房地产经济专业知识与实务重点

1、一、房地产经济基本理论区位是空间方位和距离上的关系；分自然（天文和自然地理）和社会（经济文化政治）。趣味的特征：综合性、确定性、层次性、历史性。农业、工业区位理论.克里斯大热：均值平原收入和消费一直；统一的交通系统；经纪人；不收关税限制。商务高度指标等于建筑总面积除基底。强度：等于用地面积除以总建筑面积。需求因素：价格水平、收入水平、偏好、相关价格水平、未来预期。供给因素：价格水平、成本、技术水平、未来预期。（三）地租地价理论地租：超额报酬恶化收益，奴隶、劳役、实务地租等地租形式；级差地租（土地肥力、相对位置、开发程度不同）、地租等于市场价格减去生产成本减去平均利润。绝对地租（凭借垄断）和垄断

2、地租；地价等于地租/平均利息率。（四）城市化理论城市非农人口，容积率大，用地类型多样、政治经济文化中心。地形地貌分：平原、山地；地理位置分南北方；平面几何形状分块状代状星状。道路格局分棋盘、放射、不规则。城市发展：绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散。城市化引起：城市体系动态书香特征变化、城市形态、城市生态、城市性态二、房地产征收征用（一）房地产征收征用概述房地产征收：为了公共利益，强制，给予公平补偿。征用是抢险救灾征用（二）房地产征收的前提条件公共利益客观性、共享、不确定、不同于国家或政府利益（三）集体土地征收及补偿补偿程序：申请、审查（5）、批准（30，土地行政主管部门内部会审，人民政府

3、批准）、公告、补偿。必须国务院：农田、耕地35公顷、土地70公顷。补偿标准：土地补偿费（3年平均产值6倍）、安置补助费（）土地附着物补偿费、青苗补偿费。被征地农民安置：货币、保障、农业生产、择业、入股分红、异地移民。补偿安置的步骤：登记、标准、征求意见、组织实施、使用（3个月）（四）国有土地上房屋征收及补偿房屋征收货币和房屋产权调换。补偿方式、金额、支付期限三、建设用地使用制度（一）建设用地概述建设用地：所有权分为国有、集体；产业类型：农业非农业；用地来源：新增、存量；规模：大中小；用途：工业民用军事。建设用地的取得方式：征收、划拨、出让、租赁、作价出资或授权经营；转让、集体转移；（二）国有建

4、设用地使用权划拔和有偿使用划拨：机关军事、基础设施和公益、重点扶持、其他；程序：申请、审批、拨地、发证。出让：招标、拍卖、挂牌、协议。商业旅游、娱乐40年其余50年和70年。挂牌一个竞买人不低于低价成交，报价相同看时间。协议出让不低于基准地价70%四、房地产市场调研（一）房地产市场调研概述房地产市场调研：提供科学依据，客观性和科学性，具有实用性、时效性和实践性；房地产市场调研的程序（确定调研目标先确定，制订调研计划指导纲领，设计调查问卷基本工具、确定抽样方案，整理分析调研资料，撰写调研报告）（二）房地产市场调研的内容房地产市场环境调研的内容:政治法律环境(政府类、法律政策)、经济环境（金融、经

5、济发展、居民收入、消费无假货遂平）、社会文化环境（居民置业构成、教育程度、文化水平；家庭人口规模及构成；生活习惯审美观念及价值取向；消费者民族及宗教信仰、社会风俗）、区域环境（繁荣、文化氛围、居民素质、交通教育便利、卫生空气税源、安全保障、景观、购物条件）；，房地产市场需求调研的内容：房地产消费者（数量、构成）、消费动机（购买意向，购买动机的因素和类型）、消费行为；房地产市场供给调研的内容（房地产市场行情、市场反响、竞争对手竞争企业和产品）。（三）房地产市场调研资料的搜集搜集资料的途径：访问交易双方当事人、访问房地产经纪人、准交易资料、租售经办人、各次级资料、及同业交流。搜集：初级（为特定目的

