关于个人住房贷款业务的风险及控制措施问题的分析

1、关于个人住房贷款业务的风险及控制措施问题的分析摘要 当前我国城乡消费信贷业务迅速发展，在发展的 同时，也暴露出很多问题，本文拟就消费信贷中住房贷款风 险及控制措施的一些基本问题，进行初步的探讨。通过分析 住房贷款的信用风险、市场风险、法律风险、道德风险等形 成原因，认为消费信贷理发师必须的。在各类风险中法律风 险主要体现在：担保法条款不能有效防范贷款风险。借 款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，担保法规定，必须 先与抵押人协商一致。倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押 物，或根本无法联系到抵押人，抵押权人就只能起诉抵押人。 在住房按揭中，银行与借款人签订抵押贷款合同时，一般同 时要求开发商为借款人

2、提供回购担保，最高人民法院对担 保法的司法解释，有可能影响开发商对住房贷款提供回购 担保的有效性，从而使保证担保达不到降低风险的目的。最 高人民法院对担保法的解释是依据公司法第60条, 并非禁止公司合法经营活动中的正常担保行为，笼统地认为 公司为股东担保均侵害其他股东利益的观点是片面的。立法空白使得开展住房贷款业务无法可依。我国至今尚 无一部规范银行消费信贷的法律，银行作为资金的出借方经 常处于不利地位，正当权益得不到法律的保护。因此，鼓励 信贷市场健康发展的同时加强立法，消费信贷需要法律规范和调整。关键词住房信贷风险防范立法当前城乡消费信贷业务的迅速发展，我国消费信贷业务 在发展的同时，也暴

3、露出很多问题，分析产生奉献的原因和 防范风险，对保护扩大国内消费需求，创造良好的社会氛围 与法制环境都有积极的作用。本文拟就消费信贷中住房贷款 风险及控制措施的一些基本问题,做一些初步的探讨。一、消费信贷定义和产生消费信贷，是指金融或商业等机构向有一定支付能力的 消费者调剂资金余缺的信贷行为和信用关系。消费信贷不仅 是一种信贷行为或放贷业务，而且是一种信用关系，它不仅 包括贷款信贷，而且包括销售信贷等多种形式。消费信贷 的对象一般只是个人或家庭消费者，不给集团消费提供消费 信贷，这是各国法律所采取的普遍作法。消费信贷可以说是一种古老的信用形式。随着销售商品 的市场的出现，也就产生了消费信贷。消

4、费信贷的产生和发 展，是社会生产力发展和人们消费结构变化的客观要求。随 着生产力的发展，人们生活水平的提高，消费品的供应结构 发生了很大变化。许多高档耐用消费品纷纷上市，一般收入 水平的个人或家庭短时期内难以凑齐足够的款项，有必要借 助于消费信贷才能实现购买愿望。我国在90年代上半期，上海出现了第一家开展消费信贷 业务的机构一一上海银通信托咨询有限公司。随着我国城镇 住房制度改革的深化，住宅商品房的销售已经开始采用分期 付款、银行按揭等办法。上海等地还将设立专门从事住房按 揭业务的住宅银行。随着相关法规的出台，目前我国商业银 行都可以从事住宅按揭业务，住房抵押贷款累计已达数百亿 元。可以预见,

5、在今后一个相当长的时期内，消费信贷在我国 将有一个大的发展。目前在市场上占主导地位的消费信贷品种为个人住房 贷款。现就该贷款品种风险形成的原因作一分析和探讨。二、住房贷款的风险类型信用风险信用风险是指借款人或其他当事人不按照协议履行合 同而导致贷款不能按期收回而造成损失的可能性。信用风险包括 借款人风险和开发商风险。借款人个人收入、素质、行为、信誉等方面都存在一定 的风险。随着国有企业改制和政府机构改革的深化，下岗分 流压力加大，借款人未来收入难以预测。借款人如果购买商 铺，就属于投资经营性质，因商铺的收入具有较大的不确定 性，一旦收益下降，将导致无力偿还贷款。借款人因失业、 疾病等原因致使经

