资产评估基础--总结17.11.3.doc

1、第一章资产评估概述【主要考点】 概念及经济技术原则（重点）。作用、工作原则、价值与价格一、资产评估的概念2016 年 7 月 2 日我国颁布了中华人民共和国资产评估法。2016 年 12 月 1 日起实施。概念：“ 评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算 ，并 出具评估报告的专业服务行为”。1.评估主体： 法定 ，2 评估师；非法定，2 评估人员。 资产评估机构 在领取营业执照之日起三十日内向有关评估行政管理部门备案 。资产的基本特征（没有会计概念中的“由过去的交易事项形成”）（ 1）资产必须是特定主体所拥有或控制的（拥有或支

2、配的前提条件）。资产的产权是与资产所有权相关的权利束，并且具有可分解性，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权。资产评估中的资产边界应当以经济资源的控制权为依据：。（ 2）具有能够带来未来经济利益的潜在能力。其价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力。（ 3）资产的价值应当能以货币计量。评估的对象包括：不动产动产无形资产企业价值、 资产损失或者其他经济权益等二、价格与价值劳动价值论 ：使用价值和价值。社会必要劳动时间。供求关系变化影响价格围绕价值上下波动。效用理论 ：价值由边际效用决定（主观评价）。有用性（内容）和稀缺性（大小）均衡价格理论 ：边际效用决定需求，生产费用决定供给。效用解

3、决短期定价，成本解决长期定价。成本、效用、供求共同决定价值。三、资产评估原则（内容）工作原则 ：独立性（机构及人员,没有利益关系；不受外界压力）、客观公正性、科学性（评估标准、方案、方法）经济技术原则：（ 2+2+2+1）市场法：1.替代原则（注意买方与卖方）对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的；在价格相同时，必定选择效用较大的。在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。买卖方选择。保证评估公正性（比如设备询价时应选市场上平均价格）2供求原则：在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素。收益法：3.预期收益原则资产的价值应当基于其对未来收益的预期决定，是

4、 判断资产价值的一个最基本的依据。4.贡献原则（源自边际收益原理）各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或是 缺少该项要素资产将蒙受的损失。5.最髙最佳使用原则（源自价值理论）：法律许可、技术可能、财务可行。6.评估时点原则（评估基准日）评估师的价值意见为该时点的价值意见。评估基准日使资产评估得以操作，同时又能保证评估结果可以被市场检验。7.外在性原则“外在性” 会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而 影响资产的价值 （或 交易价格 ）。如房屋周边开发的程度、环境状况等因素与房屋本身的所有权无关，但对房屋价格有重要影响。四

5、、资产评估的基本作用市场自动调节部分商品难以定价、市场失灵需评估。反映和揭示资产的价值是资产评估的基本作用。（估值）五、我国资产评估服务的主要领域及作用（了解）监管部门：审核资产定价依据合规、合理（一）国有资产 （主要服务领域）我国资产评估行业是从服务于国有企业与外资合作起步的。是我国目前 主要的法定资产评估业务之一，是我国 国有资产管理的必要程序 ，在国有企业放权让利改革、引进外资、清产核资、公司制和股份制改革、进入国内国际资本市场、建立国有资产出资人制度、混合所有制改革、实施境内外投资并购等。央企项目：核准国资项目：备案。审核资产定价的合规、合理性。中央企业资产评估项目核准工作指引、企业国

6、有资产评估项目备案工作指引（二）资本市场 （重要服务领域），始于国有企业股份制改造和上市（三）金融领域 （重要服务领域）（四）司法领域（五）非货币资产出资（常见的业务），验资及评估报告需留存备查（六）税收领域（七）会计计量领域（八）资本跨境合作：尽职调查、价值评估、评估复核等第二章资产评估的基础理论一、劳动价值论1.理论过程：威廉配第赋税论，第一次提出。亚当斯密国富论、大卫李嘉图，马克思。2.商品两要素原理（使用价值与价值，对立、统一 ）使用价值 ，有用性。自然属性，兼具多种，交换价值的物质承担者价值 ，凝结在商品中无差别的一般人类劳动。价格转换需依赖市场交换。交换价值，买卖相交换的属性。是价

7、值的表现形式。3.劳动二重性（具体劳动和抽象劳动，创造使用价值和价值）4.商品的价值量只能由生产商品的社会必要劳动时间决定。5.价值规律 ：商品的价值量由* 决定，以此为基础进行商品等价交换。价值规律发挥作用的形式是价格围绕价值波动。作用：调节社会资源分配；刺激生产者的积极性；优胜劣汰，导致生产者两极分化。二、效用价值论1.理论过程：庞巴维克，最全面。2.边际效用和边际效用递减规律边际效用 ,也就是每增加一个单位商品或劳务的消费所得到的总效用增量。递减规律 ：同一种享受的量就会不断递减，直至最终得到饱和。随着商品和劳务消费量的增加，总效用递减的速度不断增加。也就是说，随着消费量的增加，边际效用

