钦州市房地产市场发展的全新认识.

1、一座城市的未来对光大钦州白石湖地块的全新认识对光大钦州白石湖地块的全新认识新观念带来的新动力销售欲望=贩卖未来光大钦州地块到底有没有未来？疑问：城市发展及房地产市场城市发展及房地产市场城市区位城市区位地处中国华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是中国西南地区最便捷的出海通道，也是连接中国西南、华南、中南与东盟大市场的重要枢纽。 区位区位优越，既是北部湾经济区中心，又是大西南的桥头堡和优越，既是北部湾经济区中心，又是大西南的桥头堡和中国中国东盟自由贸易区的重要枢纽中心东盟自由贸易区的重要枢纽中心城市发展方向：城市发展方向：主城区东拓南进，近期主城区东拓南进，近期“十二十二五五”规划重点建

2、设滨海新城规划重点建设滨海新城 l主城区主要向东、主城区主要向东、向南、向海发展。拓向南、向海发展。拓展河东新区，完善主展河东新区，完善主城区行政中心职能，城区行政中心职能，南进滨海新城南进滨海新城打打造新城市中心。造新城市中心。l在主城区和港区之在主城区和港区之间，茅尾海东北沿岸间，茅尾海东北沿岸建设滨海新城，突出建设滨海新城，突出滨海景观优势，并连滨海景观优势，并连接主城区与港区，形接主城区与港区，形成港城一体化互动发成港城一体化互动发展新格局。展新格局。l港区向东发港区向东发展港口经济和展港口经济和临海工业。临海工业。城市规划城市规划主城区主城区城市核心功能组团：城市核心功能组团：主城区

3、重点打造行政文体商业中主城区重点打造行政文体商业中心，白石湖重点建设钦州心，白石湖重点建设钦州CBD中心和创意体验区，功能定位中心和创意体验区，功能定位清晰、目标明确，但开发建设力度有待观察实效清晰、目标明确，但开发建设力度有待观察实效城市规划城市规划根据钦州根据钦州“十二五十二五”规划目标及钦州城市总体规划规划目标及钦州城市总体规划（20082025） ，主城区核心打造行政文体、商业商贸及居住为一体的综合服务功能区，十二主城区核心打造行政文体、商业商贸及居住为一体的综合服务功能区，十二五规划建成面积五规划建成面积50平方公里，实现人口过平方公里，实现人口过50万人；万人；滨海新城重点打造钦州

4、滨海新城重点打造钦州CBD中心、休闲旅游、创意研发及生态居住的功能体中心、休闲旅游、创意研发及生态居住的功能体验区，十二五规划建成验区，十二五规划建成8平方公里，实现人口平方公里，实现人口5万人；万人；白石湖片区白石湖片区为白石湖主城中心，重点突出金融商务中心、商业中心、文化娱乐中心和中高档居住功能。 沙井岛片区：沙井岛片区：围绕“海洋文化”，主要打造娱乐、康体、风情体验等主题项目，建设浓厚滨海文化特色的现代都市活力区域。 茶山江片区：茶山江片区：主要打造科教、研发，构建高品质生态居住社区。 葵子江片区：葵子江片区：搭建现代服务业平台，打造区域生产服务基地、城市副中心辣椒槌片区：辣椒槌片区：突

5、出度假疗养、运动休闲、旅游居住休闲等功能。 滨海新城功能结构：滨海新城功能结构：从从“十二五十二五”规划时序安排，重点规划时序安排，重点建设白石湖中央建设白石湖中央CBD，集科研、海洋、度假养身、休闲运动、，集科研、海洋、度假养身、休闲运动、创意体验等为一体的结构功能细分创意体验等为一体的结构功能细分城市功能结构城市功能结构钦州到南宁，路程约1小时高铁（钦州到南宁），路程半小时，一小时北部湾经济区六景高速（钦州至灵山），约30分钟滨海大道（连接“钦北防”滨海城市），打造快速滨海海景大道城市对外交通：城市对外交通：钦州基本实现钦州基本实现“陆海陆海”立体网络，拥立体网络，拥有两条铁路线，四条高速

6、线，一条滨海公路直接构建钦州与有两条铁路线，四条高速线，一条滨海公路直接构建钦州与北海、防城港的互动，描绘了钦州未来交通在北部湾的地位北海、防城港的互动，描绘了钦州未来交通在北部湾的地位城市交通城市交通市政府市政府八大场馆八大场馆（体育中心）（体育中心）白石湖片区白石湖片区河西河西老城区老城区河东河东新城区新城区城市发展趋势城市发展趋势老城区向新城区转移是城市发展到一定阶段的必然趋势向东发展向东发展万国饭店121白海豚国际酒店32高岭商务酒店恒商大酒店金湾大酒店12123112342鑫兴大酒店钱庄大酒店3名典商旅酒店45566东盟大酒店红树林大酒店海豚大酒店7788991010蓝天宾馆钦州宾馆

