昆明经济技术开发区市场调查报告9页

1、一、 区域介绍昆明经济技术开发区大事记1991年8月 在市委五届六次全会上、原省委书记普朝柱、原省长和志强提出：“在昆明东郊建立外向型经济技术开发区的设想。11月李树基副省长率省市有关领导进行开发区选点，最终选定在东郊大石坝、牛街庄一带建立经开区。1992年5月27日 昆明经济技术开发区正式成立。1992年6月15日 经开区首条主干道昌宏路工程开工，全长2362米。这标志着经开区基础设施建设全面展开。1993年3月15日 云南省人民政府批准经开区为省级经济技术开发区，规划控制面积9.8平方公里。2000年2月13日 国务院办公厅下发文件，昆明经开区升格为国家级经济技术开发区。2005年2月4日

2、 省市重点建设项目“昆明光电子产业基地”落户昆明经开区。2006年11月10日 昆明经开区管委会获得ISO9001质量、ISO14001环境管理体系认证证书。2006年12月1日 昆明经济技术开发区条例公布实施。2008年2月28日 位于经开区的昆明出口加工区顺利通过国家九部委的联合验收，正式封关运行。2008年5月 经开区整体托管呈贡县洛羊街道办事处、官渡区阿拉乡。托管面积增加到156.6平方公里。2009年10月20日 昆明经开区被评为国家科技兴贸创新基地。2010年12月 经开区管委会开始分批搬迁至信息产业基地春漫大道16号办公。1、 经开区区位介绍近几年来，东南板块几乎成为新昆明发展最

3、为迅速的片区，经开区也在昆明房地产市场中频频亮相，无论是土地招拍挂，还是特色新盘项目亮相，不难看出经开区在提升房地产发展水平所做的努力。虽然由于长期以来偏重产业开发带来了片区住宅、商业等各种生活配套的相对匮乏，但面临昆明向南、东南拓展趋势的影响，经开区迎来了大好的发展时机。面对三城之心的优越区位优势以及房地产市场发展水平不高、各种生活配套不够齐全等的尴尬，经开区房地产市场能否在此轮上升态势中实现反超，能否在昆明楼市中占据更有影响力的席位，对经开区而言是一次机会，也是一次考验。2、 交通运输Ø 公路 开发区距昆明市区4公里。从昆明沿公路可直接抵达中（国）老（挝）边境磨憨口岸（国家一级口

4、岸）、中（国）越（南）边境河口口岸（国家一级口岸）、中（国）缅（甸）瑞丽口岸（国家一级口岸）。以昆明为中心的200公里半径范围内的公路，全部实现了高等级化。 Ø 铁路 云南省形成以昆明为中心的铁路网，主要有贵昆铁路、成昆铁路、南昆铁路、昆大铁路、滇越铁路等铁路干线。开发区距昆明两大铁路客货枢纽中心昆明南站4公里，昆明东站2公里。 Ø 航空 昆明国际机场为中国重要国际机场之一。开通直航香港、澳门、新加坡、仰光、吉隆坡、汉城、大阪等国际（地区）航线8条，国内航线70多条，开发区距离昆明国际机场仅1.8公里。 Ø 港口 经南昆铁路，从广西的北海港或防城港出海，经贵昆铁路

5、，至广东湛江港出海，也可至上海港出海或经滇越铁路至越南海防港出海。3、 片区划分目前昆明市经济开发区总共可以分为多个片区，其中又有电子产业基地、出口加工区、信息产业基地、深圳工业园清水片区、黄土坡片区机床工业区、深圳工业区大冲片区以及临近新机场的航空城片区和贵昆路沿线片区。针对本次市调以枫单白露所在片区情看，主要辐射整个经开区中发展最为快速的三大区域:老经开区、信息技术产业基地和贵昆路沿线进行分析。1、信息产业基地信息产业基地位于昆明主城东部，基地的四至范围是：东起呈黄公路，西至东绕城线，南起龙潭山（王家营车站），北至新石安公路。园区将包括工业区、研发区、商业区和居住区等功能片区；环境设计包含