6、直接搜集）、次级资料（内部、外部）、资料搜集内容：项目基地现状、人文社会经济、公共设施、房地产市场景气、租售资料、竞争项目（四）房地产市场调研的类型和方法房地产市场调研的类型（探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研）；房地产市场调研分定量、定性调研（基本特征、行为动机、倾向性、有关态度、反映和感觉）调研对象划分：全面偶差、重点调研。调研抽样方法：随机抽样、非随机。调研手段和形式：小组访谈、深度访谈和投射法。实地调研基本方法：询问法、观察法、实验法。（五）房地产市场分析和预测市场分析的内容：宏观因素、市场分析（供给、需求、不同项目需求重点不同）；市场预测：市场调研获得一定资料的基础上。预

7、测时间分短期、中期、长期；预测对此昂奋：宏观、微观；预测方法分：定性、定量。市场预测的方法：购买者意图调查法、销售人员意见法、专家意见法。预测定量分析：时间序列、回归分析、市场因子（六）房地产市场调研报告调研报告的基本要求：实事求是、易于理解、简洁明了、有针对性、客观独立。调研报告的语言：简明、严谨、朴实。基本结构：呈送函件、标题、目录、摘要（调研目的、原因、时间地点对象范围及主要项目、实施方法、手段及结构影响、调研执行结果）、正文(导言、调研方法、成果、限制条件、结论和建议五、房地产开发项目策划（一）房地产开发项目策划概述策划的特点：地域、系统、创新、遇见、市场、操作。策划作用：为企业科学决

8、策提供保证、增强项目竞争能力、实现及开发商优势互补、能有效整合项目资源。策划的程序：项目选址和取得、市场调研、市场定位、营销策划、经营策划（二）房地产市场细分具有共同特征的子市场；作用：有利于发现市场机会，促进销售；有利于组织生产和服务，提高企业效益；有利于提高声誉，建立品牌。细分依据：人口细分（家庭结构、年龄、收入水平）、地理细分（地区地域、人口密度、自然环境）、心里细分（购买动机、生活方式、个性）、行为细分（使用时机、追求利益、购买阶段）；细分的程序和方法：一二三轮市场细分；细分市场评估：有效性（可衡量、可进入、可盈利、可操作）可行性（规模和增长性、结构吸引力、及企业资源适应性、及企业发展

9、战略的符合性）（三）房地产开发项目目标市场选择目标市场：企业决定进入的细分市场，以相应的商品和服务去满足需要和服务的销售群体。目标市场的决策关系项目的成败；影响目标市场选择的因素：市场规模（首要）、资源条件、环境条件、盈利性因素、风险性、政策性。分析为优势、劣势、机会、威胁。客户需求特征分析：消费能力（支付住房的资金数量、能承受的房屋总价和单价、信贷能力、接受的物业管理水平）、消费目的(自用、他用、投资)和消费方式（一次、按揭）（四）房地产开发项目定位塑造及众不同的鲜明个性和形象；定位包括客户定位和产品定位。定位策略：鼻腔定位和迎头定位、创新定位。定位步骤：分析现状，确定本企业潜在竞争优势、选

10、择合适的竞争优势以建立市场定位战略、显示独特的竞争优势、重新定位。产品定位的原则：市场化原则、差异化原则、前瞻性原则、价格控制行原则。产品定位策略：属性、利益定位策略、价格性能定位、目标客户需求、竞争对手、符合定位。定位方案：以区位环境或配套设施（商业区域：商业和商业服务；风景园林为生态居住；居住区域为居住和生活服务；山水是住宅或旅游产品）、以项目本身的规划设计、建筑风格、以文化、生活方式（五）房地产开发项目策划报告分类：策划范围：全程、单项；作用分为决策、实施、运营；内容分为：产品、营销、投资、广告。策划报告的基本内容：市场调研、市场定位、产品策划、主题策划、营销策划、推广计划、广告策划、投