8、递减。3.商品价值来源：主观价值（有用性和稀缺性），主观评价4.价值量的确定：最后单位物品的主观评价。由边际效用决定（有需求和供给关系决定大小）5.规律：价格由市场上无数买者和卖着的竞争形成。三、供求理论（一） 需求理论影响因素： 商品的价格、替代品的价格、互补品的价格、消费者的收入水平、消费者的选择偏好、对商品价格变动的预期、其他（人口的数量、结构和年龄，政府的消费政策、社会文化习俗等。）需求曲线：需求量与市场价格成反比是一条 由左上向右下倾斜的曲线。需求曲线向右下方倾斜，是由于边际效应递减规律的作用。特殊情形：吉芬商品（劣质商品）、凡勃伦效应（奢侈品）（二）供给理论影响因素： 商品的价格、

9、与其相关的其他商品的价格、生产商数量、生产的成本、生产的技术水平、对商品价格变动的预期、其他（政策等）供给曲线：供给量与市场价格成正比 。“供给曲线”是一条由左下向右上上扬的曲线（三）供求均衡1.局部均衡（单个市场或部分市场，不考虑相互影响）、一般均衡（所有市场）2.均衡价格 ：是在供求双方竞争中通过市场机制自发形成的。3.供求定理（量价）如果供给不变，需求量增加使需求曲线向右上方移动，导致均衡价格上升，均衡数量增加；（均衡价格与数量同方向变动）如果需求不变，供给量增加使供给曲线向右下方移动，导致均衡价格下降，均衡数量增加；（均衡价格与数量反方向变动）3.需求和供给的同时变动任何一种商品价格的

10、调整都会使该商品的供给和需求达到平衡。在其他条件不变时， 需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动 ； 供给变动将引起均衡价格的反方向变动和均衡数量的同方向变动。价格和供需数量均由供求关系决定。四、市场结构（供给结构）（一）市场结构的划分市场结构是对某种行业竞争状态和价格机制产生重要影响 的市场 组织特征 ，综合反映了 一个行业买方和卖方的数量、规模及分布，行业进出难易程度和产品差别程度等。2.决定市场类型划分的主要因素有（1）厂商的数量；（ 2）产品的差别程度；（3）行业进出难易；（ 4）厂商对市场价格的影响能力。3.分类 ，不同类型的市场特征市场类型厂商产品差别程度厂商对价格的影响能

11、力行业进出代表（或近似）数量行业完全竞争很多完全同质没有影响能力自由农产品垄断竞争很多同种、但有差别影响能力小比较容易轻工业产品、零售业、服务业不完全竞差别寡头行业有有一定能力， 但要考虑其他对手反有明显进人少数差别 / 纯粹寡头行映；厂商实力不对等时， 领导型寡钢铁、汽车、石油寡头垄断障碍争市场业无差别头有率先定价优势完全垄断唯一没有相近的替代可以控制和操纵市场价格（除非受 极为困难或自然垄断、特许专产品到政府的价格管制）不可能营行业（二）完全竞争市场1.条件（1）有大量 的买者 和卖者（3）各种 资源 能够 自由流动 。（2）每个厂商提供的都是完全同质的商品（ 4）信息畅通、完全（不会因信

12、息不对称相互欺诈 ）2.需求与均衡（ 1）完全竞争市场对厂商产品的 需求曲线是一条水平线 ，所对应的价格是整个行业的供求均衡价格，且厂商的平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线重合。（ 2）完全竞争市场的厂商可以 遵循边际收益等于边际成本 的原则实现利润最大化或亏损最小化（ 3）在短期，厂商在生产规模不变的情况下，可通过调整产量润最大化；使边际收益等于短期边际成本，实现利（4）在长期，厂商可以通过调整全部生产要素使边际收入等于长期边际成本，达到利润最大化。（三）垄断竞争市场1.介于完全竞争和完全垄断之间。它既有垄断，也有竞争。垄断竞争市场相对更具经济现实性。2.条件（1）一个生产集团存在数量众多