6、中央绿化、坡地绿化和水面景观。所在片区单位有信息制造业、光电子产业、计算机服务业、软件业、其他高技术产业。2、老经开区老经开区由于资源不能替换，区域不可复制的特性，经开区从曾经一个昆明的边缘地带发展到今天，已经承担起了东盟战略中桥头堡的角色，随着各区域产业的协同发展，经开区已逐渐从园区向新城区转变了。目前的老经开区同区域其他地区相比已经明显区别，特别是昆船小区附近随着该片区的发展已经非常成熟商业氛围浓厚。3、贵昆路片区贵昆路城区段道路是昆明市东部主要出口干道，同时也是二环、三环及绕城内环到的主要交通集散地。目前区域内主要以城中村为主，沿街商铺中主要以汽修占多数，其他的日用百货类等占少数。现在周

7、边绕行道路较少，整个片区路网密度小，路况较差。随着片区周边的开发建设，交通需求日趋强烈，其中交通现状急需改善。二、 片区解析：目前经开区的房地产开发项目主要集中在信息产业基地、出口加工区以及起步区，早期开发建成的项目多为别墅、多层类产品，但随着土地资源的日益紧缺，未来经开区的房地产开发将以高层住宅为主。从经开区的地产项目分布来看，信息产业基地的房地产开发以林源路和拓翔路为主，且周边多为已建成项目，比如果林溪谷、世林国际别墅、果林湖畔、蓝苑静园、丽水龙庭、思兰雅苑、果林金谷等。其中除蓝苑静园、果林金谷有小高层、高层物业之外，其余项目均为别墅及多层物业；出口加工区一带则多为在建项目，周边地产开发开

8、始朝高层住宅发展。比如沿云大西路分布的第三城·丹槿园、国际银座、金呈东泰都属在建项目，且住宅开发类型以高层为主；起步区则为经开区最早开发建设的片区，片区多为科技、信息产业为主，除云大知城外，区域鲜有其他住宅项目。随着经开区建设的提速，片区可利用的土地资源也日趋稀少，未来辖区内房地产开发项目将主要以高层为主。楼盘解析：楼盘 名称名仕山第三城国际银座果林金谷东信中心城物业类型别墅住宅、商铺· 普通住宅,公寓,写字楼,商铺板楼 低层 多层 小高层公寓,写字楼,商铺,商住,建筑综合体开发 公司昆明比邦房地产开发有限公司云南国资经济开发区产业开发公司云南国资经济开发区产业开发公司昆明

9、经济技术开发区投资有限责任公司昆明东信房地产开发有限公司占地 面积约100亩6.8平方公里109.49亩占地约29785.19平米72576.3平方米建筑 面积约6.3万平方米130万平米约26.7万平方米约10484.6平米173595.41平方米容积率0.6左右2.493.9972.201.98套数272户2054户未知6001392车位272户2074户未知6001392销售价格15000元/左右商铺现在售价13000元/预计均价7800元/左右6000元/预计价格6000-7000元/推售进度2011.9本月开盘目前一期住宅售罄，剩余部分商铺目前暂未开盘现已收罄目前暂未正式开盘目前经开

10、区的房价水平相对昆明主城区要低，成为了昆明楼市的价格洼地。但因为局限在园区内的宣传、市场化程度不高等原因，部分楼盘项目虽然性价比高，可是销售情况却一直上不去。房价一直是经开区楼盘在市场上保持竞争力的重要原因。比如云大知城的小高层目前挂牌价达7000元/平方米，多层比高层每平方米贵200-300元，别墅则为1.2万元/平方米；而出口加工区一带基本为在建项目，二手房不多，由于距离起步区不远，可享受起步区现有的一部分生活配套；信息产业基地周边则由于生活配套欠缺、单位团购及自建房多等影响，片区高层的均价在5500元/平方米，别墅均价在9000元/平方米，多层则为7000元/平方米。项目解析：建工新城（