11、资分析。六、房地产投资项目可行性研究（一）房地产投资概述   投资种类：直接（开发、置业）和间接）；特点：投资品种多样性、投资变现复杂性、投资价值附加性、投资区域差异性、投资收益个别性、投资过程综合性、投资预期风险性、投资决策专业性。投资构成：国家、个人、企业。投资资金构成：企业自有资金、预售收入、信贷融资、债券融资、利用外资、财政资金。（二）资金的时间价值及等值计算资金时间价值的产生：投资收益、通货膨胀、时间风险。1、 等额分付终值：F=A(1+i)n-1/i(期末，若不是应是期初乘以（1+i）、每笔金额相同、间隙相同)2、 等额分付偿债：A=Fi/(1+i)n

12、-13、 等额分付现值：P=A(1+i)n-1/i(1+i)n（期初）4、 等额分付资本回收：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1（三）房地产投资项目的现金流量出售型房地产开发项目(流入销售收入为主，流出为土地取得成本、开发成本基础设施建设费用是指建筑物两米以外和项目红线范围内、开发费用、销售税费)、经营型房地产开发项目、房地产置业投资项目的现金流入和现金流出的构成。（四）房地产投资项目的财务报表基本报表：现金流量表（投资现金、资本金现金、各方现金）、资金来源及运用表、损益表（利润总额=经营收入-经营成本-运营费用-经营税金及附加；分配利润的分配为弥补企业以前年度的亏损、提取法定盈余公积金和

13、公益金、向投资者分配利润）、资产负债表（资产、负债、所有者权益）辅助报表：房地产投资项目总投资估算表、借款还本付息计划表、经营收入估算表、经营税金及附加估算表。（五）房地产投资项目经济评价指标和方法房地产投资项目经济评价指标体系投资项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标出售型房地产开发项目成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期借款偿还期、利息备付率、资产负债表经营性房地产开发项目和房地产置业投资项目投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期借款偿还期、偿债备付率、资产负债表、

14、流动比率、速动比率房地产投资项目财务评价是投资项目评价的核心内容；财务净现值:（评价盈利能力的绝对指标FNPV=t期的净现金流量乘以（1+i）-t之和；净现金流量相等时的公式为（净现金流量/目标收益率）乘以（1-1/（1+i）6-2乘以（1+i）-2 6为年份从0到6,2为1、2及3-6净现金流量不同。财务净现值及零比较看是否满足基准收益率或目标收益率的盈利水平）；财务内部收益率（FIRR财务净现值等于零时的折现率，所能支付的最高贷款率、公式FNPV=t期的净现金流量乘以（1+FIRR）-t之和等于0、内插法求解，公式FIRR=i+FNPV1/FNPV1+FNPV2的绝对值乘以（i2-i1）,

15、i1及i2不2%-5%，内部收益率比基准收益率高，则方案在经济上可行）、动态投资回收期Pb:=t期的净现金流量乘以（1+i）-t之和等于、Pb:=（累计净现金流量折现值出现正值的期数-1）+上期累计净现金流量折现值得绝对值/当期净现金流量折现值，大于基准投资回收期项目不可行；:成本利润率（开发价值-成本）/成本、投资利润率（税前利润总额/总投资）、资本金利润率（税前利润总额/资本金）、资本金净利润率（税后利润/资本金）、静态投资回收期：收益相同全部投资/每年净收益、收益不同（累计净现金流量折现出现正值的期数-1）+上期累计净现金流量折现值得绝对值/当期净现金流量折现值；借款偿还期、利息备付率：

16、税前利润/当期应付利息、偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额、偿债备付率不低于1.3。资产负债率：期末负债/资产总额、流动比率：流动资产总额/流动资产负债、速动比率：（流动资产总额-存货）/流动负债。（六） 房地产投资项目不确定性分析不确定性分析包括盈亏平衡、敏感性、风险；房地产投资项目的主要不确定性因素包括土地取得成本、建筑安装工程费、租售价格、开发周期、融资成本、空置率（提高，毛租金减少）、经营成本、投资收益率；盈亏平衡分析是对成本、利润、产量的分析；固定成本（不随产量变动而变动）和变动成本，固定成本和变动成本分解的方法有费用分解法和高低点法；线性盈亏平衡分析方法要求销售收入

