农村集体建设用地使用权流转价格评估

1、农村集体建设用地使用权流转价格评估湖北省国土资源厅土地利用处陈 平2013年4月一、农村集体建设用地使用权概述二、农村集体建设用地使用权流转类型三、农村集体建设用地使用权流转价格评估四、农村宅基地流转价格评估建设用地使用权:指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权利。 国有土地建设用地使用权国有土地建设用地使用权：指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。集体土地建设用地使用权集体土地建设用地使用权：指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。通常我们集体土地建设用地使用权是一种狭义的提法，仅指不包括通常我们集体土地建设用地使用权是一种狭义的提法，仅

2、指不包括农民宅基地的集体建设用地使用权，广义的概念应该包括农村宅基农民宅基地的集体建设用地使用权，广义的概念应该包括农村宅基地使用权。地使用权。国有土地建设用地使用权集体土地建设用地使用权建设用地使用权一、农村集体建设用地使用权概述从法律层面讲，农村集体建设用地是指由乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡（镇）村公益事业用地公共设施用地农村居民住宅用地（宅基地）法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。全民所有制单位、城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，需要使用集体土地，必须经过征用，使之

3、转为国有土地后才能取得使用权，即国有土地使用权。一般不允许全民所有制单位或城市集体所有制单位以及其他经济组织拥有集体土地建设用地使用权。比较例外的的情况是：集体所有制企业破产或企业兼并。集体土地使用权的取得(1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在经过依法审批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和土地管理法实施条例的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人

4、民政府批准。(2)乡 (镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。集体建设用地使用权的期限集体建设用地使用权的期限我国法律、法规规定，通过类似国有土地 使用权划拨方式取得的乡(镇)村建设用地土地使用权，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，土地使用权人可以无期限地使用土地。二、集体土地使

5、用权流转（一）背景农村集体土地使用权流转萌发于上世纪80年代，到90年代发展迅猛，成为一种普遍现象。 通过荆州市荆州区对东升村、荆城村、纪南村、紫荆村四个村的典型调查发现，上世纪八、九十年代村办企业迅速发展，农村普遍存有集体建设用地。主要有三大特点：1.总量较大总量较大。四个村共有31宗集体建设用地，面积697亩，其中有20宗地未办理合法审批手续，其中15宗地属上世纪八、九十年代的用地，5宗地为2000年以后新占用地。2.自发流转现象严重自发流转现象严重。有25宗地用于出租，1宗地转让（未办理过户手续），另有5宗地处于闲置状态。流转形式以出租为主，均未办理相关手续。3.租金标准不一，没有经过科

6、学测算租金标准不一，没有经过科学测算。据调查，城中村及近郊的土地出租金可达每年每亩1万元以上，而偏远农村的土地出租每年每亩只有350500元，而且相同区域的租金标准也相差较大。土地出租租期一般5年，也有10年、20年、30年、40年不等。租金付款方式有一年一付，也有一次性付清的，有承租方再行转租的。4.农民出售出租住房的现象普遍存在农民出售出租住房的现象普遍存在。 成因成因：农村改革开放活力增强，一方面，改革开放使得原有的村、社企业和集体财产保管场所等纷纷倒闭，腾出了数量可观但零星分布的集体建设用地；另一方面，乡镇企业异军突起，对集体地的需求急增。集体建设用地成为支持经济社会发展不可替代的 重

7、要生产要素资源。以湖北省为例，集体使用权流转占集体地总量的50%以上。当时襄阳县集体地总量为11625亩，1990年以来发生流转的就有9243亩，占同期建设用地总量的80%；在偏僻的长阳县渔峡口镇和磨市镇就有8 宗共计94亩集体建设用地流转，占当地集体建设用地总量的50%以上。1.滋生了乱占土地、违法占地行为。由于受经济利益的驱动，擅自将集体土地使用权流转，一些单位和个人违法占地用于出租经营，形成一批违法占地。2.自发流转不受法律保护，存在较大隐患。从调查情况看，集体土地流转的大部分都没有办理相关手续，仅凭流转双方的合同就成交，没有办理集体建设用地使用证，属违法用地的土地也进行了流转，这些都存

8、在较大隐患，难免产生矛盾和纠纷。3.土地资产流失严重。集体土地无序流转，流转收益全部归集体企业和个人，流转价格、租金标准存在较大的随意性，造成集体土地资产的流失，农民利益没有得到切实保护。4.不利于城乡建设。由于存在多种不确定性，特别是以出租方式流转的，出租方和承租方都不愿在其土地上有大的投资，使得土地粗放利用，制约和影响了城乡建设。 无序流转产生的不良后果（二）流转形式（二）流转形式1.租赁。期限一般为3-10年。1993-2003年间，湖北省5个市州共计转宗地数8310宗，总流转面积10619.7亩。其中，租赁土地3624宗7140.5亩，分别占宗地数和面积数的43.8%和67.2%。例如