6、济条件恶化，无法按计划偿还贷款。借款 人购房不是自住，购买商铺不是经营，而是以保值、投资、 投机为目的，一旦判断失误，就有可能拖延还款或弃楼不还 贷款。借款人素质低下，因种种原因，不愿还款，把风险转 嫁给银行。借款人违反管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相 等不正当手段，骗取银行贷款。同时借款人因违规、违法等 行为受到处罚，都会影响借款人按期归还贷款。开发商风险是指由于不能按时完工、挪用贷款、虚假按 揭、重复抵押、项目周边环境发生变化等造成的风险。由于 种种原因，开发商不能按时按质竣工交楼，可能形成烂尾楼, 往往引起购房人与发展商之间的纠纷，导致借款人还款意愿 下降，甚至中断还款。个人住房贷款一般

7、是银行直接将贷款 划人开发商的账户，银行对贷款资金的监管十分困难，开发 商容易将资金挪作它用，致使项目不能按时按质竣工交楼, 借款人与开发商发生纠纷时必然涉及银行，将给按期收回贷 款本息带来风险。同时开发商由于自身实力不足，或项目销 售、资金回笼情况不理想，就可能通过公司员工、股东、关 联企业等关系人以虚假按揭贷款的形式套取银行信贷资金。 开发商用土地使用权作抵押在一家银行获取项目开发贷款, 售房时又以在建房作抵押向另一家银行获取个人住房贷款, 由于抵押登记机关把关不严，导致出现重复抵押，使后者抵 押无效。由于城市规划、城市建设等因素，致使开发项目周 边环境发生大的变化，影响居住和经营，造成纠

8、纷或经营不 善，出现贷款偿还风险。市场风险市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能 性。主要包括：利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行 的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个 人住房贷而言，当资金市场出现利率攀升时，由于按照目前 规定，个人住房贷款利率必须到次年初才能调整，在未调整 期间，银行利息收人减少，导致效益下降。汇率风险是指由 于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。如外汇住房按揭 贷款发放后，由于利率变化有可能使银行在货币兑换中以及 因存、贷款货币匹配不当而遭受汇率损失，从而导致信用风 险激增，影响信贷资产安全。随着经济环境、市场状况的变 化，抵押物价值低于抵押贷

9、款本息价值，若借款人不还款, 银行在处理抵押品时将会受到损失尤其在借款人购房投机 的情况下，这种情况出现的可能性较大。抵押物在估价过程 中也存在一定的人为风险，如抵押物评估值高于实际价值, 在处置抵押物还贷时，可能出现不能足额收回贷款本息的风 险。国内外市场发生巨大变化，必然影响某一行业的发展, 从而使相关信贷产品风险增大。如我国加入wto后将对房地 产行业产生较大的冲击。建筑材料更新、外资房地产商进人 将会加剧房地产行业的竞争，造成住房贷款风险的增加。同 时，国外金融机构涉足零售贷款领域后，同业竞争将更加激 烈，零售贷款的成本将会加大，盈利空间将会减小，风险相 对增大。各地区政策不统一，同样

10、造成银行资金风险。地方法规 不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区 差异，导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相 同，有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续，操作十分 不便，容易形成贷款风险。有的地方政府出台一些不合理的 政策规定，导致借款人不还款或银行无法处理抵押物，如在 小城镇发放经济适用房贷款，一但借款人不还款，地方政府 出于地方保护主义等原因，片面强调社会稳定，银行很难处 置抵押物收回贷款。贷款法律风险贷款法律风险是指在具体的贷款过程中，因操作行为出 现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护，直 接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段，我国商业银行 面临的法律

11、风险尤为突出，主要体现在：1担保法条款不能有效防范贷款风险借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，担保法规定, 必须先与抵押人协商一致。倘若此时抵押人不同意银行拍卖 抵押物，或根本无法联系到抵押人，抵押权人就只能起诉抵 押人，在我国现有的法制环境下，诉讼中的非法律因素较多, 如果诉讼及执行旷日持久，银行不仅耗时费力，还会得不偿 失。在住房按揭中，银行与借款人签订抵押贷款合同时，一 般同时要求开发商为借款人提供回购担保，最高人民法院在 担保法的司法解释中规定“以公司资产为本公司的股东 或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效”，目前对此 条款的理解法律界尚有争议，有可能影响开发商对住房贷款 提供回