17、和成本为产量的线性函数，要符合假设条件：1、产量等于销售量2、产量变化，单位变动成本不变，总成本费用是产量的线性函数3、产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数4、总固定成本不变、5、单一产品不同产品的负荷率的变化率保持不变、6、数据为正常年份。盈亏平衡点的计算图解法和数学计算法（产量、产品单价、生产能力利用率、销售额、单位产品变动成本）。盈亏平衡的评价原则：盈亏平衡点越低越好，表明抗风险能力强、取得较好的经济利益、项目生命力强。临界点是指不确定因素的变化使项目（由可行变为不可行）的临界数值。单因素敏感性分析方法：确定财务评价指标分析不确定因素不确定因素波动对分析指标带来的增减变化确

18、定敏感性因素进一步分析；房地产投资风险：不利后果和损失可能性大小包括风险损失和风险报酬；特征：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性（统一风险对不同的投资者不一样）。房地产投资风险识别环节：感知风险和分析风险；特点为系统性、连续性、制度性；房地产投资风险的类型：系统风险（通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险：急于转为现金、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险）和非系统风险（收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险）：房地产投资风险识别的主要方法：问卷调查和专家调查；房地产投资风险估计（主观概率等于主观估计值的和/参加预测人数）和评价（测度值1、

19、期望值随机变量乘以概率之和，损益期望值2、标准差随机变量减去期望值的平方和乘以概率之和开平方根3、变异系数等于标准差/期望值）；房地产投资风险应对的原则（连续性、针对性、可行性、经济性）和方法（风险预防、风险回避、风险转移、风险组合、风险自留、风险利用）。（七）房地产投资项目方案比选房地产投资项目方案类型：独立方案（方案之间相互不干扰）、互斥方案（只选择一个）、相互关系方案（混合方案：独立及互斥混合、互补方案、现金流量相关方案）；房地产投资项目方案比选作用：1、有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案，使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用、2、有利于提高决策者科学决策的能力，避免或减

20、少投资决策中的失误3、有利于增强房地产企业的市场竞争力。；净现值比较法（还有净将来值法和净年值）：净现值最大的方案最优。互斥方案比选必须具备1、被比较方案的费用及效益计算口径一致；被比较方案具有相同的计算期；被比较方案现金流量具有相同的时间单位。净现值率比较法：投资所获得的净效益，净现值率越大，方案越优。在投资资金受到强制约束的情况下，采用净现值率法。公式为净现值/投资现值。差额投资内部收益率法、差额净现值法、年值法、现值法等计算期相同和不同的互斥方案比选：年值法（净年值法、费用年值法）、现值法（最小公倍数、年值折现法）（八）房地产投资项目可行性研究报告房地产投资项目可行性研究的作用：申请项目

21、核准的依据、项目投资决策的依据、筹集建设资金的依据、开发企业及有关部门签订协议、合同的依据、下阶段规划设计工作的依据、项目考核和后评价的依据。投资项目可行性研究报告的结构：封面、摘要、目录、正文、附表附图、主要参考资料。投资项目经济评价应遵循的原则：有无对比原则、效益及费用计算口径对应一致的原则、收益及风险权衡的原则、定量分析及定性分析相结合，以定量分析为主的原则、动态分析及静态分析相结合，以动态分析为主的原则。七、房地产开发项目管理（一）房地产开发项目管理概述房地产开发项目：一定质量、时间、费用要求下，从取得房地产开发用地开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程，完成可以满足人们需要的建

22、筑物及其附属设备、设施、环境的一次性任务。房地产开发的特点：位置固定性、寿命耐久性、项目多样性、开发条件差、开发周期长、投资规模大。房地产开发项目的特点：质量要求高、时间目标的限定性较强、费用目标较强、较强的系统性、涉及面广、涉及诸多法规政策。房地产并发项目的工程系统构成：单项工程、单位工程、分部工程、分项工程。房地产开发项目管理阶段：前期策划、规划设计、施工实施、使用阶段。（二）房地产开发项目勘察设计管理房地产开发项目设计的基本原则：贯彻国家经济建设方针和政策、先进适用、经济合理、安全可靠、合理利用资源、可持续发展。设计管理模式：业主直接管理、业主委托咨询公司代表业主进行设计管理、业主委托项

