中国房地产投融资典型案例分析

1、会计学1中国房地产投融资典型案例分析中国房地产投融资典型案例分析第1页/共11页不同的不同的 物业类型物业类型不同的城市不同的城市不同的不同的 投资者类型投资者类型不同的不同的 交易架构交易架构第2页/共11页第3页/共11页57.54%38.93%51.53%70.71%63.52%25.00%42.46%61.07%48.47%29.29%36.48%75.00%0%20%40%60%80%100%200520062007200820092010.1-6Foreign BuyerLocal Buyer14.66%15.47%14.92%21.61%91.00%49.26%85.34%84.

2、53%85.08%78.39%9.00%50.74%0%20%40%60%80%100%200520062007200820092010.1-6Foreign BuyerLocal Buyer01,0002,0003,0004,0005,000200520062007200820092010.1-6Million USD北京北京上海上海外资与本地投资者比例分析外资与本地投资者比例分析01,0002,0003,0004,000200520062007200820092010.1-6Million USD上海上海北京北京第4页/共11页 物业资料物业资料 市场信息市场信息市场分析市场分析 可行性可

3、行性 收购战略收购战略市场研究市场研究项目分析项目分析 现场勘察现场勘察 市场研究市场研究 物权结构物权结构 租金分析租金分析市场研究市场研究市场推广市场推广 财务分析财务分析 融资融资 税务税务 交易方案交易方案市场研究市场研究交易架构交易架构 交易条款交易条款 时间节点时间节点 声明保证声明保证市场研究市场研究合同谈判合同谈判 付款条件付款条件 融资方案融资方案市场研究市场研究付款策略付款策略 财务方案财务方案 可靠性可靠性 长远利益长远利益市场研究市场研究投资者筛选投资者筛选 公司尽职公司尽职 财务尽职财务尽职 技术尽职技术尽职市场研究市场研究尽职调查尽职调查协调协调 转让文件转让文件

4、物业移交物业移交市场研究市场研究完成交易完成交易交易阶段交易阶段前期阶段前期阶段最后阶段最后阶段StartDeal Closing第5页/共11页n近年的住宅价格上涨为收购提供了远超过预近年的住宅价格上涨为收购提供了远超过预期的收益期的收益; ; ( (预测自有资金预测自有资金IRRIRR 超过超过60%)60%)n优质的合作伙伴是优质的合作伙伴是JVJV的关键的关键; ;物业:苏州润华国际大厦地块 交易结构:境内股权收购转海外股权,海外股权融资位置:苏州工业园区占地面积(平方米): 14,893总建筑面积 (平方米):181,000海外公司海外公司境外境内40%60%Harvest Capi

5、tal盛高置地盛高置地境内公司境内公司2007.92008.55.46亿元亿元苏州本地开发商SPG SPGHarvest Capital (40%股权)3680 psm溢价溢价30%,2.835亿元亿元4784 psm要点2009.10SPG3.57亿元回购亿元回购 销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期第6页/共11页2006.122007.111.97亿元亿元上海嘉盛 三宝建设 (100%)5,300万美元万美元三宝建设Merrill Lynch (30%股权)土地面积（平方米）: 12,126平方米建筑面积（平方米）:113,520平方米用途:综合用地（办公

6、楼+商业)要点n 合适的价格在核心地段取得的合适合适的价格在核心地段取得的合适的商办地块的商办地块; ; n迅速的海外融资降低了自有资金比例迅速的海外融资降低了自有资金比例. .AV 15，000 ps.m 第7页/共11页2005.102007.96.24亿元亿元2008.7香港开发商占地面积 (平方米) : 2,557 平方米建筑面积(平方米) : 29,027平方米入住率: 超过90%特点特点:机会性基金收购的典型案例花旗8.14亿元亿元花旗策略资本11亿元亿元策略资本汇华房地产买卖物业增值买卖物业增值; ;核心地段的高流动性核心地段的高流动性; ;全海外交易全海外交易 租金上升 Rental reversion 回报率下降 Yield compression 超过70%贷款 70%leverage要点第8页/共11页2006.42008.16.81亿元亿元瑞安基汇资本9.44亿元亿元基汇资本未来资产面积(平方米): 15,793平方米套数: 100套入住率 : 约85%平均租金: 300元/平方米/天特点特点:住宅翻新为高档服务式公寓成功的投资案例2009.119.25亿元亿元未来资本瑞安n买卖物业增值买卖物业增值; ;n典型的核心地段的高流动性典型的核心地段的高流动性; ;n全境外交易全境外交易; ;n典型的由于海外汇率变动造就的交易机会典型的由于海外汇率变动造就的交