成都别墅市场调查分析报告

1、成都别墅市场调查分析报告第一部分 别墅概况说明一、别墅相关政策及影响二、成都市别墅市场研究范围三、本次市场调查所研究对象第二部分 成都市别墅市场供应/成交分析一、 成都别墅市场供应量特征概况 1、区域位置分布特征 2、各别墅板块供应情况二、成都在售别墅价格特征三、别墅市场成交量特征概况1、项目销售情况分析2、成都现有别墅项目促销手段简析 第三部分 成都市别墅市场产品分析一、产品类型基础分析二、别墅建筑风格总体情况三、别墅环境设计总体情况四、目前成都市别墅主力面积与单价之间的对照第四部分 成都市各别墅板块分析一、主城区分析二、南沿线片区三、郫县片区四、青城山片区五、牧马山片区六、城北片区七、温江

2、片区第五部分 综述 第一部分 别墅概况说明一、别墅相关政策及影响08年3月28日，国土资源部高级官员在北京强调，08年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。 Ø 2007年4月下旬，2007年全国土地利用计划出台。这是继2003年叫停别墅用地之后，国土资源部再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地。 从市场层面来看，随着国家相关政策的出台，受益的只有原先已经获批并上市交易或正将上市的别墅项目。而新的竞争者则将被挡在门外。加上成都正致力打造的休闲概念，由此造成成都纯别墅项目在今后或将进入奇货可居的状态，其别墅市场价格在今后也将随着政策

3、的逐步推行而加入上涨行列。随着国家相关政策的出台，成都周边县市原先地段不被看好的别墅，随着城市空间的变大，将对这些县市的别墅市场带来比较好的繁荣。国土资源部对别墅概念做更为清晰的界定将使得以往各个城市的开发商擅打的“擦边球”概念报批别墅项目的行为得到有效控制。短期衡量，政府对高档别墅的禁令将为开发商提高别墅价格制造出更合理的借口。但由于512地震的影响，成都市很多已经报建的项目在后来都从新进行了调整，对原规划的高层或者多层直接调整为别墅项目，因此，在明年调整后的别墅项目将逐步推入市场，市场上的别墅项目又会出现新一轮井喷。二、成都市别墅市场研究范围总体来说，目前就整个大成都而言，可以划分为主城区

4、别墅群和郊区别墅群。成都区内别墅多集中在城西的金牛、青羊、武侯三区。这些别墅板块当中又可以作进一步的细分，主要都是集中在成都市的近/远郊。 其板块划分范围见下图：（主要分布于都江堰青城山、温江、牧马山、华阳、新都、龙泉板块）毗河生态板块、新都板块三、本次市场调查所研究对象成都市2008年推出且在售别墅项目，项目内别墅产品面积所占整个项目面积不低于20%。主要调查范围为温江、城北新都、城西、城南（南延线）、牧马山及其他地区重点别墅盘。数据来源说明：本报告所有数据均来源于政府相关部门公布的数据，行业内相关报告，以及实地市场调研所得。第二部分 成都市别墅市场供应/成交分析一、 成都别墅市场供应量特征

5、概况1、 区域位置分布特征目前，城区别墅项目在数量与体量上已呈明显下降趋势，而且随着政策前景和政府规划来看，这种趋势势必还将继续加大。因此，作为未来成都高端住宅物业战场的郊县别墅，备受市场关注。与前几年双流（含华阳）、龙泉片区别墅开发市场的独领风骚相比，近年来，随着成都城市规划的不断落实，近郊人居环境得到良好打造，凭借地域优势与土地资源，一批别墅（类别墅）形态的建筑群落逐渐在成都近郊落地开花，与主城区接壤的温江、新都、南延线等地成为近郊别墅新生地带。尤值一提的是，在生态居住渐成时尚的今天，远离城市的郊外别墅成新兴之势，据中原最新的一份调查表明，目前成都近郊地区别墅供应的体量已经占到整体市场的8

