公租房建设的现实意义及完善措施研究

1、公租房建设的现实意义及完善措施研究【摘要】公租房制度作为住房保障制度的重要组成 部分，旨在解决中低收入群体的住房保障问题。目前公租房 制度在我国尚处于起步阶段，如何发挥公租房在完善我国住 房保障制度、调控房地产市场、提高人民生活水平方面的优 越性，将是公租房制度在理论与实践中需要进一步解决的问 题。【关键词】公租房；住房保障制度；现实意义；对策建 议1、公租房制度是我国住房保障制度中的重要内容恩格斯的论住宅问题对城市住宅缺乏现象的原因、 住宅商品的特性、住宅买卖和租赁关系、租金的经济本质等 一系列问题都作了独到精深的分析论证，对我国在社会主义 初级阶段解决好住房问题具有重要的理论指导意义。他说

2、：“住宅问题并不是仅仅有关无产阶级的问题，相反，它同真 正的中间等级，小手工业者、小资产阶级、全体官僚有极大 的利害关系住宅问题正是社会改革中的一点，这一点显 然比其他任何一点更能揭示出，无产阶级的利益和社会中真 正中间阶级的利益有绝对的内在同一性”。这意味着仅仅依 靠市场的力量不足以解决所有阶层的住房问题，政府应充分 发挥其宏观调控职能，积极参与保障性住房体系的建设。2、公租房建设的现实意义我国推进公租房建设的目的，一是要实现''居者有其 所”，二是要促进国民经济健康发展。在城市化的发展中发 挥着及其重要的作用：2. 1公租房制度有助于促进社会公平改革开放以来，财富分配的不平

3、等问题日渐加剧，住房 是财富的重要组成部分，但在现行住房制度框架下，大量权 力资源的过度集中和缺乏监督，使土地作为市场中的稀缺资 源往往成为了财富分配差距扩大的重要推手。由于住房问题 所进一步导致的人们在市场参与机制和竞争过程中的不平 等，将影响到公平的社会利益分配机制的建立。建立公租房 制度有助于改变这种状况进而促进社会公平。2. 2公租房制度有助于弥补市场缺损市场经济不会自发解决中低收入家庭的住房问题，应该 要有公租房为主导的保障性住房这种公共产品的供给。在公 租房出现之前，我国的保障性住房体系主要是由政府提供的 廉租房以及经济适用房构成，但由于廉租房和经济适用房主 要是针对城市本地低收入

4、家庭，二者的供应力度和适用范围 较为有限。而公租房的推出能有效解决大学毕业生及外来工 作人员等中低收入家庭的实际住房困难，进一步完善我国住 房保障制度，有效弥补房地产市场的缺损。2. 3公租房制度有助于促进房地产市场的稳健发展供需关系是影响土地价格和房产价格的主要因素，当前 我国居民住房需求的刚性仍比较强，同时大量社会闲置资本 涌入房地产市场，对房地产价格的迅速上升起到了较大的推 动作用。公租房增大了住房的供应量，较大地缓解了中低收 入群体的购房压力，也减少了对商品住房的过度追捧，起到 了较好的住房供求调节作用，进而起到长期稳控房价的功 效。2. 4公租房制度有助于促进共同富裕住房保障是影响公

5、平分配的制度性因素，而公租房的实 施正是基于解决中低收入群体住房困难的考虑，通过政府转 移支付的方式来大幅度降低这部分群体的住房支出，进而促 进大部分居民的财富积累和扩大再生产。这对于缩小收入差 距、促进共同富裕具有重要作用。3、完善我国公租房保障制度的对策建议3.1在合理规划前提下强化科学管理(1) 公租房建设土地资源的合理规划。在城市规划与 建设用地规划时，充分考虑出让和划拨土地的比例。将处于 成熟地段、周边基础配套设施齐全的地块在保证地方政府获 取足额的土地级差收益的同时，留出适当的划拨地作为公租 房建设用地；同时，政府要加大土地储备的力度，以保障土 地增值收益能够为政府充分享有。这样，

