保利地产2012-2014年财务报告分析论文

1、财务报告分析案例分析报告题目： 保利地产盈利能力与偿债能力分析 班级： 姓名： 学号： 2目 录1 引言12 企业财务指标分析12.1 盈利能力分析12.1.1 销售净利率12.1.2 总资产报酬率22.2 偿债能力分析22.2.1 流动比率22.2.2 速动比率32.2.3 应收账款周转率与存货周转率42.2.4 资产负债率42.2.5 利息保障倍数53 结论及建议63.1 加快转型升级，提高盈利水平63.2 加大去库存力度，降低短期偿债风险63.3 优化资本结构，增强长期偿债能力6I1 引言改革开放后，随着社会经济的飞速发展，企业在市场环境中的竞争压力也越来越大，房地产公司的生存和发展面临

2、着更加严峻的挑战。本论文以保利房地产（集团）股份有限公司财务数据为基础，通过对其2012-2014年度盈利能力和偿债能力的分析来发现它财务状况部分存在的问题，并给出合理化建议。2 企业财务指标分析2.1 盈利能力分析盈利能力是指企业运用各项资产获取利润的能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。对于企业财务报表的使用者来说，最关心的通常是盈利能力比率，即企业赚取净利润的能力。销售净利率和总资产报酬率是盈利能力的重要指标。2.1.1 销售净利率 该指标表明每一份额销售额所带来的净利润，反映赚取利润的水平。企业管理层要想提高该比率，必须在市场份额和生产成本上做出改变，因为市场份额

3、决定了销售收入，而生产成本则决定了净利润。销售净利率是一个企业很看重的指标，该指标直接反映了企业赚取利润的水平，也间接反映出企业管理层的盈利能力。其计算公式为：销售净利率净利润/销售收入表1 保利地产2012-2014年销售净利率项目2012年2013年2014年销售净利率15.19%11.16%10.76%资料来源：保利地产2012-2014年报表该指标越高，企业的获利能力越高，盈利能力越强。从上表可知，在2012年至2014年间，保利地产的销售净利率在逐渐下降，尤其是从2012年开始大幅度下降，这与房地产市场激烈的竞争有关。若销售额高而销售成本低，则销售净利率高；反之销售额低而销售成本高，

4、则销售净利率就低。房地产企业对未来楼市的看好，导致保利在圈地方面的支出大幅度提高，销售成本增加，从而导致销售净利率下降。2.1.2 总资产报酬率总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与资产平均总额的比率。如果该指标越高，表明资产利用效率越高，说明企业在增加收入、节约资金使用等方面取得了良好的效果。图1 保利地产2012-2014年总资产报酬率从上图可知，2012年至2014年间，保利地产的总资产报酬率整体呈下降趋势，尤其是在2013年有大幅度的下降，在2014年再有小幅下降。这是因为保利在2012年通过母公司进行资产重组，剥离了不少不良资产，从而使保利在2012年获得了极高的总资产报酬率

5、，但这一数据不是真实反映企业的盈利能力，在2013年便得到体现。总的来说，尽管保利的这一指标有所下降但都保持在较高的水平上，表明保利地产依旧有较高的盈利能力。2.2 偿债能力分析偿债能力是指企业偿还各种到期债务的能力，是企业能否健康生存和发展的关键。偿债能力分析主要分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。2.2.1 流动比率流动比率是指企业流动资产与流动负债的比率。流动比率是衡量一个企业短期偿债能力的一个重要指标。其计算公式为：流动比率流动资产/流动负债图2 保利地产2012-2014年流动比率流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到的偿还的保障越大。但过高的流动比率也并非是

6、一个好的现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效的加以利用，可能会影响企业的盈利能力。一般而言，流动比率在2：1左右比较合适。从图2可以看出，在2012年到2014年期间，保利地产的流动比率整体呈上升趋势，但是到2014年该公司的流动比率仍低于行业平均值1.9，说明保利还需加强偿债能力。就保利个体而言，其流动比率之所以不断上升，是因为这三年来保利流动负债的增长速度都小于流动资产的增长速度。这说明保利的短期偿债能力在不断提高，能更好地调度资金营运，提高资金的使用效率。2.2.2 速动比率速动比率是指速动资产对流动负债的比率。速动比率也是衡量一个企业短期偿债能力的一个

7、重要指标。其计算公式为：速动比率（流动资产存货）/ 流动负债表2 保利地产2012-2014年速动比率项目2012年2013年2014年速动比率0.380.380.45资料来源：保利地产2012-2014年报表速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强。一般来说，速动比率在1：1比较合适。但是在房地产企业中，存货在企业的流动资产中占有很大的比例，作为企业主要存货的房产的变现能力很强，速动比率小于1:1是很正常的，但仍存在一定的流动性风险。从上图可以看出，保利2014年的速动比率较前两年有大幅的上升，说明受益政策宽松，业绩稳定增长，财务状况良好，企业的支付能力增强，短期偿债能力增强。2.2.3 应