6、7%，郊区方面“双流牧马山”板块占到了供应总量的42%，成为别墅供应最多的区域。温江紧随其后占到了27%的比例。其它的区域所占地比例较少在8%12%之间。 其中双流和龙泉、光华大道三地为主要供应点；在远郊地区，供应热点主要集中在都江堰青城山附近，虽然该区域经历了512地震的洗礼，短期内不会有太大的变化，但潜在或延续项目较多，后继力量较大。与市区开发别墅处处制肘不同，郊县别墅开发具有更大的自由空间与独到的环境条件，可以在产品形态上向真正的别墅建筑靠拢；而与之相应的是，人们对于近郊物业的接受已逐渐成为趋势，而对生态居住环境的要求则不断提高。在政府停止别墅项目的审批与市区别墅类产品稀缺的双重刺激下，

7、促使以前持币观望的消费者下定决心购买，形成郊区别墅类产品日益高走、产品呈多元化市场布局的形态。2008年，从别墅市场的分布上，城市已经为别墅需求的主力市场所“抛弃”，取而代之的是郊区别墅市场的迅速崛起和多元化发展。2、各别墅板块供应情况别墅区域别墅板块基本特征在售和形象别墅项目城南近郊区牧马山、天府大道沿线高档别墅聚集区牧马山：半山卫城、龙湖长桥郡、置信牧山丽景天府大道沿线：麓山国际、雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、伯爵山、南郡七英里等。城西近郊区温江人文、自然塑造高尚别墅温江：芙蓉古城、清溪玫瑰园、香碧歌庄园、金河谷、泰基花溪谷、美泉纪、芙蓉锦绣、鹭湖宫、紫檀山、仁和春天大道等城东近郊区龙泉山景、湖

8、景别墅中粮御嶺湾城北近郊区新都别墅发展尚处于起步阶段保利公园198一期、堤亚纳河谷、双水岸、交大云堤远郊别墅区都江堰青城山、金堂、蒲江等自然资源优越、处于起步阶段青城山：置信芙蓉青城、珠江逸景天生墅、天下青城四期、青城山房等；蒲江：花样年大溪谷金堂：蓝光观嶺国际社区二、成都在售别墅价格特征1、独栋别墅售价在900030000元/。不同区域售价差别较大。华阳板块1200030000元/，也是所有别墅板块中售价最高的地区双流牧马山板块1300018000元/新都板块7200-10000元/平方米左右温江板块独栋别墅较少，大多为联排、双拼等经济型别墅，独栋售价在850015000元/2、叠拼别墅售价

9、在500012000元/；华阳板块的叠拼别墅售价最高，800012000元/，其他区域的叠拼别墅基本上在50007500元/。3、联排别墅售价在680013000元/；华阳板块相对较高，龙泉等区域相对较低，龙泉约65008000元/4、双拼别墅售价在780020000元/，依然以华阳板块的售价最高，在980020000元/总结：区位华阳板块依然是地产投资最为热点的区域，当然也是所有别墅区域中售价最高的地区，主要因素归结有以下几点： 市政规划政府倾情打造南部新区，政府有形的手(规划)和市场无形的手(需求)的牵引； 配套相对齐全相较于其他别墅区域配套设施的贫乏，华阳作为成都地产投资的热点区位，首先

10、便在餐饮打造上独具特色，五星级酒店、海洋公园等也在加紧建设之中； 交通南延线的快速通道和地铁一旦建成将使华阳成为成都第一居住区； 居住习惯成都富人久居城南的生活习惯，使得在华阳进行别墅置业成为首选； 环境牧马山与麓山得天独厚的地理与生态资源形成别墅片区的绝佳环境，目前这一片区已形成了别墅圈层生活氛围。价格（上图）作为高档的物业类型10000元以上的项目占到了总比例的58,5000-7000元的占到了5%，7000-10000元占37%。 Ø 别墅的价格区间分布环比有了一个极大的上升。特别是10000元以上的价格比例迅速提升，说明单价10000元/以上的别墅成为主力市场。三、别墅市场成

11、交量特征概况1、项目销售情况分析销售率过半的别墅项目比例达到67%，反映出成都市场的消化能力较强。良好的销售情况取决于政府停止别墅项目的审批，别墅变成稀缺产品，促使以前持币观望的消费者购买；再加上一些政策的出台，使得高端物业的投资前景好过普通物业。 （资料来源：嘉联地产） 2008年2-10月联排别墅、叠拼别墅的供应量之和占成都别墅市场供应总量的60%左右，其成交量之和占成都别墅市场成交总量的比例高达约70%。上图为2008年2-10月四种主流别墅产品形态：独栋、双拼、联排和叠拼的供需情况对比。从2-10月累计供销数据来看，联排、叠拼别墅呈现供销两旺的发展势头。可见，联排、叠拼别墅由于其舒适性

