泉州浦西万达广场市调报告

1、0 0 泉州万达广场泉州万达广场市场调研及产品定位建议市场调研及产品定位建议20102010年年6 6月月 1目目 录录 第一部分第一部分 外部环境外部环境城市概况/ 城市规划及定位/经济发展状况/ 城市化及人口/房地产发展阶段/产业结构/收支水平/居住水平/社会消费品零售总额/企业状况第二部分第二部分 房地产总体市场房地产总体市场房地产开发投资/商品房市场/商品住宅市场/主城区市场/ 新政影响第三部分第三部分 区域与竞争项目区域与竞争项目区域分析/典型竞争项目分析/竞争项目整体分析/品牌开发商溢价力分析第四部分第四部分 总结总结住宅总体市场/ 住宅区域市场/ 产品总结及建议/ 客户定位第五部

2、分第五部分 商业与写字楼市场商业与写字楼市场商圈划分/商圈现状/商业租售情况/写字楼市场2 2 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析 1. 城市概况城市概况 2. 城市规划及定位城市规划及定位 3. 经济发展状况经济发展状况 4. 城市化及人口城市化及人口 5 .房地产发展阶段房地产发展阶段 6 .产业结构产业结构 7. 收支水平收支水平 8. 居住水平居住水平 9. 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 10 .企业状况企业状况 3 1. 1. 城市概况城市概况 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析泉州在中国泉州在中国 当今：当今： 福建省三大中心城市之一；国务院第一批公布的24

3、个历史文化名城之一；著名侨乡；港澳台同胞的主要祖籍地 ；第六届全国农运会举办地；“世界宗教博物馆”；海西经济圈的重要城市，鞋服制造业发达，有“中国鞋都”和“中国服装产业基地”之称。 古代：古代：“海上丝绸之路”的起点； 民族英雄郑成功史迹与陵墓； 历史上“东方第一大港” 。自然区位自然区位 泉州地处福建省东南部，泉州北承省会福州，南接厦门特区，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明 。台湾台湾厦门厦门福州福州认识泉州泉州历史悠久，区位关键，是福建省，乃至全国重要的城市之一，也是对台展示和吸引台资的重要区域之一。 4 1. 1. 城市概况城市概况 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析类别类别名

4、称名称主要介绍主要介绍备注备注航空晋江机场距项目约12公里，已开通北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、舟山、南京、成都、长沙、温州等航线，每周进出港航班已达100余班次。 机场规模小、班次少，目前正在机场规模小、班次少，目前正在改扩建；同时厦门和福州机场也改扩建；同时厦门和福州机场也可作为泉州市民出行的备选。可作为泉州市民出行的备选。铁路福厦高铁北接长三角经济板块，南接珠三角经济发达区，为福建海峡西岸经济区建设提供便利的交通条件。泉州铁路运行系统差，目前只有泉州铁路运行系统差，目前只有一两条铁路线路，规划未来将形一两条铁路线路，规划未来将形成一横三纵格局。成一横三纵格局。海运泉州港位于福建省东

5、南部，与台湾省一水之隔，泉州港现辖有4个港区16个作业区 ，年吞吐能力1921万吨。现有至日本、香港、两岸三地、韩国釜山等定期散杂货或集装箱班轮航线，与世界60多个国家和地区通航。该港历史悠久，号称该港历史悠久，号称“东方第一东方第一大港大港”，目前发展缓慢。，目前发展缓慢。公路福泉高速国家高速公路沿海主干道沈（阳）海（口）线福建境内段的重要组成部分。泉州的对外公路运行系统相对发泉州的对外公路运行系统相对发达。达。泉厦高速交通部规划的12条国道主干线系统的一部分，起于泉州市西福，止于厦门市官林头。泉三高速福建东南沿海和西部山区的南北快速大通道，起自晋江市，止于三明市。324国道起点为福州，终点

6、为昆明，全程2712千米 ，经福建、广东、广西、贵州和云南5个省份。泉州交通泉州对外交通相对发达，已初步形成海陆空一体的交通体系，各种交通设施正在逐步完善。 5总体发展目标总体发展目标 专业性的国际化地区和海峡西岸的中心城市。1）专业性国际化地区：建设具有国际影响力的产业集群、专业领域的国际交往平台和生产性服务中心；2）海峡西岸中心城市：建设创业中心、文化中心和宜居城市。 2. 2. 城市规划及定位城市规划及定位 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析区域融合战略区域融合战略南联厦门湾，加强国际对接；北领湄州湾，强化产业支撑带动；中兴泉州湾，构建城市服务大平台。加强区域性港口、机场建设，参