9、，沙洋十里铺居委会将960平方米 闲置仓库出租给个休私营企业主作为粮食加工厂，每年收取1 万元租金。2.转让。分为“转权出让”、“自征自用”和“保权转让”三种形式。转权出让：所有权和使用权同时转移。将现有的集体土地转为国有后再转移使用权给第三方。自征自用：所有权发生转移，使用权保持不变。例如，武汉市徐东的销品茂超市所占的100亩土地本来是团结村的。后因建设超市的需要（当时政策不允许在集体土地上建超市），将该地征为国有后，再确权给团结村集体使用。保权转让：所有权不变，使用权出让转让给集体及其成员以外的第三方。例如，五峰县渔阳关镇针织厂破产后，将200多平方米的土地使用权以5000元的价格转让给县

10、人事局劳动服务公司服装厂。3.抵押。抵押 资金融通的从属行为。处置抵押土地以实现抵押权时，可参照转让、租赁和作价入股方式。至2002底，仙桃市共办理集体建设用地抵押207宗，面积105339平方米，显化土地资产价值1281.1万元，从银行融资贷款近900万元。4.作价入股。农村集体经济组织以集体土地使用权作为资本入股，与其它个人或者组织合伙办厂、经商共聚利益。如沙洋县沈集镇彭偃村石灰加工厂占地1000平方米，因经营不善而连年亏损。停产后，该村以土地作价入股 与外地私营企业主联合办厂，实现上收益800万元。5.置换。集体经济组织之间出于生产经营和生活方便的需要，协商针各自拥有 土地予以交换。如沙

11、洋马良镇金锣村村办小学停办后一直闲置。村民罗某与村委会协商，将自己位于村公路旁的两层楼房连同土地交换闲置的村小学，并向村集体补交10000元差价。罗则用小学场地举办香菇种植场。6.兼并。乡镇企业改制过程中，因企业兼并而产生土地兼并。如京山县东关村开办的新市宾馆被水表厂兼并，改为京鑫公司所属。7.司法仲裁。因债权债务纠纷，通过司法裁决处置集体地使用权而导致土地流转，涉及的地类以经营性用地为多。（三）流转特征（三）流转特征1.参与主体广泛。转出方：（1）所有权代表：乡（镇）、村集体经济组织，村民小组；(2)村民自治组织：乡镇政府、村民委员会；（3）土地使用者：乡镇村办企业、个人转入方：本集体经济组

12、织成员、其它集体经济组织成员、其它社会成员（如国企、民企和个体经营者）。2.流转规模与经济发展水平和阶段相关。流转的活跃程度、规模、形式与经济发达程度密切相关，并具有阶段性。经济欠发达地区，处于初始阶段，流转活动多是零散的和自发的，规模小，形式单一。主要形式为农民出租住宅或出租市场摊位。经济发展处于中等水平地区，土地流转处于发展阶段，除出租房屋外，乡镇企业改组改造，盘活利用厂房、生产场地引致土地流转的情况居多。经济发达地区，土地流转处于较成熟阶段。主要由乡村集体经济组织将集体土地直接转让和出租为主。流转频度和规模同地区经济发展水平呈正相关。3.隐性交易较为普遍。交易双方不经土地所有者同意，避开

13、土地行政 管部门监管，不办理土地登记手续而私订交易协议。例如，前面提到的襄阳县集体地流转中，按宗数计，75%以上的都是私下交易。4.政府一直在探索和引导集体地使用权流转管理，但收效不大农村集体建设用地的试点改革已进行多年，各个试点进行了各种各样的尝试。苏州、芜湖、顺德是较早进行尝试的地区，主要属于探索。与之相比，天津、嘉兴等地的“增减挂钩”尝试则影响深远，“增减挂钩政策可以称之为中国近十年最具影响力的土地政策之一”。但在肯定其创新性的同时，也不得不承认，“这一政策并没有触及现行土地产权制度的根本问题，未能清楚界定各级政府、村集体以及农户之间在农村集体建设用地上的权利边界，因此仍然没有突破城乡二

14、元土地制度的基本框架。”并导致不少地区盲目大拆大建、赶农民上楼，损害了农民的利益。5.集体建设用地使用权流转价格评估市场缺失。一是市场供应不足：对集体地使用权的评估依据缺失，有技术方法可操作，但制度规则不健全。改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。这一状况使得“合法有效”原则陷入窘境。二是市场需求不旺盛：由于显性规则（法律制度）滞后，目前的集体建设用地使用权流转大多遵从的是隐性规则，开发

15、建设随意性大，交易双方不需要也无法顺利取得独立第三方的评估技术支持。 三是对集体建设用地使用权价值变现能力差，变现能力差，使得集体地使用权流转之路愈加狭窄。集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。因此，一些地方出现了“宁要有限年期的使用权，不要无限年期 所有权”的思潮，很多地方的集体经济组织都在自己征自己的地自己使用。四是集体建设用地与国有土地在权利上存在着差别，阻碍了集体建设用四是集

16、体建设用地与国有土地在权利上存在着差别，阻碍了集体建设用地流转市场的正常形成和发育地流转市场的正常形成和发育1、国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。国家对集体土地具有“终极所有权”。 2、法律、政策的支持程度不同。国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利的差别； 3、规划条件不同，进入市场时有权利的差别。国有土地的开发利用必须符合城市建设总体规划、土地总体利用规

