工业地产概念解读(130p)

1、概念解读概念解读工业地产概况工业地产概况市场特征市场特征相关政策扶持相关政策扶持开发风险及趋势开发风险及趋势工业地产之消费者工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。物业总称。工业地产之功能涵盖工业地产之功能涵

2、盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。 指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。工业地产的定义工业地产的定义根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。标准厂房标准厂房定制厂房定制厂房工业厂房工业厂房工业园区工业园区综合工业园综合工业园科技园区科技园区物流园区物流园区专业园区专业园区企业总部基地企业总部基地工业地产工业地产标准工业厂房

3、是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。n定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。n主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。n物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。n物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。n对设备及厂址有特殊要求的园区。n总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。工业地产分类工业地产分类标准工业厂房的兼容性好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主p 企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；p 长期

4、租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张；p 对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险；p 企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。联排联排单层单层叠加厂房叠加厂房多层厂房多层厂房单层单层工业厂房工业厂房标准厂房标准厂房标准厂房的优势标准厂房的优势此类在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务对象多为跨国公司开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍

5、；开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资；有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险；提供使用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担；量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求；使用者可以专注于拓展其业务；对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。定制并出租厂房的好处定制并出租厂房的好处IBMIBM亚太地区总部亚太地区总部p 国内案例数量较少；p 租金较高，使用率高；p 物业形式主要为单层、多层；p 客户一般为跨国公司，且多从事高科技制造业和物流业。定制厂房主要特点定制厂房主要特点德国飞煌世亚电子公司德国飞煌世亚电子公司苏州工业园苏州工业园工业厂房工业厂房

6、定制厂房定制厂房涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式为各类工业物业的集合多层停车场多层停车场货运货运电梯电梯综合产业园综合产业园功能复合：如新加坡面向轻工业的园区Techplace I，主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等。北京嘉捷科技园北京嘉捷科技园北京经开科技园北京经开科技园科技园、孵化器科技园、孵化器园区物业类别以科 技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等。工业园区工业园区工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。物流园物流园主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区

7、。专业物流园专业物流园对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区。总部基地总部基地 以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。 工业园区工业园区工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。工业地产受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；由于工业

8、发展具有很强的聚集效应，同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产； 发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升特点一特点一特点二特点二特点三特点三特点四特点四工业地产特点工业地产特点中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。0707年后年后开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段0303年年2 2月至月至0

9、303年底年底0404年年0505年至年至0606年年整顿深化，监管力度加强短暂休克疗法持续整顿，取得阶段性成果政政策策效效果果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高经济高速发展速发展需要，需要，逐步放逐步放行阶段行阶段强化集约用地强化集约用地积极盘活存量土地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励产业结构优化升级鼓励向鼓励向“多功能综合性多功能综合性产业区产业区”发展发展今后政策方向今后政策方向土 地出 让金 收支 管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化集约使用阶段

10、：综合；优化工业地产发展历程工业地产发展历程企业总部向一线城市企业总部向一线城市“迁徙迁徙”；制造基地向二、三线城市转移；制造基地向二、三线城市转移 北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移制造基地向二、三线城市转移 。 中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地 ，这也是制造，这也是制造基地往二三线城市转移的一个重要原因基地往二三线城市转移的一个重要原因 人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因

11、。把中人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加国工业地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。 工业地产发展现状工业地产发展现状概念解读概念解读工业地产概况工业地产概况市场特征市场特征相关政策扶持相关政策扶持开发风险及趋势开发风险及趋势特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力加强；企业总中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力加强；企业总部向一线

12、城市部向一线城市“迁徙迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。；制造基地向二、三线城市转移。中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场；北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还在这些二、三城市还有其发展的巨大空间；有其发展的巨大空间；区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性 服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求直接拉动了工业房产的持续需求; ;各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方各地

13、对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方 面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。工业地产市场特征工业地产市场特征特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。工业土地面积供应工业土地面积供应缩减原因：缩减原因：国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。经济快速发展，经济快速发展，市场需求量大市场需求量大市场供应面积小市场供应面积小工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不

14、足。上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。 工业地产市场特征工业地产市场特征特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。n2000-2010年全国重点城市各类地价指数从2003年起，国家就开始清理工业园区，严控工业用地，各类违归工业园区数量骤减。经过了经过了20072007年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基本结束，年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基本结束，2000-2000-20102010年的十年间，工业用地价格上升近年的十