11、代售）占地面积: 1067.43亩建筑面积：182.85万平米绿化率： 45%容积率：1.39开发商： 昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司和云南建工集团项目位置：信息产业园基地西南部的林溪路上。物业类型：住宅、商铺、写字楼、公寓、酒店总户数：不详建工新城是该片区中最大的项目，物业涵盖多，是一座未来经开区的城市CBD区。未来建工集团旗下27家全子公司、控股公司、直管企事业单位将入驻于此。未来在区域内将建高品质住宅、新城商业中心、锦绣主题公园、春溪大厦、步行街、建工发展大厦、新城商务写字楼等。中铁百年印象：占地面积: 265亩建筑面积：19万平米绿化率： 25.96%容积率：3.18开发商

12、：云南中铁房地产开发有限公司项目位置：昌宏路9号（云南省国土资源学院东南侧）物业类型：普通住宅 高层总户数：1949户中铁百年印象地处昆明市经济技术开发区小麻苴片区，距市中心八公里，百年米轨昆河（滇越）铁路从改造地块旁经过。项目总用地面积约265亩，总建筑面积超过65万平方米，均为17+1层高层建筑， 8度抗震设防。目前该项目为铁路局定向开发，还未交房，房价为3600元/平米，部分房源在二手市场进行名额转让。加上转让费该房源均价5800-6500元/平米。果林溪谷占地面积: 20建筑面积：182.85万平米绿化率： 35%容积率：2.2开发商： 昆明经济技术开发区投资有限责任公司项目位置：信息

13、产业基地蓝苑静园项目旁物业类型：多层、小高层、公寓、商铺总户数：600余户果林溪谷三期果林金谷位于信息产业基地内三号路蓝苑静园旁，与都市高尔夫球场、高考状元名校相邻。是信息产业基地内唯一的商业中心。果林金谷占据昆明主城、呈贡新城和空港新城的三城交汇枢纽。汇聚经开区信息产业基地不可复制的行政、休闲、教育、商务等五大，为经开区呈现出一个集购物超市、娱乐中心、酒店式主题公寓、精装国际公寓、创意商HOUSE、超值商铺为一体的“浓缩型硅谷生活芯”随着处于昆明主城、呈贡新城、昆明国际机场和规划中的新机场的几何中心位置，未来将发挥主城、新城以及空港经济区间的产业连接带作用。先天的区位优势，加上果林水库、马料

14、河公园、宝象河、经开区文体中心等自然、人文配套，片区宜居指数正在提高。目前，昆明经开区第一人民医院已经试营业，昆明经开区锦程幼儿园已经开园，云大知城的小学、初中和高中教育配套，逐渐提升片区的医疗和教育配套服务。三、 经开区周边情况作为昆明市工业经济的大战场，经过近20年的发展，以信息产业基地、光电子产业基地、昆明出口加工区、大冲机械装备产业园、清水生物医药产业园、王家营现代物流园、牛街庄鸣泉起步区7个产业基地为主干的产业园区已成型。区位之外经开区在政策、交通、产业方面也具有昆明其他区域无可比拟的优势。首先在政策方面，经开区持续扩大招商引资力度，对于入驻经开区的鼓励类项目和有功人员设置了大量优惠

15、政策以企业和人才，大力推动园区发展。在交通方面，经开区形成了完善的公路路网结构，交通便利，未来4号线将穿过整个区域，形成昆明产业联动线路，链接高新区、主城区、经开区和呈贡新城，给区域带来新的发展契机。而在产业优势方面，经过多年的发展，经开区已经形成了较强的产业配套能力。附表：经开区重点企业名单编号企业名称经营地址联系电话企业类型1 昆明红塔木业有限公司昆明市经济技术开发区45-3地块7264268外资2 云南昆岭薄膜工业有限公司昆明经济技术开发区牛街庄片区内7265623外资3 昆明顶津食品有限公司昆明市经济技术开发区7272537资4 云南易初明通工程机械维修有限公

16、司昆明市经济技术开发区经华路6号7274901-309;7274901-181外资5 云南锦盟实业投资有限公司昆明经济技术开发区科创园3116009有限公司管委会对口服务企业6 云南鑫豪钢铁有限公司昆明经济技术开发区科创园7357589有限公司管委会对口服务企业7 云南东鸿双力贸易有限公司昆明经济技术开发区希望大厦6限公司管委会对口服务企业8 云南奔腾电器有限公司昆明经济技术开发区创业大厦6063622036有限公司管委会对口服务企业9 云南汇仓经贸有限公司昆明经济技术开发区科创园8899277有限公司管委会对口服务企业10 昆明高羽商贸有限公司昆明经济技术开发区科创

