技术管理装修工程管理作业指导书

1、文件名称装修管理作业指导书编号编制审核审批版/次装修流程示意图文件名称装修管理作业指导书编号编制审核审批版/次1.0目的加强对装修的管理，明确相关手续的办理，保障业主及公司利益，确保房屋结构安全及使用功能。2.0范围适用于公司各物业管理处。3.0职责部门/岗位工作内容频次/时间品质管理部负责组织相关人员对重大装修事项进行评审。三个工作日物业管理处负责人或授权人审批装修方案及重大违章装修的处理。安排装修期间对重要公共部位（电梯轿厢、特殊材质地 面）采取相应的保护措施。三个工作日及时客服人员受理装修申请、建立装修管理档案。对装修单位进行巡查，查看有无违规装修情况并协助工 程维修部进行完工检查工作。

2、及时每日一次工程人员负责对装修单位申请装修项目的审核，以及工程方面违章装修的处理。检查装修现场，处理违章装修事项。两天一次秩序维护人员对装修现场的安全巡查、装修人员的管理、监督。每天2次4.0装修类别业主装修根据装修性质区分简易装修、普通装修、重大装修三种。4.1简易装修：指简单做工的房屋装修，如刷油漆、粉刷墙面、贴墙纸、木工、换门等，工期为期3天内完成。业主前往客户服务中心办理手续，由客服助理打印装修申报反馈表（一式两份）交申请人签字确定即可，简易装修审批时间为1天；4.2普通装修：指面积较大及施工事项较多的房屋装修，如拆打墙面、室内水电安装、铺地板、制 作及安装家具等，工期为60天以内（如

3、超过60天，须向管理处申请装修延期， 经同意后方可继续进行）， 由客户服务部收集申报资料并初审，工程主管对相关资料进行复审，管理处经理负责最终审批，普通装 修审批时间为2天；4.3重大装修：指使用功能方面改动的房屋装修，如房屋结构、原始设计的变更、外立面改动等， 办理手续管理处经理审批之后提交公司品质管理部组织相关评审，重大装修审批时间为3天。另：此类装修须经城市规划行政主管部门批准后，批准意见报物业管理处备案，管理处方可受理此类装修，具体 参照国家住宅室内装饰装修管理办法执行。5.0方法与过程控制5.1装修申报文件名称装修管理作业指导书编号编制审核审批版/次5.1.1业主办理装修申报时需提交

4、如下资料：A. 装修单位营业执照复印件（加盖公章）、承建资格证书复印件（加盖公章）；如代收装修税费的需提 供业主与装修单位签订的装修合同复印件。B. 装修施工图纸和施工方案（如更改原有水电线路需提供水电线路图）。C. 装修单位负责人身份证复印件、照片、联系电话。D. 施工人员身份证复印件、照片。E. 如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加露面荷载，须提交建筑物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。F. 如搭建建筑物、构造物、改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗等，须经城市规划行政主管部门批准后，批准意见报物业管理处备案，并经

5、业主大会/业主委员会同意，由物业管理处统一样式方可搭建。G. 商户设置灯箱、霓虹灯、电子显示屏、招牌、橱窗等户外广告，应提供工商部门签发的户外广告登 记证，并保存复印件。H. 需留宿于装修户内的装修人员，必须持有效证件由业主本人到管理处申请装修期间临时留宿手续，填写装修人员留宿担保书，管理处经理批准后方可留宿，并办理装修人员临时留宿证，如私自居住在楼宇装修户内，一经发现，按当地相关治安管理条例进行处理。5.1.2业主如需室内装修，须提前三天向物业管理处申报登记，填写装修申报登记表，非业主的物业使用人装修申请，应提供业主书面确认（业主委托书）。5.1.3管理处客服助理将业主装修申报信息录入CRM

6、系统。如属简易装修，则打印装修申报反馈表（一式二份）交由申请人签字确认。5.1.4管理处工程主管负责对装修申报登记表及相关资料进行复审。工程主管主要审查的项目包括：A. 装修设计是否对房屋结构、外墙立面、水、电、气、对讲机等主管线路等公共设施设备造成改动、破坏；B. 用电负荷是否超过原设计；C. 装修是否符合消防、环保方面要求；D. 是否有其他的违章情况等内容。5.1.5工程主管在CRM系统内对相关装修内容审核无误后，由管理处经理进行审批。如有下列行为 之一的应不予登记：A. 未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；B. 将没有防水要求的房间或者阳台改