12、和相对适中的价格，成为成都别墅市场供需的主流产品。由上表我们可以看出，大多数楼盘推出的主力户型大多是面积区间在200300的户型，300350面积区间的主力户型位居第二。而在这个面积区间的别墅类型也多为联排与叠拼之类的经济型别墅。随着别墅市场的逐步成熟，如今的联排、叠拼别墅在品质上有了大幅提升。在小区环境上，开发商提供了更为优美、宜居的自然环境，注重庭院、绿化等外延空间的美化。在联排、叠拼别墅建筑自身品质上，更多的采取了大面宽、长进深的房型布局；同时附送较大面积的露台、实际使用功能较大的地下室等。此外，此类联排、叠拼别墅一般把总面积控制得较为合理，因此降低了总价，较高的性价比是此类别墅热销的主

13、要原因之一。由于联排、叠拼别墅多处于城市近郊，地价相对便宜，而其容积率又比独栋、双拼要高，可以多出面积，因此对于开发商来说，开发联排、叠拼别墅所获利润是比较可观的。这也是联排、叠拼别墅市场供需两旺的原因所在。 但别墅高端市场的独栋是一个特例，受众与购买经济型别墅的客户不一样。更为看重的是项目本身的品质、奢华与体面。因此独栋别墅中面积较大、品质较高的高品质房源热销。而面积在200300的小独栋也是热销对象之一。综上分析：无论是奢华的独栋别墅、经济型的联排、叠拼别墅，还是介于两者之间的双拼别墅。面积偏小，总价较低得高性价比房源普遍受到购房者青睐。 2、成都现有别墅项目促销手段简析 主要促销手段总结

14、主要有以下几种： 直接降价以下是通过直接降价提高性价比的三个典型别墅项目的基本情况板块项目已推出主要产品主力面积（）最高销售总价（万元）目前总价（万元）总价降幅南延线雅居乐花园独栋、联排、四孖屋独栋237245 联排188200四孖屋152独栋5101100，联排230320，四孖屋152豪装独栋233.81（总价350万起），送128万奢华装修。独栋350起，联排180起，四孖屋99起约25%30%温江香碧歌庄园联排270352310388一次性付款184308，按揭190324约25%30%主城区中海国际社区央墅联排、双拼联排316460联排379552联排300482约15%在现在市场低

15、迷的情况下，雅居乐花园、香碧歌庄园与央墅纷纷打出降价牌来扭转局面。雅居乐花园降价后，销售情况明显好转。香碧歌庄园与央墅由于降价时间短，销售扭转尚未明显显现，但据置业顾问讲，售楼部来电来访量明显增多。控制户型面积，间接压低总价除了降价，不少开发商在户型面积的控制，也确实动了一番脑筋。据悉，全大独栋高端别墅社区龙湖.长桥郡2期户型已经修改，全部改为370390的中等面积独栋别墅。12月6日开盘的蓝光.观岭国际社区是全独栋的高尔夫别墅社区，面积在394496，考虑到市场因素，约有55%得户型是面积364371的小独栋产品。 精装项目名称推出时间推出物业形态总价区间报媒版面广告内容推出套数装修标准销售

16、情况雅居乐花园08.11.6独栋330万700万成都商报1版 印广豪装天下，峰会别墅，颠覆华宅标准10套5500元/精装别墅两天内卖光，同时还带动了该项目联排别墅、四联体别墅销售，到访客户日均超过80组，下单不断，单盘创下一周内销售1.51亿元的成绩08.11.7华西都市报1/2版印广同上08.11.14成都商报整版印广豪装天下，峰会别墅，颠覆华宅标准08.11.20成都商报1/2版印广豪装天下，峰会全系产品隆重上市08.11.21华西都市报1/2版印广+软文同上08.11.28华西都市报1/2版印广同上由于别墅产品一直以来所强调的个性化与舒适度，所以别墅产品向来都是以清水为交房标准，即使有推