7、泉城大酒店嘉园酒店1112111213131414康熙大酒店广美商务酒店金花茶饭店幸福大酒店1515海纳宾馆五星级五星级四星级四星级三星级三星级星级酒店主要分布于老城区，河东新区尚处于空白，新区主要是经济星级酒店主要分布于老城区，河东新区尚处于空白，新区主要是经济型商务酒店，档次及服务水平低。型商务酒店，档次及服务水平低。三星级酒店以上分布图：三星级酒店以上分布图：星级酒店云集于老城区，星级酒店云集于老城区，河东新区尚是空白，但新区已开始五星级酒店报建河东新区尚是空白，但新区已开始五星级酒店报建市场情况市场情况酒店酒店市场市场截止截止2013年年3月（春节以来），特别受国家政策影响，五星级酒店

8、入住月（春节以来），特别受国家政策影响，五星级酒店入住率为率为50-55%的水平；而酒店管理水平低，在经营的高星级酒店没有一的水平；而酒店管理水平低，在经营的高星级酒店没有一家是国际品牌管理公司，四星级多为自营。家是国际品牌管理公司，四星级多为自营。星级酒店运营水平：星级酒店运营水平：高档酒店较少，五星级入住高档酒店较少，五星级入住率高于四星级，管理水平不高，尚未出现国际知名酒店率高于四星级，管理水平不高，尚未出现国际知名酒店管理机构管理机构市场情况市场情况酒店酒店市场市场白海豚国际酒店白海豚国际酒店 万国饭店万国饭店酒店位置酒店位置 永福西大街58号 钦州湾大道(万国广场内) 星级星级 五星

9、 五星 经营者经营者 香港君豪最佳东方开业时间开业时间 2006-10-222009-9-23客房数客房数 280间 333 间 建筑情况建筑情况 1栋 24层 ，建筑面积 3.3万1栋 23层，建筑面积约 4万交通交通距火车站1.5公里，车程3分钟；距长途车站约2公里，车程5分钟； 距离市行政信息中心、钦州湾广场、火车站等仅5分钟车程。功能设施功能设施 集餐饮，酒吧，商贸金融，健身娱乐，休闲度假，会议为一体的综合型酒店，拥有套房，标准间，商务房各类房，配有中央空调，智能管理系统，宽带上网，VOD点播，闭路电视，可视电视会议多功能厅等， 集客房、餐饮、会议、休闲、娱乐为一体的综合涉外商务酒店客

10、房类型客房类型/价格散客价格散客门市价元门市价元/天）天）高级双人房(山景)358-450（折返45元）；高级双人房(城景)368-460 （折返45元） ； 豪华双人房(山景、城景)450-520； 豪华单人房(山景、城景) 460-530；行政商务套房568-758；标准：288-328（折后价），市面价488；商务：348378 （折后价） ，市面价568；豪华观景套房行政套房以上均含早餐，目前，无加床价总体评价总体评价 是钦州对外交往的标志性建筑，服务和客房环境优越，粤菜， 西餐，东南亚风味云集，配套齐全。钦州第二家五星级酒店，开业时间较短，设施较新，欧陆情调，加入品牌，知名度逐渐提高

11、。五星级酒店参数对比：五星级酒店参数对比：截止截止2013年年4月，白海豚月，白海豚酒店较万国饭店知名，价格相对较高，入住水平也高于酒店较万国饭店知名，价格相对较高，入住水平也高于万国饭店万国饭店市场情况市场情况酒店酒店市场市场2013年年3月客房价：月客房价：截止截止20112011年在建及规划的五星级酒店项目年在建及规划的五星级酒店项目五星级酒店五星级酒店项目地址项目地址占地占地建筑规模建筑规模光大北部湾国际大酒店金海湾东大街白石湖片区50亩13万皇庭御珑湾大酒店蓬莱大道八大场馆旁已开建，已开建，5.65.6万万长融人和春天大酒店子材东大街以南、扬帆大道以东待建中恒钦州大酒店南珠东大街和扬

12、帆大道交汇处待建约3万皇冠假日酒店钦州滨海新城辣椒槌片区45亩正在征地，前期工作沙井滨海观光大酒店钦州沙井滨海旅游渡假区50亩正在征地，前期工作除去本项目，在建待建项目共除去本项目，在建待建项目共5个，预计个，预计35年时年时间里上市，可预见，未来间里上市，可预见，未来35年五星级酒店供量年五星级酒店供量猛增，主因是钦州真正的五星级酒店稀缺，特别猛增，主因是钦州真正的五星级酒店稀缺，特别是高质量、高配套、高服务等方面的提升空间巨是高质量、高配套、高服务等方面的提升空间巨大。大。光大北部湾国际大酒店皇庭御珑湾大酒店中恒钦州大酒店皇冠假日酒店沙井滨海观光大酒店长融大酒店五星级酒店发展空间：五星级酒

13、店发展空间：未来五年内，五星级酒店未来五年内，五星级酒店剧增（新建剧增（新建6家以上），高档酒店市场的急缺将得到缓解家以上），高档酒店市场的急缺将得到缓解市场情况市场情况酒店酒店市场市场新兴商圈新兴商圈老中心商圈老中心商圈火车西站火车西站火车东站火车东站（高铁）（高铁）赛格广场阳光丽城（华润万家）年年丰广场（沃尔玛、梦之岛）大世界商业广场金湾步行街红日国贸协盛时代广场河东新区河东新区暂未形成商业圈暂未形成商业圈商圈分布：商圈分布：目前商圈主要集中在钦州老城区的钦州湾大目前商圈主要集中在钦州老城区的钦州湾大道一带，已形成以年年丰广场和赛格华润万家为核心的两道一带，已形成以年年丰广场和赛格华润万家