17、划和年度土地利用计划。集体土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否。 新制度经济学家诺斯 “由于市场规模的扩大，生产技术的发展或人们对现存制度下的成本和利益的看法有了改变引起在现存制度下出现潜在获利机会。但是，由于外部条件内在化的困难，潜在利润无法在现有的制度安排内实现。这样，总有某些人为了获取潜在利润而率先克服这些障碍，当潜在利润大于这些障碍所造成的成本（交易成本）时，一项新制度安排出现了”。理论解释：（四）几种主要的农村集体建设用地流转模式1。深圳模式（国有化转制模式） 以村集体经济组织成员全部由农民转为

18、城市居民,并实现撤村改居的过渡为前提通过行政命令的方式,将原属农村集体所有的土地整体性、一次性地转归为国家所有,并基本不改变原有的土地用途和使用权归属.这种模式通过将土地合法地引入市场流通,显化土地价值,使村集体通过盘活土地资产获得改造的资金来源,使政府能够统一有效地利用规划土地。（国家有关部门对此的评述是：特区特色、“不可复制”。）2.“一村两制”流转模式（城中村模式） 实行“一村两制”模式的总体思路是根据城中村村民留地安置指标和各城中村人口,为每个城中村核定留地安置面积(包括居住、公共设施及生产经营性用地),各城中村在留地安置范围内自行开发建设,以保障城中村原居民的生产生活;对于通过改造、

19、整理出来除用于村民生活保障以外的其余土地,作为开发性用地,转为国有。 为了解决城中村土地开发资金问题,政府有关职能部门将土地依法报批征为国有后,按城市规划的要求,依法开发经营。3.苏州模式 鉴于农村非农建设用地流转已随着苏南地区的经济发展而不可遏止，苏州市国土局于1996年9月正式出台了苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法，开始将无序的集体非农建设用地流转纳入正常管理轨道。该办法规定：“对集体建设用地（不含农民建房宅基地）实行使用权有偿和有限期流转制度”。 其核心内容是对依法取得的农村集体非农建设用地使用权可以在不改变集体土地所有权的前提下进行转让、出租和作价入股，但流转的集体建设

20、用地不得举办大型娱乐和高档房地产开发项目。办法还对集体建设用地的产权代表、流转程序、审批权限和方式、流转收益的分配等作了详细规定。“苏州模式”的核心是保权让利。 保权让利是指保持集体建设用地所有权不变的前提下,依照国有土地有偿使用管理方式,将集体建设用地使用权在一定年期内采用转让、出租、转包、入股、抵押等形式进行流转,土地流转收益大部分留给集体经济组织,按照“两种产权、同一市场”的指导思想,实现集体建设用地的流转。这种模式有利于集约用地、盘活存量土地、缓解城市用地压力，有利于防止拆复建的恶性循环,减轻征地难度,节约国家资金,有利于改善投资环境,增加就业渠道。 4、古田模式。 福建省古田县自19

21、94年正式允许集体非农建设用地进行流转，并到土地管理部门办理产权变更登记。其主要做法是允许依法取得的集体非农建设用地进行有偿有限期转让、出租、抵押等。 其特点是：在本集体内部流转，则不改变集体土地所有权，只需经所有者同意并到土地局办理变更登记即可；在本集体外部流转，则需将集体土地所有权转为国家所有，原土地使用者向集体所有者缴纳的土地取得费作为征地三费（土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费）。在流转过程中，土地局要求流转各方及土地所有者签订各有关协议书，并按一定标准收取土地转让收益金。土地转让收益金按村集体47、乡政府30和县政府23的比例分配。同时规定，进入流转的建设用地不得用于房地产项目开发。

22、5.准国有化模式。 在福建晋江、广东顺德、浙江湖州等新兴中心城镇，其城市建成区内的大部分土地所有权仍为集体所有，但集体已不能自行决定其土地使用权的流转，而必须在土地局的统一安排下进行流转。 依土地部门的意见，当地政府已对这部分土地按国家征地方式向集体和农民进行了补偿，出于小城镇发展需要和工业进园要求，集体非农建设用地逐步向中心城镇集中。虽然土地所有权仍归属集体，但土地局将其按国有土地管理，土地流转纳入城镇国有土地流转市场中，其大部分收益也由当地政府所得。 北京市房山区青龙湖镇青龙村出现的小产权房开发。据新世纪周刊2007年6月29日所载，青龙头村的村民委员会签发了青龙头村旧村改造实施方案，村子

23、将和房地产商合作共同开发村里的土地，开发商将为村民建房、修路并支付医疗和养老保险等。股份制是多个所有者的资本的联合。一旦农村土地承包经营权入股，它就不再属于农民或农村集体经济所有，而属于其入股的企业业主所有，企业业主的多元化和所有者的多元化必然带来利益的多元化和土地流转制度的复杂化。由于小产权房的价格远低于市场的商品房价格，这一方面造成土地收益的大量流失，另一方面又使农村耕地难以得到保障。究其根本原因，就在于未建立规范，有序的土地流转制度。6.北京模式（小产权房） “小产权房” 是指在农村集体所有的土地上开发的房地产，并销售给城市居民。按现行法律法规的规定，这类土地只能用于农业生产或农民宅基地