15、年间，工业用地价格上升近50%50%。工业地产市场特征工业地产市场特征特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。工业地产的概念不断延展，由厂房工业地产的概念不断延展，由厂房科技园、物科技园、物流园、总部基地等流园、总部基地等文化产业园、工业设计创文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。业园等，不断地扩大其涵盖的范围。简单的工厂用房简单的工厂用房产业集群；产业集群；科技园、物流园、专业园区、科技园、物流园、专业园区、企业总部基地等企业总部基地等衍生产业集群：衍生产业集群：文化产业园；新闻会展中心文化产业园；新闻会展中心卡通动漫产业基地卡通动漫产业基地汽车后市场产业基地汽车后市

16、场产业基地长三角国际技术蓝领基地长三角国际技术蓝领基地工业地产市场特征工业地产市场特征20002000年以前年以前2000-20082000-2008年年20082008年以后年以后概念解读概念解读工业地产概况工业地产概况市场特征市场特征相关政策扶持相关政策扶持开发风险及趋势开发风险及趋势十二五规划对工业的利好影响十二五规划对工业的利好影响国家“十二五”规划产业发展同步推进工业化、城镇化和农业现代化。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，充分发挥工业化、城镇化对发展现代农业、促进农民增收、加强农村基础设施和公共服务的辐射带动作用，夯实农业农村发展基础，加快现代农业发展步伐。坚持走中

17、国特色新型工业化道路，适应市场需求变化，根据科技进步新趋势，发挥我国产业在全球经济中的比较优势，发展结构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产业体系改造提升制造业。优化结构、改善品种质量、增强产业配套能力、淘汰落后产能，发展先进装备制造业，调整优化原材料工业，改造提升消费品工业，促进制造业由大变强。培育发展战略性新兴产业。以重大技术突破和重大发展需求为基础，促进新兴科技与新兴产业深度融合，在继续做强做大高技术产业基础上，把战略性新兴产业培育发展成为先导性、支柱性产业。推动能源生产和利用方式变革。坚持节约优先、立足国内、多元发展、保护环境，加强国际互利合作，调整优化能源结构，

18、构建安全、稳定、经济、清洁的现代能源产业体系。湖南“十二五”规划GDP到2015年，全省GDP达到2.5万亿元，工业增加值对经济增长的贡献率达到55%产业发展全面推进“四化两型”建设，大力推进新型工业化，构建现代产业体系，把发展战略性新兴产业和园区经济放在重要位置。将长沙建设为战略性新兴产业基地和国家级的自主创新开发基地。推动主体功能区建设，引导人口向城镇聚集，产业向园区聚集政策对工业的扶持政策对工业的扶持“十二五十二五”对工业的规划重点在于，对工业的规划重点在于，大力改造提升制造业大力改造提升制造业、培育发展战略性新兴培育发展战略性新兴产业产业、推动新能源生产和利用推动新能源生产和利用，引导

19、产业向园区聚集。，引导产业向园区聚集。“十二五十二五”规划中，重点扶持的行业与企规划中，重点扶持的行业与企业业u改造提升制造业：改造提升制造业：优化结构、改善品种质量、增强产业配套能力、淘汰落后产能，发展先进装备制造业，调整优化原材料工业，改造提升消费品工业，促进制造业由大变强。重点扶持企业：以汽车、钢铁、水泥、机械制造、电解铝、稀土、电子信息、医药等行业为重点。u发展战略性新兴产业：发展战略性新兴产业：以重大技术突破和重大发展需求为基础，促进新兴科技与新兴产业深度融合，在继续做强做大高技术产业基础上，把战略性新兴产业培育发展成为先导性、支柱性产业。重点扶持企业：以节能环保、新一代信息技术、生

20、物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业为主。 u推动新能源的生产和利用：推动新能源的生产和利用：坚持节约优先、立足国内、多元发展、保护环境，加强国际互利合作，调整优化能源结构，构建安全、稳定、经济、清洁的现代能源产业体系。重点扶持企业：积极发展太阳能、生物质能、地热能等其他新能源。概念解读概念解读工业地产概况工业地产概况市场特征市场特征相关政策扶持相关政策扶持开发风险及趋势开发风险及趋势工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。经营风险：经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。政策风险

21、：政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。市场风险：市场风险： 产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少； 产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。开发风险开发风险开发风险分析开发风险分析工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发展。政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。n国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势。n由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇

22、。 n工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入“产业型新城开发时代” 。趋势一趋势一趋势二趋势二趋势三趋势三趋势四趋势四工业地产未来发展趋势工业地产未来发展趋势开发模式及形态开发模式及形态工业地产开发模式工业地产开发模式工业园区形态分类工业园区形态分类工业地产开发通常包括的四种开发模式：工业地产开发模式工业地产开发模式工业地产商模式工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。主体企业引导模式主体企业引导模式实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式

23、引进同类企业。工业园区开发模式工业园区开发模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发最常使用的工业地产开发模式模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。综合运作模式综合运作模式上述三种模式的混合运用。工业地产开发模式工业地产开发模式以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式最常使用的工业地产开发方式。地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业

24、发展项目。开发主体开发主体操作手段操作手段区域经济发展迅速，产业潜力十足；区域辐射地位明显，交通条件优越；宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。具备外部条件具备外部条件模式一：工业园区开发模式模式一：工业园区开发模式总体规划总体规划园区建设园区建设园区管理园区管理园区升级园区升级区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划概念性规划控制性规划基础设施规 划详细规划非盈利性基础设施建设盈利性基础设施建设共用设施建设国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级工业园区开发模式流程工业园区开发模式流程政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及

25、税收政策实现招商，政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级。同时还负责园区管理及产业升级。政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。政府完全主导的开发模式政府完全主导的开发模式工业园区开发模式工业园区开发模式以政府规划的工业区、科技园区的建设为主导，吸引符合条件的企业进驻，完成工业园区开发建设。松山湖将努力发展成为国内外著名企业聚集中心、研发服务中心、人才教育松山湖将努力发展成为国内外著名

26、企业聚集中心、研发服务中心、人才教育中心和高新技术产业基地中心和高新技术产业基地；发展“三大产业”（电子信息产业、生物技术产业和装备制造业）；聚集“三类企业”（高新技术企业、“两自”企业和高税收企业）；当好“三创”示范区（创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力），全力打造活力松山湖，实力松山湖，魅力松山湖。松山湖属丘陵地貌，地处东莞几何中心，规划规划控制面积控制面积7272平方公里，平方公里，有近有近8 8平方公里的淡水湖平方公里的淡水湖和丰富的植被。和丰富的植被。截至2007年6月，已完成130多公里高标准道路、100多万平方米生产生活设施、500多万平方米绿化面积。 2 2、科学园：、科

27、学园：位于松山湖科技产业园区的中心区，占地面积平方公里，拥有大面积的单元式开发用地，现有研发楼、商务办公楼、东莞留学人员创业园、生产力大厦等办公场所，配套学术交流中心、图书馆等公共服务平台, 已引进广东电子工业研究院、南海海洋引进广东电子工业研究院、南海海洋生物技术国家工程研究中心东莞基地、广生物技术国家工程研究中心东莞基地、广东华南工业设计院等技术平台，东华南工业设计院等技术平台，并正全力打造信息咨询平台、产权交易平台、863软件项目孵化器，努力将其建设成为东莞的总部中心、研发服务中心。东莞松山湖片区发展的两大核心支撑点东莞松山湖片区发展的两大核心支撑点1 1、北部工业城、北部工业城 ：位于

28、松山湖科技产业园区的北部，占地面积约10平方公里，分成A、B、C、D、E五个工业分区和一个城市核心区。城市核心区内配备小学、幼儿园、高级公寓、商业中心、文体广场、汽车客运站等生活设施，满足了区内人员的日常生活需要。另外，各工业分区均设员工生活区，配套饭堂、便利店、自动柜员机、运动场等设施，企业可租用、购买或购地自企业可租用、购买或购地自建员工宿舍。建员工宿舍。开发案例开发案例东莞松山湖工业园东莞松山湖工业园以电子信息、生物技术和高端装备制造为主的开发建设及招商策略，促进产业链的完善与发展。企业名称主要业务中大南海海洋生物技术工程中心利用现代先进的生物技术进行海洋生物制品、海洋药物、特种饲料、水