13、的厂商，无法对市场形成控制。（2）生产集团的厂商为市场提供大量有差别 的同种产品 ，但产品之间具有替代性。（3）厂商生产规模较小，进出生产集团较为自由。3.需求与均衡（1）垄断竞争厂商的需求曲线是向右下方倾斜的， 较为平坦。（ 2）垄断竞争厂商 有两条需求曲线 （主观需求曲线（ d ）和实际需求曲线（ D），都向右下方倾斜。（厂商单独调整价格及市场上所有厂商一起调整价格导致的差异）（ 3）包括垄断竞争市场在内的 所有非完全竞争厂商都没有供给曲线， 因为他们都不满足商品的价格与其供给量存在一一对应关系的条件。（4）在垄断竞争市场，厂商短期内仍然通过调整产量和价格 使边际收益等于短期边际成本，实现

14、利润的最大化； 如果处于亏损状态，厂商同样需要通过 比较平均收益和平均可变成本来决定是否继续生产。（ 5）在长期，厂商可以通过调整生产规模使边际收入等于长期边际成本 ，追求利润的最大化。（ 6）由于厂商进出行业比较容易，长期均衡时垄断竞争厂商的利润一定为零。（ 6）单个垄断竞争厂商存在未被利用的多余生产能力。（四）寡头垄断市场1.又称寡头市场。少数厂商垄断2.形成的原因主要有：（ 1）追求规模经济效益促使行业生产向大规模厂商集中；（2）少数厂商控制了行业基本 生产资源的供给；（ 3）缘于法律或政策的推动寡头垄断市场 存在明显的行业进入壁垒。2.寡头垄断市场的分类（1）按照产品特征分类：纯粹寡头

15、 、差别寡头 行业。（ 2）根据寡头厂商数量：双头垄断、 三头 垄断和 多头 垄断。（3）依据厂商的行动方式：勾结（合作）寡头和独立（不合作）寡头。等等。3.寡头垄断市场的典型模型古诺模型，双头模型，以自己的产量去适应对方已确定的产量，领导者 -追随者模型，领导型厂商优先决策产量价格领导模型，领导者先确定价格，其他跟随。（五）完全垄断市场1.又称为垄断市场，与完全竞争市场对立的市场类型，行业中只有唯一的供给者。2.垄断市场的条件主要有：（1）只有 唯一的供给厂商和众多的需求者；（2）厂商生产和销售的商品没有替代品 ；（ 3）其他厂商无法进入该行业。3.形成垄断的原因主要有：（ 1）竞争和规模经

16、济2.专利保护3.国家 法律规定和行政措施4.厂商 控制了行业生产资源，阻碍其他厂商进入行业。4.完全垄断市场的需求与均衡（ 1）垄断市场只有一个厂商，市场的需求曲线也是垄断厂商的需求曲线，该曲线也是向右下方倾斜的。（ 2）垄断厂商的销售量与市场价格呈 反向变动 关系。五、有效市场理论（ 尤金·法玛 ）1.有效市场假说认为，价格完全反映了全部所获得信息的证券市场是有效市场。信息有效、投资者理性和市场理性的统一造就了有效的市场。2.前提条件（1）理性的投资人。（2）信息随机方式进入市场，发布各自独立。（ 3）市场对信息的反应迅速而准确，股票价格因而反映了市场的全部信息。（ 4）整个市场

17、完全竞争，有大量投资者参与，大家都是价格的接受者。3.根据证券价格对市场信息的反映程度对有效市场的分类（ 1）弱式有效市场 ：股票的市场价格已充分反映了股票所对应的历史价格信息；投资者无法利用股票的历史交易信息获得超额收益。（ 2）半强式有效市场 ：股票的市场价格已充分反映了全部已公开信息，投资者无法利用已公开信息获得超额收益。（ 3）强式有效市场 ：股票市场价格已充分反映了已知的全部信息，投资者无法利用内幕信息获得超额收益，任何分析手段都失效，。4.有效市场假说的检验技术分析基本分析内幕信息弱式有效市场检验（ 1）检验原理技术分析对股票价格（收益）的预测是否有用，有用则不是（2）检验方法：股

18、票价格的时间序列分析股票价格变化的随机性分析检验股票交易策略的有效性半强式有效市场检验（ 1）检验原理： 基本分析对股票价格（收益）的预测是否有用（ 2）检验方法： 事件检验法 （公告事件否引起股价的快速反应）强式有效市场检验（ 1）检验原理：内幕消息是否有用。（ 2）检验方法：对可能熟知内幕消息的人士绩效进行研究，是否优于市场平均水平5.实证研究中发现的“特例”现象（收益率）（ 1）小公司效应 （2）时间效应 （ 3）账面市值比效应第三章 资产评估基本事项资产评估的 基本事项 包括评估的 相关当事人、评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日与报告日、价值类型和评估假设。一、资产评估相关当事人