7、与国际制造业的分工。产业发展目标产业发展目标以建设海峡西岸经济区现代化工贸港口城市为目标，重点发展石油化工、船舶修造、汽车及配件、电子信息、旅游服务等新兴产业，逐步形成全国重要的石油化工基地、纺织服装基地、鞋业基地、建材基地和电子基地。市域规划国际化的视野、区域性的中心、清晰的产业结构，为泉州未来的发展指明了方向。 6城市性质城市性质泉州城市的服务平台，行政中心、文化中心、商务中心。 2. 2. 城市规划及定位城市规划及定位 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析人口规模人口规模2008年泉州中心城区户籍人口103万，至2030年，泉州中心城区常住城镇人口规模约为280万，其中户籍人口约为

8、138万。用地规模用地规模至2030年，泉州中心城区人均建设用地标准为99.7平方米，建设用地规模约为279平方公里。发展方向发展方向东进、南下、北优、西控，城市用地主要向东、向南发展，优化北部功能，适度向西发展。市区规划市区作为城市主要的服务平台，提供行政、商业、居住、旅游等功能，人口规模和城市规模逐步扩大。 7高级商业和旅高级商业和旅游服务中心游服务中心居住中心居住中心市级行政文化中心市级行政文化中心晋江晋江洛阳江洛阳江城市格局随着城市的发展，市区规模逐步扩张，目前已基本形成四大片区，项目所在地的中心城区目前仍是城市核心区域。洛江城东片区洛江城东片区东海片区东海片区桥南片区桥南片区中心城区

9、中心城区泉州市区格局主要四部分，一是中心城区，二是洛江城东片区，三是东海片区，四是桥南片区。城市核心，泉州的商业、政务、文化、旅游中心。完善的配套设施，主要的商务、休闲、行政地，泉州置业的首选地 2. 2. 城市规划及定位城市规划及定位 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析依托与市中心的便捷交通、区域本地的商务氛围，以及几个大型楼盘的打造，吸引本区内以及部分中心城区的客群以海峡体育馆为中心，依靠廉价的成本优势和丰富的土地资源，吸引中低端人群未来新行政中心，目前配套设施差、吸引部分公务员和投资客 8未来发展东海、洛江和桥南片区等区域的建设分流了城市核心部分的商务和政务中心功能，但建设速度缓

10、慢，使得原核心的地位在短期内不会动摇。 2. 2. 城市规划及定位城市规划及定位 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析东海片区东海片区未来泉州市新的行政中心、文化中心，总部基地所在地。目前各种生活配套较差，人口很少，政府办公大楼正在建设中，预计短期内全部的政府机关入驻东海片区无法实现。洛江片区洛江片区洛江片区利用大坪山隧道贯通、“一场一馆”建设、泉州市第一医院迁建等大项目落地，以及自身的自然环境和相对充裕的土地资源，在价格优势的情况下，吸引了少部分的中心城区人口到此置业。 正在建设中的政府大楼正在建设中的政府大楼桥南片区桥南片区桥南片区借助市中心的便捷交通，项目自身配套吸引了本地区域内及

11、部分中心城区的人口到此置业。 9城市发展时序和远景设想城市发展时序和远景设想 2. 2. 城市规划及定位城市规划及定位 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析时时 期期发展规模发展规模建设重点建设重点近期（2015）中心城区常住人口180万，用地规模194平方公里，人均建设用地108平方米。结合海峡体育中心建设，完善城市服务功能；利用东海行政中心建设逐步疏解老城功能，加强泉州古城保护，带动东海片区、城东双阳片区的发展。中期（2020）中心城区常住人口210万，用地规模220平方公里，人均建设用地106平方米。完善城市服务功能，加强泉州古城的保护，加快向洛秀片区、江南片区发展。远景设想泉州中

12、心城区与晋江、石狮、惠安实现一体化发展，构建泉州湾大都市区，实现“一湾两翼三带”的城市格局，形成“多中心、组团式”环湾型山水园林城市，发展成为海西重要中心城市之一。在泉州湾基础山逐步形成圈层结构：内圈以区域专业化生产服务、商务交流、娱乐休闲等核心功能为主，打造城市滨海特色旅游服务带；中圈以区域性综合服务与居住为主导功能，构建大都市生活区框架；外圈以现代制造业、基础产业及对外工贸合作、物资流通等功能为主导，形成大型产业园区。 10GDPGDP 泉州泉州GDPGDP保持高速增长，整体经济实力强劲。保持高速增长，整体经济实力强劲。2004年以来，泉州GDP平均增长率在14%左右，明显高于全国水平。2

13、009年泉州GDP首次突破3000亿大关。泉州泉州GDPGDP连续连续1010年排名福建省首位。年排名福建省首位。在福建各城市中，泉州GDP连续10年排名首位。2009年泉州GDP总量达到3002亿元，分别超出福州（2524亿元）、厦门（1623亿元）19%和85%。2004-20092004-2009年抚顺市年抚顺市GDPGDP辽宁省各城市辽宁省各城市GDPGDP 3. 3. 经济发展状况经济发展状况 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析2004-20092004-2009年泉州市年泉州市GDPGDP与增长率与增长率20092009年福建主要城市年福建主要城市GDPGDP对比对比数据来