17、出精装的别墅产品，也大多是联排、双拼等形态。在成都除了2004年麓山国际社区推出过精装别墅组院外，近年来再没有开发商把别墅精装了卖。而雅居乐此举不仅以5500元/的豪装面市，更是以推出独栋别墅的形态震撼市场，并取得市场与销售的良好效果。但一线城市近几年并没有开发商敢推精装别墅，说明大家对市场抱怀疑态度，现在有开发商做一些尝试对市场有好处，建议先试水，看看购房者的反应，以确定未来发展趋势才是理智之举。 赠送面积项目名称时间报媒广告规格广告内容赠送方式今日田园8.1126华西都市报1/2版印广别墅，本该如此5000元/平方米左右的联排别墅赠送一百多平方米私家花园、9600元/平方米的阔院独栋赠送4

18、50平方米私家花园，最大赠送庭院面积500，仅有10席。（此价格一个月内有效。）08.12.4成都商报1/2版印广同上08.12.11成都商报1/2版印广同上小结：在当下市场普遍低迷的背景下，别墅所面向的高端客户难免受到冲击，其购买计划、购买目标、购买能力、购买预期都可能发生变化。在目前的市场环境下，无论是从产品自身属性、开发成本还是客户群特征等因素上分析，别墅产品纯粹走价格路线的空间不大。别墅客户群追求的是产品的好品质，只有把产品做好，提升性价比才是别墅产品应对冷市的正道。龙湖·长桥郡目前在售的300万元/套的宽园独栋别墅就是龙湖08原创新品，产品在延续一期独栋特点基础上，将土地价

19、值最大化，有效实现了社区车行道独立，扩大了人行空间，同时扩大独栋前院；芙蓉古城·紫微园在沿袭芙蓉系列精髓的基础上，采用中国传统大宅门建筑风格与现代建筑材料相结合打造精品高档别墅区；美泉纪在原来温泉入户的基础上加大投入进行社区景观打造；金河谷·新浣花别墅增加了小区绿化面积和花卉的栽种。在此形势下，这些打造高端产品的开发商都认识到练好内功，提高产品附加值才是确保销售量的良方。第三部分 成都市别墅市场产品分析一、产品类型基础分析1、独栋别墅作为别墅中的精品，因宏观调控而导致的别墅用地稀缺在独栋别墅市场表现的更为明显。纵观成都本土市场，有两种类独栋别墅销售，一种是以青城山区域的小型

20、度假独栋别墅为主，因为价格适中，周边环境较好，震前销售也较好；但随着“512”地震的爆发，区域别墅市场前景较为暗淡。另一种是高端独栋别墅，这类别墅主要集中在牧马山、麓山片区等，因其更强的稀缺和纯粹性而弥足珍贵，其销售自然有所保证。成都经历了5.12地震后，青城山的别墅群落遭到了比较严重的冲击，短期内难以恢复元气，因此目前对高端别墅基本上已经升级为了豪宅的概念，其分布主要在：牧马山片区南沿线片区郫县城北温江龙湖长桥郡牧山丽景半山卫城蔚蓝卡地亚麓山国际雅居乐花园今日田园交大云堤蓝光观嶺鹭湖宫纯独栋纯独栋70%独栋20%独栋70%独栋30%独栋独栋13套独栋纯独栋少量独栋380-960210-280

21、356-367400-700200-500200-468280-470400220-49080013000-15000元/12000元/12000元/30000元/16000-30000元/20000元/8000-10000元/12000-15000元/7500元/11000-15000元/从表中可以看出，独栋别墅的分布主要在两大块、一是牧马山片区，一是南沿线片区，而纯独栋项目只有四个，分别为长桥郡、牧山丽景、今日田园以及蓝光观嶺；这些独栋项目其共同的特点是：1）、离市中心较远，但交通通达度较高；2）、周边配套不成熟，但利用周边环境加上自身所赋予的配套如：会所、高尔夫档次较高；3）、项目自身自