19、（委托方、评估机构、产权持有者（被评估单位）、报告使用人）（一）评估委托人1.评估委托人法定评估，委托人的确定需要合规；非法定评估，自愿协商确定。2.评估委托人享有的权利（可以，要求）（1）自主选择评估机构。（ 2）要求 利害关系的业人员回避 。（3）有不同意见时，可以要求评估机构解释。（ 4）可向管理部门或者行业协会投诉、举报。3.评估委托人的义务（应当，不得）（ 1）应当对提供的权属证明 、财务会计信息和其他资料 的真实性、完整性和合法性负责（最基本义务） 。（ 2）不得非法干预评估行为和结果。（二）评估机构（教材为财政部备案机构）（ 3）支付评估机构费用。（ 4）按规定使用评估报告。1.

20、评估机构的权利（ 1）评估委托不如实提供资料的，可 拒绝其履行合同 ； （ 2）要求出具虚假报告、非法干预， 有权解除合同。2.评估机构的义务（ 1）遵守法律法规、准则，建立健全质量控制制度 ，保证评估报告的客观、真实、合理；（ 2）建立健全 内部管理制度 ；（ 3）评估机构应当依法 接受监督检查 。评估档案的保存期限不少于 十五年 ，属于法定评估业务的，保存期限不少于 三十年 。（三）产权持有人（或被评估单位），可能会出现在委托方中，由委托方协商确定（四）报告使用人1.范围： （ 1）法律、法规明确规定（2 ）评估委托合同中约定（ 3）经过评估机构书面 同意。2.报告使用人的权利与义务评估报

21、告使用人有权按照法律规定、 资产评估 委托合同约定和资产评估 报告载明的使用范围和方式评估报告或评估结论。否则，评估机构和评估专业人员将不承担责任。使用二、资产评估目的的概念与作用1.概念：资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或资产 评估结果的具体用途2.作用（1 ）决定和制约资产评估的条件以及价值类型的选择。（ 2）可能影响评估对象的确定、评估范围的界定以及潜在交易市场的确定。3.资产评估目的种类（按经济行为）（1）转让定价目的（ 最常见 ）（3）公司设立、改制、增资目的（ 2）抵、质押目的包括： 1）非货币出资行为2）整体或部分改制、改建3）发行股份购买资产4）企业债权转股

22、权（4）财务报告目的（暂为非法定业务）（ 5）税收目的（计税基础、财产转移计价）（6）司法诉讼目的（司法诉讼，法院委托；诉讼协助，自愿委托）。）三、资产评估对象及评估范围（重点）由委托人提出，合同中确定；必要时向委托人提供专业建议。组成及范围1.企业价值评估1）企业作为一个整体， 评估对象为企业的股权或整体价值（股权 +债权 ）；评估范围为全部资产和负债， 包括可辨识和不可辨识的资产（商誉）。2）将组成企业的资产中单项资产 评估进行转让或其他目的的行为，评估对象为相关资产和负债，评估范围为 企业的各项可辨认的资产、负债。（如合并对价分摊）2.业务资产组包括相关 单项资产 ，以及资产的资金来源（

23、 如股权或和债权权益）评估对象的认定可以参考企业价值评估的评估对象认定标准。1）评估对象为资产组的权益，范围为该资产组的全部资产与负债；实务中业务，剥离部分资产后剩余资产组2）评估对象为业务资产组各单项资产的，二者一致。3.单项资产评估（教材 57-58 页案例，需回顾）无形资产评估对象内容：种类及名称、无形资产的 权利 （权利状态）、无形资产的组成四、资产评估基准日（委托人确定）1.概念： 资产评估结论对应的时间基准，时点上的价值2.作用（ 1）明确评估结论所对应的时点概念（现时性评估、追溯性评估、预测性评估）（2）用于确定评估报告结论的使用期限3.选择备案项目 ，应该选择在评估报告使用有效

24、期之前至少4 个月。核准项目，至少 5 个月。上市发股票购买资产等重大资产重组，非上市公司的资产评估基准日应该尽量与发行股票的定价日一致。4.资产评估报告日通常为评估结论形成的日期。5.期后事项的处理（ 1 ）基准日到评估报告日 变化，机构需了解、判断重要性，较重大事项或变化需披露，并提醒报告使用者关注其对评估结论可能产生的影响。非常重大，以至对评估结论产生颠覆性影响，要求改基准日。（ 2）评估报告日后，对被评估资产发生的重大事项无了解和披露的义务。不用负责。五、价值类型1.概念：价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。2.作用（1）影响和决定资产评估价值的重要因素；（ 2）对资产评估