14、源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院GDPGDP总量大，增速快，指标位居福建省首位，超过福州和厦门 11 泉州人均泉州人均GDPGDP持续增长，持续增长，20092009年达到年达到3836838368元。元。2004年以来，泉州人均GDP一直保持高速增长，不考虑可比价因素，6年间泉州人均GDP实现了206%的增长。泉州泉州2009年人均年人均GDP接近接近40000元，低于厦门，元，低于厦门，略高于福州。略高于福州。从与其他城市对比来看，泉州人均GDP低于厦门（64413元），略高于福州（33051元）。全国范围来看，泉州2009年人均GDP高于重庆和成都，

15、其人均GDP水平相当于2003-2004年的北京人均GDP水平。 3. 3. 经济发展状况经济发展状况 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析2004-20092004-2009年泉州市人均年泉州市人均GDPGDP20092009年泉州与各城市人均年泉州与各城市人均GDPGDP对比对比数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院人均GDP人口数量较大，人均GDP相对较少，但仍超越一些省会城市，低于厦门 12 近年来，泉州城市化率稳步增长，近年来，泉州城市化率稳步增长，20092009年城市化年城市化率达到率达到52.3%52.3%，高于全国平均水平。，高于全

16、国平均水平。 从2006-2009年城市化趋势来看，泉州城市化率年均增长超过1个百分点，2009年城市化水平达到52.3%，高于46.6%的全国城市化水平。 泉州城市化水平低于厦门、福州，位居福建第三泉州城市化水平低于厦门、福州，位居福建第三位。位。从福建省各城市城市化水平对比来看，泉州低于厦门（82%）和福州（59%），位居第三位。考虑到其强劲的经济能力，未来城市化速度会进一步加快。数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院2006-2009年泉州市城市化率走势年泉州市城市化率走势2009年福建各城市城市化率对比年福建各城市城市化率对比 4. 4. 城市化与

17、人口城市化与人口 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析城市化城市化水平相对经济发展水平较低，未来有较大增长空间 13 泉州人口稳步增长，泉州人口稳步增长，20092009年人口规模近年人口规模近800800万。万。从2006-2009年，泉州人口增长17万，年均增长1个百分点，2009年人口规模达到786万，预计两年之内将突破800万大关。 泉州人口规模位居福建第一，未来房地产需求大。泉州人口规模位居福建第一，未来房地产需求大。从福建各城市人口对比看，泉州人口规模位居第一位，为未来房地产快速发展提供了基础。数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院200

18、6-2009年泉州市人口走势年泉州市人口走势 4. 4. 城市化与人口城市化与人口 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析2009年福建各城市人口对比年福建各城市人口对比人口人口规模较大，增幅稳定，对房地产的需求较大 140909年泉州市人均年泉州市人均GDPGDP为为3836838368元（约合元（约合56175617美元）美元） 泉州市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，泉州市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重数量与质量并重房地产发展阶段与人均房地产发展阶段与人均GDPGDP关系国际通用衡量标准关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均人均GD

19、PGDP（美元）（美元）10001000300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上需求特征需求特征生存需求生存需求生存、改善生存、改善需求兼有需求兼有改善需求为改善需求为主主改善需求为改善需求为主主发展特征超速发展超速发展单纯数量型单纯数量型平稳发展平稳发展以数量为主以数量为主，数量与质，数量与质量并重量并重快速发展快速发展以质量为主以质量为主，数量与质，数量与质量并重量并重缓慢发展缓慢发展综合发展型综合发展型发展阶段根据泉州当前GDP增速及人均GDP水平判断，房地产市场进入高速增长期，城市化进程处于加速阶段城市化率时间20%40%

20、60%80%初期阶段加速阶段后期阶段泉州城市化的阶段位置世界城市化进程阶段性规律图世界城市化进程阶段性规律图GDP增长率房地产业发展状况小于小于4%4%萎缩萎缩4-5%4-5%停滞停滞5-8%5-8%稳定发展稳定发展大于大于8%8%高速发展高速发展GDPGDP与房地产发展模式与房地产发展模式 5. 5. 房地产发展阶段房地产发展阶段 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院 15 三产保持稳定，二产比重逐步上涨。三产保持稳定，二产比重逐步上涨。2004年以来，泉州产业结构不断优化，第二产业比重逐步上升，工业化进程的稳

21、步推进为市域经济的持续快速发展注入强大动力 。第三产业基本保持稳定，未来具有较大的增长空间。泉州是以工业为主的第二产业为主导，泉州是以工业为主的第二产业为主导，2009年年二产比重二产比重60%。泉州主导产业为第二产业，2009年第二产业比重60%，其中工业贡献55%。 目前泉州市已初步形成服装、纺织、鞋业、石材、机械电子等特色支柱产业。2004-20092004-2009年抚顺市年抚顺市GDPGDP 6. 6. 产业结构产业结构 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析2004-20092004-2009年泉州市产业结构年泉州市产业结构20092009年泉州产业结构三产比例年泉州产业结构三

