日本京都买房记

1、这个帖子早就想写了，这次一鼓作气搞定之，记录一下我们家买房子的过程，以及评论一下日本的房地产业。和所有中国人一样，买房的欲望永远大于租房。我在德岛时熟知的中国朋友们，只要有了妥当的工作，基本上都断了回国的念头，在异国他乡安家。可是没有个房子怎么有安家的感觉啊，于是，他们全都买了房子。相对而言，我算是晚的，笨鸟先飞么。¶ 京都房地产我家是在到了京都之后才开始动了买房的念头，看过这么多日本的城市，觉得这个级别的“百万都市”是最适合居住的。其他类似的城市还有：福岗，广岛，岗山，仙台等。这种一二百万人口的中等城市不至于太吵闹，又不至于太田园，可以根据需要选择生活的方式。京都的房价根据地点不同

2、简直是天壤之别，因为他的市区很小，又有“景观条例”的限制，高一点儿的房子都不被批准，所以价格奇高，一个70平米左右的新公寓或者够盖小二层楼的地皮，至少也要五六千万日元。而到了远一些的山科区，南区，伏见区，西京区等，地皮的供给充裕，楼也不限高，同样的房子花三千万左右就能买到。即使再远一些，离开京都市，到向日市，滋贺大津市，大阪高槻等地差别也不太大了。类似地，二手房在黄金地段比较保质，甚至会涨价，而便宜的地方五六年可能就会跌价一小半。京都黄金地段看了很多样房，收集了大量杂志，登录了一些不动产公司的邮件会员，研究了一段时间之后，慢慢地把目标锁定在了“御所南”地区，即由“丸太町通”“乌丸通”“御池通”

3、“鸭川”围起来的四方块区域。这里是京都市的黄金地段之一，从“公示地价”来看也是关西地区屈指可数的高价地点。这个地区西面和南面都是地铁线，东面是京阪电车线，北面是辽阔的御所旧皇家公园。过了御池通，就是京都最繁华的商业区，三四条一带。除了这些因素之外，最重要的是这里是口碑很好的御所南小学区，考虑到孩子的教育，住在这个学区里要方便很多。这个地段本来是京都最老旧的地方，但街道整备的非常好，并不显得破旧。在加上近二十年来旧的传统产业衰落，老房子的主人离世等因素，空出不少旧房，没有保留价值的自然就获得了再开发，所以这十年来这个地区起了很多楼房，加上交通和学区的考虑，很多年青人回流，房地产市场很旺盛。好地点

4、自然就是好价钱，新房望尘莫及，就瞄着比较合适的二手房。看出示的价钱基本都在四五千万，开始也很难接受，但看得多了似乎就有了价格免疫力，不再为高价惊讶和叹息了。而且这个价钱是经济危机之后不动产滑坡降下来后的价钱，本来的话还要更贵些。政府为刺激房地产也在去年紧急推出扣税十年的举措，所以，去年（2009）年也许是买房的好时机，至少我是这么感觉的。¶ 该出手时就出手观察了有近两年，看了不少房子，有的太贵，有的朝向差，有的小点儿，有的旧到需要重新装修，最后终于看到了我们现在的房子。看的房子一多，不动产中介的联络也多，这个房子是中介用Email给我发来的，算是第一时间。三室一厅，72平米（日本只算

5、使用面积，不算阳台和墙厚等），东南朝向，三楼（共10楼），每层四户，八年前建成，第一次转手，距离京都两条地铁的交叉点“乌丸御池”徒步五分钟，要价3800万日元。因为看过太多4000万以上的了，觉得这个不贵，马上打电话周末就去看。我的中介叫田中，联系到了卖方的中介敲定了时间就去了。当时原住户正在一点儿一点儿地搬家，有些凌乱但看房间保持的还不错，有点儿动心。这个时候房主有事儿回来，一聊原来是个台湾人，这下好，我们就开始用汉语说，把两个中介晾在了一边。可以想象，这样的交流是畅快的，没有中介的干预，关于房子的很多细节都被问到，感觉放心了很多。房主大妈是很多年前从台湾来，在这里开了一个台湾家常饭馆儿，最