25、方法 的选择具有 一定的影响 ；（ 3）明确价值类型，可以 更清楚地表达评估结果，避免误用。3.种类（重点）（一）市场价值（交易标的和市场影响）市场价值是在 适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下对象在 评估基准日 进行 公平交易的价值估计数额。（二）投资价值（特定投资者价值）交易标的因素和交易市场因素、市场参与者个别因素（三）在用价值（正在使用方式和程度下的贡献价值）要素资产的使用方式和程度对企业贡献；同业务资产组（四）清算价值（受外力胁迫、快速变现的退出价）（五）残余价值（拆零变现）机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产；（六）其他价值类型（如公允价值、披露

26、），评估的影响4.选择（重点）（教材66-67 页案例，需回顾）（一）影响价值类型的因素：评估目的（是根本）、市场条件、评估对象自身条件（功能、使用方式）、与评估假设的相关性等因素。（二）各种价值类型的选择1）市场价值类型的选择（1）对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，评估目的是为正常的交易 提供价值参考依据时。（2）关注 不同的市场 可能会有不同的市场价值。2）投资价值类型的选择（说明并披露）（ 1）考虑 特定的市场参与者自身“特性”对交易价值的影响。（ 2） “特性”可能表现 资产之间形成协同效应 （可获超额收益），以及 特殊偏好 能接受高价。3）在用价值类型的选择（1）评估对

27、象为要素资产，只需要未来经营收益的方式，选用。（2）一项资产在市场上的实际交易价值一定是综合其在用价值和交换价值之后确定的。例如：资产减值中“可收回金额”，应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。其中前者指交换价值，后者为在用价值。（ 4）清算价值类型的选择（强制清算）（ 5）残余价值类型的选择（无法或不宜整体使用，拆零变现，如发电机组“上大压小”政策）六、资产评估假设1.概念，对资产评估所依托的事实或前提条件作出的合乎情理的推断或假定。资产评估假设也是资产评估结论成立的前提条件。2.作用 ,资产的价值受到客观因素和主观因素的影响，评估假设帮助

28、评估人员抓住影响资产价值的主要因素，忽略一些次要因素，化繁为简，在可以控制相关差异的前提下提高评估工作的效率。3.主要资产评估假设的内涵及应用（重点）（教材73-75 页案例，需回顾）（一）交易假设（最基本）假定所有待评资产已处在交易中，模拟市场估价。（二）公开市场假设（其他假设的参照）充分竞争的市场上自由买卖（交易环境的假定）市场价值。（三）持续经营假设（仅限经营主体，不适用单项资产）资产在 法律上允许、技术上可能、经济上可行，应选 最佳用途 评估。（四）现状利用假设按目前的利用状态及利用方式对进行评估。可能不是最佳使用方式。（五） 原地续用假设（原来的安装地）（六） 异地续用假设（转移另一

29、处使用），涉及设备的拆除、迁移和重新安装调试等环节。（七）最佳使用假设（多用于房地产评估）（八）有序清算假设（有计划、有秩序的前提下进行）（九）强制清算假设（不在其所有者控制之下）4.资产评估假设应用的基本要求：合理性 、 针对性、相关性5.评估假设应用需要考虑的基本因素：目的、对象、价值类型、资料第四章资产评估程序一、 资产评估程序1.八大基本评估程序：2.履行资产评估程序的作用（1）保证资产评估行为的合法性（2 ）保障资产评估业务质量（ 3）防范执业风险二、明确业务基本事项1.资产评估业务基本事项（ 1-6 是第 1 章基本事项，少评估假设 ）（1）委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估

30、报告使用人；（2）评估目的；（3）评估对象和评估范围；（ 4）评估基准日；（5）评估报告提交期限和方式；（6）价值类型；（少评估假设，但是基准日和报告日分开了）（ 7）评估报告使用范围；（ 8）评估服务费及支付方式；（ 9）委托人、 相关当事人与资产评估机构、 资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的事项。2.明确业务基本事项工作的主要内容及要求（一）明确委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人1.明确委托人及产权持有人的基本情况2.明确评估报告使用人3.了解委托人与相关当事人之间的关系（关注评估条件）（二）评估目的（了解委托人具体的评估目的及与评估目的相关的事项，进展、经济行

31、为文件等）（三）评估对象和评估范围1.了解委托人 拟委托评估的评估对象和评估范围，和评估目的相匹配2.判断可能的 工作量、复杂程度和评估机构及人员的胜任能力，进行评估 服务报价和风险评价提供必要的参考。3.建议委托人合理确定评估范围，由委托人等就具体评估范围明细清单进行 确认。（四）评估基准日（服务于评估目的、有利于现场调查资料收集、企业整体价值评估尽量选期末律法规）（五）评估报告提交期限和方式1.资产评估报告 提交时间的影响因素2.评估报告的提交时间不宜确定具体日期、从法时间计划、预计的评估工作量、委托人和相关当事方的配合力度、评估所依据和引用的专业或单项资产评估报告出具时间等（六）价值类型

