长沙某酒店式公寓项目市场调研概况

1、前 言近两年来，长沙市房地产迅猛发展，特别是商业项目更是开展得如火如荼，但写字楼市场依然兴旺不足，主要表现在专业写字楼不多，档次不高，配套不全，不少商住楼打着亦住亦商的旗号，但仍然以住宅为主，没有充分体现写字楼的本身需求。总的来看，长沙的写字楼正处于升级换代的发展过程中。纵观长沙的写字楼市场，我司在实际调研的基础上，根据写字楼的几种载体，进行了商住楼、酒店式公寓及纯写字楼几大部分的市场调研，因而对长沙现有写字楼市场有了一定的了解，并结合本项目的情况，提出项目相关的规划建议。一、长沙市商住楼、酒店式公寓及纯写字楼市场现状调查表（一）主要在售楼盘调查表l 名汇达大厦：项目名称名汇达大厦发展商长沙中

2、源置业有限公司所处位置芙蓉区五一西路129号（平和堂东面）总建筑面积()15918规划用途商业使用年限(年)50楼层数13总套数48车位负1F40-50个，1F约20个管理费(元/月·)2.5面积()107-301售价(元/)均价4800 元/平方米付款方式一次性付款92折；银行按揭95折；分期付款，95折 租金(元/天·)1.4发售时间现房销售率90%配套设施负1F地下停车场，13F商业、金融，4F商务休闲会所，512F商务楼，屋顶露天情调餐厅；中央空调、宽带网络、韩国名牌电梯其他说明位于五一大道南侧、平和堂东面，具有良好的交通地理位置，为纯写字楼，以较低的价位

3、进入市场，销量较满意，但其楼体立面简单平淡，影响形象案例说明 7楼01单元面积：173.02单价：5020元/总价：868，560.40元按揭：6成10年，首付40%：348，560.24元 贷款60%：52万元 月供：5710元/月l 君临大厦：项目名称君临大厦发展商湖南长勘房地产开发有限责任公司 代理商长沙金达利建筑咨询服务有限公司所处位置长沙芙蓉区、五一路与韶山路交汇处规模两栋，高100米占地面积()5284 建筑面积()42866容积率8.5绿化率25%实用率83%规划用途商住总套数224管理费(元/月·)1.2面积()125-150售价(元/)3300-5000，

4、均价3800付款方式一次性付款98折，分期付款98折,工商银行提供8成20年银行按揭发售时间2000-11-28入伙时间2002-9-1销售率约70%配套设施6台奥迪斯电梯，每户预留两条电话线其他说明5.4米高的楼中楼，跃式住宅，800平方米的空中花园，住宅部分30876，写字楼配套4982，商业部分7028案例说明 B栋15F面积：155.63单价：3，508元/总价：546，000元一次性付款：95折，518，700元银行按揭：7成20年 首付30%：163，800元月供：2，515.60元/月l 新世界商贸城：项目名称新世界商贸城发展商万顺（湖南）置业发展有限公司代理商地标资讯所处位置五

5、一广场东南面、平和堂附近、东牌楼与犁头街交汇处规模两栋12层，裙楼共3层，均为大开间商铺占地面积()4471.83建筑面积()28483.1容积率4.51绿化率16.5%规划用途商住总套数84（B）物业管理由业主委员会聘请管理费(元/月·)0.9面积()81.77-211.06售价(元/)起价2880，均价3200付款方式一次性付款95折；分期付款；银行按揭96折，由建设银行长沙市芙蓉支行提供最高7成15年按揭开工时间2000年12月28日销售率80%配套设施宽带网，主卧、客厅设电话、电视、网络三合一插座其他说明裙楼二、三层主题经营招商（珠宝玉器，首饰，乐器）；地下一层停车场案例说明

6、：单位：A型5楼面积：142.14单价：2，920元/总价：394，296.36元首付30%：124，296.36元按揭：27万元月供：2140元l 鸿信大厦：项目名称鸿信大厦发展商香港信湖集团、湖南鸿信置业有限公司代理商湖南锦囊策略广告有限公司所处位置天心区西湖路南门口规模塔楼两栋15层，高60米，裙楼3层 占地面积8.7亩（约5794.20）建筑面积()41200，住宅27000，商场12000绿化率25%，三层裙楼屋面设1600平方米公共花园规划用途商住面积()79.2-179.26售价(元/)2680起价付款方式一次性付款；银行按揭付款；建筑分期付款发售时间2001年12月28日销售率