22、然资源、人文环境好，有山、有水、更有坡地景观；4）、项目占地面积较大，可利于环境营造。同时也可以看出：交通的距离影响着房价的变化，如观嶺、今日田园离城中心较远，因此价格都在万元以下，而离市中心最近的南沿线片区是整个独栋别墅价格最高的区域，达到了3万元/平方米。这些独栋别墅的主力户型也不尽相同，有以豪宅为依托的蔚蓝卡地亚、龙湖长桥郡、麓山国际、鹭湖宫等，他们的面积较大，总价高，都已经过了千万级，也有入门级的独栋标准，如：牧山丽景、半山卫城、雅居乐花园等，面积较小，总价不高；还有就是以第二居所为主的今日田园、观嶺等，他们所依托的面积较小，总价与离城不远的双拼价格相当，具有一定的吸引力。2、双拼别墅

23、花园面积的最大化，户型的最优化，双拼别墅挺立在百万别墅产品的高端，是所有别墅产品中最接近独栋的一种，价格也普遍比叠拼与联排别墅贵，所以客户群也是属于金字塔的高端阶层。 毫无疑问，双拼别墅的整体品质要比联排别墅和叠拼别墅更好，它是介乎于联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，具有以下几个特点： 首先，与联排、独栋别墅相比，双拼别墅能做到有天、有地、有独花园；三面临空有效地增加了建筑采光面，增加了户外活动空间； 其次，双拼别墅通常拥有更大的花园，拓展了户外空间；更大的户型面积可以提升居住舒适度，使进一步丰富居住功能成为可能；第三，双拼别墅只有两户，公摊面积少，这方面的成本要低于联排别墅和叠拼别墅； 最后

24、，双拼保证三面采光，大多可以做到南北通透。同时也具有更开豁的视野和良好的视觉体验。温江片区城南片区城北片区芙蓉古城芙蓉锦绣清溪玫瑰园金河谷仁和春天大道鹭湖宫美泉纪蔚蓝卡地亚半山卫城双水岸交大云堤双拼纯双拼纯双拼12套双拼12套双拼20%双拼16套双拼少量双拼30%双拼五期40%双拼少量双拼196-342251-320220-260360-500546400-480250-270380-412221230-260230-3809300元/8500元/9000元/17000元/13000元/9300元/7800元/20000元/10000元/7000-13000元/8000元/在成都，双拼别墅分布

25、的最大区域是温江的永宁片区，其所有的楼盘：芙蓉古城、芙蓉锦绣、清溪玫瑰园都是这种建筑形态，而其他区域的双拼产品则多是搭配在独栋和联排之间甚至与叠拼、高层等形态形成整个小区的整体布局，所以，双拼别墅在目前的成都市别墅市场拥有较高的接受度。由于双拼是介乎于联排以及独栋之间的一种高品质别墅形态，因此在成都市范围内，除了永宁这个特殊的板块外，大多的双拼别墅形态都和其他的形态相搭配而建，从整体的看，双拼别墅的品质感对项目的提升作用是巨大的，正如金河谷、仁和春天大道以及万科双水岸一般，虽然双拼形态与联排、叠拼、高层相搭配，感觉会产生客户群体层次不一，但项目分区明显，互不影响，就可为项目其他的形态带来了一定

26、高品质的感觉。从地理属性来看，温江片区永宁板块别墅项目本身所具备的自然环境、人文因素不具备吸引人的优势，但由于该片区芙蓉古城的完美打造，这个大盘的拉动，吸引了更多的别墅购房者，随之而来的项目芙蓉锦绣、清溪玫瑰园等无论从价格、户型上都与之有一定差异性，以之吸引购房群。当然，户型面积以及价格的搭配可以看出整个别墅项目的总体品质，蔚蓝卡地亚、鹭湖宫、仁和春天大道、金河谷等就是这一批高端双拼别墅的代名词，他们面积、价格可以与一些普通的独栋别墅社区相媲美。3、联排别墅联排别墅的别称为TOWNHOUSE，它们最大的特点主要是能满足客群有天有地有花园的别墅梦想，总价不高，既可用于度假，又可用于居家，所以这种

27、别墅形态在目前成都别墅市场的分布极大。从我们调查的情况可以看出，其分布、面积、价格如下：温江片区城南片区城北片区芙蓉古城金河谷仁和春天大道美泉纪香碧歌庄园伯爵山南郡七英里蔚蓝卡地亚堤亚纳河谷双水岸交大云堤28套30套45套29套纯联排联排80%纯联排少量联排纯联排+多层五期60%联排少量双拼196-250310-420322、360250-260270-352230-300250-360280-370210-260230-260200-3008600元/13000元/11000元/6800元/9000元/10000元/9800元/13000元/9500元/7000-13000元/7000元/联