32、选择恰当的价值类型。就价值类型的选择、定义及对应的假设 前提与 委托人达成一致。（七）评估报告的使用范围（报告使用人、目的及用途、使用时效、报告的摘抄引用或披露等）（八）评估服务费及支付方式（专业服务费、差旅及食宿费用、现场办公费用等）（九）委托人、相关当事人、资产评估机构、资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的重要事项3.专业胜任能力、独立性、业务风险的分析与评价1）专业胜任能力分析与评价（专业胜任能力及相关 经验、弥补不足）2）独立性分析与评价（关联关系筛查、申报、核查）：3）业务风险分析与评价（风险评价表 ）（ 1）来自委托人与产权持有人的风险（不配合、不提供或虚假资料）（ 2）

33、来自评估对象的风险（ 无法核实、产权瑕疵 ）（ 3）来自资产评估报告使用的风险（超范围、不当使用报告 等）4）风险综合评价的时间点（一般：明确评估基本事项后，决定是否受理业务）（ 1）投标（ 准备投标文件的过程中）（ 2）入围采购库（评估机构入围阶段）三、签订业务委托合同1）资产评估委托合同的主要内容1.资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式。2.资产评估机构和委托人的其他权利和义务。3.评估目的。4.评估对象和评估范围。5.评估基准日。6.资产评估报告提交期限和方式。7.资产评估报告使用范围。8.评估服务费总额或支付标准、计价货币种类、支付时间和方式。【说明】 1-8 与明确业务

34、基本事项的内容一致， 少了“价值类型和其他事项” 9.签约各方的违约责任、合同履行过程中产生争议时解决的方式和地点。10.签约时间11.签约地点。2.资产评估委托合同的签订（1）评估机构法定代表人（或首席合伙人、授权内部人员及分支机构）签名并 盖章（ 2）文书等形式 （同 合同）， 必须书面 ，符合法律要求。（ 3）补充或变更3.资产评估委托合同终止履行及解除1）法定情形下（ 1）委托人和相关当事人如果 拒绝提供或者不如实提供 资料的，评估机构 有权拒绝履行 合同。（ 2）委托人要求 出具虚假资产评估报告 或者非法干预 ，评估机构 有权单方解除合同 。2）其他情形：（ 1）委托人提前终止资产评

35、估业务、解除资产评估委托合同。（ 2）因 委托人或相关当事人原因导致 资产评估程序受限，评估机构 有权单方解除合同。四、编制资产评估计划1.资产评估计划通常包括评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等内容。2.资产评估计划一般在项目正式开展前编制。（与委托人签订评估业务委托合同后）3.编制资产评估计划时，其应当考虑以下因素（ 1）委托人及相关当事人的 配合程度；（ 2）委托人、评估对象产权持有人（或被评估单位） 过去委托资产评估的情况、诚信状况及其提供资料的可靠性、完整性和相关性；（3）资产评估目的以及相关管理部门对资产评估开展过程中的管理规定 ；（ 4）评估对象及其 法律、经济、技术等因

36、素 ；（ 5）评估项目所涉及资产的 结构、类别、数量及分布状况 ；（ 6）评估业务风险、评估项目的 规模和复杂程度 ；（7）相关 资料收集 状况；（8）资产评估人员的专业胜任能力、经验及人员配备情况。4.资产评估计划的主要内容（ 1）资产评估 业务实施的主要过程项目的背景和相关条件、采用的评估方法、明确 资产清查的工作重点及具体要求、参与本项目的审计、律师等 其他中介机构的对接安排及注意事项（2）资产评估业务实施的时间进度安排报告提交期限 、评估 业务实施的主要过程的具体步骤、业务实施的重点和难点 等（3）资产评估业务实施的人员安排五、进行评估现场调查1.现场调查的内容（评估对象的现状和权属）

37、是否存在、存在状态和权属1）了解评估对象现状（存在性和完整性（东西在不在、是否有价值）、现实状况（响因素 ）2）关注评估对象的法律权属（权属类型（所有权、使用权等）、取得权属资料、核验包括但不限于采用 与原件核对 、向有关 登记管理机构查阅登记记录等方式。2.现场调查的手段判断资产价值的影）现场调查的手段包括询问（ 最常用 ）、访谈、核对、监盘、勘查、函证等。注意掌握各种调查手段的具体内容及作用，具体内容参见下表：询问1.在阅读、分析评估申报资料的基础上，与评估对象的相关人员进行沟通2.以了解资产的基本情况或者企业整体相关信息访谈1.针对无法通过书面资料说明或证明的，通过对特定人员或者相关人员