6、近买了地把店和家搬到一起改了个三层楼，所以要把这个房子出手。当天基本上就已经倾向于出手了。因为地点和价钱都不错，潜在的买主应该不少，所以，下决心也要果断。算了算钱觉得能承受，于是就进入交定金签合同的阶段。¶ 订金在买方决定要买后，就要提出一个意向书，写上希望的买价和订金额。订金的额度并没有硬性的规定，只要能表示出诚意就行。因为如果签了合同后买方反悔说不要了，这个订金就全额归卖主；而如果签了合同后卖方说不卖了，在返还了订金之上还要支付同额的赔偿给买主。所以，只要不是太少而使合同效力不足就可以了。另外，订金额在正式付款是算作房款的一部分。当有多个买主提交意向书的时候，卖主是可以选择跟谁交

7、易的，通常就是最先交的，或者是出价最高的。我们很快就定下了决心，价钱也按照卖主的出价来，凑了100万的订金。准备签合同。¶ 合同在签合同之前准备好必要的材料，如外国人登录原票，印章证明书等。合同当天就是双方中介，买卖双方（代表即可），我们的一个有过不动产经历的日本朋友怕我们被蒙，特地赶来给我们助阵，让我们感到很放心，很感动。签合同的过程很漫长。日本的法律规定，这种不动产的合同以及说明，中介方有义务逐字逐句朗读并解释给买方，买方全部确认明白之后才可以生效。内容主要都是关于这个房子的指标的，如具体面积，楼的地基面积，产权分配，物业公司的情况，物业管理的方式，楼里哪里可用哪里不可用，管理费

8、，修缮基金，汽车自行车的相关规定，等等等等，极其冗长。细节不明白的地方随时可以问。全都没问题了之后就是填写各种各样的表格，然后盖章，真的是写到手疼，每到这个时候就痛恨自己的住址为什么不能再短一点。继续回忆去年年底买房的点点滴滴。签约之前的故事请看系列之一。买房是斗智斗勇，拼情报量，拼耐心，拼体力，拼勇气的一个项目，想要买完不后悔，前面的因素一个都不能少，但最关键的还是要衡量好自己的财力，不要勉强，也不要将就。前一段说到双方签完了合同，签字画押之后卖主不得反悔，否则她得给我100万的订金；同样买主不能拖，必须要在指定的期间内把钱付清。3800万的房子，100万订金，还有3700万要付，那儿有啊？

9、银行呀！¶ 贷款风波贷款买房在日本是常态，还没听说有人一笔付清或者几年就还完。日本的房贷最长可以是35年。当然，如果你60岁去买房要贷35年人家可能不会批。房贷往简单说其实就是两个数字：借入额和利息。国内如何我不知道，日本的利息可是不那么简单。根据首付比例，贷款长短，固定还是浮动等等因素，利息随之变化。各个银行或金融机构也不一样，每个月也都在变。比较简单的也有象FLAT35这样的35年定息。但总的来说，因为经济低迷，日本的利息在这近十年以来都是在非常低的水准，而且这种状态恐怕还要持续很长时间。先说结果吧。我们最终从三菱东京UFJ银行借了3000万日元，最初10年固定利息2.35，10

10、年之后再看当时的利息情况再定。中途也可以追加还款。目前的计划是如果10年之后利息变高，就争取多追加还贷，如果利息还是这个低水准，就再固定个10年，或者改变动利息。说起来好像很简单，但其实走到这一步还是挺坎坷的。最大的原因是因为我们都是外国人，而且当时还没有永住权。几乎所有银行，对外国人贷款的起码要求都是“永住”。而我们在当时还只是递交了永住申请，申请获批最少要半年审核。就这么的，卡住了。中介公司一般都和银行有业务上的交往，所以，和银行的最初交涉都是中介去联系的，我就等信儿就好了，利息等数据在银行的窗口和主页上都有，很透明，也没有什么可商量的，就看哪家银行可以贷。结果一个个电话打来都是要“永住”