7、85%配套设施日本三菱电梯四台；塔楼第一层配置450平方米的高尚活动会所；宽带接口；地下一层为停车场，60个车位其他说明项目具有很好的地理位置，因而加价两次案例说明单位：北栋A型01户型12楼面积：142单价：3，090元/ 总价：438，780元单位：南栋E型东07户型15楼面积：160.18单价：3，160元/总价：506，159元l 明景公寓：项目名称明景公寓发展商潮富房产所处位置蔡锷南路，织机街47规模地下一层车库，地上由三栋住宅，一栋办公楼组成，人行连廊，广场花园，屋顶花园规划用途商住面积()58.88-161.78付款方式一次性付款；中国银行提供七成二十年按揭，分期付款销售率50%

8、配套设施地下停车场其他说明商场及大开间写字楼，住宅以小户型为主，60-80平方米案例说明单位：607J户型面积：61.64单价：2980元/总价：183，687元按揭97折：178，176元首付30%：58，175元贷款：12万月供：794元l 湖南财富中心：项目名称湖南财富中心发展商湖南长沙理想房地产开发有限公司代理商自行销售所处位置芙蓉路与展览馆路交汇处西北角规模楼高100米，32层，由东西对称的“财座”与“富座”和一个大型空中会所组成建筑面积()66311.48规划用途商业面积()140-183，五种户型售价(元/)3080-4100付款方式一次性98折，7成20年银行按揭发售时间200

9、2-3-19销售率60%入伙时间2003-7-8配套设施-1，-2层为车库；芬兰通利名牌电梯；多媒体智能综合布线，电子监控、宽带入户，有线电视，电话、数码网三位一体，直接与国际计算机网络连接；裙楼层顶架空作花园，设2000平方米财富会所、开辟财智沙龙、MORE移动商务中心其他说明倡导EQE商务置业生活；开盘初期两个月内送空调案例说明单位：富座15楼4号房面积：156单价：4，030元/总价：628，680元首付30%：188，660元贷款：44万月供：2913元l 顺天国际财富中心：项目名称顺天国际财富中心发展商湖南顺天房地产开发有限责任公司所处位置东临芙蓉路，西临建湘路，北临解放路及图书城规

10、模1栋27层建筑面积()7万实用率70%绿化2000多平方米园林绿化广场规划用途商业面积()131.16-329.88售价(元/)4080起，每层加80，27层5840付款方式一次性，银行按揭97折，6成15年租金2元/天·发售时间2002年配套设施星级酒店、商业设施、休闲娱乐、会议中心；10部品牌电梯，5A智能管理，互联网1F600大厅，8.1米高，商务中心，夹层咖啡厅2F证券厅、银行3F餐厅4F娱乐厅27F复式结构，空中花园、会议厅等其他说明建筑设计为新加坡蔡家声；20%-40%营业税返还案例说明：单位： H户型11F面积：185.33单价：4，560元/总价：819，752元首

11、付40%：327，900元月供：5，381元租金：22，239.6元/月l 锦绣中环：项目名称锦绣中环发展商湖南锦绣实业发展有限公司所处位置五一广场西南角规模单体近100米总户数4梯35户，共140户实用率70%规划用途商住产权94年始，50年管理费(元/月·)不超过1.8面积()41.2-76.5售价(元/)起价3790付款方式一次性，按揭7成20年入伙时间2003年3月销售率50%配套设施酒店式大堂、四台高速电梯、每层设休闲区；2000多功能会所，室内游泳池、健身房、乒乓球、桌球、棋牌、会议、洗涤中心、餐饮及商务中心；宽带网其他说明赠送名牌冷暖空调、电热水器、微波炉一台SOHO概

12、念，酒店式公寓案例说明单位：18楼面积：56.9单价：5，410元/总价：307，829元l 平和堂商贸大厦项目名称平和堂商贸大厦发展商湖南平和堂实业有限公司所处位置五一广场东南角规模高层建筑面积()112381规划用途商住售价(元/)5280-6380均价(元/)5830付款方式一次性付款，分期付款发售时间现房入伙时间已入伙配套设施车位，日本三菱高速电梯；暖气入户，0.28元/平方米/天，高级装修其他说明主要依靠优越的地理位置和平和堂商场聚集的人气及商业氛围，成为区域内上档次的写字楼。l SOHO顺天城:项目名称SOHO顺天城发展商湖南顺天房地产开发有限责任公司所处位置芙蓉路与五一路交汇处占

13、地面积()2853建筑面积()30000容积率8规划用途商住售价(元/)3200-4099均价(元/)3500付款方式一次、分期、按揭发售时间2000-5-10入伙时间2001-1-18  配套设施三菱电梯l 和府酒店公寓:项目名称和府酒店公寓 发展商湖南远洋置业股份有限公司 代理商湖南省建安房屋有限公司所处位置芙蓉中路218号规模1栋高层占地面积()7992建筑面积()20000容积率2.5绿化率40%规划用途公寓面积()31.58；41.7售价(元/)4300-5200均价(元/)4700付款方式一次性付款98折，按揭七成20年99折发售时间2001-4-25入伙时间2

