20层大厦主楼停建工程涉案房地产价格评价报告23

1、房地产估价报告估字（）第号估价项目名称:大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告委托方：估价方：估价人员：估价作业日期年 月曰至 年 月曰一、致委托方函二、估价师声明三、估价假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼 涉案房地产价格评估报告报告摘要:本报告估价对象为一幢主楼（停建综合大厦）及一幢附楼（住宅现房）。主楼于1四4 年停建，主体结构已封顶，外墙装饰已完成，内装修、设备及水电安装未完成。附楼 于1992年建成。估价对象宗地由开发商从另一家公司购买，未伞理土地使用权转让手 续，宗地性质仍为划拨，存在补交土地出让金的遗留问题。估价对象已办理

2、房屋所有 权证，因未活偿抵押贷款而被法院整体查封。针对估价对象停建工程占总建筑面积 70. 6%、现房占29. 4%既有商业用房，也 有商住用房划拨用地等特点，结合海南房地产市场实际情况，采用两条估价技术路线 估价。一是对商业、居住及停建各部分分别运用收益法、市场比较法、假设开发法进 行估价并加总；二是采用成本法整体估价；然后综合两条技术路线的计算结果确定其 价值。海南明正房地产评估有限公司致委托方函海南省海口市中级人民法院：受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧xx±厦主楼（停建工程）及附楼在估价时点2002年10月8日的房地产价值进行估价，为贵院办理案件提 供公开

3、市场价值依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经实地勘察及 市场调查，并进行认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为 1597. 69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柴元陆仟玖佰元整，平均市值单价816. 7元/ m2大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柴角整。注：1.本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金：经计算，土地出让金总额 为138. 392万元，大写人民币壹佰参拾捌万参仟玖佰贰拾元整。若拍卖成交，由法院 扣缴。若以物抵债，则应从公开市场价值总额中扣除。2 .本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。 估价的剥算过

4、程及有关说明，请见估价结果报告和估价技术报告。此致海南明正房地产评估有限公司年 月曰估价师声明我们郑重声明：.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 .本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论， 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 .我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害 关系或偏见。4 .我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（C,B /T 50291 1999）进行分析，形成意见和结论，拟定本估价报告。5 .我们已对本估价报告中的估价对象进行厂实地查勘、拍照。6 .没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。

5、中国注册房地产估价帅（签名）： 李影文中国注册房地产估价帅（签名）： 黄芳估价假设和限制条件1.经到琼山市国土局查档及咨询，估价对象宗地仍为无偿划拔用地，本报告估价 结果包含办理转让手续时应向政府补交土地出让金等各项税费。2 .依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权证及房屋他项权证记载， 估价对象由房屋所有权人海南 xx有限公司向琼 山市xx公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。3 .依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计琼山市房产局查档而来，今后以房管 部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为准。幢层次面积（m2）备 注主楼二层1581,

6、 012含一层（架空层作设备用房）及顶层局部分摊三层2028. 073含一层（架空层）、二层楼梯间、顶层局部分摊四层966 . 344查房产局档案资料五一十层13803. 115附楼整幢1183. 156合汁19561. 704.依据估价人员现场调查，估价对象主楼丁 1四4年停建，附楼丁 1刃2年建成, 假设与实际情况相符。5 .估价对象主楼2-4层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼2-4层 室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。6 .本报告有效期为半年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价 结果应做相应的调整或复估。估价结果报告、估价委托方名 称：海南省海曰巾中级人

7、民法院二、估价方机构名称：海南明正房地产评估有限公司法定代表人：张能杰地 址：海口市龙昆北路15号中航大厦c A602 2资质等级：贰级资格证书：建房估证字2001049号电话号码：0898-66769*三、估价对象基本情况名称某大厦上楼及附楼公共配套齐全坐落海南省琼山巾州大道东侧现 状上楼土体为停建工程，其中2-4层已装修使用。附楼为现房面积总建筑面积19561. 70m2 其中上楼18378,544m2,附 楼1183. 156 m2,宗地总面 积 3596, 5 m2地 势坡 地景 观良 好环境良 好权属海南x x有限公司建筑物情况表层数M共20层（第一层依坡地而建为架空层），附楼9层（

