划部策划部【5 5】阶段成果阶段成果成本敏感分析、价值分配和目标成本预设报告成本敏感分析、价值分配和目标成本预设报告成本管理成本管理【6 6】项目一二级计划项目一二级计划总经办、项目负责总经办、项目负责人人【7 7】景观方案设计任务书景观方案设计任务书设计部门设计部门【8 8】项目投资分析模型（启动版）项目投资分析模型（启动版）财务管理部财务管理部【9 9】售楼处和样板房的选址、定位及修建和开放计划售楼处和样板房的选址、定位及修建和开放计划营销部门营销部门【1010】项目方案设计任务书项目方案设计任务书设计部门设计部门【1111】精装房定位、限价及建设实施方案精装房定位、限价及

25、建设实施方案营销、设计部门营销、设计部门【1212】方案设计方案设计项目方案设计成果项目方案设计成果设计部门设计部门【1313】分析成果分析成果项目投资分析模型（方案版）项目投资分析模型（方案版）财务管理部财务管理部【1414】验算及初验算及初精装房方案与建筑方案的配合及指导意见精装房方案与建筑方案的配合及指导意见设计部门设计部门【1515】设指导阶设指导阶景观方案与建筑方案的配合及指导意见景观方案与建筑方案的配合及指导意见设计部门设计部门【1616】段成果段成果成本测算及验算成本测算及验算成本管理部成本管理部【1717】项目初步设计任务书项目初步设计任务书设计部门设计部门节点成果标准23【1

26、818】初步设计初步设计项目初步设计成果项目初步设计成果设计部门设计部门【1919】成果验算成果验算景观方案设计成果景观方案设计成果设计部门设计部门【2020】及施工图及施工图精装房方案设计任务书精装房方案设计任务书设计部门设计部门【2121】设计指导设计指导项目投资分析模型（初设版）项目投资分析模型（初设版）财务管理部财务管理部【2222】阶段成果阶段成果项目目标成本（执行版）项目目标成本（执行版）成本管理部成本管理部【2323】项目销售指标项目销售指标营销部门营销部门【2424】施工准备施工准备项目管理指引项目管理指引项目部项目部【2525】阶段成果阶段成果三通一平实施方案三通一平实施方案

27、项目部项目部【2626】施工、监理单位筛选及评估报告施工、监理单位筛选及评估报告招标采购部招标采购部【2727】招投标、计价方案及合约规划招投标、计价方案及合约规划招标采购部招标采购部【2828】营销开盘营销开盘营销策略方案营销策略方案策划部策划部【2929】阶段成果阶段成果售房合同配置标准售房合同配置标准营销、技术部门营销、技术部门【3030】售房合同附图售房合同附图营销、技术部门营销、技术部门【3131】价格表及付款方式价格表及付款方式销售部销售部【3232】项目交房项目交房交房方案交房方案客户服务部客户服务部【3333】阶段成果阶段成果商业移交方案商业移交方案商业、人事行政部商业、人事行

28、政部【3434】资产管理方案资产管理方案财务、人事行政部财务、人事行政部【3535】项目后续项目后续项目后评估项目后评估（分专业）（分专业）各部门各部门阶段阶段序号序号阶段定义阶段定义阶段性成果名称阶段性成果名称责任部门责任部门24 Part 4Part 4其二：项目标准工期项目计划的制定的关键因素n 标准工期是编制项目计划的基础n 标准工期是节点计划的参考依据标准工期25编号编号WBSWBS任务名称任务名称工期工期前置任务前置任务责任部门责任部门阶段阶段投资决策投资决策45d45d1 11 1土地前期调研土地前期调研30d30d开发部开发部2 21.11.1目标地块重要事项调研15d d开发

29、部3 31.1.1 1.1.1 地块现状调查5d d开发部4 41.1.2 1.1.2 规划情况调查5d3开发部5 51.1.3 1.1.3 国土权属调查5d4开发部6 61.21.2地块周边重要信息调研15d1开发部7 71.2.1 1.2.1 周边污染调查5d开发部8 81.2.2 1.2.2 重要设施建筑调查5d7开发部9 91.2.3 1.2.3 周边规划情况调查5d8开发部10102 2编制项目技术经济分析报告编制项目技术经济分析报告5d5d6 6开发部开发部11113 3投资委员会审批投资委员会审批10d10d1010总经办总经办12123.13.1提交审批资料1d总经办13133