14、001-12-25  配套设施3台意大利广船电梯，宽带，酒店式豪华大堂，精装修，8楼为大型会员俱乐部，有游泳池、健身所、美容室等，28楼为温馨浪漫的顶层餐厅，同时配有商务中心、商务会所、洗衣房等所所有酒店设施其他说明提供酒店服务，具备酒店服务功能和管理模式，又结合了住宅、写字楼的优势，既可居住，又可办公l 万顺家园:项目名称万顺家园 发展商万顺（湖南）置业发展有限公司代理商地标资讯所处位置建湘南路119号规模2栋9层 建筑面积()26526规划用途公寓物业管理由业主委员会聘请面积()43.65-118.89售价(元/)2680-3200均价(元/)2940付款方式一次性付款93折，分

15、期付款95折，七成二十年按揭发售时间现房销售率60%配套设施国产电梯，宽带网，地下一层车库l 三重大厦:项目名称三重大厦发展商湖南长沙三重房地产开发有限公司所处位置韶山北路564号规模1栋27层，高层规划用途商住售价(元/)起价3380，均价3700付款方式一次性，银行按揭配套设施富士达高速电梯；宽带网其他说明倡导信息智能化管理，富有现代气息l 智邦家园:项目名称智邦家园 发展商智邦集团所处位置劳动西路388号规模高层占地面积()6500建筑面积()52800规划用途商住面积()三房139.21，四房152.03，五房156.46售价(元/)起价2880付款方式一次性付款98折、可提供七成二十

16、年按揭发售时间已竣工配套设施原装进口电梯，多媒体宽带网入户l 佳逸豪园:项目名称佳逸豪园发展商鸿基（湖南）房地产发展有限公司所处位置劳动西路233号规模两栋高层占地面积()6600建筑面积()40918规划用途公寓售价(元/)2780-3380均价(元/)3080付款方式一次性，按揭发售时间2001-7-8入伙时间2002-4-1配套设施名牌高速电梯，较好装修其他说明送装修、家电等多种促销活动l 锦绣华天:项目名称锦绣华天发展商湖南华天置业有限公司所处位置芙蓉北路唐家巷口规模3栋公寓楼、1栋商务写字楼占地面积39.26亩(约26147.20)建筑面积()11.5万绿化率42%，近8000的中心

17、绿化广场规划用途商住物业管理湖南华天物业管理公司面积()70-260，70多个户型配套设施地下停车场，300余个车位；会所、儿童乐园、商场、酒楼l 天心城市广场：项目名称天心城市广场发展商湖南省建筑工程房地产开发公司所处位置建湘南路154号规模两栋，楼高31层建筑面积()85168.9规划用途商住面积()两房122，三房148均价(元/)3180付款方式一次性付款9折分期免息92折按揭七成十年发售时间现楼配套设施日立高速电梯l 亚大时代：项目名称亚大时代发展商湖南亚大科技实业有限公司所处位置袁家岭西北侧，南临五一中路，西为燕莎大厦，北依桐荫里规模1栋，楼高100米,共31层，地上29层，地下三

18、层占地面积()3323建筑面积()32889容积率10绿化3个敞开式生态绿园规划用途商业物业管理香港华联兴业有限公司整合推广深圳太一广告有限公司面积()42.65-314.01均价(元/)6500付款方式一次性销售率目前只有17层以上单位，只租或整层出售配套设施4台瑞士迅达电梯，直燃机中央空调，直饮水系统；地下停车位100辆，地面停车位15辆；1、2层的西部为大堂部分，东部作为大厦配套的银行区；3、4层的高档酒楼；5层健身房；6层的会议室；7至28层为写字楼和局部会所其他说明全玻璃幕墙；集办公、商贸、娱乐、餐饮、大型停车场为一体l 新大新：项目名称新大新发展商长沙新大新置业开发有限公司所处位置

19、五一绿化广场北面规模两栋高层占地面积()7636.69建筑面积()商场2000，住宅20000规划用途商住面积()118.604-343.131售价(元/)4260-5220均价(元/)4800付款方式一次性，按揭98折，7成15年发售时间1998入伙时间现楼销售率剩余不多配套设施2台三菱电梯，100个地下车位其他说明面积都较大，总价高，门槛过高，损失许多中小客户（二）主要指标分析根据项目定位的需要，我们选取了市场上具有代表性的在售住宅、酒店式公寓及纯写字楼楼盘，分别分析其均价、面积分割、相关配套、物业管理及营销推广等方面的具体内容，为项目定位提供借鉴。1、住宅均价分析长沙市住宅楼盘基本上分为