29、产添加剂、工业用酶等海洋生物技术的研发和产业化 通快集团 （1）钣金加工机床和钣金电动工具；（2）激光技术和系统，电子技术；（3）医疗技术。 东莞住矿电子浆料有限公司 电子浆料，生产电阻、导带、介质浆料等产品 。美达王板和精密金属（东莞）专门经营不锈钢加工销售业务 。东莞新能源科技有限公司 主要生产和销售锂离子电池、锂聚合物电池、超级电容器、燃料电池与动力电池等高新能源产品并提供售后服务 艾利和电子科技（中国）主要生产和销售数字音、视频编解码设备（MP3、CAR A/V）。 广东生益科技股份有限公司 主要从事敷铜板和高多层印制电路板用的系列半固化片等电子材料的制造与销售 天弘（东莞）科技有限公

30、司 产品主要包括打印机、游戏机和计算机。招商进驻主要企业招商进驻主要企业20072007年松山湖实现工业总产值年松山湖实现工业总产值110110亿元，亿元，比上年增长45%；本级可支配财政收入4.5亿元，比上年增长125%；工商税收5.07亿元，比上年增长195%.园区大中型科研机构达到29家，世界500强企业9家，跨国公司企业18家。另外，全年共引进大中型项目36个，协议引进资金130亿元。2007年，松山湖专利申请和授权总量分别达到83件和53件，被确定为“广东省知识产权试点园区”和“广东省版权兴业示范基地”。 开发案例开发案例东莞松山湖工业园东莞松山湖工业园政府支持，大型企业进驻并自主开

31、发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发方式经常使用的工业地产开发方式。创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。聚集，以产业链带动发展。开发主体开发主体操作手段操作手段区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策

32、。具备外部条件具备外部条件模式二：主体企业引导模式模式二：主体企业引导模式初步规划初步规划主体企业主体企业规划建设规划建设园区管理园区管理园区升级园区升级国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。基本配套基本配套建设建设政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实现整个产业链的打造与完善。现整个产业链的打造与完善。扩大招商扩大招商区域经济研究行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略道路、交通公共设施配套厂房其它设施主体企业开发模式流程主体企业开发模式流

33、程适当包装及推广政府引导，企业带动的开发模式政府引导，企业带动的开发模式主体企业引导模式主体企业引导模式依靠诺基亚的品牌带动效应，吸引众多的著名手机零配件和服务商跟随而至，实现工业园区快速发展。星网工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一，新厂房占地5.6万。到目前为止，已有20多家国内外著名手机零配件和服务供应商入驻；2006年星网工业园产值突破千亿；2006年5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成为第一个在亦庄设立总部的跨国公司。NO专业国家公司1EMS/PCBassembly中国/美国Beijing GKI2电池日本Sanyo3PCBs日本Beijing Ibiden Ele

34、ctronic Ltd4Keynats日本Sunarrow Limited5外壳芬兰Perlos6天线英国Centroren7物流英国EXEL8Interconnection美国Molex9外壳台湾Foxconn10充电器德国Friwo11镀膜芬兰Savcor12半导体美国RF Micro Devices物流配送中心物流配送中心手机零部件工厂集聚区手机零部件工厂集聚区NOKIA开发案例开发案例北京诺基亚工业园北京诺基亚工业园地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。此种开发模式与本案所具备的条件最为吻合。房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发

35、模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。开发主体开发主体操作手段操作手段区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。具备外部条件具备外部条件模式三：工业地产商模式模式三：工业地产商模式按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。土地获取土地获取收益获取收益获取工业地产商开发模式流程工业地产商开发模式流程施工建设施工建设工业园区获得工工业园区获得工业土地业土

36、地其它途径获得其它途径获得道路、绿化建设道路、绿化建设基础设施建设基础设施建设厂房、仓库、研发厂房、仓库、研发租赁、转让租赁、转让合资经营合资经营合作经营合作经营类似于住宅开发模式类似于住宅开发模式详细了解区域产详细了解区域产业发展现状及趋业发展现状及趋势势适当包装及推广适当包装及推广前期工作前期工作工业地产商主导开发模式工业地产商主导开发模式工业地产商模式工业地产商模式依托工业园区发展的趋势，运用市场开发运作的模式建成的科技园区，企业入住情况较好。北京腾飞国际高科技园的客户北京腾飞国际高科技园的客户 1 维萨拉公司 2 葛兰素史克 3 必帝 4 西门子医疗设备 5 先灵制药 6 Lam Re