24、，不得用于非农业建设。因此，“小产权房”并不具有真正的产权，无法得到法律保护。三、农村集体地流转评估集体建设用地使用权流转评估必须明确的几个基本条件集体建设用地流转价格评估方法几种不同流转类型的价格比较集体建设用地使用权评估中技术难题（一）集体建设用地使用权流转评估必须明确的几个基本条件 1、流转范围的划分和界定是否明晰。 入市流转的集体建设用地必须具备以下几个条件： 一是权属来源要合法，四至要明确，已取得土地使用权证，现实中无争议； 二是已经申请流转并得到批准的； 三是符合土地利用总体规划和乡镇建设规划； 四是土地所有权人和土地使用者同意并签订书面协议。流转范围包括地域范围、用途范围和流转使

25、用主体范围地域范围应当明确规定流转只能在土地利用总体规划所确定的建设用地范围内进行。 用途范围包括集体以土地出资建立企业用地，公共设施、公益建设用地，农民个人住宅用地以及城市建设用地等。流转使用主体范围是指使用者应该不是法律上要求必须优先使用国有土地的情况。2、流转收益分配是否合法合理国家在基础设施建设中进行了大量的投资以使得集体建设用地价值得到提升，集体土地所有权是一种受到限制的不完全所有权，国家可以发挥土地的最大社会效益为目标对土地进行宏观管理，因此政府应当参与利益分配。集体土地所有者参与收益分配是所有权在经济上的体现。土地使用者在使用土地过程中对土地进行了一定的投入，理应参与土地交易所获

26、得利益分配。集体建设用地流转过程中的收益应以土地所有者地租和国家税收的实现为主要原则，针对各地存在差异，其收益分配还应有利于将粗放利用和存量的建设用地入市流转，约束土地投机行为进行。3、确定与流转形式、内容相一致的价格评估方法 集体建设用地流转方式可以是出让、转让、租赁、作价出资、作价入股、抵押和土地置换等形式。提倡多采取能保障集体土地收益长期回报的方式，主要是年租制、作价入股、联营合作等。 评估方法选择与运用必须同土地使用权处置方式保持一致。1.估价依据缺失集体建设用地使用年限难以确定。国有土地国家都规定了最高的法定使用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。虽然有些土地所有者和使用

27、者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不是法律承认的使用年限，所以也就不科学，即便在估价中采用了这些使用年限后得出的价格也不是客观合理的价格。2.集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料几乎所有的估价从业者都有体会：在估价实践中无论运用哪种估价方法进行集体建设用地评估，资料都难以收集，如有效的房地产市场交易资料，房地产创造的社会平均利润，房地产创造的净收益，房地产资本化率等，一般都是跑断了腿、磨破了嘴、费尽了工夫搜集来的资料经筛选加工整理后得出的结论还是不可比、不可用，做起来相当艰难。3.绝大部分集体土地无基准地价，估价时无法运用大部分集

28、体土地无基准地价，估价时无法运用基准地价修正法。（二）集体建设用地使用权评估中技术难题4.使用权内涵不同，价格（价值）不可比使用权内涵不同，价格（价值）不可比集体建设用地使用权与国有土地使用权的内涵不同，表现在：（1）国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设，使土地的效益尽可充分发挥和体现；（2）按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地，这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格（或价值）的定位；（3）国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格，较为灵活；（4）国有土地有完

29、整的房地产市场，其交易价格体现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。集体建设用地使用权的内涵是：1、集体建设用地使用权的使用开发建设相对来说是无序的，市场是不充分的；2、集体建设用地使用权没有入市，决定了其市场的正常交易量稀少，无法经过市场检验，使价格（或价值）难以定位和体现；3、集体土地使用权的价格无论以何种方式进行估价，其资料收集和运用都会受到限制，使用权价格难以体现科学、客观。当前亟待解决的问题 产权界定与保护 制度保障：明确集体建设用地流转的涵义、对象、范围、权限、程序等 市场监管（三）集体建设用地流转评估方法（三）集体建设用地流转评估方法1 1、集体建设用

30、地定级估价工作依据、集体建设用地定级估价工作依据 目前，我国仅出台了农用地分等、定级、估价的技术标准及城镇土目前，我国仅出台了农用地分等、定级、估价的技术标准及城镇土地分等、定级、估价的技术标准，对于农村集体建设用地的级别划分地分等、定级、估价的技术标准，对于农村集体建设用地的级别划分与基准地价评估尚无相关技术规定，考虑集体建设用地与城镇国有建与基准地价评估尚无相关技术规定，考虑集体建设用地与城镇国有建设用地在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方设用地在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面具有较大的相似性，可以以面具有较大的相似性，可以以城镇土地分等定级规程城

31、镇土地分等定级规程、城镇土城镇土地估价规程地估价规程作为主要技术依据，同时参照作为主要技术依据，同时参照农用地定级规程农用地定级规程和和农用地估价规程农用地估价规程中相关内容。此外，评估对象所在区域的土地利中相关内容。此外，评估对象所在区域的土地利用总体规划、城乡规划和村庄、集镇规划以及国家和省、市相关政策用总体规划、城乡规划和村庄、集镇规划以及国家和省、市相关政策规定也应作为集体建设用地定级估价工作的重要依据。规定也应作为集体建设用地定级估价工作的重要依据。2.集体建设用地流转评估技术规范集体建设用地流转评估技术规范成都市农村房地产估价规范成都市农村房地产估价规范（试行）（试行） 该规范主要

