房地产市场调研概述

1、 第六章第六章 房地产调研房地产调研第六章 房地产市场调研 第六章第六章 房地产调研房地产调研学习目标学习目标u熟悉房地产市场调研的含义熟悉房地产市场调研的含义u掌握房地产市场调研的内容掌握房地产市场调研的内容u熟悉房地产市场调研的方法熟悉房地产市场调研的方法u掌握房地产市场调研的操作流程掌握房地产市场调研的操作流程u熟悉房地产市场调研数据的分析方法熟悉房地产市场调研数据的分析方法u熟悉房地产市场调研报告的撰写熟悉房地产市场调研报告的撰写 第六章第六章 房地产调研房地产调研u市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报

2、、地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。依据的信息管理活动。u房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。并最终为营销决策服务的专业方法。6.1.1 6.1.1 房地产市场调研的含

3、义房地产市场调研的含义6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述 第六章第六章 房地产调研房地产调研房地产市场调研的特点：房地产市场调研的特点：6.1.1 6.1.1 房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述专业性强专业性强针对性强针对性强技术性强技术性强 第六章第六章 房地产调研房地产调研6.1.2 6.1.2 房地产市场调研的重要性房地产市场调研的重要性重要性重要性1、房地产项目定位的需要、房地产项目定位的需要2、制定正确的、制定正确的 营销策略营销策略3、企业健全决策、企业健全决策 机制的需要机制的需要4、企业发现新的市场机会

4、的需要、企业发现新的市场机会的需要6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述 第六章第六章 房地产调研房地产调研1.市场宏观环境状况市场宏观环境状况政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资产投资状况、金融、证劵市分布、区域划分状况；社会固定资产投资状况、金融、证劵市场状况；商

5、业零售与贸易状况；居民消费结构；居民储蓄和信场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构；居民储蓄和信贷状况等贷状况等社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述云南房地产策划代理第一品牌宏观政策宏观政策2007年2007年年3月月5日上午召开

6、的十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发日上午召开的十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发展。展。 2007年年5月月23日商务部、国家外汇管理局日前发出日商务部、国家外汇管理局日前发出 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知2007年年8月月7日日 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 2007年年9月月30日国土资源部下发日国土资源部下发 关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭

7、住房困难若干意见进一步加强土关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知地供应调控的通知 2007年年10月月31日国家发改委联合商务部发布了日国家发改委联合商务部发布了 外商投资产业指导目录（外商投资产业指导目录（2007年修订）年修订）2007年年11月月14日财政部正式出台日财政部正式出台 廉租住房保障资金管理办法廉租住房保障资金管理办法2007年年11月月27日建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计日建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门

8、联合发布了廉租住房保障办法。局等九部门联合发布了廉租住房保障办法。 2007年年11月月30日建设部、发改委等七部门联合发布经济适用住房管理办法。日建设部、发改委等七部门联合发布经济适用住房管理办法。 限外政策、经济适用房及廉租房政策以及一系列的金融政策信号：政策将越来越严厉，行业面临洗牌。2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌2007. 01.162007. 01.16国家税务总局网站发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求从2月起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。土地

9、增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。2007.01.222007.01.22建设部、人民银行联合发布关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。2007. 03.162007. 03.16十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。2007.03.222007.03.22中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民

10、币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52提高到2.79；一年期贷款基准利率由现行的6.12提高到6.39。根据建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知，同时上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。深圳两会对精神会加大房地产监管力度：第一个是加大土地的供应，包括我们对现有存量的土地，同时也包括盘活一部分土地，包括坚决打击囤积土地的行为。第二个就是要改变住房结构，重点加大普通住宅房、经济适用房、公共租赁房和廉租房的市场供应量。今年我们准备动工建设25000套经济适用房和公共租赁房，在年底

11、之前保证市场提供量达到6000套。 第三个方面就是在税收工商这些方面，税收严格征管，工商严格管理，打击恶意炒作房地产的行为，同时对信息披露必须要公开，要真实的信息披露，我们现在已经研究了一套方法来加大这个信息的披露力度。2007. 03.252007. 03.25房地产政策房地产政策20072007年年3 3月月5 5日日 2007年3月5日上午召开的十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发展。温总理强调：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。业界一致认为，讲话明确了2007年房地产调控的总体思路，把解决低收