20、商品房、经济适用房与综合用房。由于经济适用房多属于政府行为，在价格上表现较低，且与项目住宅部分性质不同，没有比较意义，因此我们选择商品房和部分综合用房作为参考。项目名称销售均价（元/）银行按揭项目名称销售均价（元/）银行按揭巴黎香榭42007成15年元盛世家33307成20年四季花城一期27007成20年JF联合中心73395成10年白沙花园四期25007成15年东方之珠29007成29年创远景园26537成20年鸿福大厦28007成20年福乐名园32807成15年天龙商住楼26807成15年山水芙蓉25806成15年名城29007成20年梦泽园45077成20年南湖嘉园22807成20年唐朝

21、碧阁29007成20年金色华庭35007成20年维一星城43007成20年同升湖山庄18807成15年香格里嘉园36007成20年颐美园28007成20年新华联家园33206成15年雍景园29007成20年阳明山庄14006成15年名都花园35287成15年名仕雅居38806成15年宏轩花苑25007成15年丽江翠园10807成15年金色地带26807成20年从上表可以看出，长沙市区商品房价格主要区间在2500-3500元/，综合用房的价格根据使用性质的不同，可作为住宅、写字楼及商业门面，因而有很大差异。据调查，因受地域性较大程度的影响，长沙市郊的楼盘价格多在1500-2000元/。2、面积分

22、割从在售楼盘调查表可以看出，面积从31.85到329.88都有分布，可见面积分割区域较大，但是进一步的调查可知，大部分的面积区域却在110150之间，基本符合居住、办公两相宜的一种现状，这也是纯写字楼不火的原因之一。3、配套设施分析长沙市部分楼盘配套设施一览表：楼盘名称配 套 设 施名汇达大厦负1F地下停车场，13F商业、金融，4F商务休闲会所，512F商务楼，屋顶露天情调餐厅；开利中央空调、宽带网络、韩国名牌电梯君临大厦6台奥迪斯电梯，每户预留两条电话线新世界商贸城宽带网，主卧、客厅设电话、电视、网络三合一插座鸿信大厦日本三菱电梯四台；塔楼第一层配置450平方米的高尚活动会所；宽带接口；地下

23、一层为停车场，60个车位明景公寓地下停车场湖南财富中心-1，-2层为车库；芬兰通利名牌电梯；多媒体智能综合布线，电子监控、宽带入户，有线电视，电话、数码网三位一体，直接与国际计算机网络连接；裙楼层顶架空作花园，设2000平方米财富会所、开辟财智沙龙、MORE移动商务中心顺天国际财富中心星级酒店、商业设施、休闲娱乐、会议中心；10部品牌电梯，5A智能管理，互联网1F600大厅，8.1米高，商务中心，夹层咖啡厅；2F证券厅、银行；3F餐厅；4F娱乐厅；27F复式结构，空中花园、会议厅等锦绣中环酒店式大堂、四台高速电梯、每层设休闲区；2000多功能会所，室内游泳池、健身房、乒乓球、桌球、棋牌、会议、

24、洗涤中心、餐饮及商务中心；宽带网平和堂商贸大厦车位，日本三菱高速电梯；暖气入户，0.28元/平方米/天，高级装修SOHO顺天城三菱电梯和府酒店公寓3台意大利广船电梯，宽带，酒店式豪华大堂，精装修，8楼为大型会员俱乐部，有游泳池、健身所、美容室等，28楼为温馨浪漫的顶层餐厅，同时配有商务中心、商务会所、洗衣房等所所有酒店设施万顺家园国产电梯，宽带网，地下一层车库三重大厦富士达高速电梯；宽带网智邦家园原装进口电梯，多媒体宽带网入户佳逸豪园名牌高速电梯，较好装修锦绣华天地下停车场，300余个车位；会所、儿童乐园、商场、酒楼亚大时代4台瑞士迅达电梯，直燃机中央空调，直饮水系统；地下停车位100辆，地面

25、停车位15辆；1、2层的西部为大堂部分，东部作为大厦配套的银行区；3、4层的高档酒楼；5层健身房；6层的会议室；7至28层为写字楼和局部会所新大新2台三菱电梯，100个地下车位从上表可以看出，楼盘配套逐步趋向于更加完善，向更高水平迈进。一般来说，高级电梯、充裕车位、宽带网络及先进安防配套不可缺少，基本预示着楼盘配套发展的大方向。4、物业管理楼盘名称物业管理公司及物管费(元/月·)名汇达大厦2.5君临大厦1.2新世界商贸城由业主委员会聘请物管公司，0.9万顺家园由业主委员会聘请物管公司锦绣中环不超过1.8亚大时代香港华联兴业有限公司锦绣华天湖南华天物业管理公司左岸春天中海物业据调查，长