14、为核心的两大商圈，但商圈周边及自身配套环境较差大商圈，但商圈周边及自身配套环境较差市场情况市场情况商业商业市场市场截止截止20122012年年1212月钦州市新城区主要在售楼盘商业及售价情况统计月钦州市新城区主要在售楼盘商业及售价情况统计区域区域项目项目名称名称位置位置商业商业总规模总规模铺面区间铺面区间（ ）层高层高（m m）售价售价（元（元/ /）备注备注老城区老城区翰林福第人民路与新兴路3.5万12F：30-1201F：6;2F：4.7;15000内街商铺在售中,售价2万2.4万元/,泰禾盛世名门南珠西大街100号1.2万1F：24-2562F：139-2801F：4.5;2F：4.9；

15、9500一楼商铺均价9500元/平方米，一次性9折、按揭96折、分期94折鑫隆国际子材大街鑫兴大酒店西侧0.5万1F：6002F：7001F：5.4;2F：5.2；23000沿街外铺45000元/，内铺9000元/年年丰广场钦州湾大道汽车总站旁8.8万1F：15-4003F：284F：18-901F：5.3 ；4F：4；35000部分1F：5-6万元/，3F：4-5万元/，4F：1. 7万/，1-4F:已入驻梦之岛和沃尔玛钦江边钦江边江滨豪园子材东大街与育才路交汇处 1.2万12F：69-350在售商业街，1F：45000元/白石湖白石湖片区片区金湾蓝岸安州大道308号0.89万12F：15-

16、1001F：4.5;2F：3;12000起价7800元/河东新河东新区区恒大绿洲子材东大街 约1.2万35-2008600起价7900元/人和春天安州大道3.2万1-2F28-9213000 起价9988元/皇庭御龙湾蓬莱大道12万1F：20-1002F：200028000街铺1500030000元/，MALL式国际商业街中地滨江国际永福东大街0.8万13F：100-4001F：5.4;2F：4.5;25000在售（一期）沿街商业商铺规模及售价水平：商铺规模及售价水平：老城区商业价值较高，白石老城区商业价值较高，白石湖片区商业价值因片区处于开发初期，市场尚需培育，片湖片区商业价值因片区处于开发

17、初期，市场尚需培育，片区处于价值洼地中区处于价值洼地中市场情况市场情况商业商业市场市场截止截止20122012年年1212月钦州市主要在建项目商业面积统计月钦州市主要在建项目商业面积统计区域区域项目名称项目名称商业面积商业面积售价（元售价（元/ /）备注备注老商业中心红日国贸中心4.2万在建金湾步行街5万在建 城市经典1万在建 河东新区中恒恒祥豪园2.1万未售在建，二至三层街铺人和春天3.2万在售部分街铺售价1.3万元/待建，商业楼+商业街皇庭御珑湾12万在售部分底商2.8万元/MALL式国际商业街合计：合计：27.527.5万万 l近三年内，累计商业开发规模将达近三年内，累计商业开发规模将达

18、27.5万，按照万，按照2010年钦年钦州市商业销售面积备案为州市商业销售面积备案为10.36万，预计需要近三年时间消化。万，预计需要近三年时间消化。而在商业规划上，多以街铺的形式进行布局规划。而在商业规划上，多以街铺的形式进行布局规划。在建商业体量：在建商业体量：近三年内，商业规模将达近三年内，商业规模将达30.8万，万，需时三年消化，以商业街铺为主，集中于河东新区需时三年消化，以商业街铺为主，集中于河东新区市场情况市场情况商业商业市场市场老城区中心商圈老城区中心商圈市级行政文化体育中心市级行政文化体育中心市级商务商业中心市级商务商业中心旅游会展科研中心旅游会展科研中心旅游会展科研中心：旅游

19、会展科研中心：以信息咨询、金融保以信息咨询、金融保险、商业、商务、科技研发等功能为主，险、商业、商务、科技研发等功能为主，兼具大型会展、体育设施的茅尾海滨海新兼具大型会展、体育设施的茅尾海滨海新城中心。城中心。市级商务商业中心：市级商务商业中心：以商务以商务办公、商业金融、休闲娱乐、办公、商业金融、休闲娱乐、餐饮等功能为主，并与老城餐饮等功能为主，并与老城区中心连成一体。区中心连成一体。市级行政文体中心：市级行政文体中心：以以市行政中心、八大场馆市行政中心、八大场馆为核心，打造集科教、为核心，打造集科教、博览、文体娱乐等功能博览、文体娱乐等功能为一体。为一体。根据总规（根据总规（2008-20

20、25）解读，钦州将形成三大市级中心，）解读，钦州将形成三大市级中心，即：商业中心、文化中心、旅游中心。即：商业中心、文化中心、旅游中心。商业规划：商业规划：根据总规，未来钦州将形成三大商圈（行政根据总规，未来钦州将形成三大商圈（行政文体中心、文体中心、CBD商业中心、休闲旅游及创意体验中心），目商业中心、休闲旅游及创意体验中心），目前河东新区行政文体中心基本建成投入使用前河东新区行政文体中心基本建成投入使用市场情况市场情况商业商业市场市场市政府市政府八大场馆八大场馆（体育中心）（体育中心）白石湖片区白石湖片区截止截止2013年年3月，在售项目约月，在售项目约50个，其中，河东新区约个，其中，河