12、入家庭的住房问题放在了突出位置。 2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌商务部、国家外汇管理局日前发出关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台。这一意见被业界称为“24号文”，它标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。其

13、中指出要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。 国土资源部下发关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市

14、建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。 国家发改委联合商务部发布了外商投资产业指导目录（2007年修订），其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。 财政部正式出台廉租住房保障资金管理办法。规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金

15、等。 建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了廉租住房保障办法。其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。办法中提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。 建设部、发改委等七部门联合发布经济适用住房管理办法。明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。 房地产政策房地产政策20080115200801

16、15云南房地产策划代理第一品牌金融政策金融政策2007年存款准备金率历次调整年存款准备金率历次调整次次数数时间时间调整前调整前调整后调整后调整幅度调整幅度1007年12月8日13.5%14.5%1%907年11月10日13%13.5%0.5%807年10月25日12.5%13%0.5%707年09月25日12%12.5%0.5%607年08月15日11.5%12%0.5%507年06月5日11%11.5%0.5%407年05月15日10.5%11%0.5%3 07年04月16日10%10.5%0.5%207年02月25日9.5%10%0.5%107年01月15日 9%9.5%0.5%次次数数调

17、整时间调整时间调整内容调整内容62007年年12月月21日日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点5 2007年09月15日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点42007年08月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点32007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点 22007年05月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 1 2007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27% 2007

18、年利率历次调整情况年利率历次调整情况2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌住宅方面：住宅方面：经济适用房政策及廉租房政策的逐渐落实将对商品房市场造成冲击；经济适用房政策及廉租房政策的逐渐落实将对商品房市场造成冲击；首套首套9090平米以下住宅，首付不低于平米以下住宅，首付不低于20%20%，超过，超过9090平米住宅首付不低于平米住宅首付不低于30%30%，会对大户型产品的销售产生负面影响；，会对大户型产品的销售产生负面影响；购买第二套以上住房，首付不低于购买第二套以上住房，首付不低于40%40%，影响部分投资客户的投资行为；，影响部分投资客户的投资行为；第二套房贷款利率不

19、低于同期基准利率的第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.11.1倍，同样影响投资客户的倍，同样影响投资客户的积极性。积极性。商用房方面：商用房方面：商用房首付不低于商用房首付不低于50%50%；期限不得超过；期限不得超过1010年门，槛进一步提高，将一部年门，槛进一步提高，将一部分投资者挡在门外；分投资者挡在门外；利率不低于同期基准利率的利率不低于同期基准利率的1.11.1倍，影响投资商用房的积极性。倍，影响投资商用房的积极性。政策分析政策分析政策对于本项目的影响：政策对于本项目的影响：2008011520080115 第六章第六章 房地产调研房地产调研2.2.城市房地产市场状况城市房地产市

20、场状况市场整体情况市场整体情况土地市场情况土地市场情况商品房市场情况商品房市场情况全市房地产价格走势全市房地产价格走势全市主要发展商开发销售情况全市主要发展商开发销售情况三级市场交易情况三级市场交易情况此外，还包括当地房地产产业相关政策法规等此外，还包括当地房地产产业相关政策法规等6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述云南房地产策划代理第一品牌指标研判指标研判地块编号地块编号土地位置土地位置面积面积（亩）（亩）规划用途规划用途出让年限出让年限每亩成交价格每亩成交价格容积率容积率楼面地价楼面地价中标公司中标公司J200

21、7-001东二环小庄立交桥旁71.78居住用地70280.73万元/亩3.51203元/云龙地产J2007-002东二环小庄立交桥旁76.65居住用地70314.96万元/亩3.01575元/云龙地产J2007-003东站菊花立交桥旁115.05居住、商业、办公居住70;商业、办公40258.28万元/亩3.51107元/巨龙地产J2007-004东站菊花立交桥旁131.84商住居住70;商业40272.74万元/亩3.51169元/云龙地产J2007-005官渡区宝海公园旁22.8 商务办公40355.26万元/亩 3.51523元/ 顺新置业 J2007-006二环南路原广丰食品城附近94