12、购担保的有效性，从而使保证担保达不到降低风险的 目的。最高人民法院对担保法的解释是依据公司法第 60条，公司法第60条规定是：“董事、经理不得以公司 财产为本公司股东或其他个人债务提供担保。”该条的立法 意图在于限制公司董事、经理的权利，保护公私财产和投资 者的利益，并非禁止公司合法经营活动中的正常担保行为。 以公司名义提供担保并不一定会损害公司的财产和其他股 东利益。在现实经济活动中，有相当一部分保证人与被保证 人之间存在关联关系，被保证人往往是保证人的控股公司， 从资金用途上看，有相当一部分资金会通过某种途径回流, 用于保证人的发展。笼统地认为公司为股东担保均侵害其他 股东利益的观点是片面

13、的。同时从公司法的性质上看，第60条只是对公司内 部经营管理活动的限制，只能对公司成员之间的行为产生约 束力，而不影响公司对外的民事责任。事实上，该条也并未 对违反该条所产生的担保行为的有效性做出任何规定，高法 解释由此引申出以公司名义提供的担保无效的法律判断显 然已经超出第6 0条的规定，缺乏司法解释所应有的法律规 定基础。第60条是对公司董事、经理个人以公司资产对外担 保行为的限制，与以公司名义对外担保的情形毫无关联，其 法律后果自然也完全不同，即使董事、经理违反公司章程以 公司名义提供了担保，也应由公司对董事、经理进行处罚， 不影响公司对外应承担的责任。担保法规定：'同一债权既有

14、保证又有物的担保的， 保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”按照这一规 定，以及担保法司法解释第三十八条规定，发放住房贷 款若既有本人住房抵押担保又有保证担保时，一旦借款人不 还款，必须先处理抵押物，不足部分才由保证人履行保证担 保责任。由于抵押物处理十分困难，在出现还款拖欠时，贷 款人无法在短期内从保证人处获得现金偿付，只能待抵押物 处置后，才能向保证人追偿，贷款人在短时间内很难追回债 务。担保法第五十三条规定：''债务履行期届满抵押权 人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、 变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以 向人民法院提出诉讼。”但是

15、，由于个人住房贷款的期限一 般都比较长，而且借款人每月均应按期还款，因此，债务履 行期届满是以每月特定日期为该期应还款项的债务履行期， 还是贷款期限终了为所有款项的债务履行期限，由于法律规 定不明确，操作起来会出现争议。抵押物未经财产共有人同意，借款人一旦不还款，银行 在处置抵押物时，将产生法律纠纷，形成贷款风险。2、法律法规不健全，使银行资产遭受损失立法空白，开展住房贷款业务无法可依。我国至今尚无 一部规范银行消费信贷的法律，银行作为资金的出借方经常 处于不利地位，正当权益得不到法律的保护。同时，我国尚 无个人破产法，很难全面清理借款人的财产，出现呆账很难 核销。社会信用制度未建立。一方面银

16、行在办理贷款时对居 民个人的社会信用资料无从查阅，另一方面借款人违约甚至 赖账得不到法律制裁，使银行蒙受损失。执法不力和司法不 公。有些地区司法部门出于地方保护主义偏袒债务人，使银 行债权得不到有效保护。如借款人不还款，银行请求司法机 关协助处理抵押物时，受理时间很长，甚至以社会稳定为由, 拒绝执行抵押拍卖，导致贷款遭受损失。开发商因主体不合 格、土地产权不明晰或其它一些法律规定，而导致买卖双方 的销售合同无效的风险。道德风险道德风险是指由于道德行为不佳给银行资产带来风险 的可能性。道德风险可分为银行内部人员道德风险和第三方 道德风险。银行内部人员利用职权以贷谋私，发放人情贷款或降低 贷款条件

17、为关系人贷款，致使贷款损失。银行人员为了自身 利益或明哲保身，对他人损害信贷资产质量的违规行为不反 映、不报告。开发商与借款人串通，故意向银行提供不真实 的资料，或为了自身利益提供虚假资料欺骗银行，致使信贷 人员作出错误的判断，形成贷款风险。中介评估机构在接受 银行委托评估抵押物价值时，不顾职业操守与借款人串通， 故意高估抵押物价值，造成银行贷款抵押不足而导致损失。三、住房贷款风险的控制措施借款人风险的控制措施1、对借款人进行严格的贷前审查调查借款申请人的品德是为分析其偿债意愿。如果借款 申请人具有还债能力，但其人品质恶劣，道德水平低，银行 就很难指望他能够按时偿还贷款本息。如果借款申请人借款