38、访谈2.评估专业人员能够及时获得全面的、综合性的信息核对1.进行 账表核对、账实核实以及将申报内容与相关权证、文件载明的信息核2.了解资产的 存在及法律权属监盘1.运用较多的核实方法，即参与企业组织的现金、存货等资产的清查核对2.判断账实相符。（监督、分析企业人员清查过程）对等工作。勘查指对实物资产的数量、质量、分布、运行和利用情况（经营情况）等所做的调查，函证1.无法亲自调查 的情况下采用的替代措施2.常见函证包括：银行存款函证、往来款函证、外埠存货函证等。3.现场调查的方式（抽样调查与逐项调查）（一）逐项调查（资产数量少、单项资产的价值量大；管理不善等风险）（二）抽样调查（无法或不宜逐项淸

39、查）4.现场调查工作受限及其处理（重点）：是否存在、存在状态和权属（1 ）客观原因 导致的现场调查受限 资产性能、资产置放地点限制 诉讼保全限制。涉及 商业、国家秘密。清查技术手段限制现场清查（ 2）其他原因 导致的现场调查受限（不配合、 不提供资产明细资料；境外分支机构无法核查）（ 3）受限的处理： 是否重大影响、是否能采取必要替代措施弥补、是否影响评估结论合理性。否，则终止合同。六、收集整理评估资料1.评估资料的分类内容：权属证明、财务会计信息、其他评估资料资料的来源：（1）直接从 市场等渠道 独立获取的资料（ 2）从相关 当事人处 获取；（ 3）从政府部门、各类专业机构和其他相关部门 获

40、取。2.收集评估资料的主要工作内容1）直接从公开市场独立获取资料（主要来源，包括交易所、上市公司等）（ 1）公开性、直接性、易获得性等（ 2）信息不完备2）从委托人、产权持有人及相关当事人获取资料（ 1）用于对资产价值进行评定估算的资料（2）与资产状况相关的资料（ 3）资料需盖章、签字等确认。3）从政府部门、专业机构和其他相关部门获取的信息资料政府部门、证券交易机构、金融信息服务提供商、媒体、行业协会或管理机构及其出版物、学术出版物3.评估资料的核查验证及核查验证受限的处理1）各类资料的核查验证重点和方式同现场调查方式：观察、询问、书面审查、查询、检查记录或文件、实地调查、函证其他方式：分析、

41、计算、复核等。2）不同内容评估资料的核查和验证（1）权属证明的核查和验证主要核查验证方式书面审查、检查记录或文件、查询、函证、复核等。（2）财务会计信息的核查验证主要核查验证方式:书面审查、检查记录或文件、查询、函证、复核、询问、分析、计算等（ 3）其他相关资料的核查验证4.评估报告的引用和核实（单项资产评估报告为例）（1）引用单项资产评估报告应当与委托人事先约定 。（ 2）获取完整 的单项 报告 并全面理解。（3）核实 报告性质、评估目的、评估基准日、评估结论使用有效期与资产评估报告的一致性。如不一致，不得引用。（4）确认评估 对象和范围的适应性。（ 5）分析 评估参数 的匹配性和 评估依据

42、 的一致 性。（ 6）分析 评估结论的内涵，并考虑 引用方式 。（ 7）关注并取得 应当取得的备案审核文件。（ 8）关注 假设 前提、 特别事项 以及 报告使用限制，合理引用。（ 9）客观分析增减值原因。（ 10）应当将所引用单项资产评估报告作为报告附件。5.核查验证程序受限的处理方式（重点）（ 1）超出专业能力 事项，请专家或单独出具评估报告（ 2）法律法规规定、客观条件限制 （是否重大 ，否则不得出报告）6.评估资料的分析、归纳、整理（ 1）对资产信息资料合理性和可靠性的识别过程。对失真的材料进行鉴别和剔除；对所收集的评估资料分析，提高评估资料的可靠性（ 通过信息源的可靠性和信息本身的准确

43、度）（ 2）信息资料的分类：可用性、有参考价值料、不可用评估资料；未经处理、经整理改动过的信息七、评定估算形成结论1.评估方法的选择考虑因素除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，相互验证（ 1 ）与评估目的、评估价值类型 相适应（ 2）应当与评估对象的 类型、现实状态 相适应（方法本身适用性）（ 3）评估方法的选取应当与 资料收集 情况相适应（操作条件）2.评定估算形成结论3.评估结论进行分析（合理性）。（ 1）分析判断 评估资料（ 2）对评估结论 与评估目的、价值类型、评估方法的适应性进行分析；（ 3）对评估 增减值 进行分析；（4 ）通过对 类似资产交易案例

