中国养老地产存在的问题及突破途径

1、中国养老地产存在的问题及突破途径目前，我国整个老年住宅供给市场尚处于发展初期阶段， 中高端市场供给缺失。 随着市场的进一步发展， 专业化程度更高、 居住质量更好、 价格更适宜的大型老年社区应运而生。 美国作为 养老地产发展的先锋， 其在发展过程中总结了大量经验， 结合目 前我国养老地产发展情况， 通过中美对比分析， 我们发现中国的 养老地产仍存在着诸多突出问题。一、尚未形成完整的金融支撑体系在美国， 养老地产不是一类房屋， 而是一个完整的金融生态 系统，由开发商、投资商、运营商共同构建。在养老地产开发和 运营的过程中，三者各自扮演着不同的角色。养老地产的开发商通常由其他类型的开发商演化而来，

2、根据 运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区， 并按照事先约定 的价格卖给运营商或者投资商。 部分运营商也会自己充当开发商 或与开发商组建合资公司来共同开发项目；投资商主要有三类， REITs、私募基金和非盈利性组织。其中， REITs作为上市公司 更关注租金收益的稳定性， 强调资产的长期持有； 而私募基金则 主要面向机构投资人， 更关注资产升值的收益， 强调物业资产的 低买高卖； 至于非盈利性组织， 主要利用捐赠资金和政府补贴为 低收入群体提供养老社区。 养老地产的运营商类似于酒店管理公 司，靠品牌优势和规模效应盈利， 是一个典型的人力资本密集型 行业，其雇员规模通常是投资商的百倍。 为了

3、充分发挥规模效应， 运营商在自己持有少量物业的同时， 通过租赁和托管的方式扩大 资产管理规模，实现轻资产运营。与之相对， 今天的中国养老地产领域虽然汇聚了地产商、 保 险公司及其他民营企业， 但各自的角色定位很模糊， 更谈不上彼 此的分工合作， 结果在养老地产的开发运营过程中， 开发商仍然 处于主导地位，从投资到开发建设，再到后期的持有运营，都能 看到开发商的身影； 而投资商和运营商尚未形成清晰定位， 既缺 乏专业的运营商， 更缺乏长期的投资人。 由于开发商扮演的角色 过于复杂， 也使其不能更专注于某一方面， 进而影响整个养老地 产的可持续发展。二、尚未形成多元化的运营模式 美国的养老地产由开

4、发商、 投资商和运营商共同组成， 在整 个生态系统中，其运营模式主要有三种：净出租模式、委托经营 模式以及租赁 +经营模式。净出租模式： 养老地产的持有者将物业租赁给运营商， 每年 收取固定的租金， 而所有的运营费用、 税费以及保险费等均由承 租方承担。在此种模式下，持有者的风险最低，收益最稳定，运 营商则获得全部的经营收益， 并承担全部经营风险。 美国最大的 养老地产公司HCP REITs于1985年成立，截至2010年末，已 拥有 672 处物业，总值 145 亿美元。其中自有物业 573 处，主要 采用出租模式运营。委托经营模式： 养老地产持有者将物业托管给运营商， 运营 商每年收取一定

5、比例的管理费，但不承担经营风险。此时，持有 者的收益更大，但是经营风险也更高。 Ventas 成立于 1983 年， 截至 2010 年末共拥有 602 处物业，是全美第二大养老 / 医疗类 REITs公司。与HCP以出租为主的运营方式不同，Ventas的1/3 的养老社区采用委托经营方式。在此种模式下， Ventas 获取的 不仅仅是租金收益，而是从客户处收取的全部经营收入。因此， 尽管Ventas的资产规模远比不上HCP但收入规模却与之相当。租赁+经营模式：养老地产的持有者将物业的部分权益出让 给运营商，并与运营商签订委托管理协议。在新框架下，运营商 将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部

6、分经营收益。 此种模 式下，养老地产的持有者既能分享较多的经营收益， 又能通过调 动运营商的积极性从而提高物业经营收益。 HealthCare REITs 成立于 1 970年，是美国第三大养老 / 医疗类 REITs 公司。 该公司 主要采用共同构建物业组合的方式激发运营商的管理积极性。由于目前国内尚未形成完整的养老地产生态系统， 其经营模 式仅停留在开发与经营的各种拆分与组合上。 根据开发和经营主 体的不同，可以将我国的经营模式分为两种。一是开发商自主经营的模式。 这种开发模式类似于商业地产 的运营模式，开发商除了前期投资建设，还需要后期持有经营， 这种模式的产品以出租为主。 此种模式适合

7、有物业管理优势且社 会资源整合能力强的开发商。 这种模式下， 对开发商物业管理的 能力要求比较高，经营风险大，不利于快速回笼资金，一般小型 的开发商很难完成从开发向经营的转变。二是开发商与运营商合作的模式。这是一种集中经营模式， 这种模式下开发商建设完成以后并不亲自进行管理， 而是转卖给 专业的经营公司管理， 这种模式的产品以出售为主。 此种模式适 合于没有物业管理优势的开发商。 这种模式下， 开发商仅仅获得 开发利润， 不能分享后期的经营利润。 运营商承担全部的运营风 险，并收获全部经营收入，这对运营商的考验比较大，目前能完 成此类工作的运营商还比较少。由上可知， 目前我国的运营模式仍过于单

8、一， 这为养老地产 实现可持续发展埋下了隐患。三、养老地产的服务属性不足 尽管美国养老地产已经发展了几十年， 但是其服务品质仍受 到质疑。 目前国内的养老地产刚刚起步， 开发商在发展老年住宅 时都在考虑硬件，考虑该投资多少，该盖什么样的房子，对服务 不够重视， 使得老年住宅沦落为普通住宅项目， 丧失了老年住宅 最本质的意义。由于我国养老产业仍处于萌芽期， 我国专业的护理人员仍十 分缺乏， 单纯靠开发商的投入还远远不够， 因而更应该集中社会 力量进行大力发展。按老年人与护理员的比例为3 ： 1推算，全国最少需要 1000 万名养老护理员。而目前，诸如老年病专业医 师、康复治疗师、长期照护护士、心理咨询师、营养师等应该在老年社区中提供服务的合格的专业或准专业人员几乎没有。这是因为目前中国的卫生和医学院校还没有把这些专业领域纳入自 己的教育计划中。未来老年社区的发展如果没有大量上述专业或 准专业人力资源的参与，最终就不会成功。通过对比美国和中国的养老地产可以发现，中国的养老地产在发展过程中尚未形成完整的金融生态系统，运营模式单一，且对应的服务缺失，这些问题是制约我国养老地产发展的核心问 题。通过分析可知，正是由于缺少专业的运营商和投资商，使得 养老地产的运营模式过于单一，并不能集中力量提升服务质