11、才行。这个也可以理解，谁也不能把钱借给一个随时都可能消失的人啊。银行放贷不是搞福利，不是为了“借”，而是为了“收”啊。当然，也有几个同意放贷的，都是些小的机构或者信用金库之类的，象放高利贷似的，要4%以上的利息。别的大银行都在2.5以下，4%实在是有点儿不要脸。大概算一下就清楚差距有多大。如果是还30年，那么利息每高一个百分点就相当于我要多还借入额的30%，如果借3000万的话，就要多还将近1000万日元。所以4%很恐怖，说啥也不能上道。那么这个时候就有问题了。如果没有银行借款造成了我买不起房，那责任并不在我，我交100万订金是可以退回来的。但现在有金融机构以4%的利息贷款给我，而我嫌高不干，

12、因此毁约的责任是在哪里？如果是在我的话，我岂不是白白扔掉100万！于是我反复和中介确认，要求把事情和卖方讲清楚，最终同意了如果是因为超出常识的利息造成的融资障碍可以无条件退款后，才放心。那一段时间很纠结，因为对房子的地点，状况和价格都是很满意，看了那么多好不容易碰上一个，结果是因为没有永住权而不能成交实在是太可惜了。老婆也安慰我，说可能是和这个房子没有缘分吧，反正离女儿上小学还有时间，再碰吧，那个时候永住就批下来了，贷款就好办了。就在我们打算放弃的时候，中介打来电话说三菱东京UFJ银行有松口。三菱东京UFJ银行是日本三大MegaBank（其他两个是Mizuho和三井住友）之一。他们联络我的中介

13、说，因为我们工作的“京都大学”和“科学技术振兴机构”属于日本的“信得过单位”，爱屋及乌，“信得过单位”雇用的人应该也属于“先进个人”，让我们开出在职证明，他们可以考虑审核放贷。哇，谢天谢地，UFJ的利息虽然不是最低的，但也不差多少了。别无选择，但绝不是糟糕的选择。就这么，终于有银行肯给我们这对“永住申请中”的夫妇贷款了。这个网址有三菱东京UFJ银行的房屋贷款的利息说明（每月变动）。现在的利息比我们贷款的时候还要低一点点，早知道日本经济复苏无望，就选择变动利息了，那样会更低一些。还有，首付凑够20%以上的利息还有优惠，于是勒紧裤腰带，还跟朋友借了些钱，加上订金的100万，凑了800万首付，贷款3

14、000万，30年。这样，我们每个月交不到12万日元供这个房子，还算没有什么压力，算是比较轻松的房奴。我们这个房子如果是租的话，要在15-16万日元每月，这么算起来心里就舒服多了。¶ 日本的房子贵么？废话，当然贵了，特别是黄金地段。我们家的房子是比较贵的，这个价钱要是在比较平均的地方应该是可以买一个更大一点的新房子。一个日本的标准家庭，四口人，三室一厅（楼房和独楼都算），买新房子我觉得平均按照3000-3500万日元来估计应该是比较靠谱。这样折合人民币是大约在250万人民币。你说贵不贵？按照绝对值，是比中国平均贵，但跟中国北京上海深圳的黄金地段可能也差不多吧。但是实质上细算一下就会发现

15、在日本买房的压力，远远不如中国大。首先，日本的房贷利息偏低，这样就不会逼着买房者勒紧裤腰带赶着尽快换贷而降低生活质量。再者，如果按日本的平均工资计算，房价基本上不到一个工薪族年薪的十倍，那么，家里如果是有两个人工作，也就是家庭收入的5年。这个比例在中国恐怕是很难想象的。最后，日本的新房子都是精装修，而且标注的面积是实实在在的使用面积，门前的封闭走廊，阳台都是不算在面积里面的，因为那原则上是“共有私用”的部分。（说到这里插一句，在日本买楼房，门和窗的所有权都不是你的，都是共有的，想要换的话都要和物业公司打招呼。）这样，一个标注70平米的房子很可能相当于国内的100平米。有的顶楼有屋顶大阳台，一楼