22、产比例数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院产业结构典型的工业城市，三大产业发展不平衡，在政府打造创业中心、文化中心的引领下，第三产业有较大的增长空间。 16 泉州城镇居民收入水平和支付能力增长速度较快。泉州城镇居民收入水平和支付能力增长速度较快。2004-2009年泉州城镇居民可支配收入增长了180%，达到22913元。而人均消费性支出增长了156%，达到14558元。2004-20092004-2009年抚顺收入水平年抚顺收入水平2004-2009年泉州市人均可支配收入及支出年泉州市人均可支配收入及支出数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉

23、州市统计局，中国指数研究院 7. 7. 收入支出水平收入支出水平 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析2009年福建各城市人均可支配收入及增长率年福建各城市人均可支配收入及增长率泉州城镇居民人均可支配收入位居福泉州城镇居民人均可支配收入位居福建第二，仅略低于厦门。建第二，仅略低于厦门。泉州2009年城镇居民人均可支配收入2913元，位居福建第二，低于厦门（26131），高于福州（20289元）等其他城市。收支水平城镇居民收入水平较高，增长较快。 17茶叶、服装、鞋帽茶叶、服装、鞋帽等企业主等企业主企业高企业高层层高级公高级公务员务员普通公务员、普通公务员、教师、医生、教师、医生、企业中层

24、企业中层普通工人等普通工人等支付力支付力高高低低 7. 7. 收入支出水平收入支出水平 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析收支水平整体社会财富在少数人手中，形成典型的沙漏结构，顶级财富人群和打工者居多，中产阶级力量薄弱。“沙漏型沙漏型”结构结构由于泉州的工业发展与所处的区位和人脉资源相关，泉州呈现典型的沙漏型财富特征，随着第三产业的发展，中产阶层开始出现，但是力量相对薄弱。 18 泉州城镇居民居住水平较高，泉州城镇居民居住水平较高，20092009年人均居住建筑面积年人均居住建筑面积47.447.4平米。平米。2005年2008年泉州全市城镇人均住房建筑面积逐年升高，至2008年，达到

25、49，2009年有稍许回落，为47.4平米。根据国家建设部公布的小康住房标准，人均住房面积应达到40。由此，泉州城镇人均住房面积已经超过这一标准。 可见，泉州城镇居民人均居住水平较高，此与本地居民富裕的收入和生活习惯有直接关系。2004-20092004-2009年抚顺收入水平年抚顺收入水平数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院 8. 8. 居住水平居住水平 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析2005-2009年泉州人均居住面积及增长率年泉州人均居住面积及增长率居住水平泉州城镇居民的居住水平较高，人均居住面积约50平方米。 19 泉州泉州20092

26、009年社会消费品零售总额突破年社会消费品零售总额突破10001000亿，商业亿，商业地产具有较大发展空间。地产具有较大发展空间。20042009年泉州泉州社会消费品零售总额增长211%，增长强劲，2009年达到1055亿元，居民消费能力稳步提升，未来商业地产具有较大发展空间。泉州社会消费品零售总额位居福建第二，仅略低于泉州社会消费品零售总额位居福建第二，仅略低于福州。福州。从福建各城市的对比来看，福建社会消费品零售总额位居福建第二，低于福州（1336亿），远高于厦门（489亿）等其他城市。2004-20092004-2009年抚顺收入水平年抚顺收入水平数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数

27、据来源：泉州市统计局，中国指数研究院 9. 9. 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析2005-2009年泉州社会消费品零售总额年泉州社会消费品零售总额2009年福建各城市社会消费品零售总额年福建各城市社会消费品零售总额社会消费品泉州的商业氛围浓厚，商业地产发展空间较大。 20 10. 10. 企业状况企业状况 第一部分第一部分 外部环境分析外部环境分析企业状况泉州中小企业数量多，在政府努力打造创业城市的背景下，企业数量快速增加，但泉州的写字楼市场却发展缓慢。类别企业数（个）增长率2007年639382008年7130311.5%序号序号名称名称序号

28、序号名称名称1石狮市富贵鸟集团公司9福建冠福现代家用股份有限公司2福建省安溪荣德选矿厂10361（中国）有限公司3中宇建材集团有限公司11安踏（中国）有限公司4石狮市益兴针织服装有限公司12九牧集团有限公司5福建通达集团有限公司13利郎（中国）有限公司6泉州寰球鞋服有限公司14福建七匹狼实业股份有限公司7泉州市三兴体育用品有限公司15福建达利食品集团有限公司8宏远纺织有限公司16泉州匹克鞋业公司企业数量企业数量部分知名企业列举部分知名企业列举泉州的企业数量多，且增长的数量也较快，从数据来看，2008年泉州市企业个数为71303个，同比增长11.5%。另外，泉州的创业环境相对宽松，有利于企业的创