6、才能够使公租房建 设有充足的财力与土地资源保障，进而保障公租房的社会福 利性质。(2) 应根据居民居住需求的变化，适时地调整公租房 的布局和设计方案。公租房在规划和建设过程中，应该尽可 能地考虑到降低中低收入群体的生活支出，避免其支付较高 的生活成本。如果公租房布局过于偏僻而相关公共服务设施 又无法跟上，则容易使租住者产生较高的交通费用、教育费 用和医疗卫生费用，这样反而加重了租住者的负担。另外， 如果公租房设计均为整套出租或套型面积大，超出了受保障 对象的承受能力，同样容易导致其保障房不适用的局面。因 此，公租房的建设地理位置、建设标准必须科学合理地制定, 这就需要构建科学的调查机制和严格的

7、审批程序，通过调查 保障对象的住房要求和需求层次，以便使公租房既能够满足 保障对象的住房需求，又避免不经济、不实用而导致保障房 空置、闲置的局面。(3) 不应将公租房大规模地单独隔离起来建设。这是 为避免一些国家在公租房建设中形成“贫民窟”，造成住户 的自卑或者不平衡心理，从而引发不必要的社会问题。重庆 市政府对这方面的问题也有所考虑，经过科学规划，采用公 租房与商品房“混建”，使公租房住户与整个城市和社会有 机融合。但是，由于如果公租房在一个区域集中度过大、体 量与规模过大，这方面的问题就有可能应运而生。所以，在 实施过程中要注重公租房的选址和配套。不仅如此，还应该 加强公租房社区的管理和宣

8、传工作，通过扎实有效的社区工 作，来降低和化解公租房社区可能出现的各种社会矛盾。3.2以多元融资机制来增强资金筹集力度当前，资金问题仍然是制约各地公租房建设的主要问 题。虽然政府财政投入以及运用政府资源进行资本运作，已 经成为公租房筹资的一种办法，但是仅仅依靠这些是不够 的。要想长期持续地解决中低收入家庭的住房问题，政府应 逐渐从主体供应的地位，向主导、引导市场供应的角色转换, 以吸引市场力量参与到公租房的投资与建设。可以根据居民 居住需求的变化，适时地调整之中。在我国，由于地方政府无法独立发行地方建设债券，因 此只有通过各自的融资平台来进行资金筹措，即“城投 债”。但随着地方政府债务累积，债

9、务风险也越来越明显， 必然会对公租房的资金来源造成一定冲击。从商业银行获取 公租房建设贷款也显得较为困难，因为公租房是政府主导 的，项目实施环节多，政策风险较大，商业银行普遍不愿意 为此提供资金支持。因此，可尝试通过国家政策性银行进行 融资。住房公积金也可用于公租房建设贷款，并允许公租房 租户提取公积金用于支付租金。3. 3合理确定公租房运营管理的主体公租房投入运营后，后续的管理和维修等工作直接关系到公租房的服务效率。由于公租房涉及面大、覆盖人口众多, 导致其后续的管理和维护费用支出巨大，同时，还带来了管 理难度的增加。可以考虑依托政府政策支持的市场化、公司 化的专业管理机构一一公共租赁房管理公司（以下简称公租 房公司），使之成为执行政策和接轨市场的主要载体。公租 房公司既可以由政府出资组建独立的房地产租赁业务服务 商，也可以和在市场上具有较好声誉的房地产中介商合作， 通过市场化运作包揽存量房源整合、租金核算、管理维修、 政策监督等一系列服务，公租房公司在政府指导下开展面向 中低收入家庭的房屋租赁业务，并实现保本微利目标。目前，全国许多地区把公租房作为住房保障制度建设的 一项重要内容，公租房建设正如火如荼地推进。在此过程中, 关于公租房的争议仍在继续，关注的焦点既围绕在公租房该 建多大、公租房租金是多少、谁有资格申请公租房，又涵盖 了公租房建设管理的利益分配、