选址要素详细解读

1、选址要素详细解读很多人选址开店，生意做久了，都能总结出一些门道，然后根据这些经验，在要开新店的位置，看上几天，分析清楚有没有利润，冒 的风险有多大。你注意一下身边开店的老江湖，对于选址，总能讲出，门门道道。用马克思主义的观点，就是从实践中总结经验教训，整理出理论，然后反过来指导实践。 本人做了 6 年商业地产，职业选址，特此从整体上分析选址所要注意的各方面的要素。 第一方面 - 商圈 即你把门店看成一个点，分析，以某个十字路口或者某个商场为圆心，以 250 米， 500 米， 1 公里， 2 公里甚至更远的半径画一个圈，这个圆形面积就是商圈概念。商圈也即有个向心力，圆圈里面的人是愿意到这个圆心

2、消费的。商圈的辐射围指的是，这个商业中心能吸引多少消费者到此消费，如果是某个城市的商业中心的话，那个商圈的辐射围甚至是整个城市，像的东路，的王府井大街甚至是全国围的。以上的商圈及辐射围只是笼统的概念，在具体行业中并无直接指导意义，现实中所谓的商圈是针对具体行业而言的。比如，规模中的，迪斯尼乐园的辐射围就是全国性的，因为，大陆仅此一处，要消费只能到浦东。而奶茶的商圈的辐射辐射围很小，步行距离 5 分钟的脚程，大致 250 米（以自然散步的脚速算），外送距离大致为 3 公里，因为，顾客从打订外送开始， 半个小时是正常可忍受围，如果超过这个时间离，顾客会渐渐失去耐心，有其他更好的选择话，会弃你而去。

3、这里有两个概念的区别。第一呢，是商圈的中心，即以商业布局或者消费者自然形成的中心，这是固定的，但城市有新的规划，或者新的商业广场建立后，这个商业中心点及商圈围才会发生转移。第二呢，以新址奶茶店为中心的商圈，250 米的步行距离划的圆圈或者3 公里左右划的外送圆圈。当门店新址转移了，商圈及辐射围即发生转移，这是动态的。商圈方面，要考察的要素有：商圈的类型，即商圈主要以什么建筑或者商业活动为主， 类型有商场沿街， 商场店中店，大型超市，社区店，商业街，办公区，校园区，景点区，交通枢纽等类型，具体详看日记奶茶店所在商圈的类型及特性分析这个商圈的辐射围，算一下大致脚程，以步行时间来算，对比一下，新址离

4、商业中心点有多少距离。最佳聚客点：相对具体行业，专业选址有个“千分点”概念，即假设不论租金与面积，商圈位置随你选，奶茶店最理想的位置在哪里，这就是“千分点”，要参照你的新址与这个“千分点”的距离，越近越好，比如，你选在“千分点”位置，如果将来要开的奶茶店，口味与服务，名气，档次等其他因素都差不多，它的市场竞争力一定不如你，很多开奶茶店的老板都有这么个抱怨“哪里哪里的奶茶店，口味与服务很差， 就是位置好，所以生意那么好做”或者“下次开店，我要找个更好的位置”，也即，商家都想往“千分点”的位置靠拢。商业中心与“千分点”是不同概念，有时往往重合， 但针对不同行业时， “千分点”是不一样的。比如，消防

5、局的“千分点”就应该是人流量少，出车方面的位置，而不是商业中心商圈的主要交通方式，即商圈与商圈外的消费者的出入方式，大城市的商业中心以地铁为主，这就意味着，地铁口的位置很关键。一般社区以公交为主，这就意味着，要考察公交站点的位置及公交路线（能聚拢多少消费者），周末的时候，以街道闲逛为主，或者为了买生活用品，则以步行或自行车或电瓶车为主了，就考察哪里是最热闹的商圈的建筑：每个建筑队消费者都有聚拢作用，比如，商场，聚拢年轻消费者或者喜欢时尚，有购买力的消费者。办公楼，聚拢办公人员，学校聚拢学生，居民小区，聚拢日常居民等等。分析，每个建筑物对新店有多少影响作用，还要分析所聚拢的消费者的具体购买力是否