21、东新区约20个，个，新新楼盘也多集中于河东新区，该片区市场竞争激烈，市面均价楼盘也多集中于河东新区，该片区市场竞争激烈，市面均价3400-3700元元/（折后（折后3200-3500元元/）；从开发布局，市政府）；从开发布局，市政府与体育中心基本开发成熟，而白石湖片区将成为新项目主战场。与体育中心基本开发成熟，而白石湖片区将成为新项目主战场。河西河西老城区老城区河东河东新城区新城区市场情况市场情况住宅住宅市场市场序序号号楼盘楼盘 占地占地 计容面积计容面积 容积容积 物业物业 住宅面积住宅面积 商业面商业面积积 车位车位比比 开工开工时间时间 配套配套（亩）（亩） （万）（万） 率率 类型类型

22、（万）（万） （万）（万） 1红日国贸25.89.5 5.5高层住宅、小户型公寓和1栋5层商业5.1 4.20.6预计2012购物中心、影院、7000空中花园2年年丰广场11032.9 4.481栋商业、住宅、公寓、写字楼23.9 8.80.52010-5购物中心、影院3长融人和春天61598.4 2.4别墅、洋房、高层公寓、商业街、商务写字楼、酒店94.4 3.20.552010-4幼儿园、小学、五星级酒店（0.6万）及会馆4 4皇庭御皇庭御龙湾龙湾20002000一期一期（240240亩）亩）33.0 33.0 2.52.5别墅、洋房、高层别墅、洋房、高层公寓、商业街、五公寓、商业街、五星

23、级酒店（星级酒店（5 5万）万）15.8 120.3420082008年年800800泳池、泳池、9 9万园林、五万园林、五星级酒店会所星级酒店会所5中恒恒祥豪苑142.9641.0 4.3高层住宅及公寓、商业街、酒店33.9 2.10.82010年商业街、五星级酒店（4.8万）6恒大绿洲30571.2 3.5高层住宅、1栋商业68.6 1.20.682010-127000商业楼，约5000会所7 7中地滨中地滨江国际江国际10801080158.4 158.4 2.2高层住宅及公高层住宅及公寓、商业街寓、商业街147.2 112007-2007-1111商业街商业街8钦江丽景66.913.4

24、 31栋4-6层商业商务综合楼、高层住宅0.772010年9盛天华府6513.0 3高层住宅及公寓、商业街2011年10江滨豪园7826.0 5高层住宅及公寓、商业街24.6 1.20.452009年初商业街11大华富贵世家5015.0 4.5高层住宅、底商14.3 0.6 0.552009年12在售高品质楼盘分析：在售高品质楼盘分析：高端楼盘不多，一线品牌开发少，车位比低，高端楼盘不多，一线品牌开发少，车位比低，配套不完善，整体反映对品质要求不高，较关注配套不完善，整体反映对品质要求不高，较关注“性价比性价比”在售典型单盘年销量（数据截止在售典型单盘年销量（数据截止2012年年12月）月）城

25、区城区项目项目商品房成交商品房成交平均平均 首期开盘首期开盘 2012年年末销售年年末销售累计总套累计总套数数累计总面累计总面积积月销量月销量时间时间均价（元均价（元/）老城区年年丰广场 73265108.808392011年5月1日4600 松江宁越花园29536959.77162012年5月12日3600江滨豪园 1386145540.85392009年11月29日4000-4400（起价（起价3700）河东新区大华富贵世家 86494998.561282010年4月25日3400长融人和春天 1145125950412010年7月10日3650-4200皇庭御龙湾 2477284829.

26、14652009年9月20日3500（剩尾货约（剩尾货约100套）套）中恒恒祥豪苑 55469297.595462011年12月17日3500-3700（起价（起价2888）恒大绿洲 1156150129.87642011年5月30日4300-4800（精装）（精装）中地滨江国际 1312142042.98442010年5月8日3650钦江丽景 35142308.036152010年11月28日4000-4300白石湖片区远辰金湾蓝岸41535301.266102009年7月6日3200单盘年销量：单盘年销量：单盘最大月销量为皇庭御龙湾单盘最大月销量为皇庭御龙湾65套、套、恒大绿洲恒大绿洲64

27、套），白石湖片区周边在售月销量套），白石湖片区周边在售月销量10套，片套，片区价值有待提升，片区均价为区价值有待提升，片区均价为3200元元/。市场情况市场情况住宅住宅市场市场序序号号项目项目未成交未成交套数套数序序号号项目项目未成交未成交套数套数序序号号项目项目未成交未成交套数套数1金湾蓝岸56156117翰林福第63163133文华新城3493492丽景天下35735718北部湾大厦14514534大华.富贵世家7137133江东名园292919江滨豪园1183118335悉尼阳光1541544蓝天丽都26626620城市之春14914936钦江丽景5155155海伦堡323221孟择雅居