37、search 7 BOSCH 8 P&G高科技标准厂房开发成本：高科技标准厂房开发成本：2,000元/平米研发研发/ /企业总部企业总部/ /多功能楼开发成本：多功能楼开发成本：3,500元/平米项目内部回报率：项目内部回报率：15投资回收期投资回收期：6年一期完成日期：一期完成日期：2007年12月总投资：总投资：4亿人民币目标客户：目标客户：电子，生物，医药，汽车.位置：位置：北京经济开发区东区D9占地：占地：8.5公顷投资商：投资商：北京腾飞博达房地产公司建筑面积：建筑面积：10万平米用地规划：用地规划：高科技标准厂房50,000平米研发楼/企业总部/多功能楼50,000平米绿化

38、率：绿化率：25容积率：容积率：1.17开发案例开发案例北京腾飞国际工业园北京腾飞国际工业园工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发模式。由于建设规模较大和涉及经营范围较广，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。开发主体开发主体操作手段操作手段区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产

39、业政策环境；优惠的税收及相关政策。项目建设规模较大，涉及经营范围较广。具备外部条件具备外部条件模式四：综合开发模式模式四：综合开发模式总体规划总体规划园区建设园区建设园区管理园区管理园区升级园区升级区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划概念性规划控制性规划基础设施规 划详细规划综合开发模式的流程综合开发模式的流程由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量共同完成区域工业地产建设。共同完成区域工业地产建设。主导企业进驻，施工建设，带动其它相关企业进驻主导企业进驻，施工建设，

40、带动其它相关企业进驻工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业国内招商国内招商国外招商国外招商客户管理客户管理物业管理物业管理土地容积率土地容积率产业升级产业升级基础设施建设基础设施建设综合开发模式综合开发模式北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速发展。诺基亚工业园诺基亚工业园主体企业引导模式主体企业引导模式嘉捷工业园嘉捷工业园工业地产商开发模式工业地产商开发模式百盛物流园百盛物流园工业地产商开发模式工业地产商开发模式北京经济技术开发区项目图北京经济技术开发区项目图北京经济技术开发区于1992年10月开始建设，一期23.5

41、平方公里，1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区，1999年开发区的7.5平方公里,加挂中关村科技园区亦庄科技园牌子，享受国家级经济技术开发区政策，享受中关村科技园区政策，2002年8月份国务院批过ISO14001环境管理体系认证。开发案例开发案例北京经济技术开发区北京经济技术开发区工业地产开发模式小结工业地产开发模式小结符合标准符合标准通过对四种不同开发模式的对比分析后判断，本案的各项条件更符合以工业地产商的模式进行开发。开发模式及形态开发模式及形态工业地产开发工业地产开发模式模式工业园区形态工业园区形态分类分类孵化园孵化园创业园创业园产业园产业园孵化园孵化园n 概念：概念：孵化园

42、是指风险投资人为风险企业家投资促使风险企业成长发展的行为孵化园是指风险投资人为风险企业家投资促使风险企业成长发展的行为, ,好比幼师引好比幼师引导儿童健康成长导儿童健康成长, ,为国家培育人才的初级阶段。为国家培育人才的初级阶段。n 优势：优势：配备高技术企业和团队，给予入驻企业在技术、硬件设施、政策、包装等方面扶持。配备高技术企业和团队，给予入驻企业在技术、硬件设施、政策、包装等方面扶持。n 运营模式：运营模式：房租入股、投资入股等，其中房租入股、投资入股等，其中“房租入股房租入股”的方式很受欢迎。的方式很受欢迎。科技企业孵化器科技企业孵化器基本概念：基本概念：指一个集中的空间，能够在企业创

43、办初期举步维艰时，指一个集中的空间，能够在企业创办初期举步维艰时，提供资金、管理等多种便利提供资金、管理等多种便利，旨在，旨在对对高新技术成果、科技型企业和创业企业进行孵化高新技术成果、科技型企业和创业企业进行孵化，以推动合作和交流，使企业，以推动合作和交流，使企业 做大做大 。 基本特征：基本特征：企业孵化器一般应具备四个基本特征：一是有企业孵化器一般应具备四个基本特征：一是有孵化场地孵化场地，二是有，二是有公共设施公共设施，三个是能提供，三个是能提供孵化服务孵化服务，四个是面向，四个是面向特定的服务对象新创办的科技型中小企业特定的服务对象新创办的科技型中小企业。 主要作用：主要作用：在企业