22、.537商住居住70;商业40309.33万元/亩3.51326元/盛高置地J2007-018金星小区万元宏路14.09居住用地70465.32万元/亩2.52792元/中产地产长丰逸康金石发展2007-35前卫西路87.78居住用地70364.58万/亩2.22488元/官城地产2007-49东二环小庄立交桥以东20.31居住、商业居住70、商业40580.35万/亩2.353760元/珺璨地产2007-50东二环石闸立交桥17.97居住、商业居住70、商业40520万/亩2.5 3130元/世邦地产2007-51东二环石闸立交桥与大树营绿化带旁52.12居住、商业居住70、商业40533.

23、49万/亩2.8 2858元/水电建设注：上表为07年全年二环路周边土地拍卖情况2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌指标研判指标研判本案本案指标分析:1、项目同区域竞争对手较多，竞争激烈。2、地块规模较小，难以形成规模优势。3、项目3130元楼面地价与周边地块相比较高。4、项目2.5容积率与周边项目相比，相对较低。结论：项目相比于周边地块，土地成本较高，并且不具备规模优势，其产品定位必须充分考虑周边项目的具体情况。对比金色俊园住宅均价，项目住宅部分利润较低，因此商业将成为本项目的利润点。2008011520080115 第六章第六章 房地产调研房地产调研 3. 3.消费者

24、行为调研与市场需求容量调研消费者行为调研与市场需求容量调研消费者购买力水平购买倾向共同特征市场需求容量城市人口、家庭数量及变化趋势购买力居民居住现状及改善目标居民日常消费支出水平与结构不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的需求特点6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述 第六章第六章 房地产调研房地产调研4.4.项目所在区域环境状况调研项目所在区域环境状况调研区域规划、功能定位、开发现状及未来定位区域规划、功能定位、开发现状及未来定位区域交通条件区域交通条件其他影响因素和条件其他影响因素和条件区域内

25、楼盘总体价格水平与供求关系区域内楼盘总体价格水平与供求关系竞争对手分析竞争对手分析6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述云南房地产策划代理第一品牌基地研究基地研究二环路高架绿化带宽度减少金汁河综合整治在城市东部建设规划中，政府对东南二环路沿线的定位是建成“环境优美、经济繁荣的绿腰带和金腰带”，东二环将改造成昆明城市重要的景观大道。从前景看，二环沿线居住环境及区位价值、人居价值必将得到大幅提高。区域规划对项目的影响区域规划对于本项目的影响：区域规划对于本项目的影响：二环高架、道路扩宽，噪音及粉尘影响加重；二环高架、道路

26、扩宽，噪音及粉尘影响加重；绿化带宽度减少，可以提高项目的昭示性；绿化带宽度减少，可以提高项目的昭示性；金汁河综合整治工程，对于项目周边环境的改善起到至关重要的作用。金汁河综合整治工程，对于项目周边环境的改善起到至关重要的作用。2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌用地基本条件分析用地基本条件分析地块地块市市区区金色俊园金色俊园城城中中村村昙华寺公园昙华寺公园石闸石闸立交桥立交桥大树营大树营立交桥立交桥待待开开发发空空地地市区可到达性受东二环路限制。市区可到达性受东二环路限制。市区进入方向市区进入方向市区进入方向市区进入方向2008011520080115云南房地产策划代理第

27、一品牌用地基本条件分析用地基本条件分析交通组织分析：交通组织分析：车流分析：车流分析：从主城进入需经两个立交桥绕行。从主城进入需经两个立交桥绕行。东二环路由北向南方向车流需绕大东二环路由北向南方向车流需绕大树营立交桥。树营立交桥。由南向北方向车流受交通流量影响，由南向北方向车流受交通流量影响，地块进入性受限。地块进入性受限。静态交通：静态交通：需停车泊位：需停车泊位：302302个。（据昆明市个。（据昆明市城市规划管理规定商住类建城市规划管理规定商住类建筑筑0.50.5车位车位100m2100m2建筑面积建筑面积 。）。）需停车面积：需停车面积：27182718平米。平米。 结论：车流可进入口