6、与店面匹配。如果，LV 包，开在普通居民社区的话，进店的人会很少，但更多的居民是视而不见，不会消费。商圈的具体要素都分析完后，最后做个总体分析，即整个商圈的大体情况以及对这个新址的具体影响。第二方面 -门店方面。你觉得整体商圈是好的，就应该来分析，具体门店了。新店地址，很多人会忽略这个，特别是北方城市，因为没有门牌号，包裹快递或者外送都不方便，但关键是签合同，平常的时候发生不到自己身上，可以忽略，但如果地址错误，造成的官司也有的。新店离“千分点”的距离新店位于整条街的哪个位置：位于转角位置的好处是，展示面好，人流聚集。位于中间地段呢，就是一个风险问题，比方说，一条街上 3 家奶茶店，两家在两个

7、路口，第三家，在中间位置。这就会意味着，第三家店的消费者都是两家店挑剩的顾客，除非你其他方面很强，可以弥补选址的劣势，不然，就会陷入被两家夹击的危险。新店所在人行道的宽度。一般以3 米左右为宜，如果是5 米的话，感觉人很散，不会往店面聚集。如果低于1 米的话，这是非常不利的因素，因为1 米的道路给人的潜意识，就是“快速通过”，精神比较集中，注意力都在关注路边，过往行人，因为不想碰到人或者引起麻烦，不会把注意力放在店面上。即使生意很好，要排队，也排不了多少人，甚至有人在背后催你。到达该店的交通工具，决定了，到你店里消费的是以什么顾客为主。该店在主干道上有无主要出入口：决定了顾客从人行道上到店里是

8、否方便新店 20 米围的主要设施及环境：20 米的距离， 可以形成小的商业氛围， 构成消费档次， 会对消费者造成吸引力，如果，20 米围，就孤零零的一家，不好意思，很多顾客就会选择别人热闹的地段，特别是中低消费档次的消费者，都喜欢凑热闹。人的天性懒惰，同等条件上，消费者会根据就近原则，就近消费。 20 米距离，决定了最吸引的是什么顾客。新店的楼层：这里阐述一下，大致行业的区别与消费者的心理。每个消费者都有价值体系，比方说，某人是爱情大于一切的性格及价值观，他会为了爱情放弃所有一切，因为他觉得“值”，如果不觉得“值”的话，就会犹豫不决，甚至放弃。足球迷能为了看精彩球赛，可以调休，颠倒黑白时间或者

9、，旷工，也是因为他觉得“值”，但如果让他付出生命，他一定认为不值了。很多人把奶茶混淆了定义，以为是餐饮业，比方说，一家餐馆做菜很好吃，远近闻名，为了请朋友或者家人，可以走路半个小时去消费，吃完后，大家都觉得很“值”，一顿 100200 左右的饭局值半个小时， 以后有机会还会去消费。但，奶茶呢，一般来说，走路来回5 分钟是极限围了，不会为了一杯奶茶特意走太远去消费，因为心里认为，一杯几块钱的奶茶不值走那么远。奶茶店属于快速消耗饮品，关键就是“快”，选址最好是 1 楼，这样顾客方便又快，符合快速的特点。新店的门前台阶：有台阶有 2 个不利，一呢，顾客不方便，二呢，顾客站在人行道上仰视店员，这是不舒

10、服的状态。新店门宽：这个决定了门店的展示效果，最好不要低于2.5米，不然摆布效果不好，顾客心里也有个潜意识“小店一个”招牌能见度：固定性消费者，即使没看到你的店面，也知道你这里有什么产品，他们是循迹而来，不必看见招牌，散客的话，也许是刚来这个商圈，也许是吃喝麻木了，也不知道喝什么， 看到那个， 就选择哪个。 固定性消费者是回头客，而散客是随意客户，最好是招牌能见度越远越好平视招牌效果：这个这个很重要，因为奶茶店要有足够的高度与进深，做出来的店招或者灯箱片，才有距离美，不会给顾客很压抑的感觉。如果有人想体会这种感觉的话，可以站在 2.1 米左右的层高下，站 5 分钟，你就知道那是什么感觉了。店铺