44、家创业过程中节省时间、少走弯路、营造创业者聚集效应，提高创业成功率；在企业家创业过程中节省时间、少走弯路、营造创业者聚集效应，提高创业成功率； 服务内容包括：服务内容包括：1 1、一般性服务，一般性服务，包括场地、商务设施等；包括场地、商务设施等； 2 2、管理咨询服务，管理咨询服务，包括一般性商务代理服务和制定战略、管理制度、人力资源管理制度、包括一般性商务代理服务和制定战略、管理制度、人力资源管理制度、市场分析、专业知识培训等；市场分析、专业知识培训等； 3 3、投融资服务，投融资服务，包括协助获得政府资金、申请担保贷款、直接向企业进行投资、与风险包括协助获得政府资金、申请担保贷款、直接向

45、企业进行投资、与风险投资结合等；投资结合等；4 4、专业技术服务，专业技术服务，投资服务是孵化器核心服务功能之一。投资服务是孵化器核心服务功能之一。 全国案例全国案例1-1-北京中关村国际孵化器有限公司北京中关村国际孵化器有限公司北京中关村国际孵化器有限公司（中关村国际孵化园）是科技部认定的北京中关村国际孵化器有限公司（中关村国际孵化园）是科技部认定的“国家高新技术创业服国家高新技术创业服务中心务中心”和和“北京市高新技术产业孵化基地北京市高新技术产业孵化基地”及及“北京留学人员创业园北京留学人员创业园”。n 经营机制：经营机制：以“政府引导、市场运作”的方式，利用政府及社会资源优势，为留学人

46、员归国创业提供“孵化创投”的全方位服务，。n合作模式：合作模式：出租形式，重点针对留学生创业企业、高新技术企业提供房租优惠 n 服务内容：服务内容：国际孵化园引入工商、税务、法律、会计、人才、专利等中介服务机构，搭建产学研平台，设立投资基金，办产品推介会，组织企业家沙龙活动，成立产业化基地和技术产业联盟，营造好的创业环境，带动风险投资，为企业走向成功铺路搭桥。n 服务对象：服务对象：科技型创业企业 n 成果：成果：中关村国际孵化园已成为全国留学生企业数量最多，最集中的孵化器之一。北京中关村国际孵化器有限公司北京中关村国际孵化器有限公司特点特点n特点一：特点一：“政府引导、企业化运作政府引导、企

47、业化运作”的经营机制的经营机制1.公司具有独立法人治理结构、严格按照公司法进行合法经营、具有相对自主权的现代企业。在某种意义上来说，国际孵化器完全具备“新国企”的特征：一是，有多元的产权结构。二是，公司法人治理结构完善，股东会、董事会、监事会、经理层的权利义务明确。三是，产权可以转让，具备市场的可交易性。四是，有比较完善的现代管理制度。2.国际孵化园从根本上讲是属于承担部分公共服务职能的企业化组织。 3.政府在孵化器的发展过程中，主要通过基础设施投资、优惠政策、优化资源配置等方面给予孵化器支持。 n 特点二：创业资源的有效整合特点二：创业资源的有效整合 1.有效整合政策资源，积极吸纳中介服务资

48、源。国际孵化园成立以来，就一直保持着和各级政府的良好关系，积极争取各级政府的支持和资助，积极和科技中介服务机构合作，搭建中介服务平台；2.联合拓展技术平台资源，高度重视产学研资源 。充分利用中关村所在地区的优势，积极和其他专业园、科研机构、大学联系，争取这些科研机构的技术平台、仪器设备的共享共用，重视与高校和科研院所的交流与合作，为企业实现产学研结合创造机会。 3.重点利用区域资源，致力于整合园内企业间资源。为了加强园内新老企业间的交流，拓展创业者们的创新思路和合作机会，国际孵化园积极开展 “企业家沙龙”活动。4.充分利用好发挥好孵化功能和孵化资源。孵化器要具有一定规模，从而形成聚集效应。这样

49、才能吸引中介、投资机构的关注 北京中关村国际孵化器有限公司北京中关村国际孵化器有限公司特点特点n 特点三：特点三：“孵化加创投孵化加创投”的运营模式的运营模式 1.“孵化加创投”是孵化器综合能力的提升。孵化器具有不同于投资机构的另一特点，其收入不仅仅依靠投资回报，而是有房租、增值服务等综合收入。 2.努力为企业提供丰富的融资渠道。积极争取国家和地方政府各项专项资金的支持；与中关村科技担保公司签订“大家抬”合作协议；加强与国内外投资机构的联系，帮助企业实现融资。 全国案例全国案例2-2-天河生物园天河生物园成都生物与医药产业孵化园（天河园）是在四川省政府、成都市政府的医药产业发展导向成都生物与医