28、主要集结论：车流可进入口主要集中于东侧。中于东侧。大树营大树营立交桥立交桥石闸石闸立交桥立交桥主主城城区区通过石闸立交桥绕行通过石闸立交桥绕行到项目地块。到项目地块。2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌用地基本条件分析用地基本条件分析交通组织分析：交通组织分析：人流分析：人流分析：东二环西侧居住人群可由天东二环西侧居住人群可由天桥进入项目地块。桥进入项目地块。东二环路段日常人流量较少。东二环路段日常人流量较少。结论：消费人群预估主要来结论：消费人群预估主要来自东侧。自东侧。人行天桥人行天桥主主城城区区东东二二环环绿绿化化带带据以上分析结果及规划条件限制，综合可得出据以上分

29、析结果及规划条件限制，综合可得出 主入口应设于东北侧主入口应设于东北侧15米规划道路上米规划道路上 。2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌项目名称金色俊园项目开发商云南俊发房地产股份有限公司地理位置盘龙区石闸立交桥旁总占地面积142.73亩建筑面积419416物业类型高层（32层） 住宅总套数2816户面积区间49-143使用率80%绿化率50.2%容积率3.49建筑密度25%停车位1520金色俊园位于二环与白龙路的交汇处，多路公交经过于此，交通极为方便，毗邻即将建成的市政公园金陵河公园，景观得天独厚。金色俊园由6栋32层与2栋29层建筑组成，独有的8万平方米商业中心即将

30、启动，周边市政设施齐全，即将成为城市的另一个生活高度。片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【金色【金色俊园】俊园】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌户型面积() 套数户型比一房两厅496864023%二房两厅7489131247%三房两厅10814264023%四房两厅143963%户型配比户型配比本项目的主力户型为两房两厅单位，占本项目总数的47，其次是一房与三房单位，各占项目的23。片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【金色【金色俊园】俊园】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌金色俊园户型销售情况金色俊园户型销售情况 （

31、近期跟踪信息）（近期跟踪信息）房型房型户型户型建筑面积建筑面积（）（）推出户数推出户数销售户数销售户数销售率销售率一房J264551730.91%、63-6427725.93K（G2栋）662627.69%二房Y（B1、C1栋）6388100U1（B1、C1栋）87211780.95H、（G2栋）82.9454712.5%三房T1（B2、C2栋）13649612.24%T3（B1、C1栋）126-1315135.88I（G1栋）1371700片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【金色【金色俊园】俊园】结合整体销售情况来看，目前金色俊园一房产品销售率差强人意，大都在20%左右，相对而

32、言，G2栋的K户型销售情况较差，为7.69%。金色俊园一房的卖点在于大部分一房户型都可以通过改阳台的方式多得一个房间，但K户型的阳台由于大小问题，较难分割，因为销售状况相对较差。一房产品由于面积过大，导致总价过高，销售率极低。2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌 金色俊园单体商业部分已经整体出售给得胜家俱城，定位为集家具、装饰装修于一体的一站式服务商场。片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【金色【金色俊园】俊园】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌客户群客户群定位细化定位细化所占比例所占比例地域性分析区域内客户15%昆明市内其它城区客户8

33、0%昆明市外客户（包括国内、国外客户）5%年龄结构分析24岁以下0%25-34岁80%35-44岁45-54岁55岁以上20%购房用途分析自用80%投资20%客户情况客户情况片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【金色【金色俊园】俊园】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌项目名称项目名称东骧神骏万泰小区项目项目开发商开发商云南天佑房地产有限公司地理位置地理位置昆明市东风东路延长线金马立交桥占地面积占地面积222004 总建面总建面646331总套数总套数两期共5000套，其中一期2820套建筑类别建筑类别别墅+高层+公寓价格价格5000元/左右容积率容积率2.4

34、9建筑栋数建筑栋数一期18栋绿化率绿化率46.5%停车位停车位每栋楼下均有停车位交付标准交付标准毛坯房售楼电话售楼电3837111面积区间面积区间50-140 开工时间开工时间 07年7月份销售率销售率一期40%物业公司物业公司代理公司代理公司白正广告红策划物业配套物业配套内部有幼儿园、中大型商业、社区会所等，毗邻昙华寺公园、白沙河生态公园、马山公园，位于东部中心地位。 推广主题推广主题东城，前所未有的震撼片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【东骧【东骧神骏】神骏】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌住宅户型数量统计住宅户型数量统计