26、沙市的物业管理水平大多在1元/·月左右浮动，部分推出市场不久、素质较高的楼盘达到1.5-1.8元/·月，个别案例达到2.5元/·月。物业管理费总体水平较低，特别是高层项目也只能收取1元多的物管费，反映出消费能力的不足，消费市场的不成熟，没有充分意识到物业管理的重要性。新开发的项目中，注重了物业管理档次的提升，聘请深圳、香港等地的名牌物业管理公司，对楼盘的物管水平的提高有一定的推进，对于楼盘的销售也有一定的促进。5、策划代理及广告推广楼盘名称策划代理及广告推广君临大厦长沙金达利建筑咨询服务有限公司新世界商贸城地标资讯左岸春天深圳爱地时代代理，风火广告推广鸿信大厦湖南

27、锦囊策略广告有限公司和府酒店公寓湖南省建安房屋有限公司万顺家园地标资讯亚大时代深圳太一广告有限公司整合推广调研可知，在售的项目中自营及代理的比例相差不大，在策划代理及广告推广选择方面，本地公司与外地公司比例也相近，但是，无庸质疑的是，楼盘开发比以前越来越注重策划代理及广告推广了。二、长沙写字楼市场分析90年代初，长沙写字楼一直属于高投资低回报的房产品种。随着经济的复苏和楼市的回暖，近几年已走出市场低谷，日渐红火起来。尤其是一批中小型现代公司蓬勃发展壮大之后，写字楼的概念正进行着一场深刻的内部变革。纵观全市商务中心地带的写字楼市场，不仅空置率下降许多，其租金价格也上升至每天1.6元/甚至2.6元

28、/。随着长沙城市建设的日益发展，写字楼市场将获得更加稳步的发展和壮大。（一）发展起源据有关资料反映，长沙写字楼的成功开发最早可追溯至1993年的平安大厦，让当时处于摸索阶段的地产商们找到了一种新的开发模式。于是，在1994年，写字楼圈地运动开始上演，这个阶段真正成为代表作的只有华侨大厦、华联大厦等配套比较超前的高素质项目。1998年，国内楼市借助宏观背景的支持，骤然由阴转晴，一批新兴企业开始脱颖而出，写字楼市场再度引起开发商的高度注目。与以往稍有不同的是，介入者更趋谨慎。其中，尤以银华大厦、平和堂、商业银行大楼、新闻大厦等城区主干道旁边的写字楼引领着业界时尚。 同时，随着一批大品牌公司的崛起，

29、一些星级酒店也纷纷加盟写字楼市场，瓜分日益膨胀的市场蛋糕，使写字楼在不断攀升中出现了多极分化的局面。到了楼市火爆的2000年，写字楼再度扮演了一个生力军角色，并且以“信息化”的新锐理念开创了地产开发的现代流派。这种新生代开发主要体现在“SOHO居家办公”的悄然兴起。在长沙，最有说服力的作品要数SOHO顺天城，该项目凭借鲜明的个性定位，先入为主的优势效应，无论是建筑风格还是销售业绩都写就了一个新的篇章。2001年，一种以“商务酒店+公寓”的复合型物业再次给强劲的写字楼市场注入活力。酒店公寓以户型小、酒店式服务等特色满足了新的市场需求，也刺激了一部分潜在消费。长沙写字楼的上述演变，反映出长沙写字楼

30、的市场发育状态，总体来说呈现着良性的发展趋势。（二）现状分析1、分布地区从地理位置的分布来看，五一广场圈、芙蓉路沿线的比例最高，如五一广场圈的平和堂、新大新、名汇达、亚大时代等，芙蓉路欲打造长沙CBD，中高档写字楼众多，如银华大厦、国际金融大厦、国贸大厦、华联大厦、新闻大厦、商业银行大厦、平安大厦、海东青大厦、金属大厦等；火车站、袁家岭、韶山路紧随其后，如有湖南财富中心、顺天国际财富中心、和府等；然后是黄兴路、解放路、蔡锷路等，如有鸿信大厦、明景公寓等；其他地点则比较分散。2、写字楼类型从消费者对写字楼类型的选择来看，选择商住楼的比例明显高于纯写字楼，而发展商开发的写字楼类型中，商住楼也占较大