8、错层式）朝 向座东向西结构钢筋混凝土平面布谿土楼旨理、附楼较差用途商住综合工程质里K 19-20层顶棚渗水严重，局部梁露筋，附楼末见异常维护稍 差建成年月上楼1994年停建，附楼1992年建成主楼建筑物装修表外墙面2-3 层止面米用落地玻璃墙，配合局部喷涂装饰 4-20层均以条跨贴面外门第二层（沿街）正门不锈钢玻璃地弹 门内墙面2-4层部分包木墙面，部分 刷涂料；5-20层墙面层已抹 灰刷白内门，2-4 层木夹板门包门套；5加层已安装门框及甘普通夹板门（部分已 损坏）地面2-4 层50x10地砖，局部花岗石地面；5-20层地面未 做窗幅合金玻璃窗（5-20层窗扇及窗框 被盗严重）顶棚2-4 层

9、部分木夹板吊顶， 部分龙骨刷黑吊顶，部分龙 骨石膏板吊顶；4-加层，部 分抹灰刷白，部分未做保养2-4层一般，5 20层较差卫生间2-4层铺砌20x 30墙砖至顶，铝扣板吊顶，地面镭地砖，卫生洁具齐全； 1-20 层贴2m高墙砖，已预埋上 下水管道，其余未做楼梯电梯井未安装电梯；消防梯为旋转梯，不锈钢管扶手，楼梯面未做；2-3层室内步梯铺砌花岗石面，铁艺护栏木护手附楼建筑物装修表外墙面条砖夕卜门铝合金玻璃门及拉闸防直门内墙面多彩喷涂内门木夹板门地面40x40 地砖，4层以上地 板胶地面窗铝合金玻璃窗（窗扇部分被盗）顶棚二层部分木夹板吊填， 部分轻钢龙骨右W板吊便；其余部分抹灰刷白保养稍差户 型

10、每层物个单间和一个套间，有公用厨 房，平面布谿不规则卫生间陶瓷锦砖地面，木窗楼梯花岗石贴面，不锈钢扶手四、估价目的为海南省海口市中级人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据。五、估价时点2002 牟10月8日六、价值定义本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地户在公开市场上最可能形成的客观合理价格。估价结果为估价对象在商住综合用途下的房屋所有权、土地使用权价格七、估价依据1 .中华人民共和国国家标准房地产估价规范2 .国家和地方的法律、法规和有关政策丈件3 .鉴定委托书海南x x （2002）第x x号4 .房屋所有权证（琼山文庄证字第公x x号）5 . “x x大厦”各层房产平面图

11、6 .国有土地使用证琼山国用（府城）字第x x号及土地登记审批表和宗地平面 I7 .估价人员进行市场调查和实地勘察所获取的有关资料八、估价原则1 .合法原则：以估价对象合法使用、合法处分为前提估价。2 .最高最佳使用原则：以估价对象最高最佳使用为前提估价。3 .替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4 .估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点客观合理价格或价值。九、估价方法根据估价对象现房部分占项目总建筑面积的 29. 4%,停建工程部分占项目总建 筑面积的70. 6%,以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后 综合确定估价对象的市场价值。

12、第一条技术路线：对现房部分即主楼2- 4层和附楼，考虑主楼2-4层为商业用途，出租人有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住 用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼（塔楼）5-20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法）。第二条技术路线：因项目主体大部分为停建 工程，现房部分囚经营不善等原因也停业多年， 结合交易市场状况，对估价对象整体采 用成本法进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。收益法的定义：运用某种适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的 正常净收益

13、折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或 价值的方法。市场比较法的定义：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地户进行比 较，对这些类似房地户的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的定义：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、 税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的定义：以开发或建造估价对象房地产所需要的各项费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出房地产的重谿价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客 观合理价值的方法。基准地价修正法定义：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对

14、象所处地段的 基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经过认真的 分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597, 69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柴万陆仟玖佰元整，平均市值单价 816. 7元/ m2大写人民币每平 方米捌佰壹拾陆元柴角整。H一、估价人员姓名估价资格或职称签名盖章-李影文注册房地产估价帅黄芳注册房地产估价帅十二、估价作业日期2002年9月23日至2002年10月8日十三、估价报告有效期限本报告书应用有效期为半年，即从则 2年10月8日至2003年4月7日止。2002海南明正房地产评估有限公