35、户型面积（）户数比例（%）一房一厅507套0.2%二房二厅60-901000套35.5%三房一厅95-115533套18.9%50.8%三房二厅118-125900套31.9%四房二厅130-140380套13.5%总计2840套项目具体户型图资料尚未对外公布，一期主力户型为二房和三房。户型配比户型配比片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【东骧【东骧神骏】神骏】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌客户构成分析：客户构成分析：从区域分布来看，前来咨询的客户主要为东市区域群体，该群体多数在附近从区域分布来看，前来咨询的客户主要为东市区域群体，该群体多数在附近工作、

36、居住，大概占了工作、居住，大概占了60%60%左右，通过了解，该项目回迁户少。左右，通过了解，该项目回迁户少。客户关注问题：客户关注问题：由于东市区城市建设速度缓慢，城市配套设施不够完善，多数客户对该区域由于东市区城市建设速度缓慢，城市配套设施不够完善，多数客户对该区域的印象较差；的印象较差；项目周边生活配套较少，将来主要依靠自身来提供，客户对小区基本生活配项目周边生活配套较少，将来主要依靠自身来提供，客户对小区基本生活配套比较关注。套比较关注。客户分析客户分析片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【东骧【东骧神骏】神骏】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌项目

37、名称枫蓝国际开发商云南盈佳房地产开发有限公司地理位置新迎北区二环路边上物业类型多层、小高层、高层开盘时间2006.11.19入伙时间2007.8月占地30亩容积率3.4总户数814户型59160使用率85%主力户型5996约占60%销售电话5621888 5621999停车位209销售率目前仅有100145少量有售绿化率50%产权年限住宅产权为70年面积总建筑面积70000平米价格2006年2月3500元/平米，目前6300元/平米左右物管和佳物业，物管费1元1.4元/平米片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【枫蓝【枫蓝国际】国际】2008011520080115云南房地产策划代理

38、第一品牌住宅户型数量统计住宅户型数量统计户型面积户数比例2室2厅1卫/ 2室1厅1卫59-8343253.1%3室2厅1卫96-12619824.3%4室2厅2卫/ 4室3厅2卫133-16015719.3%5室2厅2卫142273.3%从右表的户型数从右表的户型数量统计，我们看出量统计，我们看出枫蓝国际的主力户枫蓝国际的主力户型为型为59598383的的2 2房户型，占房户型，占53.1%53.1%9696126126的的3 3房户型占房户型占24.3%24.3%133133160160的的4 4房户型占总量的房户型占总量的19.3%19.3%142142的的5 5房户型房户型占总量的占总量

39、的3.3%3.3%。 片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【枫蓝【枫蓝国际】国际】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌新迎片区商户老板 占10%政府公务员 占5%职工及教师群体 占10%区域内客户占50%房产投资（二次置业） 占25%年龄层:中青中年中老年 。片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【枫蓝【枫蓝国际】国际】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌项目名称项目名称锦泰花园项目开发商开发商锦泰地产地理位置地理位置穿金路新迎小区新兴路中段占地面积占地面积18701.18 总建面总建面66268 总套数总套数852套建筑类别建

40、筑类别小高层、高层价格价格6500左右建筑密度建筑密度28.76%建筑栋数建筑栋数6绿化率绿化率40.5% 停车位停车位275片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【锦泰【锦泰花园】花园】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌户型配比户型配比一房：436套；二房：284套；三房：132套。片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【锦泰【锦泰花园】花园】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌客户分析：由于该项目尚未开盘，从目前认筹的客户分析，客户主要来自于以下两方面1.区域内客户；2.至祥投资会客户。片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分

41、析个案分析【锦泰【锦泰花园】花园】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌项目名称项目名称凯悦时代香舍开发商云南劲华房地产开发经营有限公司地理位置盘龙区新迎片区白云路28号物业类型商住楼占地面积12.8亩总建筑面积40000平米住宅套数389户价格三级市场价格5000元/平米使用率79%物管费1.2元/平米销售率100%停车位179个开盘时间2005.6.18入住时间2006.5.30交付标准毛坯房畅销户型80-120平米绿化率45%容积率4.98面积区间80-280平米物管公司劲华物业管理公司代理公司至祥置业广告推广戴比天扬片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【