11、往外看的效果：顾客或者店员，在店里消费，最好是很舒心的环境，要是环境不好，店员与顾客都会有相应的不舒服心理，就会产生急躁情绪。停车场，公用厕所，中央空调都影响着门店的效果物流通道：每次进原料能否方便。不符合选址的描述：找出不利点，看能否克服，有多少不利影响，会造成多少风险。 第三方面 - 照片 其他都是数字化的概念，而照片是很直观的画面。最好是用照相机或者摄像机记录周边的真实情况，这样会有个直观认识店门口每个时间段的人流量：新址，基本都不是家或者公司附近，这新址的了解一穷二白，也许你看的时候，正是人流量高峰期，你一拍脑袋，钱交了，订了下来，那就什么办法也没有了。比较典型的是的一个游乐场，周末人

12、潮汹涌，生意火爆， 周一到周五， 基本没什么人， 空荡荡一片。 所以，对于新址呢，就需要测试每个时间的具体人流量，不管是白天，黑夜，还是夜市，都要全面了解。麦当劳的新址，甚至要测算 1 个月的人流量。你有评估测算，你是在投资，你什么都不了解的情况，第一眼好，就投钱了，那不叫投资，而叫赌博。 第四方面 - 地图 2 维地图， 卫星地图或三维地图，清晰地展现，这个商圈及这个店附近的情况。这样容易有大局观 第五方面 - 工程条件 奶茶店，简单的讲就是上下水，还有电力。进水呢，也就是自来水，可以洗涤杯子器皿，只要过滤后，做奶茶的水，制冰机用水，这样每个月可以节约很多水费。还有就是，用过滤水做出来的奶茶

13、口感，比烧开的自来水，纯净水强很多。电力不够的话，容易跳闸，特别是生意高峰期，所有电器都打开，关键时刻掉链子，这个损失很比较大。第六方面 - 租金：产权关系：如果是大房东呢，对方是业主，什么都可以谈，无非是条件的代价。二房东，转租或承包给下家，比较清清楚楚看清合同条款，二房东是没有权利更改原合同的，比如只有 9 个月租期，商家觉得不够用，必须让二房东与大房东废除原有租赁合同，然后商家与大房东重新签订合同。不要听信二房东怎么说，商人在利益面前是没有抵抗力的，必须有正规合同为证。房出据：大房东，必须有产权证，二房东必须有大房东的产权证和租赁合同，如果是转租还必须有转租证明，如果是承包可以，不需要有

14、转租证明。租赁年限： 3 年为好， 5 年更好， 1 年的话，有风险。因为，奶茶店的投资规律为：生意特别好（天天排队爆满） ，半年可以收回投资成本；生意好， 1 年可以收回投资成本；生意一般， 2 年可以收回投资成本。生意差，永远收不回来了，赶紧想办法转让吧。所以合同年限很重要，合同短的话，刚把生意做起来了，房东就赶人或者抬高租金，这都是商家的风险。进场时间，装修免租期：房提供的交房日期，以及在免租期里面是，没有租金压力的租赁费用：把租金，押金，装修费，公关费，中介费等等所有费用加在一起， 看需要投资多少。 第七方面 - 评估 详细调查周边的同质化行业（其他品牌奶茶） ，或相关行业（ KFC，水吧，鸡排店，汉堡店） ，调查他们的营业状况，平均一天营业额，然后以对方为参照，评估优势劣势根据以上所有信息，并结合之前经验及周边情况计算营业额，并计算投资回报率评估人员意见，根据这个报告，让有丰富选址经验的人员做完全的评估意见。毕竟，以上只是数据信息，有时候数据是会骗人的，开店久的人，会形成第六感，总体感觉这个店行与不行，我也曾经遇到过，数据完全没问题的店，开出来后，完全没有生意。这只是保险栓，不是意味着，不需要评估了，直接下判断。其实人的判读很主观，心情