15、司年10月8日估价技术报告一、个别因素分析1 .估价对象由一幢主楼20层综合大厦及9层附楼组成。主楼第一层依坡地而建 为架空层，作设备用房使用，2-4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，现空谿，主 楼5-20层现为“半拉子”工程。主楼二层（沿街首层）大堂两侧为茶艺馆，室内中档装 修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧 夜总会（浮仕会）高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、，巴台等。 第三层（沿街第二层）中档装修，有可容纳约200桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约 36问。第四层（沿街第三层）普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。5- 20层

16、原设计 用途为带卫生间的写字问，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙抹灰刷 白，已安装木夹板门，卫生间已贴 2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。走廊已安 装空调管道（无主机），室内有空调出风口 （部分被盗），地面未做，电梯未安装。主楼 于1994年停建至今尚未完I,物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重， 局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。2 .估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布谿欠佳，室内昔通装修，由于使用 已10年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位谿建筑密度大，环境、景 观差，制约了物业的市场价值。3 .估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对

17、物业的有效利用提供了较好条件。二、区域因素分析估价对象位于海南省府城镇主十道琼州大道东侧，与 x x楼隔路相望，北面为x x 公司。区域内有x x人厦、x x医院、x x电影院、中学等，地理位谿优越，交通使捷， 商业繁华度良好；，区域内基础设施和公共设施较为完善。三、市场背景分析由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处谿积压商品房力度，四 大资产管理公司乂下调价格加快处谿变现不良资产， 这些因素势必影响到房地产二级市 场的交易价格。但 估价对象所处地理位谿较好，从长远看仍具有增值的潜力。四、最高最佳使用分析根

18、据建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，营业用房及商住用房仍有一定需求 市场，主楼若将部分改造为商住两用房，更能符合当前市场的需求。估价对象要达到最 高最佳使用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估确定估价对象在估价时点为商住 综合用途。五、估价方法的选用据估价对象现房部分占项目总建筑面积的 29. 4%，停建工程部分占项目总建筑面 积的70. 6%,以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合 确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼2-4层和附楼，考虑主楼2-4层为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途， 市场交易实例较多，故采用市

19、场比较法进行估价。对主楼（塔楼）5-20层停建工程部分, 根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法），第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现 房部分囚经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法 进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。六、估价测算过程（一）第一条技术路线分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估价对象的市场价值。1 .采用收益法计算估价对象现房主楼 2-4层的市场价值（第一层依坡地而建的 架空层作为设备用房）采用收益法的计算公式为：V= a/ rx 1-

20、1/（1+ r）N- n式中V一房地产市场价值总额a为年净收益r资本化率N一耐用年限n一已经过年限（1）计算估价对象主楼1 4层的年有效毛收入1）采用市场比较法确定估价对象第二层（即沿街首层）租金 选取可比实例：实例选用表表A-1实例A实例B实例c名称红峰木业（琼山市烟 早专卖局铺面）海南新华印刷厂佰舍 首层铺面（松;馆）来福楼首层铺面位谿府城镇琼州大道府城镇红城湖路府城镇红城湖路类型沿街首层铺面沿街首层铺面沿街首层铺面结构钢混钢混钢混装修普通中等普通成交日期2002. 92002. 92002 . 9出租价格（元/ m2）203036注：选用实例均为实际可出租建筑面积租串，物业霄理贯、水电费

21、由承租方负担。 交易情况修正：根据所掌握的资料，可比实例 A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。 交易日期修正：根据府城房地产租赁市场状况，选取的实例成交日期至估价时点时间较近， 故无需 进行交易日期修正。 区城因素修正：根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区城因素比较修 正歹0表如下：区域因素比较表表A-2区域因素权数估价对象实例A实侧B实例c繁华程度0.210101010 . 5交通便捷度0.210101010环境0.21O101010就套设施0.21011 . 51111规划限制0.21010101O综合1,0100101103103个别因素修正：据现场勘察

22、和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下:个别因素修正比较表表A-3个别因素权敷估价对象实例A实例B实例c临街宽探O . 3108. 51111装修标准0 .210797新旧程度O .21O71012建筑结构0 .210101010平面布谿0 .1107. 51010综合1 .010080. 5101101求出比准价格:a .把以上比较修正后的各项结果，综合计算 出可比实例修正后的单价，其计算列表如下：综合修正计算表表A-4实例实例A实例B实例C成交价格（兀/ mx）203036交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100 / 10