42、凯悦时【凯悦时代香舍】代香舍】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌凯悦时代香舍结论凯悦时代香舍结论面积过大导致总价过高；东北、西南朝向，单面采光；户型细部设计存在不合理；二环路噪音影响；楼间距较小,私密性不强；片区住宅市场分析片区住宅市场分析个案分析个案分析【凯悦时【凯悦时代香舍】代香舍】2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌片区住宅市场总体分析片区住宅市场总体分析总价分析总价分析楼盘名称户型面积区间总价区间金色俊园一房4968 3244万二房7489 4858万三房108142 7092万四房143 93万东骧神骏一房50 25万二房60-90 30

43、45万三房95-115 4758万三房118-125 5963万四房130-140 6570万锦泰花园（均价按6500元计算）一房3548 2331万二房5973 3847万三房8389 5358万一房面积区间在一房面积区间在3568之间，总价区间在之间，总价区间在23万万44万之间；二房面积区间在万之间；二房面积区间在6090 之间，总价区之间，总价区间在间在3058万之间；三房面积区间在万之间；三房面积区间在83142 之间，总价区间在之间，总价区间在5392万之间。万之间。面积总价一房二房三房100503080150100万50万20万80万面积总价2008011520080115云南房

44、地产策划代理第一品牌片区住宅市场总体分析片区住宅市场总体分析畅销及滞销户畅销及滞销户型分析型分析项目名称户型结构面积单价总价金色俊园Y户型2房2厅63平米6164元/平米38-40万之间U1户型3房2厅87平米6614元/平米57-60万之间L户型3房2厅89平米6506元/平米59-62万之间J户型1房1厅64平米6112元/平米38-41万之间东镶神骏瑞泰苑1号楼两房两厅 81.28平米4800元/平米38-41万之间铭泰苑3号楼三房两厅 95.25平米4900元/平米46-47万之间三房两厅94.93平米4900元/平米46-47万之间畅销户型滞销户型项目名称户型结构面积单价总价金色俊园

45、T户型3房2厅134-136平米6700元/平米88-95万之间W户型3房2厅96平米6276元/平米60-64万之间S户型3房2厅115-120平米6406元/平米72-76万之间东镶神骏瑞泰苑2号楼四房两厅 137平米5000元/平米68-70万之间铭泰苑6号楼三房两厅 120平米平米4900元/平米58-60万之间润泰苑3号楼四房两厅144平米5500元/平米79-81万之间总价过高是区域内滞销户型的共同特征，总价在50万以下户型普遍畅销，60万以上普遍销售速度缓慢，在该区域置业的客户对于价格较敏感，总价高低是其做出购买决策的重要考虑因素。启示：一房总价应控制在启示：一房总价应控制在35

46、万以下，两房总价应控万以下，两房总价应控制在制在50万以下。万以下。2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌片区住宅市场分析总结片区住宅市场分析总结n 随着政府规划及土地出让，东市区已经成为未来昆明房地产开发的主战场；n 开发楼盘不断集中，品牌开发商的进驻使得区域成为投资置业的重点片区；n 目前市场供应主要以小高层、高层建筑产品为主，二房、三房是目前市场供应的主力户型；n 一房面积区间集中在3568 之间；二房面积区间主要集中在6090之间，三房面积区间主要集中在95140之间，并且目前市场畅销户型也主要以中小户型为主；n区域内50平米以下的一房产品供应不足，存在市场空间；n

47、 由于东市区与主城区的地理位置关系，市场对中小户型的需求比较旺盛，金色俊园、东骧神骏等大盘成为区域楼市的代表；n 随着整体营销水平的提高，城市向东发展已经成为必然趋势，城市建设必然为房地产开发带来巨大机遇；2008011520080115 第六章第六章 房地产调研房地产调研5.5.项目基本情况调查调研项目基本情况调查调研项目用地的开发现状和开发条件项目用地的开发现状和开发条件项目所在地周边环境项目所在地周边环境6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述云南房地产策划代理第一品牌基地研究基地研究项目基本情况二环东路用地面积

