房企数万亿债务风险受关注“三道红线”风声紧

1、房企数万亿债务风险受关注“三道红线风声紧2021 年，拼命奔跑的房企刚从疫情惊魂中回神，调控消息再次轰然而至。市场消息显示，为控制房企有息债务规模，有关部门设置出“三道红线：剔除预收款后的 资产 负债率大于 70% 、净负债率大于 100% 、现金短债比小于 1 倍。再根据房企触线情况不同， 分档设定 有息负债增速阈值，虽然上述消息至今尚未得到权威部门证实，但房地产行业已是风声鹤唳。一家 TOP20 房企 融资部 门知情人士向第一财经透露：已听到房企融资收紧的风声，上述监管动向属实：，而另一 家 TOP30 房 企融资部门人士那么表示：公司没收到正式文件，但传言一直在发酵。具体条款未明确，但房

2、企融资再度收紧的信号却已颇为显著，7月14 H,银保监会表态 称，严禁资金违规投向房地产；随后的 24 B, 中央召开房地产工作座谈会，提出防止资金违 规流入房地产。中指院数据显示， 7 月房企信用债平均票面利率为 5%, 比6 月发债本钱提高 0.6 个百分 点，创下 2 月份疫情晟发以来的利率新高。可以说，房地产融资在经历了今年前几月的短暂宽松窗口期后， 又恢复至近年来紧绷的常 规状态。 一位从事房地产金融业务的人士透露，去年就执行的开发贷与按揭贷合并政策，现在 又有所升级，一 股城商行都开始彼要求严格执行。大多房企融资将受限据天风证券统计，国内销售额较高的 50 家房企中，同时踩中“剔除

3、预收账款资产负债率大 于 7 诧、净负债率大于 1 00% 、货币短债比小于 1这 3条红线的房企共 24 家，踩中 2条的 10 家，踩中 1 条 的 14 家，完全不踩线的 12家。假设将范围进一步缩减到 TOP30 房企，按 2021 年年报数据，融创中国 (O1918.HK)s 中国 恒大(03333.HK)、绿地控股(600606.SH).富力地产(02777.HK)、华夏幸福(600340.SH)5家房企同踩3条线处 在“红色档，预计有息负债规模以 2021 年 6 月底为上限，不得增加。中南建设(000961.SZ),佳兆业(01638.HK).阳光城(000671.SZ),金科

4、股份、荣盛开展(002146.SZ)同踩2 条线处于“橙色档，预计有息负债规模年增速不得超过 5%o蓝光开展(600466.SH),远洋集团(03377.HK).中国奥园(03883.HK)、融信中国(03301.HK)等只踩1条 线处于"黄色档" ，有息负债规模年增速不得超过 10 肮而滨江集团 (002244SZ) 、金地集团 (600383.SH) 、保利地产 (600048.SH) 、龙湖集团 (00960.HK)s 中 国海外开展 (00688HK) 、华润置地 (01109.HK) 处于"三线均未超出阈值的 “绿色档：预计有息负债规 模年增速不得超过

5、15%o三个指标分别从整体、 长期、短期三个维度衡量企业财务风险， 旨在整体控制房企高杠杆 风险，" 贝壳研究院高对龙头房企、中小房企都将有深远影响，激进拿地扩张、高周转冲规模都将迺到打击级分析师潘浩告诉记者：据克而瑞数据，去年， 50 家典型上市房企总有息负债同比增加幅度为 16.4%, 达 46942 亿 元。这意 味着，仅有经营稳健的绿色档企业可保持去年同期融资增长的幅度，其余大多数房企 的融资增幅都受 到了限制。5 月 . 银保 监会下银行机构进行整在业内人士看来，此番房企融资收紧并不意外，是去年相关政策的延续。去年 发 23 号文，开始针对房企融资进行针对性收紧。此后，监管

6、机构连续对房地产信托、 治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制总体而言，与过去几轮调控所不同的是，去年的政策基于 ? 总量控制，直接限制房企债务 总额 增长，其中最显著的措施便是将开发贷和按揭贷合并至房地产贷款科目下。* 这个规定一出来，许多银行的房地产贷款额度就没有了。一位金融从业人士称同策研究院研究总监宋红卫表示，近几年每到三四季度，房地产信贷额度都会紧张房企被迫开源节流开发商刚从疫情冲击中走出，为何融资监管突然袭来？对此，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林教授告诉记者： “房地产负债确实 较高， 在经济波动周期下，可能存在金融风险，今年以来，在货币宽松等外部环

7、境预期下，很 多房企敢于出 手拿地，一些城市地价上涨压力增大，需运用金融杠杆进行控制。Wind 数据预计，未来 5 年债务詈换和融资需求将不断增大，房企海内外合计债务到期规 模将达 3 万亿元左右，且从 2021 年开始到期规模将持续保持高位。其中，海外债合计到期规 模将达 1981.15 亿 美元；国内债券到期规模将达 2.07 万亿元。 2021 年、 2021 年归还规模分别 达 5286.19 亿元、 5874.37 亿元。 2021 年数据计入短期债券后，到期规模还将更高?天风证券也认为，当前房地产市场销售快速恢复、土地市场热度持续坚挺、投资已实现正 增长。 而以深圳为代表的局部热点

8、城市房价上涨、居民中长期信贷持续大幅增长，引发中央对 房价问题和房 地产占用金融资源过多问题的担忧 : ，贝壳研究院数据显示， 今年前七月，房企境内外债券融资累计约 7379 亿元，整体融资规 模占 2021 年全年的 62.5 犹 其中 7 月单月，房企境内外债券融资共发行 109 笔，累计约 1234 亿元，同比上升 6% 。在潘浩看来， 6 月末银保监会“回头看已为金融监管升级和融资收紧提前定调，此举系防止土地市场过热、违规资金流入房地产市场及高杠杆取地带来的金融风险；市场消息显示，为了解地产行业对融资新规的反响，央行、住建部召集局部房企8 月 20 日起在北京面谈，目前多家房企已收到通知。“债务融资收紧，房企现金流将更多依赖销售回款，一些回款较差的中小型房企可能出现信 用风 险晟露?天风证券认为。潘浩也表示，融资新规短期或将加速行业洗牌，中小房企受涉及程度远大于规模房企，且中小房企自身抗风险能力缺乏，在新规影响下融资受限，有可能选择转让全部、局部股权或土 地资源，“此外，被新规限制融资的房企可能延迟或取消近期土地投资方案；融资收紧使房企销售回 款端 压力骤升，房企大概率将启动加速销售模式。？潘浩续称。值得注意的是，随着地产金融政策趋严，房企合作开发成为常态，大量表内外工程资金往来已成为滋生房企隐形债务的？温床。虽然去年融资骤然收紧，但房企