29、业，但是写字楼市场却相对缺乏，不利于以创业成功企业的驻留。2121 第二部分第二部分 房地产总体市场分析房地产总体市场分析 1. 房地产开发投资房地产开发投资 2. 商品房市场商品房市场 3. 商品住宅市场商品住宅市场 4. 主城区市场主城区市场 5. 新政影响新政影响 22 房地产开发投资额位居福建第三，未来有较大增长空间。房地产开发投资额位居福建第三，未来有较大增长空间。从福建各城市的对比来看，泉州房地产开发投资额还不到厦门、福州的一半，目前位居福建第三位，未来具有较大的增长空间。 1.1.房地产开发投资房地产开发投资 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析房地产开发投资额

30、经过房地产开发投资额经过2005-20072005-2007年高速增长后增长速年高速增长后增长速度趋缓。度趋缓。2005-2007年泉州房地产开发投资额保持高速增长，年均增长超过25%。近两年房地产开发投资额增长趋于缓慢，但仍保持10%左右的增很脏速度，2009房地产开发投资额达到147亿元。数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院2004-2009年泉州市房地产开发投资额及增长率年泉州市房地产开发投资额及增长率2009年福建各城市房地产开发投资额年福建各城市房地产开发投资额开发投资房地产开发投资规模相对较少，指标远低于福州和厦门，未来有大幅增长空间。 23

31、 2.2.商品房市场运行商品房市场运行 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析 施工面积逐年增长，竣工、新开工面积近两年出现不同程度的萎缩，整体市场供应相对减少。施工面积逐年增长，竣工、新开工面积近两年出现不同程度的萎缩，整体市场供应相对减少。2006-2009年商品房新开工、施工与竣工面积年商品房新开工、施工与竣工面积数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院市场规模市场供应规模约450万平方米，近几年的新增供应逐年较少。 24 2.2.商品房市场运行商品房市场运行 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析批售面积批售面积/ /

32、销售面积销售面积 商品房批售量近几年维持高位，年均批售面积超过商品房批售量近几年维持高位，年均批售面积超过400400万平米。万平米。20092009年商品房销售量大幅增长，市场需求旺盛。年商品房销售量大幅增长，市场需求旺盛。 销售额销售额/ /销售价格销售价格 20092009年商品房销售价格依然低于年商品房销售价格依然低于20072007年，目前商品年，目前商品房价格约房价格约45004500元元/ /平方米。平方米。20092009年商品房销售额大幅增长，达到年商品房销售额大幅增长，达到244244亿元。亿元。 数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院

33、数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院2006-2009年商品房批售面积与销售面积年商品房批售面积与销售面积2006-2009年商品房销售额与价格走势年商品房销售额与价格走势市场需求市场需求规模约250万平方米左右，销售额约100亿元，2009年在大幅上涨，销售面积达548万平方米，销售额达244亿元。 25 2.2.商品房市场运行商品房市场运行 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析近几年整体批售比相对合理，2009年批售比仅为0.7，市场销售火爆，需求旺盛，供应相对平稳。2006-2009年商品房批售比年商品房批售比数据来源：泉州市统计

34、局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院供求关系近几年市场变化较大，供求随市场发生波动，关系基本合理。 26 3.3.商品住宅市场运行商品住宅市场运行 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析施工面积逐年增长，竣工、新开工面积近两年出现不同程度的减少。施工面积逐年增长，竣工、新开工面积近两年出现不同程度的减少。2006-2009年商品住宅新开工、施工与竣工面积年商品住宅新开工、施工与竣工面积数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院住宅供应住宅市场供应规模约350万平方米左右，近几年市场出现萎缩，新开工、竣工规模逐渐减少。 27

35、3.3.商品住宅市场运行商品住宅市场运行 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析 20092009年商品住宅批售面积达到年商品住宅批售面积达到328328万平米。万平米。20092009年商品住宅销售量大幅增长，销售面积近年商品住宅销售量大幅增长，销售面积近500500万万平米。平米。 20092009年商品住宅销售价格稳步增长，目前均价年商品住宅销售价格稳步增长，目前均价43004300元元/ /平米。平米。20092009年商品住宅销售额大幅增长，达到年商品住宅销售额大幅增长，达到211211亿元。亿元。 数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指

36、数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院2006-2009年商品住宅批售面积与销售面积年商品住宅批售面积与销售面积2006-2009年商品住宅销售额与价格走势年商品住宅销售额与价格走势住宅需求住宅市场需求规模约200万平方米左右，年销售额100亿左右，2009年销售火爆，销售量和销售额分别达到493万平方米和211亿元 28 3.3.商品住宅市场运行商品住宅市场运行 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析20092009年批售比仅为年批售比仅为0.70.7，明显供不应求。，明显供不应求。2006-2009年商品住宅批售比年商品住宅批售