23、0100/100区城因素修正100 / 101100/103100/103个别因素修正100 / 80 . 5100 /101100 /101修正后单价（元/ m2）252935b.采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格：估价对象第二层（沿街为首层）租金=（25+29+35）/3=30 元/ m22）鉴丁琼山市府城镇房地产市场第二、 三层类似出租案例较少，故采用海府地区类 似物业各层之间租金的价值环比，求出估价对象各层租金，环比白分率列表计算如下：表A-5位谿物业名称租金一层与首层租金环比三层与二层租金环比海秀路宝履大厦首层70兀/ m1月 二层40元/ 02 月 三层30元/ m2

24、.月57 %75 %五指山路鼎华大厦首层187兀/ m2.月二层80元/ m 月三层50元/ m 月43 %63 %海秀路34号瑞华大厦首层150兀/n月二层50元/ m 月三层30元/ m 月33 %60 %综合百分率44 . 33 %66 %（3）估价对象主楼2-4层营业用房年有效毛收入列表计如下:表A-6估价对象租金（元/ m2）建筑面积（m2）出租率（% ）二层（首层）301581 . 01295三层（二层）30X44 . 33 % =3. 3%2028. 07390四层（三层）13 . 3x66 %=8. 8966. 34490合计4575. 43估价对象可出租面积（% ）年（月）年

25、有效毛收入（万兀/年）二层（首层）921249. 74三层（二层）921226. 8四层（三层）92128. 4,合计84. 99（2）计算主楼2-4层年运营总费用1）管理费：取有效毛收入的3%计管理费=4. 99万元x 3 % = . 55万元/年2）维修费：维修费取建筑物重谿价的1 %,建筑物重谿价按1200元/M2计，则:维修费=4575. 43m2x120赤/ m2 x1 %/10000=5 . 49 万元/年3) 税金：营业税及附加为有效毛收入的5. 5%计算，房产税为有效毛收入的12%,合计为 有效毛收入的17. 5%。税金=84. 99x17. 5% =14. 87 万元/年4)

26、 保险费：按建筑物重谿价妁260计，则保险费=4575. 43x1200 x12 %/10000=1 . 1 万元/年5) 年运营费用合计=管理费+维修费+税金+保险费=2. 55 + 5. 49 + 14. 87 + 1. 1=24. 01万元/年(3) ，计算主楼2-4层年净收益年净收益=年有效毛收入一年运营总费用=84 . 9924. 01 =60. 98 万元/年(4) 费本化率r的确定采用安全利率加风险调整值法：安全利率取国家一年期存款利率1. 98%,风险调整值根据府城地区的社会经济现状及预期，结合估价对象所处位谿及物业类型的特点，确定风险调整值为5. 02%。资本化率r=1 .

27、98%十5. 02% =7%(5) 计算估价对象主楼2-4层收益价格V=a / r1 1/(1 + r)N n估价对象耐用年限60年，已经过年限8年，则：市场价值总额 V=60. 98/7%x1 1/(1+7%)60-8 =845. 31 万元2 .采用市场比较法计算估价对象现房附楼在估价时点的公开市场价值。(1) 选取可比实例实例选用表表B-1实例A实例B实例c名称风翔山庄A栋311房天鹅花园C栋807房金竹化园B幢30房位谿琼山市风翔路琼山市凤翔路琼山市龙昆南路类型住宅住宅住宅结构钢混钢混钢混装修普通普通普通成交日期2001 . 7. 132001 . 9. 112001 . 8. 13成

28、交价格(兀/m2)800747766(2)交易情况修正根据所掌握的资料，可比实例 A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正交易日期修正根据琼山市府城镇房地户市场状况，去年七月份至今该区城房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。(4) 区域因素修正根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修 正歹0表如下：区域因素比较表表B-2区域因素权数估价对象实例A实例B实例C环境O . 210131313景观0 . 210131313交通便捷度0 . 2109 . 59 . 510繁华程度O . 1109910小区配套设 施0 . 11O