31、比例，纯写字楼所占比例不大，这在一定程度上反映出，长沙的写字楼市场发展还处于一种缓慢成长过程，既与长沙的整体发展水平相联系，又与市场消费习惯相适应。但一些传统型商住两用写字楼在位置和功能配套方面还不尽人意，存在着服务性功能较差，停车位严重不足，户型面积设置不合理等缺陷，外立面设计普遍无特色，个性气质不够，不能充分体现买方的企业形象，因而不为现代型公司所青睐。3、面积大小调查的项目面积都偏大（如表一、表二），但近期开发的一些项目，已经向小户型靠拢，以低总价吸引投资者、消费者（如表三）。表一：项目名称名汇达大厦君临大厦新世界商贸城明景公寓智邦家园面积()107-301125-15081.77-21

32、1.0658.88-161.78139.21-156.46表二：项目名称湖南财富中心顺天国际财富中心天心城市广场新大新面积()140-183131.16-329.88122；148118.604-343.131表三：项目名称万顺家园锦绣中环和府亚大时代鸿信大厦面积()43.65-118.8941.2-76.531.58；41.742.65-314.0179.2-179.264、写字楼价位写字楼价位受写字楼所在的地理位置、设施档次、交通配套、物业管理等因素影响，呈现出较大程度的差异。从区域上看，五一商圈、袁家岭、芙蓉路沿线价位较高，其他区域较低。据统计，价位在30004000元/之间的比例最大，

33、其他比例依次递减。 部分在售楼盘均价统计项目名称君临大厦新世界商贸城和府万顺家园名汇达大厦均价(元/)38003200470029404800项目名称三重大厦佳逸豪园天心城市广场亚大时代湖南财富中心均价(元/)370030803180650036005、配套设施写字楼要考虑的硬件设施主要包括车位、电梯、通讯网络、安防设施，以及商务型的综合配套，如会议厅、银行、酒店、娱乐休闲设施等；在软件方面，写字楼智能化程度、物业管理水平等因素都是衡量写字楼价值的具体体现。不少业主都认为电梯够用、速度快，车位充足、网络快捷，商务配套功能齐全，物业管理完善的写字楼具有更大的使用价值和投资价值。然而，长沙现有的写

34、字楼却存在着或多或少、这样那样的缺陷和不足，仅五一广场商圈附近的写字楼各种配套相对较为齐全，租售业绩都比较好，而其他区域的写字楼则不同程度的存在着“明伤”“暗伤”，租售业绩不尽如人意。（三）写字楼市场现状成因及分析长沙写字楼现状形成有它的市场原因，据调查，主要有下面几个原因：1、城市经济发展水平不高长沙城市的整体经济发展水平还只是国内中等水平，因而决定了其商业、住宅等产业的规模和档次，也决定了写字楼市场只是中等水平。因为较高档次的写字楼必定需要较高购买能力或消费能力的客户群体来支撑，从长沙的经济发展速度来看，近两年内，高档写字楼市场不可能有很大改观。2、市场需求不足长沙大型公司不多，而且这些大

35、公司大都有自己的办公楼。中、小型公司因为实力与规模限制，不愿意租售高档写字楼，转而考虑租售价格相对低廉的商住楼，有些小公司本身就是办公与住宿合二为一的，另一方面写字楼本身暴露出不少管理与配套上的问题，这些都使得写字楼市场需求不足。3、写字楼本身结构与布局不合理写字楼市场需求有限，加之本身结构上的缺陷与布局上的不合理，使得其出卖价位和出租业绩也无法得到提升，发展商、投资者都谨慎观望，不愿意冒太大风险涉足写字楼市场。在那些地段较好、办公氛围较浓的区域，写字楼相对较集中，租售市场也竞争激烈，而那些没有地段优势、行业不成规模的区域则难觅写字楼之踪影，反过来又制约了写字楼的合理发展。（四）写字楼市场趋势

36、探讨在西方发达城市，写字楼早已迈入CBD的专业化时代，而且CBD的规划和发展往往以众多银行、证券等金融机构为基础，强调一流的地理位置，注重配套设施齐全，高智能化，星级管理服务以及具有浓郁文化内涵和较高的附加值。从CBD的角度来说，长沙目前还缺乏完全意义上的与国际接轨的高档写字楼。市场总是发展的。近两年来，尤其是加入WTO后，长沙经济发展迅速，城市建设明显加快，宏观经济好转， IT网络等高科技公司急于抢滩，成就了写字楼的“小阳春”，但历年来的空置依然是个大包袱。作为写字楼产品来说，更新换代是本身的发展需要，也更是市场发展的客观要求。未来长沙市的写字楼发展趋势，具有以下几种特点：1、区域性突出，新