37、比数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院住宅供求近几年住宅市场变化较大，供求随市场发生波动，关系基本合理。 29 4.4.主城区市场运行主城区市场运行 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析批售面积批售面积 20092009年商品房和商品住宅批售面积均出现了近年商品房和商品住宅批售面积均出现了近40%40%的减少。的减少。销售面积销售面积 20092009年商品房和商品住宅销售面积均出现年商品房和商品住宅销售面积均出现200%200%以以上的增长。上的增长。 2006-2009年主城区商品房和商品住宅批售面积年主城区商品房和商品住宅批售面积

38、数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院2006-2009年主城区商品房和商品住宅销售面积年主城区商品房和商品住宅销售面积城区市场商品房供应约150万平方米，销售约100万平方米，商品住宅供应约100万平方米，销售约80万平方米。 30 4.4.主城区市场运行主城区市场运行 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析 2008-20092008-2009年销售产品多以东海、洛江、泉港等板块为主，中心城区供应量大幅减少，因此年销售产品多以东海、洛江、泉港等板块为主，中心城区

39、供应量大幅减少，因此2008-20092008-2009年，商品年，商品房和商品住宅价格均出现了不同程度的下降。房和商品住宅价格均出现了不同程度的下降。2006-2009年商品住宅批售面积与销售面积年商品住宅批售面积与销售面积数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院城区价格城区商品房价格为5952元/平方米，商品住宅价格为5692元/平方米，由于供应区域结构的变化，致使城区的成交价格逐年下滑。 31 4.4.主城区市场运行主城区市场运行 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析受金融危机影响，受金融危机影响，20082008年商品房和商品住宅的

40、批售比均达到年商品房和商品住宅的批售比均达到3 3，随着市场回暖，随着市场回暖，20092009年整体销售面积大年整体销售面积大幅增加，供求比近幅增加，供求比近0.7-0.80.7-0.8，市场明显供不应求。，市场明显供不应求。2006-2009年主城区商品房和商品住宅批售比年主城区商品房和商品住宅批售比数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院住宅供求近几年市场变化较大，供求随市场发生波动，关系基本合理。 32 4.4.主城区市场运行主城区市场运行 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析2009年主城区商品房成交面积结构（面积）年主城区商品房

41、成交面积结构（面积）数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院2009年主城区商品房成交面积结构（套数）年主城区商品房成交面积结构（套数）90-18090-180平米三房、四房供求相对平衡。平米三房、四房供求相对平衡。60-9060-90平米中小户型和平米中小户型和180180平米以上的超大户平米以上的超大户型供不应求。型供不应求。面积特点从市场来看，120-144平方米是供应和销售最多的户型，从供求关系来看，60-90平方米和180平方米供不应求，而小于60平方米和144-180平方米的户型则相对供大于求。 33 4.4.主城区市场运行主城区市场运行 第二部

42、分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析2009年主城区商品房成交价格结构（面积）年主城区商品房成交价格结构（面积）数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院低端产品（低端产品（50005000元以下）和中高端产品（元以下）和中高端产品（7000-100007000-10000元）供不应求，存在一定的市场机会。元）供不应求，存在一定的市场机会。价格特点从市场来看，单价在3000-5000元/平方米和5000-6000元/平方米是最受欢迎的价格区间，从供求关系来看5000元以下和7000-10000元的产品供不应求。 34 4.4.主城区市场运行主城区市

43、场运行 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析主城区办公楼批售面积及价格主城区办公楼批售面积及价格数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院写字楼泉州写字楼市场还处于初级阶段，整体供应少，随着第三产业的发展，未来写字楼市场具有较大空间。 35 4.4.主城区市场运行主城区市场运行 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析主城区商业批售面积及价格主城区商业批售面积及价格数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院泉州商业市场已经逐渐起步，泉州商业市场已经逐渐起步，20092009年下半年以来，批准预售

44、年下半年以来，批准预售7.557.55万平，销售万平，销售12.4512.45万平，批售比为万平，批售比为0.60.6，20092009年年第一季度更是仅有第一季度更是仅有0.40.4，市场严重供不应求。，市场严重供不应求。价格提升幅度也很明显，价格提升幅度也很明显，20092009年下半年以来，价格涨幅达到年下半年以来，价格涨幅达到45.6%45.6%。商业泉州商业市场需求旺盛，价格上升也较快。 36 新政列表新政列表 5.5.新政影响新政影响 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析时间时间 内容内容4月7日国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点，要求进一步加强房地产市

45、场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善型住房消费，大力整顿房地产市场秩序。4月11日中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告。银监会表示，银行不应对投机投资购房提供贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。4月14日国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月15日国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政，被称为新“国四条”：一、对购买首套自住房且套型建筑面积在9

46、0平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；二、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；四、准许地方政府根据实际情况，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知正式下发，要求坚决抑制不合理住房需求。商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根

47、据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。新政影响此次调控措施严、力度大，志在平抑房价，回归住房属性 37 新政对全国房地产市场的影响新政对全国房地产市场的影响 5.5.新政影响新政影响 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析 商品房市场：多数城市成交量持续下降商品房市场：多数城市成交量持续下降 4月18日-30日，13个城市中有7个城市成交量低于新政前，其中北京、深圳、杭州、苏州降幅超过40%。 而5月1日-14日，影响范围进一步扩大，13

