四川巴中房地产市场调查报告

1、四川巴中房地产市场调查报告一、巴中概况：巴中市位于四川省东北部，南接南充，西抵广元，北接陕西汉中，东邻达川。下辖巴州区（人口148.5万）、通江县（人口 80万）、南江县 （人口70万）、平昌县（人口106万）。全市森林面积44.2万公顷，森林覆盖率54%。系中国著名的“银耳之乡”、“南江黄羊之乡”、“核桃之乡”、“金银花之乡”。截至2009年，全社会固定资产投资122.9亿元，规模以上项目固定资产投资完成78.1亿元。其中，基本建设投资60亿元，更新改造投资15.02亿。在交通建设方面形成巴广高速（巴中市至广元市，已通车）、巴南高速（巴中市-南充市南部县，2010年开始施工建设，工期三年）、

2、巴达高速（巴中市-达州市，2010年开始施工建设，工期三年）、巴汉高速（巴中市-陕西省汉中市，2009年12月23日开工）、乐巴铁路（广元市普济镇-巴中市乐坝镇-巴中市，已完工）、巴达铁路（巴中市-达州市，2009年9月28日开工，工期三年）等六条高速交通路网。具体交通网络图如下：巴中未来几年交通分布图二、主要楼盘和商业概况：第一部分：住宅1、雍景湾国际花园“雍景湾国际花园”由四川省巴中市电业房地产开发有限公司，该项目位于巴州区老观桥滨河路，该小区总建筑面积为104760.22。小区1#，2#为8层花园洋房，3#，4#为18层电梯房，8#，9#为31层电梯房，5#，6#，7#为小区第三期开发，

3、预计今年年底开盘销售。花园洋房一梯四户，高层电梯房为二梯六户，每一栋楼下设两个单元。小区内设篮球场、游泳池、乒乓球场等设施。现正售的为8#，9#电梯房，剩下的房源主要以数字较差的楼层为主。户型设计从83.67（2室2厅1厨1卫）-195.38（  7室2厅1厨2卫）各种面积不等。该小区共分为四期开发，第一期和第二期现已售罄，现在能够剩下的房源不足20套，在2010年11月31日前交房。因现房销售已接近尾声，经调查了解，在剩余不足20套房源中，都是调价后的价格，价格从38183858元/不等。2、鑫龙花园“鑫龙花园”地处巴中市巴州区老观桥路旁，由巴中庆园房地产开发有限公司开发建设，项目

4、总用地面积为5189，其中可用地面积为3771，小区分为A幢和B1,B2幢，A幢由29层电梯房组成，两梯十户；B1、B2幢为一梯四户，下设两个单元。户型面积从86.02117.21不等。截至2010年7月销售价格为3500元的起价，然后楼层价差为10元，从五楼开始计算楼层差价。所剩下的房源不足20套，主要是以102和86.02为主，该户型朝向为小区中庭内，临街一面的户型已经无一套剩余。经多方途径了解，小区内的部分房屋是以还迁房的形式给拆迁户，且该小区在过去三年内曾多次更换开发商，都是因拆迁问题未解决，最终由巴中庆园房地产开发有限公司拆迁成功得以开发。该小区物业管理费1元/。底层商业10000元

5、/，二楼三楼商业已于2009年年底销售完毕3、澜桥嘉州“澜桥嘉州”地处巴中市江北新城龙泉路口火车站旁，由巴中市永兴房地产开发有限公司开发。期房一号楼起步价3500元/，楼层价差为10元，预交总房款的40%可预定一号楼的房屋，且现在能够定的房源仅为9层楼以上的房屋。现房中仅剩下一套房源，售价为3600/。4、蓝湾国际“蓝湾国际”地处旧城区东端、巴河西岸，由四川省巴中市东兴房地产开发有限公司、四川省巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资公司联合开发建设。该项目总占地面积为269.62亩，其中建设用地为151.44亩、市政公益设施用地为118.18亩；总建筑面积366944平方米，容积率2.86，

6、建筑密度33.7%。蓝湾国际项目分A（已售罄）、B（预计8月开盘）、C（规划）、D（规划）四个区域实施，其中C区为桑园坝休闲广场，其中有1200米的滨江大道，大型的市政中心广场，巴河沙滩广场，古老的黄果树公园等公益性基础设施。A、B区分别为由7栋8层的小洋房、11栋12层的小高层和1栋19层的小高层组成，户型面积设计从75.73至200多的顶跃等各种面积组成。该项目沿河一边的商业价格为5800元/。5、黎明.阳光水岸 “黎明.阳光水岸”地处巴州区老观桥滨河路，旁边紧邻“雍景湾国际花园”和巴中春蕾中学，由四川省巴中市黎明房地产开发有限公司开发，小区总建筑面积约8万，共由2栋高层电梯和6栋7层楼的