28、25825837万锦华府6576576水岸茗城17417422赛格都邦国际25325338古越扬帆2672677年年丰广场42442423汇海雅筑848439世代宝第1851858鑫隆国际22622624福盛家园49449440华信置业广场63639城市经典90690625恒大绿洲1543154341中地滨江国际25925910金海湾世纪广场34134126七里香溪33233242皇庭御龙湾79779711祥和景都989827滨海明珠22422443东岸阳光15415412青城中央广场46546528松江宁越花园45745744人和春天16516513泰禾盛世名门10210229恒祥豪苑815

29、81545东方豪庭808014都市春天54454430奥林名城24924946文华名苑272715碧海盛世12712731雄泰香缇丽景16616616中海丽湾明404032银河雅苑221221未售出（合计）未售出（合计）16280套（约套（约170万）万）累计至累计至2012年一月，已年一月，已批准预售但批准预售但未成交未成交16280套（约套（约170万万），预计），预计要一年半载要一年半载方能消化。方能消化。市场存量：市场存量：市场存量较大，销售压力剧增，按市场存量较大，销售压力剧增，按2011年年年年销量（销量（129.2万）水平，预计要一年半时间方能消化完万）水平，预计要一年半时间方能

30、消化完市场情况市场情况住宅住宅市场市场竞争对手与本项目供应时间重叠，面临激烈竞争选取原则选取原则项目项目备注备注区域相近产品相似产品入市时段年年丰广场老城区人和春天、万锦华府钦江丽景、阳光曼哈顿、皇庭御龙湾河东新区属性属性项目名项目名称称占地面积占地面积计容建筑计容建筑面积面积容积容积率率面积区间面积区间已推住宅已推住宅总货量总货量预计余货预计余货老城区老城区年年丰年年丰广场广场7.33万（约110亩）33万4.48公寓25-50；1364+175-120 2+1、3+1；14001400套套公寓余货120套，住宅余货约500套河东新河东新区区人和春人和春天天41万（约615亩）100.3万2

31、.4二期二期产品产品多层170-220；高层117-1323+1；高层782+1；170-180楼中楼15001500（二（二期期380380）整体余货250套，其中，二期余货约100套皇庭御皇庭御龙湾龙湾2000亩（含体育公园1200亩）一期240亩约33万二期560亩约100万2.5一期产一期产品品别墅220-450； 160-185（四、五房）；54170一至四房一期已推一期已推24802480套套一期余货60套二期产二期产品品五星级酒店5.6万，别墅多层、高层住宅物业暂未公开钦江丽钦江丽景景4.5万（约67亩）13.4万3.02房86-89；3房109-130；大3房142；4房143

32、-149；184-338复式；618618套套住宅余货约168套万锦华府2.13万（约32亩）9.6万4.5小2+1房80-90；2+1房107-128；3+1房135-1437 78888套套住宅余货约150套阳光曼哈顿1.2万（约18亩）4.4万2.855.4-102商务公寓；写字楼178-445；2 21212套套余货200套公寓计划星级酒店写字楼余货约64套预计项目入市时主要竞争项目，总货量约1448套商业中心，成熟配套，城市综合体，主打N+1产品，预计余货620套（含公寓120套）年年丰广场n项目基本技术指标：n地块位置：钦州湾大道与新阳街交汇处 （临汽车总站、老城商业中心）。n占地

33、面积：7.33万。n计容建筑面积：33万。n楼层：B区2-3栋11层小高层产品；A区2-4栋为32层高层产品；公寓32层。n产品：65-136二房至四房，主力产品为105-1203+1房。n产品数量：约1400套，余货620套n推售时间：住宅于2011年5月推出n项目整体去化率项目整体去化率56%户型面积套数套数比公寓25-5045432.4%2房2厅1卫65100.7%2+1房2厅1卫70-8738227.3%3+1房2厅2卫105-12051436.7%4+1房2厅2卫133-136402.8%合计1400100%公寓楼购物中心写字楼（规划）写字楼（规划）售完B区-3栋在建A区-2栋在建A

34、区-3栋在售A区-4栋在售B区-2栋户型点评赠送面积多，户型大小赠送约相应的面积，基本可以赠送得一个功能房，户户有两个阳台优势：n超高赠送，赠送约16，赠送面积含含送一半阳台、主次卧、多功能房等；其中最有优势是赠送一间8的书房，n户型方正，经济实用；南北通透，采光、通风；n优势n超高赠送，112送约24,120送约28，含主次卧、卫生间、一半的阳台、一间功能房；其中最有优势是赠送一间12的书房；n主卧尺度大，主次分明、玄关、单独卫生间；热销产品：热销产品：8787（2+12+1房房2 2厅厅1 1卫）卫）112112和和120120的三房两厅两卫的三房两厅两卫对比年年丰广场：本项目总体处于劣势

35、，但因本项目拥有五星级酒店，功能互动性强、升值潜力大，且坐拥近千亩公园，环境较好，未来发展潜力较高，因此，可在其产品上进行重新，突出性价比。市场竞争因素因素项目名称项目名称本项目本项目优劣比优劣比年年丰广场年年丰广场项目项目自身自身条件条件品牌品牌广东光大集团=深圳年年丰集团规划规划点列式布置建筑，建筑间隔较密，通风采光一般产品产品以N+1房的中小户型为主，设计合理、经济实用，赠送面积较多建筑风格建筑风格新古典主义建筑园林景观园林景观13000“意大利风情”水景主题城市公园 功能互动功能互动/ /升升值值五星级酒店、商业、写字楼、公寓、住宅等于一体大型商业、写字楼、公寓、住宅，缺高端酒店与写字