48、个城市中有9个城市日均成交套数较新政前下降超过30%，北京、上海、杭州、南京等5个城市降幅超过50%。 土地市场：供应量大幅增加，招标方式被更多使用，土地市场：供应量大幅增加，招标方式被更多使用， 地价走低地价走低 受政策影响，4月全国70个重点城市共推出土地面积2085万平方米，环比减少44%。今年2月以来，土地调控政策已开始发挥作用，地价继2月、3月出现回落后，4月再次下调。 企业：销售增幅放缓，均价涨幅放缓甚至下跌企业：销售增幅放缓，均价涨幅放缓甚至下跌 2010年4月，多数房地产企业销售金额环比明显下滑。其中，绿城、金地环比增幅分别下降了278.8和262.0个百分点，降幅最为明显；而

49、中海、富力4月销售金额较3月甚至出现了下滑，环比降幅分别为28.8%和19.0%。 部分企业4月销售均价环比出现下跌。2010年4月，中海、保利、万科销售均价环比分别下跌11.9%、2.9%和1.0%；而金地、富力、绿城的4月销售均价涨幅分别为8.2%、10.6%、13.8%，低于同期全国商品房均价环比涨幅（17.4%）。 38业内专家一致认为泉州房地产市场受新政影响较少。业内专家一致认为泉州房地产市场受新政影响较少。本次调研走访了多位泉州房地产业内人士，包括泉州房管局领导、开发企业营销老总、代理公司市场研究人员和楼盘的销售总监。受访者一致认为泉州房地产市场受新政影响不大，原因归纳如下：泉州购

50、房群体几乎为本地客户，外来投资成分极小，基本不受新政影响。泉州房地产市场目前泡沫成分小，整体向下空间有限。泉州藏富于民，整体财富结构呈现沙漏型，一次性购房比例高，因此限制贷款的政策对他们的购房意向影响不大。销售数据表明，泉州房地产市场受新政影响较少。销售数据表明，泉州房地产市场受新政影响较少。如中骏财富中心、汇龙大江盛世、新加坡城和百捷中央花园均按原计划在5月初开盘，总共推出房源2300余套，不到1个月时间成交了1700套，整体销售7成以上，销售状况比较理想。新政执行力度较大。新政执行力度较大。贷款利率严格执行国家规定，二套房利率上浮10%，三套上浮20%。外地客户（福建省外）不能提供当地纳税

51、证明不能申请到贷款。 5.5.新政影响新政影响 第二部分第二部分 房地产市场总体分析房地产市场总体分析泉州影响泉州市场受新政影响不大，但新政的执行力度确实很大。3939 第三部分第三部分 区域与竞争项目区域与竞争项目 1. 区域分析区域分析 2. 典型竞争项目分析典型竞争项目分析 3. 竞争项目整体分析竞争项目整体分析 4. 品牌开发商溢价力分析品牌开发商溢价力分析 40 1.1.区域分析区域分析 第三部分第三部分 区域与竞争项目分析区域与竞争项目分析 区域划分区域划分根据泉州市房地产发展现状及区域特征，我们将泉州分为中心城区板块中心城区板块、洛江城东板块洛江城东板块、东海板块东海板块和桥桥南

52、板南板块块。（以下用项目数据分析各个区域的相关情况）泉州房地产区域划分泉州房地产区域划分洛江城东板块洛江城东板块中心城区板块中心城区板块东海板块东海板块桥南板块桥南板块项目位置项目位置 41 1.1.区域分析区域分析 第三部分第三部分 区域与竞争项目分析区域与竞争项目分析 中心城区板块中心城区板块板块概况：板块概况：中心城区板块为泉州的老城区，主要由丰泽区和鲤城区组成，是泉州的行政、文化、商业中心。规划布局：规划布局：积极发展第三产业，完善商业服务功能，规划泉州古城进行整体保护；搬迁中心片区工业项目，积极发展第三产业，疏解旧城人口；重点完善市级商业服务功能和旅游服务功能 。区域房地产发展特点：

53、区域房地产发展特点：区域房地产发展早，商业、教育、医疗等配套齐全；中高端楼盘汇集，高层建筑占据主导，住宅辅以商业成为主流 。 42 1.1.区域分析区域分析 第三部分第三部分 区域与竞争项目分析区域与竞争项目分析 中心城区板块中心城区板块区域产品特点：区域产品特点：产品相对丰富，两极分化较为严重，80平米以下小户型和140平米以上的大户型及豪宅产品占据供应主力。中心城区户型配比示意图中心城区户型配比示意图中心城区面积配比示意图中心城区面积配比示意图数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院 43 1.1.区域分析区域分析 第三部分第三部分 区域与竞争项目分析区