17、园5117110有限公司管委会对口服务企业11 昆明高深橡胶销售有限责任公司昆明经济技术开发区创业大厦7楼5626377有限公司管委会对口服务企业12 云南冠诚化工有限公司昆明经济技术开发区创业大厦7043100889有限公司管委会对口服务企业13 云南荣涛贸易有限公司昆明经济技术开发区科创园8017089有限公司管委会对口服务企业14 云南沁丰钢铁商贸有限公司昆明经济技术开发区科创园7181866有限公司管委会对口服务企业15 昆明尚弛经贸有限公司昆明经济技术开发区创业大厦12限公司管委会对口服务企业16 云南黔盛铅锌股份有限公司昆明经济技术开发区科创园362484

18、4有限公司管委会对口服务企业17 昆明景阳商贸有限公司昆明经济技术开发区科创园8899277有限公司管委会对口服务企业18 云南东远经贸有限公司昆明经济技术开发区科创园7520720有限公司管委会对口服务企业19 昆明康逸木业有限公司昆明经济技术开发区劲勋路1号7279682有限公司管委会对口服务企业20 云南CY集团公司机电产品贸易中心昆明经济技术开发区天云农机市场内7270545有限公司管委会对口服务企业21 云南云机集团进出口有限公司昆明经济技术开发区昆岭路14号7282268有限公司管委会对口服务企业22 云南光泰纸业有限公司昆明经济技术开发区科创园8216272有限公司管委会对口服务

19、企业23 昆明希诺医药有限公司昆明经济技术开发区希陶路1号6118610有限公司管委会对口服务企业24 云南晶菱糖业营销有限公司昆明经济技术开发区科创园3162686有限公司管委会对口服务企业25 昆明经济技术开发区投资有限责任公司昆明经济技术开发区经开路1号7270899有限公司26 昆明创新园科技发展有限公司昆明经济技术开发区经开路3号7275192有限公司27 昆明创新置业发展有限公司昆明经济技术开发区经开路3号6118598有限公司28 昆明开发规划设计院昆明经济技术开发区经开路1号7275066有限公司29 昆明雪兰牛奶有限责任公司昆明经济技术开发区云大西路66号7384538有限公

20、司30 昆明五彩印务有限公司昆明经济技术开发区经开路10号7276507有限公司31 昆明烟机集团三机有限公司昆明经济技术开发区信息产业基地15-2号3314953有限公司32 云南神农肉业食品有限公司昆明经济技术开发区七家村3128096有限公司33 昆明旭然石化有限公司昆明经济技术开发区经开路3号科创园7276699有限公司34 云南华联投资开发有限公司昆明经济技术开发区昌宏路135号7271118有限公司35 云南上浦电气有限公司昆明经济技术开发区信息产业基地7425707有限公司36 昆明鸿亿置业有限公司昆明经济技术开发区云大西路新广丰批发市场7157075有限公司37 云南盛世千福置

21、业股份有限公司昆明经济技术开发区云大西路新广丰批发市场7267099股份有限公司38 云南希陶绿色药业股份有限公司昆明经济技术开发区希陶路1号6118610股份有限公司39 云南开窍绿色生物有限公司昆明经济技术开发区经浦路2号7276794有限公司40 昆明黄龙山（饲料）工贸有限公司昆明经济技术开发区干海子黄龙山7330538有限公司41 昆明市海子乳业有限公司昆明经济技术开发区海子村委会7338873有限公司42 昆明高上高生猪定点屠宰集团有限公司 昆明经济技术开发区普照村6071494有限公司43 云南巨力铜业有限公司昆明经济技术开发区倪家营社区7419777有限公司44 云南CY集团有限

22、公司昆明经济技术开发区昆岭路14号7282266有限公司45 云南云叶化肥股份有限公司昆明经济技术开发区昌宏路9号6146616股份有限公司46 昆明晨农绿色产品有限公司昆明经济技术开发区小新册7411766有限公司47 都市高尔夫全球总部昆明经济技术开发区信息产业基限公司48 昆明阳光基业股份有限公司昆明经济技术开发区信息产业基地(0871)5817874-2405有限公司49 云南恒钢建筑钢结构工程公司昆明经济技术开发区信息产业基地8897999有限公司50 昆明台工精密机械有限公司昆明经济技术开发区信息产业基地86有限公司51 昆明