50、药产业孵化园（天河园）是在四川省政府、成都市政府的医药产业发展导向下，集本地区的人才、资源、产业优势而建立的。下，集本地区的人才、资源、产业优势而建立的。n 项目地址：项目地址：成都市人民南路南沿线创新科技孵化园n 投资商：投资商：天河中西医科技保育有限公司n 占地面积：占地面积：53460m2n 总建筑面积：总建筑面积：50000 m2n 层数：层数：5层n 层高：层高：1层、5.1m ; 2层、4.2m；35层、3.9mn 楼高：楼高：25.8 mn 孵化器单元大小：孵化器单元大小：25层；85.23 m2290.05 m2 。n 结构：结构：框架结构。n 车位：车位：现有车位300个。n

51、合作模式：合作模式：出租、合作开发n 优势：优势：专业化服务。n 根本：根本：市场化运作 n 建设目标：建设目标：“规模化、专业化、市场化、国际化”天河生物园天河生物园三大优势三大优势n优势一：政策优势优势一：政策优势1.园区的建设是成都市科技创新体系的重要内容之一；2.入驻企业享有国家、四川省、成都市、高新区制定的相关优惠政策；3.成都市科技局设立专项资金对入驻企业给予重点扶持；4.成都市科技局、高新区科据局对入驻企业在科技项目申报等方面给予优先扶持。 n优势二：专业优势优势二：专业优势1.专业化的孵化园，将聚集国内外一流的生物与医药企业和技术，营造良好的创业、创新环境；2.专业化的经营管理

52、公司和市科技局所属的科技中介机构，提供专业化的优质服务。n优势三：区位优势优势三：区位优势1.园区位于成都高新区高新孵化园内，是高新孵化园的重要组成部份；2.距市区中心9公里，距成都双流国际机场13公里；3.依80米宽的天府大道，紧临市政府和高新区管委会新址。天河生物园天河生物园六大功能六大功能n功能一：投融资服务功能功能一：投融资服务功能1.协助入驻企业申请国家、省、市有关部门的专项资金支持2.园区将以资金、物业、服务等多种形式与入驻企业合作进行项目开发3.向入驻企业推荐国内外投资机构n功能二：中介服务功能功能二：中介服务功能1.市科技局所属的专业中介服务机构均入驻园区，构建科技中介服务平台

53、，为入驻企业提供政策咨询、专利和项目评审、项目包装、企业相关认证、技术产权交易等服务。n功能三：技术开发支持功能功能三：技术开发支持功能1.通过引进国内外生物与医药科研机构、大专院校和企业，建立共性技术开发支持平台2.建立实验设备协作网，为入驻企业的技术开发提供服务。n功能四：新技术、新产品展示功能功能四：新技术、新产品展示功能1.园内开辟展示专示区为入驻企业提供展示新技术、新产品的窗口，为企业 形象宣传和新技术、新产口推广提供服务2.国际交流与合作功能3.基础设施和物业服务功能n功能五：国际交流与合作功能功能五：国际交流与合作功能1.引进国际一流生物与医药企业，提升本地区生物与医药企业的技术

54、水平和竞争能力；2.拓展国际交流与合作渠道，组织企业参加会议、培训、参观等国际交流活动，促进中医药产品进入市场。 n功能六：基础设施和物业服务功能功能六：基础设施和物业服务功能1.园区占地面积81亩，孵化面积5万平方米，大面积园林绿化。办公区高净空、大开间，宽敞明亮。配置大型停车场，三菱景观电梯，闭路安全监控和网络通讯系统；2.园内设商务会议中心、休闲中心、应急服务中心、银行等；3.专业的物业管理机构提供全方位的物管服务。天河生物园天河生物园六大功能六大功能湖南案例湖南案例长沙国家生物产业基地（浏阳）长沙国家生物产业基地（浏阳）长沙国家生物产业基地是长沙国家生物产业基地是20062006年年1