36、楼及商业的互动项目项目外部外部因素因素区位区位/ /地段地段目前区位较差，但因未来CBD中心、发展价值较高市中心地段，商业价值高交通交通金海湾大街、扬帆大道交汇处（两条主干道均是六车道设计）钦州湾大道（四车道，交通拥挤、停车位严重不足）配套配套近千亩白石湖公园、未来CBD中心，目前生活配套不成熟、欠缺商业中心、成熟配套环境环境外部环境较好，全新区域规划、白石湖公园、CBD中心。外部环境较差，不宜生活居住主打新中心超大综合社区、超低容积率、高绿化率，预计余货250套（不含未建规划中物业）项目基本技术指标：n地块位置：扬帆大道与子材东大街的交汇处。n占地面积：41.03万 。n计容建筑面积：100

37、.3 万n楼层：一期住宅基本售完；二期住宅12、13、17、18栋为11-18层高层、24、25栋为5层多层产品，一期别墅已售70%n产品：别墅283-385-536；一期住宅约50-146的一房至四房；二期住宅78-132二房至三房；多层洋房：170-220；n产品数量：已推约1500套（二期推380套），余货250套n推售时间：二期2012年10月推出n项目整体去化率85%二期产品户型面积套数套数比2+1房2厅1卫78184.7%3+1房2厅2卫117-132 31482.7%多层洋房170-2204812.6%合计380100%一期产品（推出898套、成交891套）2-3房70-110销

38、量最快3房130-150人和春天二期多层高层区二期多层高层区一期别墅、高一期别墅、高层区层区未建（规划中）未建（规划中）户型点评该项目高层除了楼王1梯2户外，其他均为2梯4户，产品最大特点就是赠送面积，但户型设计欠合理125125的的2+22+2房房2 2厅厅2 2卫卫优势：n面积适中、赠送面积大，买2+2房得3+1房，通过空中花园及阳台可改为多功能房，而原书房可作为次卧；n户型紧凑实用、性价比高；劣势：缺玄关，卫生间正对大门；主卧面积偏小，舒适度低；户型点评该产品为2梯4户，最大优势是花园与书房组合自由改造，舒适度较低，户型设计狭长、欠不合理7878的的1+21+2房房2 2厅厅1 1卫卫优

39、势：n赠送面积，买1+2房得2+1房，通过空中花园及阳台可改为次卧；劣势：缺玄关，户型狭长，空间浪费，舒适度低项目基本技术指标：n地块位置：兴桂路与东升路交汇处 。n占地面积：4.5万 。n计容建筑面积：13.4 万n楼层：主售4栋17层高层、5栋25层高层，2栋及3栋共还剩50套n产品：四栋天墅184-338；住宅78-132二房至三房；n产品数量：已推约1500套（二期推380套），余货250套n推售时间：2010年11月28日推出n项目整体去化率73%户型面积套数套数比2房2厅1卫86-8986-8917828.8%3房2厅2卫109-130109-13022035.6%大3房2厅2卫1

40、4214214022.7%4房2厅2卫143-149143-149447%天墅（东西朝向，卖不动）184-338172.9%楼中楼顶层193%合计618100%主打项目绿色生态的高端定位及城市资源（坐拥50亩市政公园（梦园广场），现余货约168套（不含未建规划中的一栋32层高层）钦江丽景2栋1栋在建未售5栋3栋4栋高层未建高层未建户型点评该户型为刚需产品，设计过于传统，赠送面积分散致使不实用89.589.5的的2 2房房2 2厅厅1 1卫卫8888的的2 2房房2 2厅厅1 1卫卫优势：n户型方正，南北通透，动静分离；n大开间客厅、餐厅与超阔阳台一体设计、舒适典雅；劣势：n户型过于传统，存在空

41、间浪费，得房率低；n赠送面积少，缺入户玄关优势：n空间设计合理实用；罕有的2房入户花园设计，增加了私密性；双景观阳台，南北通透，采光好劣势：n主卧偏小10.56，舒适性低；n主卧正对卫生间，得房率低户型点评该户型为改善舒适产品，设计方正、主次分明，入户花园和全明厨设计是最大优势，但赠送面积利用度不高，缺少功能房128-130128-130的的3 3房房2 2厅厅2 2卫卫130-135130-135的的3 3房房2 2厅厅2 2卫卫优势：n户型方正，南北通透，主次分明、干湿分区；n全明厨设计；入户花园增加私密性；劣势：缺少多功能房，赠送的面积利用度不高中小规模社区，周边配套完善，以85-128

42、2+1户型为主，预计余货150套万锦华府n项目位置：永福东大街17号（钦州市行政中心左侧） n占地面积：2.13万（32亩）n计容建筑面积：9.6万n容积率：4.5 绿化率：33n建筑组成：由6栋17-25层高层住宅及300米长的2层商业街、1栋17层商务公寓组成n户型面积：80-1432+1房至3+1房；主力产品为80-128的2+1房n物业类型：住宅、商业n产品数量：已推788套，余货150套n推售时间：2010年11月28日推出n项目整体去化率81%户型面积套数套数比2+1房2厅1卫80-9080-9016821.3%2+1房2厅2卫107-128107-12835344.8%3+1房2