29、121212规划限制O . 110101010治安状况O . 1101O1010综合1 . O100112112114(5)个别因素修正据现场勘察和所掌握资料；三个可比实例与估价对象的个别因素比较修正列表如下:个别因素比较表表B-3个别因素权败估价对象实例A实例B实例c楼层0 . 210139 . 513新旧程度0. 21013 . 513 . 513. 5装修标准O . 110101O10工程质里O . 110101O10朝向O . 1101O1010平面布谿0 . 110131313设施设备O . 110101010建筑结构O . 11010O10练合1 . O100116109116(6

30、)求出比准价格1)把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列 表如下：综合计修正比较表表B-4实例A实例B实例c成交价格（兀/ m2）900747766交易情况修正100 /100100 /100100 /100交易日期修正100 /100100 /100100 /100区域因素修正100 /112100 /112100 /114个别因素修正100 /116100 /109100 /116修正后单价（元/m2）6166125792）采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格。附楼市值单价=（616+612+579） / 3=602元/ m23）附楼市值总额=60

31、2x1183. 156=712, 260 元=71. 23 万元3 .采用假设开发法计算估价对象主楼（塔楼）5-20层的市场价值假设开发法的计算公式为：停建工程价格=续建完成后的房地价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售税费一续建投资利润一买方购买停建工程的税费（1）采用市场比较法测算续建完成后的房地产市场价值1）选取可比实例实例选用表表C-1项目实例A实例B实例c名称港苑大厦A1701房钟诚大厦A1201金搴大厦1905房位谿琼山市龙昆南路琼山市龙昆南路琼山市龙昆南路类型局层商住两用局层商住两用局层商住两用结构钢混钢混钢混装修中等中等中等成交日期2001 . 12. 72001 . 8.

32、242001 . 8. 13成交价格（兀/ m2）1230100012002）交易情况修正：根据所掌握的资料，可比实例 A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。3）交易日期修正：根据琼山市府城镇房地产市场状况，可比实例成交日期至估价时点房地产交易市场 价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。4）区城因素修正：根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较 修女列表如下：表C-2区域因素比较表区域因素权数估价对象实例A实例B实例C繁华程度O .210101010环境O .210121010景观0 .21011. 5911交通便捷度O .1101

33、0. 51010 . 5小区配套设施O .110101010规划限制0110101010治安状况011O1010lO综合1 .0100107. 598102 . 55）个别因素修正：据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下:个别因素比较表表C-3个别因素权敷估价对象实例A实例B实例c楼层O . 210141314工程质里O . 21011111l装修标准O . 1101010lO新旧程度O . 110101010朝向O . 1101010lO平面布谿O . 11010101l设施设备0. 110101010配套设施O . 110111111. 5综合1 . 010

34、0111109112 . 56）求出比准价格a.以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下:综合修正计算表表C-4项目实例A实例B实例C成交价格（兀/ m2）123010001200交易情况修正I00 /100100 / 100100 / 100交暑日期修正100 / 100100 / 100100 / 100区域因素修正100 /107. 5100 / 98100 /102. 5个别因窜修正100 / 111100 / 109100 / 112. 5修正后单价（元/ m2）10319361041b .采用闹单算术平均法计弄出一个球含辖录作为比准价格：估价对象5-

35、20层市值单价=（1031 + 936+1041）/3=1003元/ m2(2)续建成本：表C-5根据估价对象5-20层停工现状及琼山市工程造价确定(按商住两用房的设计标 准)，续建成本为450元/ m2续建成本估算表项口单方造价(元/ m2)门窗工程90装饰工程及局部改造工程(含脚手架)130楼地面工程及其他35水电安装90电梯95局部改造工程设计费用10合计410(3) 管理费用：取续建成本的2%计管理费用：450x 2 % =9元/ m2(4) 投资利息：利率按国家一年期贷款利率 5. 31%,续建期为半年，设停建工程 价值为X。投资利息=停建工程价值x(1 /5. 31%)0 . 5-

36、1+续建成本和管理费x(1+5 . 31% )0 . 25 1=Xx0 . 0262+(450+9) x 0 . 013 =(0 . 0262X+6)元/ m2(5) 销售税费：“两税一费”按处谿积压房地产政策免征，销售费取房地总价的l %，交易手续费按处谿积压房地产政策 2元/ m2计：销售税费=1003x1%十2=12元/ m2(6) 续建投资利润：取停建工程价值和开发成本的5%计算：利润=(X + 450)x5 % =(0 . 05 X + 22. 5)元/ m2(7) 买方购买停建工程的税费：按处谿积压房地产政策免征，故不计。(8) 计算估价对象5-20层(停建工程)市场价值1) 停建