8、收账款周转率与存货周转率应收账款周转率是体现企业账龄长短的一个指标，一般而言，周转率越高，账龄越短，那么企业的坏账损失就越少，偿债能力就越强。存货周转率越高表明存货的流动性越强，企业在管理存货的方面做得越好。表3 保利地产2012-2014年应收账款周转率和存货周转率年份应收账款周转率存货周转率2012年47.03%26%2013年43.85%29%2014年38.39%29%资料来源：保利地产2012-2014年报表通过比较可知，保利地产的应收账款周转率从2012年到2014年持续走低，这表明该公司催收账款不利，使资产形成了呆账甚至是坏账，这对公司的生产经营是非常不利的。与此同时，保利的存货

9、周转率有所提高，之后基本保持稳定，说明企业在同时扩大了销量，改善了存货的积压状况，从而使得企业的短期偿债能力有所改善。2.2.4 资产负债率资产负债率是一段时间内企业负债总额与资产总额的比值。该比率反映企业的借款比例，同时也可以判断企业的运营是否在一个合理、安全的范围内，能给公众最直接的感受。其计算公式为：资产负债率负债总额/资产总额表4 保利地产2012-2014年资产负债率项目2012年2013年2014年资产负债率78.19%77.97%77.89%资料来源：保利地产2012-2014年报表从表4可以看出，2012-2014年间保利地产的资产负债率一直维持在较高水平，反映该公司举债经营程

10、度高，经营压力巨大，因为举债经营所产生的财务费用及潜在费用是需要企业承担的。一般情况下，资产负债比率应该在75%以下，超过了该指标则说明该企业经营风险过高，一旦经营失误很容易引发财务危机，资不抵债更会造成破产倒闭。所以资产负债率是不宜过高的。2012年至2014年，保利的资产负债率都超过了75%，反映了在持续走高的房地产市场中，房地产企业要想获得更大的后续发展能力，不能仅仅依靠自有资金，而必须通过外部举债，这也是房地产企业的固有特性。然而保利资产负债比率的走低，更像是被迫偿还到期负债，而不是主动寻求改变，因此保利的长期债务压力仍然很大，这不利于保利未来的可持续发展。2.2.5 利息保障倍数利息

11、保障倍数是指企业生产经营所获得的息税前营业利润与利息费用之比。它不仅反映了企业获利能力的大小，而且反映了获利能力对偿还到期债务的保证程度，它既是企业举债经营的前提依据，也是衡量企业长期偿债能力大小的重要标志。图3 保利地产2012-2014年利息保障倍数一般认为，要想维持正常的偿债能力，利息保障倍数至少要大于1，且比值越高，企业长期偿债能力越强。如果利息保障倍数过低，则说明企业偿债能力很差，无力举债经营。从图3可以发现，这三年保利的利息保障倍数都为正值，说明企业拥有的偿还利息的资金较多。另外，保利地产中该指标最高点在2012年，最低点在2014年，表示在2012年企业长期偿债能力最强，企业获利

12、能力对到期债务偿还的保证程度最强，而2014年偿债能力最弱。总的来说，保利的利息保障倍数在逐渐降低，说明企业长期偿还债务的能力也在逐渐下降，偿还债务的能力压力较大。3 结论及建议3.1 加快转型升级，提高盈利水平从盈利能力来看，在2012到2014年期间，保利地产的销售净利率逐渐下降，这是因为房地产企业对未来楼市的看好，导致保利公司在圈地方面的支出大幅度提高，销售成本增加，从而导致销售净利率下降。建议保利在扩大销售的同时，应注意改进经营管理,加快其转型升级，从只专注于房地产开发转变为上下游一体化的开发，从而获得成本上的优势，提高盈利水平。随着互联网在中国的发展，房地产企业不可能置身事外，因此房

13、地产企业可以推进房地产的线上线下一体化，如开发出看房APP，让人们不必亲临现场，就可以亲身感受到住宅所拥有的特点。总之，互联网+房地产必然会成为新的趋势，紧跟时代潮流，才能立于不败之地。3.2 加大去库存力度，降低短期偿债风险从短期偿债能力来看，保利公司2012-2014年的流动比率和速动比率都呈现逐年上升的趋势，这说明保利地产短期偿付能力变强，债权人安全度变高。但是保利的应收账款周转率从2012年到2014年持续走低，这表明该公司催收账款不利，应收账款不断增加，而且由于房地产行业存货占用资金量大、周转慢，加之宏观政策的影响，导致保利地产的偿债能力受到不利影响，其财务风险也在增加。尽管在土地资源稀缺、地价不断上涨的今天，储备土地会削减未来的开发成本，进而提升利润率。但利润的释放需要时间，而过多的存货不仅不利于资金回收，还会增加债务风险。因此建议保利公司应及时调整销售政策，加大去库存的力度，采取“降价走量”的策略，拓宽销售渠道，以便及时回笼资金，从而提高存货的周转率。同时应提高资金利用率，加强对存货的管理，优化负债结构，从而提高流动比率和速动比率，增强公司的短期偿债能力。3.3 优化资本结构，增强长期偿债能力 从长期偿债能