32、技术内容包括：该规范主要技术内容包括：1 1、总则；、总则；2 2、术语；、术语；3 3、估价基本事项；估价基本事项；4 4、估价方法；、估价方法；5 5、估价依据；、估价依据；6 6、估、估价技术路线；价技术路线；7 7、估价所需相关资料；、估价所需相关资料；8 8、估价对象、估价对象现场查看；现场查看；9 9、估价对象价值分析和附则。、估价对象价值分析和附则。成都市农村房地产估价规范（试行）成都市农村房地产估价规范（试行） 2.0.5 2.0.5 集体建设用地使用权流转集体建设用地使用权流转 是指集体建设用地使用权初次流转、再次流转和抵押。初次流是指集体建设用地使用权初次流转、再次流转和抵

33、押。初次流转包括出让、出租、作价（出资）入股，再次流转包括转让、转包括出让、出租、作价（出资）入股，再次流转包括转让、转租等形式。转租等形式。 2.0.20 2.0.20 集体建设用地基准地价集体建设用地基准地价 是指农村范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则是指农村范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分农村地价区段，政府组织调查、评估并公布的各地价区段划分农村地价区段，政府组织调查、评估并公布的各地价区段在某一时点的平均价格。在某一时点的平均价格。 2.0.21 2.0.21 集体建设用地基准地价修正法集体建设用地基准地价修正法 是指在政府确定并公布了集体建设用地基准地价

34、和修正体系的地区，根据是指在政府确定并公布了集体建设用地基准地价和修正体系的地区，根据估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价值的方法。估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价值的方法。6.0.2 6.0.2 集体建设用地土地使用权出让价格评估集体建设用地土地使用权出让价格评估 1 1土地使用权出让价格评估，可采用市场法、假设开发法、成本法、基准土地使用权出让价格评估，可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。地价修正法。 2 2 集体建设用地使用权采取协议、招标、拍卖或者挂牌等流转方式，有条集体建设用地使用权采取协议、招标、拍卖或者挂牌等流转方式，有条件取得交易案例的

35、，可以采用市场法进行估价。件取得交易案例的，可以采用市场法进行估价。 3 3 不具备运用基准地价修正法进行集体建设用地使用权价格评估的，可以不具备运用基准地价修正法进行集体建设用地使用权价格评估的，可以参照当地集体建设用地征收征用文件、当地政府规定的集体建设用地流转参照当地集体建设用地征收征用文件、当地政府规定的集体建设用地流转价格政策规定等相关文件进行地价的测算和评估。区（市）县人民政府制价格政策规定等相关文件进行地价的测算和评估。区（市）县人民政府制定并公布了集体建设用地使用权流转最低保护价的，评估价格不得低于该定并公布了集体建设用地使用权流转最低保护价的，评估价格不得低于该保护价。保护价

36、。 4 4 集体建设用地使用权出让价格估价，能确定建设规划指标的，也可以采集体建设用地使用权出让价格估价，能确定建设规划指标的，也可以采用假设开发法进行地价的评估。用假设开发法进行地价的评估。3.集体建设用地流转评估集体建设用地流转评估的关键的关键评估方法评估方法适用性适用性土地市场土地市场成熟度成熟度法律限制法律限制（产权确认）（产权确认）集体建设用地集体建设用地评估价格评估价格解决评估依据问题解决实践应用问题解决技术路线问题4.集体建设用地流转评估集体建设用地流转评估方法运用方法运用 A、收益还原法、收益还原法只适用于有收益或有潜在收益的集体建设用地估价；只适用于有收益或有潜在收益的集体建

37、设用地估价；土地年总收益指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自土地年总收益指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，是客观收益，而不是具体某一宗地经营所获年收益或年租金，是客观收益，而不是具体某一宗地经营所获得的实际收益；得的实际收益；土地年总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要土地年总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出，测算土地费用时，必须有法律法规依据，如土地使用年支出，测算土地费用时，必须有法律法规依据，如土地使用税、土地管理费、保险费、税费

38、等，由于集体建设用地各项费税、土地管理费、保险费、税费等，由于集体建设用地各项费用的文件规定不完善，土地总费用测算可参照同类国有建设用用的文件规定不完善，土地总费用测算可参照同类国有建设用地各项费用收取标准地各项费用收取标准; ; A A、收益还原法、收益还原法土地还原率可以采用收益与地价比值法、安全利率加风险调整值土地还原率可以采用收益与地价比值法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法等方法来确定，但他们法、投资风险与投资收益率综合排序插入法等方法来确定，但他们都存在一定主观性，应调查大量数据，进行综合分析研究，确定的都存在一定主观性，应调查大量数据，进行综合分析研究，