30、.23.2组织董事会投资审核会2d12总经办14143.33.3获得投资委员会审核决议文件5d13总经办15153.43.4确定投标价格及策略2d14开发部标准工期研究（项目拓展）26编号编号WBS任务名称任务名称工期工期前置任务前置任务责任部门责任部门备注备注阶段阶段土地购买土地购买11土地公示（招拍挂）土地公示（招拍挂）45d开发部开发部21.1土地公示30d开发部31.2土地竞拍10d2开发部41.3取得中标通知书5d3开发部52签定土地出让合同签定土地出让合同30d4开发部开发部63办理国土使用权证办理国土使用权证30d5开发部开发部关键关键74签定联合开发合同签定联合开发合同115d

31、6开发部开发部如有如有84.1确定还建房方案40d开发部94.2签定联合开发合同30d8开发部10104.3办理变更手续45d9开发部土地获得27编号编号WBSWBS任务名称任务名称工期工期前置任务前置任务责任部门责任部门备注备注阶段阶段方案报建方案报建50d50d1 11 1报建前准备工作报建前准备工作7 d7 d开发部开发部2 21.1对外进行预先沟通7 d开发部3 31.2对内提交资料清单7 d2FF开发部4 41.3督促项目负责人审查图纸7 d3FF开发部5 52 2获得合格的可报送文本获得合格的可报送文本0 d0 d1 1设计部门设计部门设计提供设计提供6 63 3报建资料准备报建资

32、料准备3 d3 d5 5开发部7 73.1准备报建资料2 d开发部8 83.2审核报建资料完整度1 d7开发部9 94 4方案报建前阶段工作方案报建前阶段工作14 d14 d6 6开发部10104.1文本报送政府1 d开发部11114.2园林市政局审查7 d10开发部12124.3消防审查7 d10开发部13134.4规划局审查并确定上会时间7 d10开发部14144.5报信息中心审核面积5 d10开发部15154.6组织方案上会3 d11,12,13开发部16164.7园林局在批复前组织现场踏勘1 d15FS+2d开发部17174.8规划局做出会议纪要3 d14,15开发部18185 5取得

33、会议纪要取得会议纪要0 d0 d1717开发部开发部19196 6方案报建后阶段工作方案报建后阶段工作19 d19 d1818开发部开发部20206.1修改图纸并提交审查14 d开发部21216.2规划局审查批复5 d20开发部22227 7获得审查批复获得审查批复0 d0 d2121开发部开发部23238 8缴费办证缴费办证7 d7 d2222开发部开发部24248.1规划综合费缴纳2 d开发部25258.2规划局内部审批建设用地规划许可证5 d24开发部26269 9获得建设用地规划许可证获得建设用地规划许可证0 d0 d2323开发部开发部关键关键27271010综合管网资料收集及审查综

34、合管网资料收集及审查20 d20 d1818开发部开发部282810.1管网资料收集14 d开发部292910.2报规划局审查1 d28开发部303010.3获得综合管网审查意见5 d29开发部28序号序号设计阶段设计阶段起始点起始点结束点结束点基准值基准值（天）（天）备注备注1概念设计概念设计项目策划报告评审通过完成概念设计30（45）概念设计评审修改概念设计评审会完成概念设计修改152方案设计方案设计完成概念设计修改完成方案设计45（60）方案设计评审修改方案设计评审会完成方案设计修改103施工图设计施工图设计完成方案设计修改完成施工图60施工图设计评审修改施工图设计评审会完成施工图设计修改20总计180（240）1设计招投标：多数项目采用设计招投标的形式，如采取委托设计，以招投标周期为参考。设计招投标的前段为设计与策划互动配合的时间，由公司自行设定；2上表的“方案设计”含规划方案设计、建筑方案设计、景观方案设计。3上表的“施工图设计”含建筑施工图设计、景观施工图设计。3“大盘”是指建筑面积25万平方米及以上的楼盘；4本表为日历日。设计周期29报批报建周期31一级计划示范：万科项目运营计划32部门二级计划模板* * *部门部门0707年二级计划年二级计划二级计划节点前置条件后续工作编号任务内容开始时间结束时间任务