37、工程价值单价：X =100 一 4990. 0262X一 6120. 05 X22. 5 X=551 . 5 元/ m22）停建工程价值总额=551. 5元/ m2x 13803. 115=761. 24 万元4 .估价对象市值总额=1项+2项+3项=845. 31 + 71. 23 + 761. 24=1677. 78 万元(二)第二条技术路线采用成本法计算估价对象的整体价值(在计算土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法)。采用成本法的计算公式为：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新建造成本一建筑物折旧1.计算土地重新取得价格(1) 采用基准地价修正法和假设开发法对土地使用权在估价时点

38、的市场价值进行估经测算，估价对象3596. 5m2土地使用权公开市场价值总额为 345. 98万元，大 写人民币参佰肆拾伍万玖仟捌佰元整详见附件土地估价报告明正评（2002）估字第 x x 号o（2）主楼、附楼地价分摊1）分摊系数：总地价/建筑面积 =345. 98/19561. 7 =0 . 01768662）主楼分摊地价=18378. 544x0. 0176866=325. 05 万元3）附楼分摊地价：1183. 156x0. 0176866=20. 93 万元2 .计算建筑物重新建造成本建筑物重谿成本=开发成本+管理费+投资利息+销售费用+开发利润+税费（1）开发成本=建安工程费+勘察设

39、计及前期工程费+市政设施配套费1）建安工程费：根据估价对象现状及琼山市建安造价确定估价对象主楼及附楼建安工程费如下表：主楼已完工程造价估算表项目单方造价（兀/ m ）备注桩基础工程110综合2-4层二次 装修及水电安装钢筋棍凝土工程350砖石工程50脚手架工程40门窗工程40楼地面工程22装饰工程210其他18水电安装20合计860附楼已完工程造价估算表项目单方造价（兀/ m2）基础工程90钢筋混凝土工程230砖石工程50脚手架工程40门窗工程130楼地面工程45装饰工程120其他15水电安装80合计800主楼建安工程费=18378. 544x860（元/ m2）/10000=1580. 55

40、 万元附楼建安工程费=1183. 156x800(元/ m2)/10000=94. 6万元2) 勘察设计及前期工程费：按建安工程费的6%计，贝U:主楼勘察设计及前期工程费=1580. 55x6% =94. 83万元附楼勘察设计及前期工程费=94. 65x6% =5. 68万元3) 市政设施配套费：按政府有关规定 40元/ m2计算，贝U:主楼市政设施配套费=18378. 544x40=73. 51万元附楼市政设施配套费=1183. 156x40=4. 73万元4)开发成本合计：1)+2)+3)主楼=1580. 55 + 94. 83 + 73. 51=1748. 89万元附楼=94. 65 +

41、 5. 68 + 4. 73=105. 06万元(2) 管理费：(土地取得费+开发成本)x2 %主楼管理费=(325 . 05 + 1748. 89)x2 % =41. 48 万元附楼管理费=(20. 93/105. 06)x2 % =2. 52 万元(3) 投资利息：利率按国家一年期贷款利率 5. 31%,按现状建设期为一年计，则1) 土地费用利息：主楼：325. 05x(1 /5. 31%)1-1=17 . 26万元附楼：20. 93x(1+5 . 31%)1-1=1 . 11 万元2) 开发成本、管理费利息：主楼：(1748 . 89 + 41. 48)X(1 + 5. 31%)0 .

42、51= 46 . 92 万元附楼：(105 . 06 + 2. 52)X(1 + 5. 31%)0 . 51=2 . 82 万元3) 投资利息合计：主楼：17. 26 + 46. 92=64. 18 万元附楼：1. 11 + 2. 82=3. 93万元(4) 销售费用：未发生，故不计(5) 开发利润：取土地价格、开发成本的3%计主楼开发利润=(325 . 05 + 1748. 89)x 3 %=62. 22万元附楼开发利润=(20. 93+105. 06) x 3 %=3. 7S万元(6) 税费：税金按处谿积压房地产政策免征，交易手续费按2元/ m2计，贝U:主楼税费：18378. 544x2/10000=3. 68 万元附楼税费：1183. 156x 2 /10000