39、确定的还原率才适合当地土地市场的实际情况。如应用收益与地价比值法还原率才适合当地土地市场的实际情况。如应用收益与地价比值法确定土地还原率，如果集体建设用地出租和交易案例较少，可对本确定土地还原率，如果集体建设用地出租和交易案例较少，可对本地熟悉土地市场的管理者或村民调查询问租金和价格，测算出土地地熟悉土地市场的管理者或村民调查询问租金和价格，测算出土地还原率后，用其他方法验证，综合确定土地还原率。最好是由当地还原率后，用其他方法验证，综合确定土地还原率。最好是由当地土地管理部门组织进行不同的地域分别测算土地还原率，并向社会土地管理部门组织进行不同的地域分别测算土地还原率，并向社会公布，这样测算

40、的土地还原率才较为合理。公布，这样测算的土地还原率才较为合理。根据等量资金投入获取等量收益的原则，以成本核算逼近法评估集体地流转价格。基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益式中，土地取得费为征收地费用,主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费等；税费主要包括耕地占用税、耕地开垦费、土地管理费等；土地开发程度一般界定为三通一平或简易三通一平。在正常市场条件下，集体建设用地流转其土地用途发生变化或区位设施条件发生变时，在正常市场条件下，集体建设用地流转其土地用途发生变化或区位设施条件发生变时，会有较大的土地增值，应将这一增值累加在会有较大的土地增值，

41、应将这一增值累加在“土地成本价格土地成本价格”之中之中成本法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区域已开发土地估价；适用于工业用地成本法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区域已开发土地估价；适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适应；一般仅用于土地市场不发育，缺乏交易实例，估价，对商业及住宅用地则多不适应；一般仅用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。无法采用其他方法进行估价的土地。集体建设用地取得与开发有关的成本费用、利息、利润及增值收益等方面资料，可参见集体建设用地取得与开发有关的成本费用、利息、利润及增值收益等方面资料，可参见土地管理法土地管理法、土地管理

42、法实施条例土地管理法实施条例、耕地占用税等配套法规的有关规定。、耕地占用税等配套法规的有关规定。B、成本法、成本法C、基准地价修正法基准地价修正法（1 1）在分散、偏僻、远离集镇的农村，可采用农村集）在分散、偏僻、远离集镇的农村，可采用农村集体建设用地使用权基准地价修正法（如果有的话）体建设用地使用权基准地价修正法（如果有的话）（2 2）在（）在（1 1）的情形下，没有农村集体建设用地使用权）的情形下，没有农村集体建设用地使用权基准地价但有区片价，可用用区片价修正。基准地价但有区片价，可用用区片价修正。（3 3）地块在城镇末级基准地价覆盖区外缘附近时，可）地块在城镇末级基准地价覆盖区外缘附近时

43、，可采用城镇基准地价修正法修正后，再进行减价（社保价采用城镇基准地价修正法修正后，再进行减价（社保价格部分）修正。格部分）修正。荆州市早在2003年就以城镇末级基准地价（国有土地使用权出让价格）为上限，以农用地价格为下限，制定出了该市农村集体建设用地基准地价。1.荆州市城区规划区域外，集体存量建设用地使用权价格为65160元/平方米，不同用途的价格水平及浮动幅度为：商业用地 140元/平方米 15%住宅用地 115元/平方米 22%工业用地 90元/平方米 25%2.区政府所辖乡镇（建制镇）集体存量建设用地使用权价格为4080元/平方米，不同用途的价格水平及浮动幅度为：商业用地 70元/平方米

44、 15%住宅用地 60元/平方米 17%工业用地 50元/平方米 20%3.小集镇、村集体存量建设用地使用权价格为1540元/平方米5.新的应用领域 增减挂钩 国土资源部关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作国土资源部关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知的通知（国土资发2011224号）： 四、凡涉及土地所有权、使用权、土地承包经营权等权属调整和利用分配的，必须先行确权登记；在土地互换和开发经营方式、旧房拆迁、新居建设等方面要提供多种选择； 要建立地价评估、资产审计机制，实行公示制度 （四）不同的流转方式对应的土地使用权价格比较一般而言，联营方式的收益价格最高，其次是入股，再次是出

45、租。 山东省淄博市集体建设用地使用权流转价格比较（2005年）资料来源：中国土地2005年第2期从上表中可以看出，因出租主体的不同，土地流转收益存在较大差距（请思考为什么会这样？）流转方式流转方式出租出租入股入股联营联营抵押抵押集体村企农民涉及地地数（宗）15387/5943流转面积（亩）43023.932849.452049.621323.67817流转收益（元/亩）309896567152683031052562941（一）农村宅基地的利用现状（一）农村宅基地的利用现状 据2006年土地利用变更调查，全国农村居民点用地24841万亩，占建设用地总量的 51.17;是城镇用地的4.34倍、独

46、立工矿用地的4.35倍、交通运输用地的6.91倍、水利设施用地的4.58倍。 按照全国2.49亿农户计算，农村户均占用建设用地1亩。四、宅基地流转评估党国英（党国英（2010-11-3） 假设未来20年中国经济按9%的速度增长，即使假设土地的GDP边际产出不发生变化，则今后20年经济建设对土地的需要为累计不超过7300万亩土地。 村庄闲置土地1.1亿亩，若考虑到现有部分农村居民还要集中居住的情形 ，可节约出土地达1.5亿亩，扣除掉城市建设用地，可新增耕地7700万亩。 新增建设用地7300万亩土地最终全部用来发展城市经济，每年可提供新增GDP达164万亿之多。 （二）农村宅基地利用特点（二）农