7、为卫生间、厨房的；C. 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；D. 损坏房屋原有节能设施、降低节能效果的；E. 未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的；文件名称装修管理作业指导书编号编制审核审批版/次F. 未经城市规划行政主管部门批准改变物业外立面、在非承重外墙上开门、窗的；G. 未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的；H. 未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的；I. 其它影响建筑结构和使用安全的行为。5.1.6若装修不属于重大装修，则直接打印装修申报反馈表（一式二份）交由申请人签字确认。5.1.7若装修项目涉及重大装修内容，由管理处经理进行审核，报公司品

8、质管理部组织相关人员进 行评审（评审时间不得超过相关规定），并及时将评审结果录入 CRM系统，客服助理打印装修申报反馈表（一式二份）交由申请人签字确认。5.2装修手续的办理5.2.1管理处负责人指定专人核实申报人身份、审核装修方案、施工人员身份、特种作业证书、装 修资质证明、装修施工时间（最长不得超过两个月）等，于三日内做出批复。5.2.2客服助理将批复意见告知装修申请人，若装修申报内容未通过审批，应向业主解释说明，涉 及专业问题的可由批复人直接向业主解释说明。业主修改装修申报后，重新执行审批流程。5.2.3物业管理处与业主和装修单位负责人共同签订装修管理服务协议，三方各留存一份。业主与装修单

9、位按装修管理服务协议交纳装修保证金及相关费用。装修经办人依据各项装修收费标准填 写装修申报收费凭条，经客户确认后，由财务收款员依照结果收费。5.2.4根据中华人民共和国消防法规定，装修施工单位必须负责施工现场的消防工作。在室内 进行装修的装修施工单位必须指定一名防火责任人，负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全 措施及文明施工的落实。5.2.5装修施工前，装修施工单位负责人应到管理处办理装修施工登记证，施工人员需办理临时出入证，临时出入证有效期不能超过装修申报表上许可日期，到期后可随申报表到管理处办理续 延手续。临时出入证按以下步骤办理：A. 施工单位负责人应将施工人员的彩色一寸照片二张

10、和身份证复印件交客服助理办理装修施工人员出入证；B. 客服助理将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在装修施工人员登记表中并录入CRM系统，用施工人员的另一张照片制作成施工人员的临时出入证。5.2.5若装修施工需临时动火，应提前向物业管理处申报，并填写临时动火作业申请表，客服助理将信息录入 CRM系统，工程主管对相关内容进行审核，管理处经理进行审批，业主动火作业完工后由 管理处工程主管在临时动火作业申请表签字确认，返回客服助理存档。5.2.6装修施工期限：中小工程为 30天，较大工程为 60天，最长不超过90天，如超过需向物业管 理处申请办理延期手续。5.2.7装修手续办理完毕

11、后一日内，客服助理将所有资料整理归档，填写申报装修统计表并将 装修户信息派单至工程维修部与秩序维护部，以进行施工期间的管理。文件名称装修管理作业指导书编号编制审核审批版/次528客服助理负责打印装修施工登记证、装修单位文明施工承诺书及装修巡查签到表并张贴于装修户入户门外，便于周边邻里了解装修事项及秩序维护员装修巡查。5.3装修过程的监控5.3.1秩序维护部负责对装修单位实施以下管理：A装修安全管理监控参见巡逻管理作业指导书；B.每天至少巡查装修现场两次；C动用明火和焊接作业时，必须检查有无审批手续，操作人员上岗证、相关防范措施是否落实。432工程维修部指定专人负责装修单位装修项目的监督与检查工

12、作：A当装修队进场施工后，工程维修人员即开展装修巡查工作，每三天至少巡查一次，尤其在入伙初 期装修高峰期、室内装修刚开始的时间里，应按实际情况增加巡查频次。B.巡查的主要项目为： 实际装修内容与申报内容是否相符，或未按照提交的图纸方案进行施工； 检查是否有损坏或改变主体结构的以下情况：拆除承重构件，打凿楼、地板钢筋混凝土层；随意剔凿墙体、梁、柱；承重墙上穿孔；采用超负荷吊顶或灯饰；采用超过设计荷载的地板装饰材料（应先将垫层凿掉，不可伤及楼板）；拆除室内隔墙是否造成室内、邻里、公共部分渗、漏、堵、损坏； 是否擅自改动煤气管道，是否擅自拆除、增设或改变消防设施；是否有改变会影响项目外观统一效果。改

