我国养老地产后期运营模式探索

1、我国养老地产后期运营模式探索 我国养老地产后期运营模式探索 摘要：在我国人口老龄化日益严重的背景下，养老地产的开发显得极具意义和必要。将从目前我国的养老地产中主要存在的三种运营模式的比拟中分析其各自的优劣势，旨在寻找适宜我国市场的模式，为我国“居家养老式的养老模式提供更好的依据。 关键词：运营模式；比照 中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：1672319810003102 1背景 根据?中国老龄事业开展报告?指出，2021年和2021年是中国人口老龄化开展过程中具有重要意义的两年，我们迎来了第一个老年人口增长顶峰。截至2021年底，我国老年人口数量到达1.94亿，比上年增加891万，占

2、总人口的14.3%，其中80岁及以上高龄老年人口达2273万人，2021年老年人口数量将突破2亿大关，到达2.02亿，老龄化水平将到达14.8%。与此同时，我国老年人口的数量增长迅速，到2025年之前，我国的高龄老年人口将一直保持年均100万的增长态势。如此巨大的老年人口数量就为养老地产市场的开辟提供了前提保障。 2运营模式 在我国目前的市场中，养老地产运营模式主要有三种：出租、出售、租售结合。这三种模式在不同情况下有其不同的优缺点，然而从一些西方兴旺国家的成功例子来看，租售结合的模式是相比照拟成功的。例如说，租售模式与美国的养老地产运营模式相类似，在美国，养老地产与保险、地产、养老产业合三为

3、一，三者紧密地联系在一起，保险公司首先买断养老地产的居住权，然后为公司的客户提供养老居住效劳。在这种模式下，可以带动行业内很多企业的经济开展，有助于整个行业的可持续开展。 下面我们就逐一了解下我国的三种模式。 2.1出租模式 出租模式，是指开发商在完成整个工程后采用出租的形式为老年人提供一切效劳。在出租模式下，往往需要依托其背后非常强大的医疗效劳配套，如果说仅仅出租房产，而没有很好的医疗配套，这样是很难吸引到客户的。与此同时，开发商需要全权运营整个工程，对于开发商而言，各方面的压力会比拟大。 在“出租模式中最需要开发商担忧的是资金链，一旦资金链出现问题就会影响整个工程，整个资金链中不仅仅只是工

4、程建设费，还包括工程后期运营管理费用，而这类工程的投资回收期较长，资金回笼较慢。一个采用出租模式的工程需要长期运营，才能保持其功能运转。在目前这个以“金钱为主导的地产行业来说，很少有开发商可以承受如此巨大的资金压力和市场风险，政府的一些福利性工程会尝试这种模式。 2.2出售模式 出售模式是开发商们最喜欢的一种模式，开发商在整个工程建成之后通过一次性将地产出售，可以在短时间内回收资金，承当的风险也相对较小。开发商也不需要为后期运营担忧，因为当他们在建设完成之后就撤出工程了，后期的配套效劳由专门的物业公司负责。 这种运营模式的对于开发商而言最大优点在于可以快速回收资金，提高资金的利用效率；对于住户

5、而言，虽然可以拥有70年的产权，拥有配套效劳使用权，但是很可能在入住之后并享受不到预期的效劳，工程所提供的效劳达不到工程前期规划，很多方面达不到老年人的要求。这就成为了这种模式下的一个隐藏风险。 换个角度来看，纯粹的出售模式和普通商品房的运营方式有何区别呢。在某种程度上就违背了养老地产带有的福利性的属性，反而更偏向于像一种商品，商业属性更加明显。所以这种模式在市场中的存在也存在一定的异议，需要综合各方面考虑后选择是否采用这种模式。 2.3租售结合模式 这种模式在我国现前的市场上更加被看好，它既有利于开发商，也有利于住户。这种模式中和了“出租和“出售两种模式，出租型养老房产资金回笼慢，而纯销售型

6、又可能带来入住率低等问题，为了平衡资金压力与经营管理的矛盾，“租售结合的模式无疑是最好的选择。 在这种模式下，开发商以出售房屋产权，同时将社区的配套养老设施以出租的方式提供应老年人。绿城集团旗下的乌镇国际健康生态产业园、金色年华，北京太阳城，上海亲和源养老社区等众多养老地产工程均采用了这种运营模式。 开发商的利润不仅来源房屋产权的出售，还有来自于后期运营中的效劳带来的经济效益，这样的模式促进了整个工程的可持续开展，促进资金流通。“销售+出租既有效缓解开发商的资金压力，还可让消费者不再为在后期配套效劳的运营等方面担忧，从而解决资本投入与后期盈利的问题。 3三种运营模式的比拟 “出售型便于资金流通

7、，提高了资金的效率。但是这种模式的前提是在要像其他商品房一样先获得土地的使用权，在此根底上附加上适合老年人的设施与效劳。老年人拥有了可以在自己家中安享晚年，表达了“居家养老，给老年人创造了足够的需求空间；“出租型需要很好地与工程物业、医疗卫生等多种效劳有序紧密配套起来，这种模式下的工程一般会得到政府部门的支持，得到优惠政策支持，然而这种模式需要开发商在软硬件上一次性投入大量资金，资金回收期长。在稳定的运营下，这类工程可以给老年人提供持续的高质量的养老效劳；“租售结合这种模式相对以上两种模式而言相比照拟灵活，出售商品房的同时出租相关配套效劳，可以在较短时间内时间资金的回笼，又可以实现工程可持续开

8、展。就目前而言，“租售结合这种模式的工程更加符合盈利和可持续的选择。 不同的模式会从不同的角度给我们的老年人带来优质的效劳，有的以生活方式为依据，有的以养老需求为依据，有的以养老结构为依据。总而言之，我国的养老地产运营模式正在朝着更加合理、完善的方向开展。 4结语 今天的中国，人口老龄化将迎来非常严峻的局面。只有不断完善我们的养老体制，才能更好的迎接老龄化给我们带来的挑战。养老地产作为我国养老事业中重要的一局部，只有找到适合我国国情的运营模式，才能保证养老地产健康、可持续开展。 养老作为一个非常重要的社会民生问题，养老地产不仅仅是为了满足老年人的居住需求，更多的是为老年人提供良好、优质的养老效劳，让老年人有一个美好的晚年生活。 参考文献 【1】吴玉韶.中国老龄事业开展报告OL.2021227. ：/ /jianghua/22341.jhtml. 【2】纪晓岚，季正琦.