47、村宅基地利用特点 1.城镇化率大幅提高，农村人口急剧下降，农宅用地不减反增。 1996-2006年的10年间，我国城镇化率平均每年递增1.34%，农村人口平均每年下降1.54%。 1996-2006年的10年间，我国城镇用地面积平均每年增幅4.40%；农村居民点用地平均每年增幅0.06%。 2.农宅占地面积大，村庄内空闲地多 u鄂、湘、黔调查结果：户均农宅占地约800平方米，其中住宅占地140平方米；附属设施占地260平方米；村内空闲分摊面积约400平方米。 u湖北江汉平原，每户农宅平均使用面积1000平方米，部分村组每户农宅占地达2000平方米，个别散居农户农宅用地甚至达4000平方米u湖北

48、江陵县9个乡镇205个村，户均达1200平方米 u以上宅基地面积都大大超过当地政府规定的120平方米标准。刘彦随刘彦随:山东禹城市山东禹城市10个乡镇的个乡镇的48个个典型村庄调查典型村庄调查 禹城市伦镇牌子村村庄废弃闲置地人均1亩多，在村集体建设用地总比例中，废弃地接近1/4，闲置地近1/3。 基于典型村庄调查的整治增地潜力增地潜力为54%，也就是多一半的占地是可以挖掘的潜力。 农村空心化正处于上升发展期，宅基地建设“外扩内空”、宅基地利用“人走屋空”均呈加剧趋势。 3.布局分散，杂乱无章 u中科院调查组实地考察208个自然村庄，发现单家独院，分散居住现象普遍。u偏远山区平均4户一个自然村庄

49、，散居农户约占30%u部分丘陵山区一个村民小组有五六个自然村庄。u居住条件脏、乱、差，人畜混聚 4.一户多基现象普遍 据抽样调查，约15%的农户拥有一户多基;“城中村”和城乡结合部，高达40%以上。 一是建新居不拆旧居； 二是为未成年子女预留一处或多处宅基地； 三是从父母处继承宅基地; 四是因利益趋使，以分户和入赘等方式变相骗取宅基地使用权 5.“空心村”问题严重 u据调查，鄂、湘、黔三省约60%的农村劳动力进城务工，其中有5%的进城务工农民已在城市定居。u出现“从前无房住，现在无人住”的“空心村”萧条凋零景象。 6.滥占乱用耕地现象严重 u一些调地困难的农户只能选择在自家承包地上建房;少数农

50、户以调地困难为由压占耕地建房。在耕地上建房往往压占的是交通方便、相对平坦的优质耕地。u从每年查处农村建设用地违法情况看，占用耕地甚至基本农田建住宅的约占70%。 7.违法违规建房现象普遍u农民建房只收5元工本费，国土资源管理所由于没有收费来源支撑农村建房审批过程监管的工作成本支出，导致农村建房处于疏于管理的局面 。u农民因为不受经济手段的约束而逐渐淡漠了依法依规用地意识，导致农民建房基本都不履行审批手续，未批先建、少批多建、超面积建房、违法违规用地、滥占乱用耕地现象普遍，甚至有的村民还占用基本农田建房。u2004-2007年年间，黄冈市农民个人建房非法用地的宗数和面积分别占总宗数和总面积的49

51、.65%和50.49%。2021-12-11The Discipline of Land ResourcesSlide 56A、浙江宅基地流转形式、浙江宅基地流转形式 1.宅基地拍卖模式兰溪市陈家井村拍卖 2.园中村改造模式义乌月白塘村 3.土地整理模式 松阳新兴外孟村、叶村麻寮村 4.下山移民置换模式 松阳县古市镇 5.旧村改造模式 松阳县古市镇 6.新农村建设模式 宁波鄞州区五乡镇明伦村 7.两分两换模式 嘉兴、海宁（三）农村宅基地流转（退出）模式（三）农村宅基地流转（退出）模式2021-12-11The Discipline of Land ResourcesSlide 57B B、北京

52、集体土地出让模式、北京集体土地出让模式 郑各庄现象：集体土地上长出的城市 村庄在保住集体土地所有制性质不变的前提下，以规划为龙头，通过村庄土地的非农化经营，实现自主的工业化和城市化，并将土地非农化的级差收益用于企业和村庄发展。 保住集体土地所有制性质不变。一是不卖掉祖辈留下的地，自己的地自我开发。二是不急功近利地搞开发。明确提出：这一部分人的发展不影响另一部分人的发展，这一代人的发展不影响下一代人的发展。三是可持续性发展，搞健康发展，而不搞影响和自然环境和生态的“发展”，更不搞危害群众生活环境的发展。2021-12-11The Discipline of Land ResourcesSlide

53、 58 在1996年，就请专家绘制了郑各庄村21世纪生态庄园规划蓝图，2005年北京市规划委员会正式批复郑各庄片区平西府组团控制性详细规划 郑各庄的旧村改造之所以能顺利进行，除了村班子细致周到的工作，更为关键的是形成有利于农民上楼的制度规定，包括科学、客观的旧宅评估，高于旧宅的面积置换，符合实际的确定房价，对农民上楼后顾之忧的通盘考虑。承包地的非农化经营也在于村企之间制定的保障农民土地利益的合约，使农民在租约期内获得了高于农业经营收入的租金和福利。 2021-12-11The Discipline of Land ResourcesSlide 59 郑各庄村旧村改造中关于村民拆迁安置的规定。包