16、有小院儿，面积比屋里都大，但不按面积算钱（会贵一些）。所以说按相对值来说，我个人认为日本的房子并不贵，至少我觉得如果我是回国在上海工作，在这个年纪想在黄金地段买个房子还是挺难的。最近，有跨国的中介找了国内很多有钱人来日本买日本的房子，我觉得作为自己住的话还好说，如果以投资为目的，还是要谨慎为妙。日本的样品房不看则已，一看往往都会有购买的冲动。所以，一定要沉住气，根据城市的不同调查好什么样的房子才有可能保值。开发商总是会有保值的理由的，但其实调查调查很多都站不住脚，不要贸然投资，除非你的钱来的太容易了。如果有人想在京都投资不动产，我可以提供些咨询的服务。¶ 未完待续。下集预告：房屋入住

17、前的零零碎碎。【8月13日】追加一条新闻作为参考，美国12日发表市场调查显示住宅融资贷款利率创历史最低，30年固定利息为4.44%。这个历史最低水准也还是比日本高了近一倍。可见日本利息之低。【共同】米政府系住宅金融大手、連邦住宅貸付抵当公社（）日発表住宅市場調査、住宅主力年固定金利過去週間全米平均、調査開始年以来過去最低更新。副社長兼、月雇用統計労働市場回復力弱再確認、連邦準備制度理事会（）景気判断引下、長期金利低下説明。年固定年変動金利過去最低記録。副社長低金利住宅販売伸、打撃受住宅市場回復後押強調。(共同通信)买房三部曲，先是找房，签约，然后是找银行贷款。但距离入住还有一段距离。¶

18、; 钥匙到手夫妇二人到银行接受银行的“调查”，再一次接受一两个小时的照本宣科式的说明和解释，都是关于房屋贷款的详细条款，然后又是填写大量的表格，盖若干个章。然后才是近两个星期的“正式审核”阶段。同意贷款后，确定了最终的贷款合同签署日，剩下最大的任务就是开始筹集现金了。真是钱到用时方恨少，把散布在各个帐号里的日元一点儿一点儿集中到在三菱东京UFJ银行开设的帐号里。在最终期限前必须把首付款打进去。其实还不只是首付款，在最终结算的日子，还需要准备中介费，房屋登记费用，司法书士的报酬，担保保证金，房屋保险（可选）等等费用，加起来也要近200万日元。中介费在日本的不动产市场惯例是成交价的3%，那么380

19、0万的房子中介费应该是：114万。但是现在市场竞争激烈，很多新公司都开始走中介费半价的路子来招揽顾客。我找的就是这么一家，从公司登记号码（不动产公司牌照5年一更新，号越大的越老字号）看应该是成立不久的公司。很多人推荐老一点的公司认为他们信用好，特别是和银行的关系深，但我觉得也不一定，越老的公司往往在耍黑的伎俩上越成熟，反而是新公司的年轻营业员们非常卖力气，至少这次和我打交道的田中我觉得是很敬业，而且房子的情报在日本是共享数据库的，很少存在某某公司独家受理哪个物件的情况。所以，无论是哪个公司，都是那个房子，都是那些手续，都是一样的利息。在这样的考虑下，我觉得半价的中介费更有吸引力，可以省近60万

20、日元。房屋登记是法律上的手续了，就是所谓产权的转让吧。这个也不用自己跑，日本有一帮子叫“司法书士”的人，做各种各样的手续上的材料等工作。新家附近有市役所（即市政府）和裁判所（即法院），随处可见律师和司法书士的事务所。本来是托朋友介绍了一个，去见了面聊了聊，结果到最后，银行说必须使用银行委托的司法书士。这让我们还得去跟朋友和那个介绍的人道歉，很不好意思。这个时候银行是老大，一点儿脾气也没有。在11月份的某一天，我，卖主，双方中介，司法书士，银行贷款的担当，欢聚一堂，开始最后的钱的移动工作。这些工作基本上就是银行在做，我们主要是等着。等得卖房子的台湾大妈很不耐烦，一个劲儿的催说：能不能快点儿，我的