37、的写字楼聚集区域将涌现从传统的写字楼分布来看，五一广场圈、袁家岭、芙蓉路沿线集中了绝大多数的写字楼，由于黄兴路的扩通，商业项目的增多，五一广场商圈内还将有一定的写字楼新生量，良好的市场氛围及完善的配套，为此区域带来更多的写字楼客户。芙蓉路作为金融商贸一条街，写字楼市场发展态势也将表现良好。随着长沙“三城合市”规划的逐步推进，城市规模不断的发展壮大，很多大的金融商贸圈也在扩大中逐步分离成多个中小型商贸圈，一些新的写字楼区域将发展起来，因为没有太多的历史局限，反而能得到更快的发展，因而也能产生新的写字楼集中区域。2、公寓型写字楼渐成市场主角城市经济的发展水平决定写字楼存在的规模及具体表现形式。在目

38、前的长沙，纯写字楼时代还是一个较远的构想，因为纯写字楼对于内外部环境、配套及客户群体的要求较高，综合成本也较大。同时，随着社会分工的进一步细化，市场上将出现越来越多的小型公司，为写字楼的进一步分化提供了更多的出路。传统商住楼因为办公环境欠佳、硬软件配套的不足，将慢慢淡出市场，因此作为纯写字楼和商住楼的过渡产品公寓型写字楼将体现出价格和环境、硬软件配套等优势，越来越受市场推崇。3、配套设施要求更完善当今社会已逐步进入信息化时代，社会交往信息化程度越来越高，办公手段多样化与工作效率的提升，要求相关配套设施逐步完善。足够车位、宽带网络、智能化管理等将是未来写字楼的必备条件。注重配套设施齐全，高智能化

39、，星级管理服务，具有浓郁文化内涵和较高附加值的写字楼将是未来市场的主流。4、租售价格稳中有升长沙目前的写字楼（多数为商住楼）租售价格还处于较低的层面，还有较大的上升空间。这一点与宏观经济环境有着休戚相关的联系。长沙市良好的经济发展态势，将是写字楼市场价格上升的一大保障。据调查，长沙市写字楼日租金水平提升到1.6元2.6元之间，平均售价在36006000元/平方米左右，空置率仍将有大幅度下降，尽管如此，写字楼市场租售价格在短时间内不会有很大的上升，但随着经济的发展，市场需求的增加，将表现出稳中有升的发展趋势。（五）长沙中央商务区（CBD）的构想在长沙市城市总体规划中，对CBD注入了新的内容，规划

40、中的长沙中央商务区为“以现有五一路中心绿化广场即芙蓉广场为核心，东起韶山路、西至蔡锷路、北起展览馆路、南至人民路，以金融贸易、办公、管理、商业、文娱等活动所共同构成的核心地带，面积约3平方公里。”规划强化该区域功能，进行升级改造，创造优美环境，建设集商务、办公、信息、文化、娱乐于一体的商务中心。要建成完全意义上的长沙CBD，为时尚早，但现今芙蓉路已初具雏形，随着芙蓉路的建成和拓宽，道路两旁的建设日新月异，不断地聚敛周围的商业气息，各种类型的写字楼会相继出现，并逐步得到提升。如银华大厦、国际金融大厦、国贸大厦、华联大厦、新闻大厦、商业银行大厦、平安大厦、海东青大厦、金属大厦以及在建的顺天国际财富

41、中心等中高档写字楼。与此同时，在整条芙蓉路两旁分布着大大小小为数众多的金融机构：40家各类银行机构网点、13家证券公司营业部及总部、5家保险公司、3家期货公司和1家信托投资公司。其中，中行湖南省分行办公大楼已经启用，建行湖南省分行办公楼、工行湖南省分行办公楼、农行湖南省分行办公楼都已落户在芙蓉路，为入驻写字楼的公司提供了金融服务上的便利。长沙CBD应参照国外的CBD模式及本地实际进行创新，其功能包括经营管理(总部)、金融、专业化服务、展览及会议、酒店及配套公寓、娱乐及高档零售等，是以商务中心为主的发展模式，商务办公在性质和规模上是占绝对地位的日常活动(一般在60%以上)，以理性方式创造出一个高

42、效、高科技的商务空间。许多消费者也期待那些眼界高、理念新的新生代开发力量在不断吸收外来先进营养的基础上，推陈出新，为长沙写字楼的升级开发和城市品位的提高做出一些创新和突破。市场发展多方面的需求正将写字楼市场引入功能更新，更适合不同办公需求的发展轨道。可以肯定，未来几年商务公寓的发展将会成为长沙市商住物业市场中的一个亮点，只要发展商在服务、配套方面真正营造出宜商宜住的环境，商务公寓市场大有可为。三、长沙市酒店式公寓市场分析（一）酒店式公寓需求分析1、商务型物业不能满足需求，导致空置严重（1）现代型企业对商务型物业的要求较高由于长沙市经济增长的带动，不但外地驻长沙的办事机构急剧增加，同时长沙市涌现