18、 的目的是为了诈骗，那么无论其表现出多强的偿债能力，银 行肯定遭受损失。因此，对借款申请人偿债意愿即个人品格 的了解是住房消费贷款信用分析的重要一环。借款人收人的真实性对住房贷款来说十分重要。为防止 虚假收人，银行要认真核查借款人出具的收入证明，防止开 发商与借款人互相串通，提供虚假文件和开具虚假证明来骗 取银行贷款；提高信贷员的鉴别能力，对借款人的基本情况 进行分析，分析其所处行业的发展前景、从事该行业的专业 年限等因素，判断其职业的稳定性和未来的收人水平。交易的真实性防范了开发商利用关系户搞假按揭，欺骗 银行.套取个人住房消费贷款。审查客户的收人水平，保证 还款计划落实。一般来讲，月均还款

19、金额以不超过客户家庭 总收人的50%为宜。审查借款人的还款能力，依据实际情况 制定合理的还款计划，降低个人还贷过程中因资金周转所出 现的暂时性逾期。对借款人目前家庭情况、居住地址、工作单位和通讯方 式资料进行核实。考察客户及配偶是否按要求签署了同意抵 押登记、参加保险、公证并承担相关费用的文件。2、签定回购或债权转让条款，防止借款人因善意或恶 意停止还款的风险住房抵押贷款办理抵押登记后，虽然银行合法拥有抵押 物.但由于目前处理抵押物来实现债权的过程耗时耗力以及 其它不可预侧的因素，银行在与开发商签署按揭合作协议时, 必须列明回购或债权转让条款，在借款人无力还款时，由开 发商代为还款，便于银行在

20、实际操作时能够处于主动地位。 个人住房贷款必须以自住为原则，对贷款购房用于经营或进 行投资、投机的，要从严审查贷款。贷款的对象必须是其有 完全民事行为能力、拥有稳定的工作和合法收人的自然人。建立适合市场经济运行要求的个人信用制度。市场经济 归根结底是信用经济。当前个人信用制度的建立刻不容缓。 个人信用制度的基本内容是由自然人的身份证明和个人社 会档案、个人社会保险、个人银行联户和收人来源、个人可 支配的用于抵押的资产等信息组成的。建立一个全社会共 享、公正的个人资信咨询网络，是防范借款人信贷风险的有 效手段。开发商风险的控制措施对开发商项目的严格审查是防范开发商风险的关健。银 行要对开发商提供

21、资料的充实性、合法性、有效性等进行审 查；对开发商的资金实力、资信状况、经营业绩、技术力量、 盈利能力、纳税记录、担保能力等进行重点调查。同时，银 行必须对开发商和按揭楼盘进行实地考察，对按揭楼盘的地 理位置、工程进度和质量、完工风险、市场有效需求、价格 定位、售楼前景、销售状况、按揭额度等进行综合评定和评 价。当银行拥有条件优越且具备竞争力的抵押物，在非常时 期才能迅速变现，抵偿债务，这是抵御开发商风险的关健。 在成熟的房地产市场，住房贷款一般为现房抵押贷款。我国 的房地产市场尚处于初级阶段，住房贷款主要为期房按揭方 式，因此，银行发放贷款时，必须密切关注按揭贷款项目的 工程进度，信贷资金的

22、到位必须视工程进度发放。为防止开 发商假按揭套取银行现金，对开发商关系人购买开发商房产 的，必须从严控制，严格审查。担保风险的控制措施住房抵押贷款的担保方式，应优选所购房产抵押，但银 行应当对借款申请人提供的抵押物作全面彻底的审查，必要 时到房管局或土地局做进一步调查，确保抵押物的真实性、 合法性；银行对借款人的抵押物要进行登记或冻结，确保抵 押行为的合法性和安全性。由人民银行出面联合各商业银行共同提请最高人民法 院，对担保法的司法解释中摸棱两可的条款予以更进一步的 说明。如公司对自然人担保的有效性问题。严格执行贷款抵押的估价制度，合理评估抵押物价值, 根据风险度确定抵押率。四、鼓励消费信贷市场健康发展的同时加强立法消费信贷需要法律规范和调整。用消费信贷法律对消费 信贷予以调整，这是现代法治国家的通行作法。用法律手段 调控消费信贷，是非常必要的：第一，这是充分发挥消费信贷 正态社会效应、限制其负面效应的需要。第二，这是保护消 费者权益的需要。