54、域与竞争项目分析 中心城区板块中心城区板块客群分析：客群分析：中心城区板块客群主要来自市区，涵盖整个大泉州范围；从职业特征来看，主要购房群体是私营业主和公务员；置业的主要目的以居住为主。中心城区客群分析中心城区客群分析数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院职业特征私营企业主公务员企事业单位工薪阶层其他来源市区（60%）为主，兼顾整个大泉州的范围目的自住85%，投资15%比例45%30%20%5%5% 44 1.1.区域分析区域分析 第三部分第三部分 区域与竞争项目分析区域与竞争项目分析 城东洛江板块城东洛江板块板块概况：板块概况：泉州重点发展的新区域之一，

55、房地产市场活跃，是泉州的宜居区域，有泉州“后花园”之称，由于起步比较晚，目前整体配套还不成熟。规划布局：规划布局：借助海峡体育中心的带动作用，完善服务设施，重点培养职业教育。区域房地产发展特点：区域房地产发展特点：区域房地产发展较快，成为泉州新兴房地产三大板块之一；项目多以大盘开发为主，规模效应显著 。 45 1.1.区域分析区域分析 第三部分第三部分 区域与竞争项目分析区域与竞争项目分析 城东洛江板块城东洛江板块区域产品特点：区域产品特点：产品供应主要面向以首次置业（80-100平）和首改户型（120-140平）为目的的刚性需求。城东洛江户型配比示意图城东洛江户型配比示意图城东洛江面积配比示

56、意图城东洛江面积配比示意图数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院 46 1.1.区域分析区域分析 第三部分第三部分 区域与竞争项目分析区域与竞争项目分析 城东洛江板块城东洛江板块客群分析：客群分析：城东洛江板块客群主要来自丰泽和鲤城；从职业特征来看，主要购房群体是私营业主和公务员，另外企事业单位和工薪阶层也有一定比例；置业投资比例占比20%。城东洛江客群分析城东洛江客群分析数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院职业特征私营企业主公务员企事业单位工薪阶层其他来源60%来自丰泽和鲤城，15-20%来自洛江本地，10%来自于

57、惠安和泉港，其他约占10%目的自住80%，投资20%比例42%30%20%5%3% 47 1.1.区域分析区域分析 第三部分第三部分 区域与竞争项目分析区域与竞争项目分析 东海板块东海板块板块概况：板块概况：随着市政府的搬迁，东海板块未来将成为泉州的政治、商贸、文化中心，学校、医疗、金融等配套发达，背山靠海，区位优势明显。目前此区域还缺乏居住气氛，周边配套还未成熟，预计未来3-5年内将逐步完善。规划布局：规划布局：结合市政府搬迁，完善行政服务功能，发展商业、文化等综合服务功能。区域房地产发展特点：区域房地产发展特点：良好的规划前景促使房地产快速发展，同时也吸引了一批投资者；目前还未形成居住气氛

58、，周边配套有待成熟 。 48 1.1.区域分析区域分析 第三部分第三部分 区域与竞争项目分析区域与竞争项目分析 东海板块东海板块区域产品特点：区域产品特点：产品供应相对平衡，主力户型是120-140平三房和140-160平四房。东海户型配比示意图东海户型配比示意图东海积配比示意图东海积配比示意图数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院 49 1.1.区域分析区域分析 第三部分第三部分 区域与竞争项目分析区域与竞争项目分析 东海板块东海板块客群分析：客群分析：东海板块客群主要来自丰泽和鲤城，并有两成的晋江石狮客户；从职业特征来看，主要购房群体是公务员；市政府的

59、搬迁和未来规划吸引大批投资客户，置业投资比例高达45%。东海客群分析东海客群分析数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院职业特征私营企业主公务员企事业单位工薪阶层其他来源70%来自丰泽和鲤城，20%来自晋江和石狮，10%的外来投资者目的自住55%，投资45%比例20%55%10%5%10% 50 1.1.区域分析区域分析 第三部分第三部分 区域与竞争项目分析区域与竞争项目分析 桥南板块桥南板块板块概况：板块概况：桥南板块拥有两个高新技术产业基地、大型出口加工区，被誉为泉州的“小浦东”。此板块拥有庞大的本地居民和外来人口，未来对于企业和资金的的吸引优势会更加明

60、显。相对而言，此区域的宜居性相对较差。规划布局：规划布局：定位为泉州的新型产业集中区、新型商贸区、内外商投资区。未来发展成为以产业发展为龙头，以交通便捷、环境优美、就业充足、配套完善的综合功能为方向的城市次中心。区域房地产发展特点：区域房地产发展特点：区域宜商性已经得到广泛认可，以百捷为首的商业综合体已经出现；拥有大量的外来人口和资金吸引能力，未来投资性将逐步加大 。 51 1.1.区域分析区域分析 第三部分第三部分 区域与竞争项目分析区域与竞争项目分析 桥南板块桥南板块区域产品特点：区域产品特点：产品线丰富，80-100平两房和100-120平三房成为供应主力。桥南户型配比示意图桥南户型配比