23、目管理公司管理模式。（三）房地产开发项目工程招标房地产开发项目工程招标：投标是要约，中标通知书是承诺。分邀请招标（不少于3家）和公开招标。招标的程序：招标前准备工作发出招标公告或邀请书投标人资格预审发售招标文件开标、评标和授标签订承包合同。招标文件的内容：投标须知、招标工程的技术要求和设计文件、工程量清单、投标函的格式及附录、签订合同的主要条款、投标人提交的其他材料。投标保证金可以是支票和银行汇票，一般不超过总价2%，最高限50万。可不设标的，一个工程一个标底。投标少于3人，重新招标，评标为5人以上单数，招标代理机构、招标人以外的技术、经济等方面的专家不少于2/3。（四）房地产开发项目合同管理

24、房地产开发项目合同：包括合同当事人、合同标的、标的的数量和质量、合同价款或酬金、合同的期限、履行地点和方式、违约责任、解决争执的方法。合同的选择：总价合同（工程量和物价上涨的风险由承包人承担）、单价合同、成本加酬金合同。房地产开发项目合同管理的内容：施工、监理、材料设备采购。合同争议的解决：协商、调解、仲裁（仲裁了就不能诉讼）、诉讼。（五）房地产开发项目实施控制房地产开发项目投资控制：在项目设计、施工和保修等阶段，主动运用动态控制原理，经常地、定期或不定期地将项目实际发生的投资数额及相应的计划投资目标进行比较，采取组织措施、经济措施、技术措施、合同措施、信息措施进行纠正。质量：对产品的安全、适

25、用、经济、美观，体现可用性、可靠性、经济性、及环境的协调。开发项目质量包括：工程实物质量和管理过程质量；质量控制的特点：全面性、及时性和主动性、标准适用性、连续性和相关性。项目质量验收：施工单位自行检查评定的基础上，参及建设活动的有关单位共同对工程的施工质量进行抽查复验。划分为检验批、分项工程（监理工程师组织施工单位项目质量专业负责人）、分部工程（总监理工程师组织施工单位项目负责人）、单位工程（施工单位自行）。经过返修和加固处理仍不满足安全使用要求的分部、单位工程，不予验收。进度控制：建设过程进行监督、检查、指导和纠正。进度控制的范围：项目各个阶段、项目各个组成部分、影响进度的各种因素。（六）

26、房地产开发项目竣工验收和决算：建设单位组织竣工验收前，应提前3个工作日将验收的时间、地点及验收组名单书面通知质监站，并提交有关工作质量文件和质量保证资料。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15个工作日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。，房地产开发项目竣工验收的条件：1、完成项目全部设计和合同约定的各项内容达到使用条件、建筑物周围2米内清理；2、完整的技术档案和施工管理资料；3、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告、4、有勘察、设计、施工、施工图审查、监理签署的合格文件、5、施工单位签署的工程保修书、6、责令整改完成。验收程序：工程竣工扫尾、竣工预

27、验、监理单位核查、专项验收、竣工验收。房地产开发项目质量保修的要求：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的5年。供热及供冷系统2个采暖期、供冷期。电气管线、给排水管道、设备安装和装修工作2年。不属于保修范围的情况是：因使用不当造成的质量缺陷.因第三方造成的质量缺陷.不可抗力造成的质量缺陷八、房地产市场营销（一）房地产市场营销概述房地产市场营销：提供房地产产品及服务；营销特点：广泛性、区域性（环境相关性）、差异性；开发经营观念：生产观念（最早）、产品观念、推销观念、（以上三个以产定销，后边两个相反）市场营销观念（以客户为中心）、社会营销观念（企业利润、消费需求和社会福利统一）（