7、多层房屋围合而成的一个封闭式的小区。该小区于2007年年底开始销售，所有房屋已基本售罄，现只剩下一套127的房源，小区已于今年6月交房。第二部分：商业百度大商汇 百度大商会地处巴中市巴州镇东城街189号，现市中医院正对面，由巴中市天宏房地产开发有限公司开发，巴中市百度大商汇商场经营管理有限公司管理，昆明一航视典地产机构全程整合推广，与我司调研地块比较接近。 该项目商业地处巴中市巴州镇东城街黄金地段，紧邻巴中市老城商业中心，商业共4200平方米，分为地上三层和地下一层，三层以上为还迁房屋。具体租赁和购买价格如下表：楼层租金(万/年)面积（）合同期限租金计算方式购买价格(元/)销售状况三层5011

8、005-8年或更长以每年7%的方式递增6000待售二层80110012年前四年以每年7%的方式递增，中四年以8%的方式递增，后四年以9%的方式递增1.2万已销售完一层100110012年前四年以每年7%的方式递增，中四年以8%的方式递增，后四年以9%的方式递增3万已经销售一半负一层5390012年前四年以每年7%的方式递增，中四年以8%的方式递增，后四年以9%的方式递增1万剩下600，已销售300三、优势1、整个巴中市区下辖的老城、江北新区和南坝开发区中在售的项目比较少，房源相当稀缺，而且在售的基本上都是属于尾盘，即将开盘销售的楼盘大多预计都集中在了年底的时间段，且没有太大的竞争，一旦开盘均销

9、售一空。2、购房主力群体为外出务工人员，约占到总购房群体的60%以上，再就是下辖县城的经商居民和巴州区经商的居民为其购房群体。占主体部分的购房群体因在沿海和发达城市务工，对巴中的房价接受力度都较高；3、巴州区房价与其下辖的通江县城、南江县城和平昌县城相比较高， 虽其房价与当地经济不是成正比关系，但巴州区政府打造的宜居 城市，相对价格都被市场所接受；再则市场供应量出现较不足的 现象，需求量还比较大，从而导致房屋市场价格将还有很大的一 个发展空间；4、巴中市城区巴州区下辖范围虽无相关工业经济，但其商业较为 繁荣，且其周边的县城农业和工业经济较发达，经济条件较好， 区县的购买力相对较强于市区购买群体

10、；5、巴中市高速发展交通事业力度，在未来几年即将建成的高速路和 铁路网络，必将增强该地与其周边城市的经济联系，促使工业、 商业的发展，从而能够带动当地的经济进入一个新的高速发展期；6、房地产交易市场行为不规范，欲购买商品房时，购房的相关信息和房屋销售情况大都由售楼人员口头告知，几乎大部分的售房部无销控表一栏，这为房屋的销售策略提供了很大的可操控空间；7、市政府对房地产市场监管力度不够，部分在建项目在房屋建设初 期就接受期房预定，且预定金额大小不一，这对开发商快速回笼 资金，减少项目开发风险有及其利好关系。四、劣势1、整个巴中市市区几乎无大型的高品质社区，根据当地的购买力来分析发现，整个巴中市和

11、其下辖县城的购买能力较强，很多中小型项目都出现分很多期开发的现象，项目时间跨度较长，且每期的市场供应量也是相当有限，从而导致市场供应量出现不足，出现供小于求的现象；2、沿河一带的较高品质社区环境较好，但市政交通配套严重不足， 与其打造的社区标准不相匹配；再则市内交通出现比较严重的凌乱现象，从而为楼盘品质的提高设置了一道无法逾越的屏障；3、开发商与相关住户和拆迁住户的纠纷较多，使楼盘的口碑受到一定程度的影响；4、房地产相关政策执行难度较大，因开发商资金紧缺等相关因素导致很多购房群体无法享受到国家的首付优惠，从而提高了首套购房的门槛；5、市政府对房地产开发商的支持力度不够，经多方了解，在拆迁问题上

12、，政府不予全力支持，从而导致很多外地开发商在开发中途突然抽走资金而逃的现象出现。五、对该地块的调研结果：1、 巴中市政府对房屋拆迁只是给予协助的权利，从而导致房屋的拆迁问题一直是很多本地和外地开发商头疼的问题；2、 老市政府前面的地块，经过多方走访当地的居民了解到，该地块60%-70%的房屋拥有者已经拥有至少一套以上的商品房，而现居住在该区域的居民大多为租赁户；3、 在拆迁问题上，普遍市民反应拆迁难度会非常大，该地块上的居住密度非常高，且地方习气很重。该地块的拆迁问题一直是市政府最头疼的问题。经居民反应，该地块近五年曾有数家开发商介入，但都因政府只是协助拆迁而导致开发商无功而返；4、 下列部分图片为我司调研团队走访居民所搜集：图片一：经过该巷道的房屋密度高图片二：老居民谈起拆迁高额赔偿振振有词图片三：几十年的办公场所仍然处于拆迁范围内图片四：拆迁范围内的居住密度相当高图片五（1）：该地块周围的底层门市密度相当大，占拆迁总面积的一半图片五（2）：该地块内部的底层门市密度相当密集图片五（3）：该地块内部