43、厅2卫135-143135-14310212.9%商务公寓43-21016521%合计788100%户型点评该户型设计方正，布置合理，均考虑了刚需及改善客群对赠送面积的需求，特别是多功能房的设计优势：n户型方正，紧凑实用，性价比高；n多功能房9.6，赠送一半；客厅配置小阳台；劣势：n主卧偏小，面积12.9，舒适性低；n主人房不带套间，私密性差；9090的的2+12+1房房2 2厅厅1 1卫卫108108的两房两厅一卫的两房两厅一卫优势：n户型方正，性价比高；n空中花园可多变；客厅配置宽敞的阳台；主打钦州首席商务综合体，产品两类：商务公寓50-102，写字楼178-445，商务公寓计划引进星级酒

44、店，目前余货约200套阳光曼哈顿n项目位置：钦州市子材大街（子材大桥东面） n占地面积：1.2万（约18亩）n建筑面积：4.4万n物业形态：3栋8-9层的小高层n户型面积：商务公寓55.4-102；写字楼178-445；n产品数量：产品数量：已推212套（写字楼64套，公寓作为星级酒店148套），余货200套n推售时间：推售时间：2012年5月推出n项目整体去化率项目整体去化率4%A栋星级酒店栋星级酒店B、C栋写字楼栋写字楼户型面积套数套数比商务公寓（星级酒店）50-10250-10214870%写字楼178-445178-4456430%合计212100%别墅别墅高层高层小高小高层层多层多层

45、项目一期项目一期（240亩）亩）项目二期项目二期1760亩亩（建设用地（建设用地560亩亩1200亩体育公园及高尔夫用地）亩体育公园及高尔夫用地）主打区位及配套（行政中心区、CLD）、千亩国际体育公园和9万西班牙皇家园林皇庭御龙湾n项目位置：钦州市蓬莱大道北段 n占地面积：133万（约2000亩），建设用地800亩，体育公园（高尔夫）用地1200亩n计容建筑面积：一期33万，二期100万n物业形态：一期为独栋及类别墅、多层洋房、小高层及高层；二期为类别墅、多层及高层n户型面积：一期别墅220-230 、公寓50-70、多层150-180、高层70-140；二期别墅、多层及高层住宅；n产品数量：

46、一期已推2480套，余货60套n推售时间：2009年9月推出n项目整体去化率项目整体去化率98%户型配比一期产品比例户型面积套数套数比独栋/类别墅220-250220-250924%公寓1房1厅50-7050-7065125%多层洋房3房2厅2卫160-185160-185602%2房2厅1卫85856036%高层住宅2房2厅1卫70-90 70-90 6102房2厅2卫90-110 90-110 2233房/4房2厅2卫130-150 130-150 361%4房2厅2卫150-180 150-180 73028%楼中楼180-220 180-220 1104%合计2480100%二期产品类

47、型主要为别墅、多层及高层、五星级酒店、10万Mall国际商业街主打以刚需改善为主的70-110和舒适为主的150-180两类产品，一期余货约60套市场存货（批准预售但未成交）： 16280套（约170万）；潜在竞争项目（河东新区和白石湖片区）：已拿地待开发量达423.6万；2012年全年年销年全年年销量量143.25万万单盘最大年销单盘最大年销量量12万万l 近三年市场供过近三年市场供过于求，市场竞争压于求，市场竞争压力较大。力较大。整体市场空间容量总结整体市场空间容量总结投资力度：投资力度：目前，钦州房地产投资过快，高于同期经济发展水平，但占固定资产投资15%不到；一级市场：一级市场：土地成

48、交“量价齐升”，在目前商品住宅售价为3339元/的水平下，新兴区域存在地价“虚高”，如白石湖片区成交公开价为130万/亩（实际协议成交地价为80万/亩），折算楼面地价占销售价格的21%左右；二级市场：二级市场：l住宅供大于求，且产品同质化严重：住宅供大于求，且产品同质化严重： 钦州市场的供货量大，而且90-140的户型集中度高，二房、三房以及140以上的平层大户型竞争激烈。l住宅销售价格有明显上限：住宅销售价格有明显上限： 90-140作为市场主力，受供量巨大影响，售价处于相对较低位置，整个钦州市场的普通住宅与品质住宅的价格差距不大，本地客户敏感度较高，接受度较低。l住宅客户购买特征：住宅客户

49、购买特征： 本地市场的客户比较实在，注重朝向 多余品质。对任何事物的关注度包括景观的关注度都有物化的标准，用货币来做计量标准。l商业空间较大，且未形成真正的城市综合体：商业空间较大，且未形成真正的城市综合体： 本地市场的商业租金水平较高，且市中心价格从7000-70000元/平的区间都有，发展空间较大，尚未形成城市综合体。钦州市场特征钦州市场特征小结小结城市综合体是钦城市综合体是钦州市场的头啖汤州市场的头啖汤城市综合体的发展趋势表现为主体性明显，三四线城市的建筑地标性、业态复合性。城市综合体的发展趋势表现为主体性明显，三四线城市的建筑地标性、业态复合性。项目情况项目情况从万达几代产品的开发历程