28、二）房地产渠道策略直接渠道（优点是便于控制销售及快速调整销售策略、缺点是无销售专业优势、不利于企业决策）、间接渠道和网络渠道；房地产销售渠道选择：经济性、可控性和适应性。影响因素：房地产市场供求状况、项目本身市场前景、可供选择的房地产经纪机构数量和能力、开发企业自身的实力和发展战略；商品房销售代理特征：代理人以被代理人名义实施民事行为、代理人应当在被代理人授权范围内实施代理行为、代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示、代理的法律后果直接归属被代理人。销售代理的基本形式：独家代理（委托人和代理人之间的协调和佣金结算相对简单）、共同代理、参及代理（由独家代理机构和共同代理机构分配佣金、委托人和参

29、及代理人之间没有直接的关系）；代理工作流程：寻找、选择，前合同、委托人提交资料（项目特征资料、项目合法性资料、委托书、商品房预售许可证）、营销策划、销售准备、销售执行、项目结算。（三）房地产价格策略房地产价格策略：定价目标和原则、基本方法、策略、价格调整策略。房地产定价目标：实现预期利润、提高或维持市场占有率、维护企业形象、维持经营（过渡性目标其余是长期定价目标）。房地产定价原则：价格浮动原则、反映市场供求原则、价值规律原则。房地产定价的基本方法：成本导向法（成本加成、目标利润）、需求导向、竞争导向（随行就市、主动竞争）、比较定价法。房地产定价的基本程序：确定定价目标、进行成本核算、调查市场状

30、况、选择定价策略和方法、确定产品市场价格、实施。确定楼层均价、楼层差价、环境差价、朝向差价。房地产定价策略：总体价格策略（低价策略、高价策略）、过程定价策略（低开高走定价、高开低走定价、稳定价格策略）、折扣定价策略（现金、数量）、心里定价策略（特价品、尾数、整数），房地产价格调整方法：直接调整价格（基价、差价）、调整付款方式(付款时段、比例、价格差异)。（四）房地产促销策略人员促销、非人员促销（广告、营业推广、公共关系推广）广告预算编制：目标任务法、销售百分比法、量入为出法、竞争对等法。广告媒体：报纸、杂志、直接函件、广播、电视、户外、网络。人员促销的特点：及时、灵活、选择。营业推广的方法：活

31、动推广、变相折扣、价格折扣、抽奖促销。公共关系推广的原则：从公众利益出发、维护企业声誉，树立企业形象、重视公共关系对象的广泛性、工作效应的滞后性。公共推广的作用：协调好公众关系、促进楼盘销售、树立企业形象、建立信息网络（五）房地产市场营销方案房地产市场营销方案的框架：前言、市场分析、广告战略、广告媒体策略、广告预算分配、广告效果预测、促销策略、促销效果反馈和评价九、房地产估价（一）房地产估价的市场法有交易的对比。分几个步骤：搜集交易实例选取可比实例（3-10）（类似、类型估价目的温和、接近估价时点、正常价格）对科比实例成交价格、又分建立比较基准（统一房地产范围、统一付款方式、统一价格单位）、交

32、易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整（事务、权益、区位）求取估价对象价值（二）房地产估价的成本法房地产价值等于重新购建价格减去建筑物折旧；成本估价的步骤：搜集价格构成资料、测算购建价格、建筑物折旧、求取积算价格。重新购建价格分为重建价格和重置价格。具体的求取方法：单位比较法、分部分项、工料测量法、指数调整法。折旧等于重新购建价格减去市场价值。这就分为物质（自然老化、正常使用、以外破坏、延迟维修）、功能、经济。建筑物现值：重置价格减去折旧总额（折旧额乘以有效年龄等于（重置价格减去净残值乘以有效年龄）/经济寿命）折旧额等于建筑物购置价格乘以（1-净残值率）再除以经济寿命。建筑物现值等于重新购建