23、烟机（集团）三机有限公司昆明经济技术开发区信息产业基限公司55 云南正晓电缆有限公司昆明经济技术开发区信息产业基地7426539有限公司56 昆明阳光测控技术有限公司昆明经济技术开发区信息产业基限公司57 云南神农肉业食品有限公司昆明经济技术开发区信息产业基地3193176-6011有限公司58 云南锡业锡材有限公司昆明经济技术开发区信息产业基地（0873）3118622有限公司59 云南云缆电缆集团昆明经济技术开发区信息产业基限公司60 昆明新维京、瑞泰克科技开发有限公司昆明经济技术开发区信息产业基地0871

24、-5129072有限公司61 云南海归创业园科技发展有限公司昆明经济技术开发区信息产业基地6358812有限公司62 昆明天龙经纬电子科技有限公司昆明经济技术开发区信息产业基地86限公司63 昆明市经开区社会事业局经开区信息产业基地春漫大道8163068事业单位64 昆明市经开区经济发展局经开区信息产业基地春漫大业单位65 昆明市经开区国税分局经开区信息产业基地春漫大业单位66 昆明市经开区地税分局经开区信息产业基地春漫大道8162781事业单位68 昆明市经开区公安分局民云路与经邮路交叉口7271186事业单

25、位69 昆明市经开区工商分局信息产业基地春漫大道16号经济技术开发区管委会 8163997事业单位70 昆明市经开区质监分局信息产业基地春漫大道16号经济技术开发区管委会 8163031事业单位71 昆明市经开区安监局昆明经济技术开发区经开路4-6号8162950事业单位以信息产业基地为例：在该片区中政府单位有经开区管委会，全体职工有将近400余人。有一定的购买能力及需求。其余为均为中小型企业，通常员工数有几十人的企业较多。少数员工数上百人的企业有自己的员工宿舍。小型企业如创迪科技，位于拓翔路201号。在职员工有50余人，企业不为员工提供住宿，但提供免费的大巴可以到市区。中型企业如云南农肉业食

26、品有限公司，位于经开区的小石坝。公司有职工300多人，管理人员有20多人，销售人员有100多人，在职培训生产工人有100多人，技术人员10余人。该企业为员工提供的免费宿舍进行居住。 而在经开区老区：昆明新广丰食品批发市场的搬迁带动，周边的商业发展很快，人流也多了，居住氛围不再像以前那样冷清了，小区的商业配套发展也逐渐完善，目前基本的日常必需品都可以在小区附近买到，生活较之两年前便利了许多。但由于交通不方便，每天上下班都需要自己开车，增加了生活成本；而且经开区现在缺乏大型的医院和学校配套，考虑到看病不方便和上班路途遥远。现在经开区的发展势头良好，众多产业项目、企业入驻，一定程度将提升片区的各种配

27、套，不久之后，这里也会成为一个居住、娱乐、教育、商业配套都完善的区域。而该片区由于现在较多为城中村以及老小区，周边的商户大多都是选择在小区里进行租住。部分小型企业也因为居住的问题大多都居住在昆船工业区内。在贵昆片区因为目前处于道路改造过程，周边的大量商户基本上都属于租住周边的城中村中，但是将来随着旧城改造的继续，该类人群也会随着改造运动的继续而选择搬迁，毕竟该区域的工作人群都相对的降低，而且大多为外来务工人员。通过以耀星地产的枫丹白露项目为中心进行调查：名称与项目距离人口数量云南省奇峰石油机械有限公司南面95米168人经开区锦绣学校南面150米380人滇黔桂石油勘探局物探公司南面131米924人航天春苑相邻420人有色地质局公司东面350米756人航天城小区东南面 380米1092人航天幼儿园东南面 430米820人昆明经济技术开发区航天中学东南面490米1250人云南航天技校东南面 500米480人官渡区高级职业中学东北面 260