48、：17.97亩容积率：小于2.5建筑密度：小于25%高度限制：36米层数限制：12层底层商业面积：3000每亩价格：520万楼面地价：3130元地块位于二环东路，石闸立交桥以南500米处，呈不规则形状，四面临街，西侧临二环路。2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌地块内部情况基地研究基地研究总体情况建筑垃圾绿色植被临时建筑地势较平坦，拆迁量较小。2008011520080115云南房地产策划代理第一品牌地块四至情况：基地研究基地研究西侧为二环路绿化隔离带；南侧为30米宽规划路；东侧为15米宽规划路，农民自建房；北侧为15米宽规划路，云南电网公司分公司。20080115200

49、80115 第六章第六章 房地产调研房地产调研6.1.4 6.1.4 房地产市场调研的原则房地产市场调研的原则原则原则1、真实性、真实性2、时效性、时效性3、全面性、全面性4、计划性、计划性6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述 第六章第六章 房地产调研房地产调研调查方法调查方法:6.1.5 6.1.5 房地产市场调研的方法房地产市场调研的方法调调查查方方法法全面调查法全面调查法重点调查法重点调查法抽样调查法抽样调查法随机随机非随机非随机6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述 第六章第六章 房地产调研房地产调研资料收集方法：资料收集方法：资料资料收集收集方法方法原始

50、资料收集方法原始资料收集方法访问法访问法观察法观察法试验法试验法二手资料收集方法二手资料收集方法内部来源内部来源外部来源外部来源商业资料获取方法商业资料获取方法6.1.5 6.1.5 房地产市场调研的方法房地产市场调研的方法6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述 第六章第六章 房地产调研房地产调研房地产市场调研的操作流程房地产市场调研的操作流程6.2 房地产市场调研的操作流程房地产市场调研的操作流程 第六章第六章 房地产调研房地产调研1.明确调研目的明确调研目的2.分析初步情况分析初步情况3.设计调研方案设计调研方案4.确定资料来源确定资料来源5.确定资料收集方法确定资料收集方法

51、6.设计调查表及调查问卷设计调查表及调查问卷6.2.1 6.2.1 准备阶段准备阶段6.2 房地产市场调研的操作流程房地产市场调研的操作流程 第六章第六章 房地产调研房地产调研1.试调查试调查2.检验调查设计中的缺漏；检验调查设计中的缺漏；3.为正式调查作初步准备。为正式调查作初步准备。4.调研实施调研实施6.2.2 6.2.2 调查阶段调查阶段6.2 房地产市场调研的操作流程房地产市场调研的操作流程 第六章第六章 房地产调研房地产调研1.调研资料的整理与甄别验证调研资料的整理与甄别验证2.调研数据的统计与分析调研数据的统计与分析3.撰写调研报告撰写调研报告4.修订并提交调研结果修订并提交调研

52、结果6.2.3 6.2.3 分析研究阶段分析研究阶段6.2 房地产市场调研的操作流程房地产市场调研的操作流程 第六章第六章 房地产调研房地产调研u成果归档成果归档u总结经验总结经验6.2.4 6.2.4 整理归档阶段整理归档阶段6.2 房地产市场调研的操作流程房地产市场调研的操作流程 第六章第六章 房地产调研房地产调研u定量分析与定性分析定量分析与定性分析u数据类型：数值型、序号型、文字型数据类型：数值型、序号型、文字型6.3.1 6.3.1 数据分析方法概述数据分析方法概述6.3 6.3 房地产市场调研数据的分析方法房地产市场调研数据的分析方法 第六章第六章 房地产调研房地产调研u德尔菲法：德尔菲法：u过程：匿名征求专家意见过程：匿名征求专家意见归纳统计归纳统计匿名反匿名反馈馈归纳统计归纳统计u特点：匿名性，多次反馈，小组的统计回答特点：匿名性，多次反馈，小组的统计回答u参与人：一是预测的组织者，二是被选出来的参与人：一是预测的组织者，二是被选出来的专家专家u适用范围：适合长期预测调研适用范围：适合长期预测调研6.3.2 6.3.2 定性分析方法定性分析方法6.3