13、变阳台、卫生间、厨房的使用功能； 改变上下水管道，生活污水有无排入雨水管（改动给水管道，尤其是暗埋在墙体或楼板内的给水管道，要求做试压试验，确保水管不漏水对私自改装水管的，必须要业主写承诺书，确保改装质量并对此负责）；有无违规安装阳台防盗网邙日台可装隐形防盗网，室内小窗户可装内防盗网），违规封闭阳台； 在公共设施上乱写乱画，及损坏公共设施；增加的线路，是否先配管后穿线，管路是否连续，是否采用难燃或阻燃PVC管，导线接头是否可靠，接头包缠是否可靠； 是否擅自改动智能化设备（包括煤气抄表及报警、水表抄表、紧急按钮、可视对讲、红外线线路改动）；对改造卫生间及厨房须重做防水卫生间须做到1.8米以上，厨

14、房1米以上，地面防水需做闭水试验48小时检查不漏水方可铺地砖。（11）检查施工所用材料是否达到环保标准或有害因素存在，检查施工场地有无存在对人员的职业健康的威胁；（12）施工现场动用明火情况，及完工情况。（13）有无其他消防隐患。文件名称装修管理作业指导书编号编制审核审批版/次433客服助理每两天至少巡查一次，重点是对秩序维护部及工程维修部装修巡查情况进行监督检 查。巡查中如发现装修过程有超出申请的装修项目或超出装修期限，应立即知会业主与装修负责人到管 理处办理装修项目增加手续，在装修施工登记证上注明所增加项目内容，并核定是否在规定允许项 目内。4.3.4客服助理应对装修单位违规装修信息（包括

15、违规类型、内容、处理意见等）及时录入CRM系统，打印整改通知单，交业主/施工单位负责人，如果业主 /施工单位负责人不签收，客服助理采取取证措施（包括：贴门口并拍照；用快递投递；多人作证签字；报业委会、街道办等备案），并保留送 达的证据。4.4 对违章装修的处理，按装修管理服务协议书相关规定进行处理，原则如下：4.4.1轻微违章事件，口头批评教育，现场整改；4.4.2 一般违章事件，立即告知业主及装修负责人，并劝止违章行为，限期恢复原状。4.4.3严重违章事件，对造成相关方损失的，除限期恢复原状及追究赔偿问题外，必要时依法向政 府主管部门报告。4.4.4客服助理负责跟进违章整改过程，及时将违章整

16、改结果反馈至工程主管处，并将相关情况及 整改验证结果录入 CRM系统。管理处工程主管对装修整改情况进行验证；如不合格，则按4.3.4条款执行。4.5 装修施工的竣工验收4.5.1管理处客服助理受理业主装修验收申报，如为非业主办理装修验收申报，应提交业主书面确 认（业主委托书）。4.5.2管理处客服助理将装修验收申报录入CRM系统，并流转至工程主管。4.5.3客服助理受理装修验收两日内联合工程人员对装修现场验收。采取预约验收的，应提前至少1日告知业主验收时间。如为重大装修，则与装修审批的相关上级沟通预约装修验收时间。4.5.4管理处工程人员按装修申报反馈表内容执行核验，验收不合格或在施工过程中存在的整 改事项未处理的，按 4.3.4条款处理。4.5.5验收合格的，管理处工程主管将验收结果录入CRM系统并提交至管理处经理。4.5.6管理处经理在CRM系统签署审批意见。4.5.7客服助理向装修施工单位收回施工人员临时出人证以及现场回收装修巡查签到表、装修施工登记证。4.5.8完成工程验收（初验、复验）后，客服助理从CRM系统中打印装修验收记录表，客户服务部应按相关规定给予办理退押金手续，并在装修验收记录表中填写退款情况。4.6装修结束后的有关注意事项4.6.1装修队撤离时搬离物品应至管理