农村房屋买卖合同效力的分析

1、农村房屋买卖合同效力的分析农村房屋买卖合同效力的分析一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题， 2007 年 10 月 1 日开始施行的?物权法?第一百五十五条规定：“己经登记的宅 基地 使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登 记。该 规定己经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅 基地使用权 是有条件的，?土地管理法?等法律虽有涉及，但比拟 原那么，在具体 实施方而通常由国家政策和行政规章予以标准和调整。 总的来说，转 让宅基地使用权须同时具备以下条件： 1、转让人与受 让人应为同一 集体经济组织内部的成员； 2、受让人没有住房和宅基 地

2、，且符合宅 基地使用权分配条件； 3、转让行为须征得本集体经济 组织同意； 4、 宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房 一并转让。二、对农村房屋买卖合同效力的分析因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：另一种观点认为， 宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并 不 是房屋买卖合同的有效要件， 未办理过户登记不影响买卖合同的 效力。 只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。?合同 法?第四 十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与 房屋产权过 户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登记行为是物 权行为，房屋 买卖合同那么属于债权行为，进行过户登记并不是房屋

3、买卖合同有效的 要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未 履行完毕，并不影 响合同的效力。根据?最高人民法院关于适用 中华人民共和国合同 法假设干问题的解释一?法释 1999 19 号第 4条规定：“合 同法实施以后，人民法院确认合同无效， 应当以全国人大及其常委会 制定的法律和国务院制定的行政法规为 依据，不得以地方性法规、行 政规章为依据。国务院 1999 年和 2004 年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故 农村宅基地房屋买卖合同并不存在 法定的无效事由。三、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定对农村房屋买卖合同效力的 ' 认定主要适用?合同法?，而合同

4、法 的基木精神是意思自治、老实信用，农村房屋买卖表达了当事人 意思 自治的原那么。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的 规定皆 为禁止性规定，而不是强制性效力标准，不能以此确认房屋 买卖合同 的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土 地升值、拆 迁补偿等原因主张合同无效，违反了老实信用原那么。因 此如确认此类 合同无效，将严重损害社会的公序良俗和老实信用的 社会根基，违反 老实信用的卖房者获益，而遵守老实信用的买房者 却蒙受损失，卖方 贏得了诉讼却要承当高额的缔约过失赔偿责任， 而买方获得了赔偿却 要而临腾房搬迁。在我国房屋被赋予了很多社 会意义，房屋不仅是居 住场所，也表达为

5、居住人的财产、社会依附 关系。尤其是房屋买卖大 多发生在几年甚至十几年前，经过多年的 经营，房屋买受人对涉案房 屋己具有了强烈的认同感，建立了较为 稳定的社会关系，确认合同无 效意味着买受人稳定的生活将面临巨 大改变，在感情上难以接受。并 且大多买卖行为依约履行了合同义 务，出卖人交付了房屋，买受人入 住并支付了房款，很多办理了房 屋登记变更或宅基地使用权变更登记 手续；甚至房屋己经过装修、 翻建、改建等添附行为。因此，需要认 真审查房屋买卖的现实情况 , 包括合同履行、房屋的权属、是否经过 登记、有无翻建、是否具备 腾房条件等。在实践中要全面考虑到合同 无效对双方当事人利益影 响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所 获利益，以及买受人因 房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确 认房屋买卖合同效力。 对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶 意主张合同无效的情 形