54、括：（1）拆迁安置：凡是具有本村常住户口的村民以及在上学期间户口迁出并长期与父母生活居住在一起的未婚人员，每人40平方米。为了缓解住房安置压力，零岁以上的未婚人员每人为120平方米；原住宅面积如大于拆迁安置住宅面积，按原住宅面积进行安置。 （2）拆迁补偿办法及标准：分期进行补偿。 （3）在综合考察村民拆迁补偿水平的基础上，确定出售给村民楼房的价格。 （4）将村民拆迁的前期补偿总额与村民认购楼房的总额进行互抵，多退少补。 （5）确定住房福利待遇标准。 （6）解决村民临时居住的办法。2021-12-11The Discipline of Land ResourcesSlide 60 从1998年3

55、月到2007年年末，郑各庄共拆除旧房屋3084间，计50000平方米，院墙16000平方米。旧村改造后，村民住房共1130套，建筑面积101700平方米；另外为新生及合理迁入的村民预留福利房120套，建筑面积11300平方米。共计113000平方米。人均居住面积达到70平方米，相当于上楼前23平方米的3倍。差不多原来的一个农户在旧村改造后获得了3-4套公寓楼。实施旧村改造，村民陆续搬迁上楼，基本一代人一套住房，打破了原来“一宅一家一户”的格局。 以优惠价格配置住房给企业核心员工，为发展企业留住了人才，积累了人力资本。 土地的资本化收益，为公司创造了巨额资金 。 节约了土地资源，为郑各庄的产业发

56、展腾出了土地空间。 2021-12-11The Discipline of Land ResourcesSlide 61C.C.天津宅基地换城镇住房天津宅基地换城镇住房 所谓“以宅基地换房”，就是按照承包责任制不变，可耕种土地不减，尊重农民自愿原则,高水平规划建设富有特色和生态宜居的新型小城镇。 农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准换取小城镇的一套住房。新的小城镇，除了农民的住宅区外，还规划出一块商务区或经济功能区，用未来这部分土地的出让收入平衡小城镇建设资金和增加就业岗位。原来的宅基地统一组织复耕，实现耕地占补平衡，总量不减，质量不降。 2021-12-11The Discipline o

57、f Land ResourcesSlide 62 原华明镇12个村共有宅基地12071亩，总人口4.5万，新建小城镇需占地8427亩，其中规划农民安置住宅占地3476亩；宅基地复耕后不仅可以实现耕地占补平衡，还可腾出土地3644亩。华明镇用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约37亿元，可出让的商业开发用地预留了4000多亩，土地出让收益预计达到40亿元，可以实现小城镇建设的资金平衡。” 2021-12-11Slide 63 通过“宅基地换房”，使农民的家庭财产大幅度增加。农户平均现有宅基地和房屋估价四五万元，到华明街道可置换一套80多平方米的住宅，价值超过55万元。 “宅基地换房”后，耕地没有

58、减少，土地承包关系没有改变，农民可以继续从事农业生产。此外，华明街道依托邻近的空港物流加工区和具有自身传统特色的运输物流服务区，通过合理规划，预留出了发展空间，增加了农民就业机会，实现了可持续发展。 当地政府还从社会保障入手，多渠道解决还迁村民的就业问题，通过增加农民的“薪金”、“养老金”、“租金”、“股金”，使农民真正安居、乐业、有保障。 2021-12-11Slide 64D.D.重庆地票交易模式重庆地票交易模式 2008年12月4日,我国第一家农村土地交易所重庆农村土地交易所挂牌成立。 重庆农村土地交易所以拍卖方式进行了全国第一宗地票交易。经过10家竞买单位轮番竞价,面积分别为300亩和

59、800亩的两宗乡镇复垦地的地票,均以每亩超过8万元的价格成交,地票交易大大提升了农村土地的市场价值。 2021-12-11The Discipline of Land ResourcesSlide 65 “地票”，是城乡建设用地挂钩指标。 “地票”，来源于农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地。 这些用地经过复垦并经土地管理部门严格验收后，产生的指标形成“地票”并在农村土地交易所公开交易。 地票交易制度保证了“先造地后用地” 土地以地票形式通过土地交易所公开交易，实现远距离、大范围的置换，盘活农村地区闲置的建设用地资源，提升农村特别是偏远地区

60、的土地价值，促进农民增收和改善农村生产生活条件，有利于实现城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展的目的。2021-12-11The Discipline of Land ResourcesSlide 66 地票交易不改变土地权属，不改变现行土地制度,同时兼顾国家、集体和农民的利益，有利于促进农村土地管理制度的巩固完善，依法保障农民占有、使用和收益的权利。 通过远距离、大范围的优化配置,使固化的土地资源转化为可流动的资本，有利于活跃城乡要素市场，完善城乡现代市场体系。 “先造地后用地”； 农民享受溢价收益； 买下地票后拿地相当于省去了新增建设用地使用费和耕地开垦费。2021-12-11The D