21、店要开门儿了，我还得回去做饭呢。弄得我苦笑不得。这一天里，我们夫妇的银行账号进账3000万（银行贷款），随后又出账3700万（除去订金的房款），这些都是打在存折上，但没看到钱。多希望能亲手数一数这三千万，数到手抽筋啊！这一切都办妥之后，房子的钥匙就到手了，和田中出来再把半额的中介费一结算，道谢，分手，房屋的买卖就算结束了。激动么？当然激动，毕竟这可能是这一辈子最大的一次购物啊。可是在这一两个月里，经历了那么多第一次，那么多取舍抉择，这购房的激动同时也被一点儿一点儿释放。真的到了自己用钥匙打开新家大门的时候，感觉打开的是一个完全未知的世界，要面对和目前为止完全不同的生活立场。¶ 给买房

22、一个理由我想很多海外的华人（当然不只限于华人）都有过类似的阶段，就是一段需要在“回”和“不回”之间抉择的阶段。我感觉大多数华人（特别是单身的）都不愿意自己积极地做这个选择题，都是先空着，做别的简单的人生题目。很多人都是在犹犹豫豫之间过了年复一年，在国外越呆越长却始终过得不像安居乐业的日子，因为觉得自己随时都可能收拾收拾回国。我们前些年也是，一直就想是不是过两年就回去了，日子就对付着过着。直到到了京都过了一年之后，渐渐地喜欢上了这个城市，而且这里比原来的德岛大很多，各种各样的机会也多了很多。有了这样的“适居”条件，孩子也越来越大，再加上每次回国的种种“遭遇”，去留的天平就慢慢地倾斜到了“不回”的

23、一侧。无论是做什么样的选择，一旦有了方向和决心，日子就好过多了。而买房，更是给自己的决心和选择加上一层保证，告诉自己，以后要以这里为生活的基点，要围绕京都进行规划。这样，很多抉择不会再像从前那样犹豫不决，变得爽快了许多。贷款买房毕竟会带来一定的风险，但给自己的人生加上一点儿风险和压力，实际上也是给生活加上一点儿动力，更能促进自己努力打拼。同时，下定决心在日本京都生活也是一定程度上断掉自己的“回国”的退路，让自己有背水一战的气概。总之就是下一个“在这里打拼”的决心，让自己和家人在这个城市更加安心地生活。¶ 最后的冲刺好了，钥匙拿到了，还剩下三件事：一个是让这个房子在住人之前要收拾好；另

24、一个是赶紧把正在租的房子退掉；再就是联系搬家。既然已经买房就不想再多交一天房租，一切在一个月的时间里紧锣密鼓地展开。房子虽然是二手，但八年前的房子在格局，装潢等方面和现在的差别并不大，而且原来的主人把房子做过的一些改动我们也很中意，所以没有打算大动干戈，主要就是换壁纸和整屋清扫。因为手上的闲钱已经不多，所以如何少花钱多办事就是首要课题。这就要求自己多做一些调查，多问一些公司，争取找到最合适的。我的方法就是在电话黄页和网上找，挨个打电话谈，看哪个说的比较靠谱，价钱比较合理。壁纸最后找了三家公司来量尺寸，分别开出价格后，心里基本就有数了。清扫和装潢往往都互相有联系，所以，我是锁定了清洗公司后让他联系贴壁纸的，然后一起算钱，按照我认为比较合理的价钱谈判。这样比分开降价要简单些。有关清扫公司，日本有一些大型的连锁服务，他们的价钱基本比较靠谱，但是因为明码标价，而且总部肯定要抽取提成，所以还是找一些个人的本地服务要便宜些。由于预算有限，最终决定把客厅全部重新换壁纸，其他房间只换墙，不换顶。就这样，换壁纸，清扫（含抽油烟机，浴槽内部，洗衣机），地板打蜡，一共干了两天，花费20万日元多点儿。如果按照国内的惯例，壁纸贴完要“晾”一段时间，“毒