44、的分析，对评估结论的合理性进行判断。八、编制出具评估报告1.内部审核内容（ 1）一级审核的主要内容：（参见下两条）（ 2）二级审核的主要内容：（评估方法、评估结论合理、内容完整无遗漏、重大事项披露、报告格式内容合规）（3）三级审核的主要内容：（重大及处理、评估结论及披露）2.外部审核意见的处理（1）企业国有资产管理部门、金融企业国有资产管理部门和文化企业国有资产管理部门等管理的国有资产评估项目以及证券业评估项目。（核准备案 ）（2）进行分析，形成意见回复，补充或修改评估报告。继续履行审核程序九、整理归集评估档案（考核业绩、依法执业、 维护合法权益）第五章资产评估方法一、市场法1.替代原则 ：利

45、用市场上 同样或类似资产的近期交易价格，直接比较或类比分析以估算资产价值。2.应用前提： 活跃的公开市场、可比的资产及其交易活动可比性：功能（用途、性能）、市场条件（供求、竞争和交易条件）、间隔时间不长二、市场法的基本步骤及可比因素（一）市场法的基本步骤（参照物、比较因素、对比量化、差异调整、结果）1.选择参照物（可比、参照物数量多）2.在评估对象与参照物之间选择比较因素（1）确定具有可比性的交易实例作为与评估对象对比分析、评估量化的比较参照物。（ 2）不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素不同房地产，地理位置、环境状况等因素；机器设备，技术水平；企业价值：收入、盈利和规模等（ 3）指

46、标对比和量化差异（ 4）分析确定已经量化的对比指标之间的差异（进行调增或调减 ）（5）综合分析确定评估结果，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。（二）市场法的可比因素1.评估单项资产：资产的功能、资产的实体特征和质量、市场条件及供求关系、交易条件、其他2.评估企业价值（重点考虑参照公司的可比性）行业标准（收入结构、利润结构、经营模式等）、财务标准（业务类型及构成、市场、管理等）三、市场法常用的具体评估方法（一）直接比较法（直接对比参照物、可比性要求比较高。5 种常见， 2 种频率高 ）1.特点：适用性强、应用广泛比较直观、简单明了强调可比性对信息资料的数量和质量要求较高要求评估

47、人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。2.常见直接比较法的种类（ 1）现行市价法 （评估基准日的现行市价）（ 2）市价折扣法 （仅存在交易条件方面差异 ）×（ 1价格折扣率）（ 3）功能价值类比法（类比估价法）（价值/ 价值 ,指标 / 指标）， 功能指的是生产能力，正比资产评估价值参照物成交价格×评估对象生产能力/ 参照物生产能力（ 4）价格指数法（物价指数变动法）定基、环比价格指数（本期比上期），适用于仅有时间差异（5）成新率价格调整法适用于 仅有成新程度差异（6）市场售价类比法（多个可比因素不一致）资产评估价值参照物售价×功能差异修正系数×

48、 ×时间差异修正系数（ 5-10）（ 7）价值比率法通常用作企业价值评估，参见实务二（二）间接比较法（参照物为国家、行业或市场标准）适用条件： 不要求必须一样或者基本一样。只要求 在大的方面 基本相同或者相似。3.缺点：参照标准，应用起来有较多的局限，在资产评估实践中应用并不广泛。（三）市场法的适用范围与局限适用范围： 活跃公开市场且具有 可比成交案例的资产；企业价值评估1.优点：相对客观，容易被交易双方所理解和接受；2.不足： 容易被交易双方理解和接受，需要特别关注可比案例和被评估资产在风险、收益方面的差异三、收益法未来预期收益的现值，资本化或折现，较为科学1.基本前提： 预期收益、折现率或资本化率2.基本步骤和基本参数（一）收益法的基本步骤1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料2.分析测算被评估对象未来预期收益；3.确定折现率或资本化率；4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间；5.将未来预期收益折算成现值；6.分析确定评估结果。（二）收益法的主要参数1.收益额特点：未来预期收益额；资产的客观收益类型： 净利润、净现金流量和利润总额。资产未来收益的预测方法：时间序列法、因素分析法2.折现率期望的投资报酬率。折现率，N 有限。资本化率，N 无限。确定折现率的方法：风险累加法和资本资产定价模型加和法折