33、价格乘以成新率。成新率等于（1-（1-净残值率）有效年龄/经济寿命）（三）房地产估价的收益法未来净收益限制之和三个因素：未来收益大小、获取净收益期限长短、获得收益可靠程度。无限制年限为净收益除以报酬率等于收益价格。收益有年限收益价格等于净收益乘以（1-1/（1+报酬率）的n次方）除以报酬率。不同年限无限年价格等于50年得收益率乘以50年得K，K为1-1/（1+Y）的n次方。净收益等于毛收入减去运营费用。报收绿基本方法：累加法（风险报酬率和无风险报酬率）和市场提取法（四）房地产估价的假设开发法又叫剩余法、预期开发法、开发法：适用开发建设的土地、在建工程、开装修或可该百年用途的旧房地产。开发经营期

34、起点为取得估价对象的日期，终点为经营结束的日期。开发期和经营期。测算投资利息时把握计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。（五）房地产估价报告房地产估价报告：书面、组成分为：封面、目录、致股价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件十、物业管理（一）业主和业主大会业主：房屋所有权人。拥有了房屋就拥有了及该房屋向配套的设施设备的所有权和相关场地的使用权。业主可以是个人、集体和国家。房屋登记簿和房屋权属证书记载的房屋所有权人；核发占有房屋，尚未办理登记；继承等。业主的权利：结婚搜服务、提议召开会议、提建议、投票、被选举权、监督他人工作、监督合同履行

35、、监督住宅维修基金使用。义务：遵守、不破坏规章制度、执行决定、缴纳住宅维修基金。业主大会的筹备：区县房地产行政部门或街道办事处、乡镇人民政府，受到60日内，由业主代表（人数不少于一半）、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会代表组成。业主共同决定的事项：制定修改议事、制定修改管理规约、选举更换委员、制定物业服务内容、选聘和解聘物业服务、筹集使用专项、改建重建、改变公共用途、所得收益分配及使用。业主大会活动规则：定期会议和临时会议占建筑面积20%，总人数20%；业主会议15日前，书面形式通知；召开形式：集体讨论，书面征求意见。使用维修资金、重建建筑物及附属设施总面积2/3且总人数2/

36、3同意才通过，其它1/2。业主委员会5-11单数组成。职责：执行决定、召集开会、签订合同、了解意见、监督规约实施、督促缴纳物业费、专项资金筹集、调节纠纷、其它。业主委员会成立30日内日向区县房地产行政部门或街道办事处、乡镇人民政府备案。委员会委员每届不超5年，可连选。选举7日内日召开业主委员会，推选委员会主任和副主任。做出决定是全体委员人数的一半（二）临时管理规约和管理规约临时管理规约的：物业建设单位在物业销售之前。管理规约:全体业主共同制定，在使用、维护管理及业主共同利益。书面形式。内容：物业的使用、维护、管理；专项基金；经营及收益；共同利益维护、共同管理权的形式；业主应经义务；应当承担的责

37、任。法律效力：物业使用人、继受人。（三）物业服务企业物业服务企业：依法成立，具有资质，具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动。特征：独立企业法人、服务型企业、具有一定的公共管理性质。种类：按照投资主体的经济成分：全民所有制、计提所有制、民营物业服务、外资物业服务、其他。按照股东出资分为：物业管理有限责任、物业管理股份有限、股份合作型物业服务）。物业服务公司工商登记：预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。资质管理：一（500万、技术人员不少于30）二（300）三级。新设立的最低资质申报，并设一年的暂定期。领取营业执照或30日内申请资质。提交资

38、料：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人、物业管理人员、管理技术人员置业资格证书和劳动合同。（四）物业管理招投标招标投标法、物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法。投标程序：获取招标信息、项目评估及风险防范、登记并取得招标文件、准备投标文件、送交投标文件、接受招标人的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同。（五）物业服务合同物业服务合同：物业服务企业及业主或业主委员会签订。主要内容：物业管理事项、物业服务事项、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任。特征：无名合同、诺成合同、有偿合同、要式合同、双务合同、集体合同、受国家干预。种类：前期物业服务合同、物业服务合同（3-5年有效期）（六）物业服务收费收费原则：合理、公开、费用及服务水平相适应；物业服务计费方式：包干制（业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务服务计费方式）、酬金制（结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式；酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定）；物业服务