55、010月由国家发改委批准认定的、以湖南浏阳生物医药园月由国家发改委批准认定的、以湖南浏阳生物医药园区为核心区的国家级生物产业基地，是中西部地区惟一的国家级生物产业基地。区为核心区的国家级生物产业基地，是中西部地区惟一的国家级生物产业基地。 位置：位置：长沙国家生物产业基地位于长沙浏阳。规模：规模：总规划用地面积50万M2 。其中浏阳生物医药园一期规划面积为13.4平方公里，现在建成面积为8平方公里；信息技术园一期5平方公里，现建成2平方公里；食品科技园已建成1平方公里。 规划园区：规划园区：园内设“一园五区”，核心区为长沙生物医药园（由湖南浏阳生物医药园更名），拓展区为袁隆平生物农业产业区、常

56、德化学制药产业区、岳阳生物医药产业区、株洲现代中药产业区、湘西中药谷（医药原料区）。核心区分生物医药园、信息技术园、食品科技园、科技孵化园、国际合作园（待建）。产业特色：产业特色：到目前为止，生物医药占园区总量65%，经过多年的发展，已形成医药、信息、食品三大特色产业群，并涉及环保、新材料、新能源领域。 合作模式：合作模式：厂房出租、土地出售自建；出租价格10元/月，土地16万元/亩，标准七通一平。1 1、拥有较强的企业自主创新能力。、拥有较强的企业自主创新能力。园区现拥有园区现拥有160160个新药、专利药，其中华纳大制药个新药、专利药，其中华纳大制药厂拥有厂拥有3333个专利药、九典制药拥

57、有个专利药、九典制药拥有2020个专利药。园区财政和融资支持企业新药创新、个专利药。园区财政和融资支持企业新药创新、产业孵化的投入达产业孵化的投入达1.21.2亿元。亿元。2 2、拥有全国最好的医药专业化服务体系。、拥有全国最好的医药专业化服务体系。完全按产业化需要建设了医药专业化服务中完全按产业化需要建设了医药专业化服务中心，专门负责协助企业申报新药申报、认证等工作；并建有公共实验室、中试基地、心，专门负责协助企业申报新药申报、认证等工作；并建有公共实验室、中试基地、创业基金等。园区被国家发改委评价为医药产业培育方面全国最好的医药园区。创业基金等。园区被国家发改委评价为医药产业培育方面全国最

58、好的医药园区。3 3、拥有较大的医药产业集聚规模。、拥有较大的医药产业集聚规模。20062006年园区医药产值过亿元企业年园区医药产值过亿元企业2020家，其中泰尔制家，其中泰尔制药产值过药产值过8 8亿元；创效最好的是斯奇制药，亿元；创效最好的是斯奇制药，20062006年创税过年创税过30003000万元；投资规模最大的是万元；投资规模最大的是中外合资威尔曼制药，固定资产投资总额中外合资威尔曼制药，固定资产投资总额2 2亿元。亿元。4 4、拥有较有特色的城建风格。、拥有较有特色的城建风格。园区建设注重环境保护和生活生产设施的配套，以健康园区建设注重环境保护和生活生产设施的配套，以健康产业为

59、特色的城镇已初具雏形，被誉为全省最美的工业园区之一。产业为特色的城镇已初具雏形，被誉为全省最美的工业园区之一。5 5、拥有较为到位的管理体系。、拥有较为到位的管理体系。园区人、财、物相对独立，浏阳市所有相关行政管理权园区人、财、物相对独立，浏阳市所有相关行政管理权限已授权到位，并经人民银行批准建有一级金库，所有地方县级收入全部返还投入园限已授权到位，并经人民银行批准建有一级金库，所有地方县级收入全部返还投入园区建设。园区投资公司按区建设。园区投资公司按“市场运作，滚动开发市场运作，滚动开发”方式经营、开发园区。方式经营、开发园区。长沙国家生物产业基地长沙国家生物产业基地主要特点主要特点长沙国家

60、生物产业基地长沙国家生物产业基地入驻企业情况入驻企业情况园区以高科技企业集聚为特点，自创业中心建立以来，已孵化出企业园区以高科技企业集聚为特点，自创业中心建立以来，已孵化出企业4040余家，成功孵化毕余家，成功孵化毕业企业有业企业有2828家，其中有四家企业（永清、华纳大、九汇、益康）成为高新技术企业。家，其中有四家企业（永清、华纳大、九汇、益康）成为高新技术企业。n生物医药产业群生物医药产业群 :生物制药企业有九芝堂斯奇生物、宏灏生物、三创生物、和新康生物等，化学药制剂企业有威尔曼制药、美罗银河、康源制药、威特制药等，化学原料药企业有湘药集团、尔康制药、华纳大制药、有色凯铂制药等，中药企业有康恩贝九