43、出一批创业型小公司，如IT行业、广告业、咨询服务行业等，也存在着大量SOHO一族等自由职业者。这类办事机构和创业型公司在选择办公场所的同时，对居住条件提出了较高要求，商住型物业无疑成为其理想物业，同时配套设施要求更完善，交通更方便，地处商务中心地段等等，尤其是以居家办公为特点的自由职业者，对商住的要求更高。（2）规划设计、功能的不足令现存商务型物业不能满足需求长沙市目前的商务型物业大部分为商住式写字楼，这些商住型写字楼在位置和功能配套方面还不尽人意，营业性功能方面较差，停车位不足，户型面积设置不合理，目前市场上的写字楼面积都偏大，总价太高，难以吸引投资者和消费者。外观设计普遍没有特色，个性特点

44、不突出，不能充分体现买家的公司实力与企业形象。2、商务物业的更新换代，是市场发展的必然趋势（1）商务型物业市场缺乏合适的产品从目前市场上来看，市场需要的商务型物业首先要求商住功能要增强，面积要适中，价格方面也要求比纯写字楼要低，配套设施齐全，交通便利，地处商务中心，不少业主都认为电梯安全、速度快、车位充足、网络快捷、商务配套功能齐全、物业管理完善的写字楼具有更大的实用价值和投资价值。但目前长沙市商务型物业市场缺乏这种合适的产品，现有的写字楼大多存在或多或少、这样那样的缺陷。（2）需求增长明显快于市场有效供给目前，长沙市写字楼市场有回温迹象，随着宏观经济的好转，长沙经济的迅速发展，城市建设的明显

45、加快，尤其是加入WTO后，众多外来公司急于抢滩，大批创业型公司不断涌现，自由职业的流行，均给商务型物业市场带来机遇，但由于长期以来写字楼市场一直处于低谷，空置严重，相应的配套更新与服务创新严重滞后于明显增长的市场需求，发展商急于为空置的写字楼“解套”，而无意开发更新换代型的商务物业，使得市场缺乏有效的市场供给。3、酒店式公寓开拓商住物业光明的前景酒店式商务公寓以其灵活的定位，众多的优势，令新兴的公寓型写字楼越来越受到市场的推崇和投资者的追捧。（1）功能众多，选择面大与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供了家庭式住房格

46、局和家居式服务，真正实现宾至如归。与写字楼相比，酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务和居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，主要功能为满足居家办公的要求，但忽略了星级的配套和服务。而酒店式商务公寓在满足办公需求的同时，注入了星级酒店式的配套与服务，令居家更加舒适。居家办公两相宜，再加上完善的酒店式服务，酒店式商务公寓齐全的功能使得问世以来倍受市场追捧。（2）价格适中，定位灵活酒店式公寓以其功能的多样性，定位的灵活性，使其能够灵活的适应写字楼和住宅两个市场。既可以大大降低投资风险，又可以获得较好的租售回报。（3）投资潜

47、力巨大酒店式公寓是投资性置业者尤其是异地置业者的首选。因为此类物业投资具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高出30。酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目所难以比拟的。尤其是地处商务中心，大量小型公司和年轻白领聚集在这些区域，对他们来说，在这里安家置业，成本更低，出入方便自不必说，发展机会更多，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，迅速走向成功。（二）酒店式公寓定位分析1、用户的基本要求酒店式公寓属于典型的小户型住宅，关于小户型住宅，有以下基本要求：（1）功能要求齐全小户型面积虽小，但功能和大户型相比不应该有太大差异，这就要求精致的规划面积，既保证配套功能齐全又不能浪

48、费有限空间，也就是经济而不局促，小巧而功能齐全。（2）价格要求实惠单价高，总价低，首期少，月供少，置业轻松。虽然单价高，但由于总价相对于中大户型来说低很多，所以面对的客户层面也就可能有限放大。（3）位置要求便捷市区内交通线路密集的物业是小户型首选。区位对于小户型开发有着决定性影响，小户型能够热销的奥秘就在于：可以花不太高的总价，在市区的好地段、好小区拥有一套适合于生活和工作的住宅。对一些在长沙参加工作不久的年轻白领和各地驻长办事处而言，会乐意购买一套总价和首付款都较低的小户型。（4）本身配套齐全实际上，今天开发的小户型，与福利时代建设的单位住房的根本差异就在于配套不同。小户型配套是小而全，小而好，这个全和好就体现在投资价值大、配套设施全和物业管理好。随着社会的进步，经济的发展，住宅的功能正在逐步单纯化、私密化。所以，只有那些有着齐全的配套设施，能够延展酒店式生活、交际、娱乐、健康等功能的物业，才能充当酒店式公寓的角色。（5）