50、总结得出，第三代综合体的搭配模式具备较强的适应性，它总结出商业综合体开发的最佳拍档：购物中心+步行街+其他（酒店、写字楼、公寓、住宅等）万达成功发展模式万达成功发展模式政府省力人口需求得到满足开发商获利万达就是在做这样的事情，一个万达广场，哪怕是在新区，也能够给政府信心，给当地人信心。这种做法不仅符合中国特色，更适合万达本身的发展。随着城市的发展、人口的迁移，中国正不断朝着城镇化的方向发展，如今一二线城市的发展已相对成熟，三四线城市的机会也逐渐显露。城镇化正是对城市功能不断完善的过程，而谈到城市功能，首先要有人，有人才有住宅的需求，有人才有商业消费的需求，人口的不断演变要求城市功能的不断完善，

51、于是又有了各种配套的需求，最终带来的结果便是城市的经济产值被逐渐拉升。三赢局面：万达成功发展模式万达成功发展模式1.万达模式品牌影响力强，能主动选址主动选址。在选址时，主要考虑三类区域：城市副中心，城市的新开发区以及城市的新兴商圈。2.由于政府的支持，使得万达集团能够低价拿地低价拿地。3.主力店、全业态组合容易复制主力店、全业态组合容易复制，能够制造繁荣景象。万达集团基于第一二代产品时代打下的主力店基础，结合先租后建以及次主力店统一招商的模式，现在已经拥有约70%的固定合作伙伴，其中既包括沃尔玛之类的主力店，还包括零售百货之类的次主力店。这些合作伙伴会跟着万达“走南闯北”，万达广场建在哪里，他

52、们就进驻哪里，从而使得万达广场的业态组合得以复制。4.万达奉行快速开发、快速销售快速开发、快速销售“双快双快”模式模式，从而尽可能提高资本周转速度。万达的四大核心竞争优势万达的四大核心竞争优势1.在融资方面，在以资产抵押贷款、开发贷和销售回款为主的万达融资模式的基础上又增加了IPO资金（香港上市）和海外债券（和银行合作发行海外优先票据和债权）的方式，拓宽了融资的渠道拓宽了融资的渠道。2.在投资方面，宝龙地块避开万达集团布局二三线城市中心的战略，转而将目光聚集在聚集在三四线城市的新区以及郊区三四线城市的新区以及郊区，从而成功避开了与万达广场的直接竞争。而且由于城市新区以及郊区往往是价格洼地，所以

53、宝龙地产仅仅通过下搜后回款便能在收回成本的基础上，再获得一大部分销售收益。3.在管理方面，和万达集团采取一样的措施，都是只对商业层面进行管理只对商业层面进行管理。4.在退出层面，相比万达，宝龙地产采取更为开放的销售策略：它采取只保留部分主力店，而将项目绝大部分的住宅和商铺都进行销售将项目绝大部分的住宅和商铺都进行销售的资金退出模式。可复制的辉煌：宝龙可复制的辉煌：宝龙万达模仿者万达模仿者作为万达的模仿者，宝龙地产将万达商业模式的精髓，根据自身条件进行适用性调整后，在三四线城市的新区以及郊区同样取得了竞争优势、市场认可和政府支持。万达地产发展历程万达地产发展历程万达广场历经10年发展，从第一代的

54、单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。而今，万达已经开始的第四代产品的“研发”战略转型战略转型第一代第一代第二代第二代第三代第三代第四代第四代产品特点纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅文化旅游地产选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市开发区及CBD城市中央文化区几何中心城区规模5万平方米15万平方米40-48万平方米50-150万平方米业态购物功能组合购物功能组合24小时不夜城+集成功能组合全方位集成功能组合主力商家超市+家电+影视超市+建材+家电+影视百货+超市+家电+美食+影院新增：休闲+健康类商家百货+影院+文化+旅游观光+超市+美食广场+健康新增：收购美国第二大

55、院线imax建筑形态单个盒子式组合式组合体，盒子+街区+高层的组合打造一座文化旅游城市项目地点长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都武汉、通州东城万达广场区位东城万达广场区位位于东莞市东城区东城中路与东纵路的交汇处，属于东莞城区目前最繁华的商圈，商业氛围浓厚，交通便捷东城万达广场万达广场地处东纵商圈及世博商圈的交汇处，是作为东城主山区域的三旧改造大项目，该项目的落成不仅是对东城区域商业的升级，同时颠覆整个东莞的商业格局，万达广场或以其强大的品牌影响力，缔造东莞新的商圈，终结东莞的泛中心时代东城万达广场功能分区东城万达广场功能分区功能分区明确，集商业、办公、住宅于一体，主力金街、酒店、

56、写字楼分布于主干道一侧，次主力店分布于住宅小区四周，soho产品独立于小住宅之外，该项目属于万达地产第三代产品城市综合体AD区1幢商业6层AD区2幢商业2层AD区3幢商务酒店8层AD区4幢商业3层B区5幢酒店20层B区6幢甲A办公楼34层C区20幢soho21FC区22幢soho21FC区21幢商业 2层C区9幢商业2层C区12幢商业2层C区17幢商业2层C区7-8、10-11、13-16、18-19共10幢洋房30层东城万达广场业态面积比例东城万达广场业态面积比例总建面55万平，以商业业态为主，其中万达自持物业面积23万平，推货节奏首推商铺起势，再以城市豪宅拉高项目定位，各个业态产品交替推售自持物业类