28、排别墅由于其整体形态，一定程度上限制了产品的户型面积，所以整个成都市联排多集中在210-300平方米范围之间，少量超过了300平方米的联排别墅都是比较高端的项目。和双拼、独栋建筑形态一样，联排独立形成一个小区的项目较少，只有香碧歌庄园以及城南的南郡七英里，其余的项目多是各种形态相互搭配。从联排的销售情况来看，总价200万左右级的占市场上绝大部分，而销量较快的多是整体环境较好，周边自然资源丰富，同时自身产品打造上有一定特色的项目如：万科双水岸、交大云堤、香碧歌庄园、蔚蓝卡地亚等。总体来看，联排别墅项目离城市都有一定的距离，周边的配套都还不成熟，客户群体在选择上并没有出现太大的心理抗性， 反而有一

29、种精神层面的生活、自然的回归。4、叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合原来的洋房以及联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，他们与联排别墅相比，开间叫宽，独立面造型更丰富，在一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。在成都的别墅市场，大多的叠拼别墅都已经超越了别墅的概念设计，尤其以保利198为代表的户型，他们在户型的创新设计上把上面合并做为一套的设计概念，比一些联排别墅的产品更加具有特色。温江片区城南片区城北片区中心城区鹭湖宫金河谷仁和春天大道美泉纪紫檀山花溪谷蔚蓝卡地亚成都后花园保利公园198置信

30、丽都花园城230189-250240-300167、208180-270160-240230-300290-340222-338191-2707500元/9000元/8500元/5200元/5800元/7600元/10000元/9000元/7000-10000元/12000元/叠拼别墅作为别墅产品里面最低端的产品形态，其价格、面积都是整个产品线里最低的，总价不高，集中在150万左右，单价多在6000-8000元/平方米，视产品的区位、周边配套的情况而有所不同，实际成交的情况也与该产品的位置、附近配套有一定的区别，目前销售情况较好的有：置信丽都花园城以及保利公园198项目，而蓝光紫檀山、美泉纪包

31、括成都后花园虽然其价格上有一定的优势，但由于地理位置较偏，客户接受度反而不高，因此这种别墅产品的客户群体与独栋、双拼、联排的群体有着本质的区别，他们在乎交通区位，在乎周边配套，在乎项目大小等等。5、花园洋房（类别墅）目前成都市的花园洋房品质感都比较高，其做出一种别墅感的项目主要有龙湖弗莱明戈以及西贵堂项目为代表，而以金河谷为代表的花园洋房甚至已经提升为了叠拼别墅的概念，这些类别墅没有统一命名为花园洋房，全凭开发商自己命名，正如西贵堂在我们眼中就是一个6层楼的多层社区，但他们所提的叠拼别墅概念也已经得到了一部分客户的认同。这类产品的客户大多是在城市向高发展的过程中，还对多层、别墅形态的建筑有一种

32、梦想，他们已经对城市的喧嚣、吵闹厌烦，需要寻求一个离闹市不远的环境生活，城市里已经没有适合他们的住宅，因此郊区的洋房别墅是他们不错的选择，这些洋房总价不高，品质感强，能达到这些客户群体的需求。从这些楼盘的价格以及面积来看，由于大多选择这种住房的是多次置业者，所以主力面积多在150平方米左右，三居室甚至四居室为主，总价100万以内居多，所以这类洋房分流了一部分购买叠拼甚至购买联排的客户群体。 二、别墅建筑风格总体情况交大云堤堤亚纳河谷万科.双水岸保利公园198成都后花园中海央墅今日田园弗莱明戈雅居乐花园南郡7英里蔚蓝卡地亚麓山国际社区伯爵山半山卫城龙湖长桥郡意大利托斯卡纳乡村风格西班牙意象建筑西

33、班牙建筑风格现代简约风格北美风情欧式（英伦、意大利、法式）现代中式西班牙风格简欧风格英式法式城堡风格美式风情小镇北欧宫廷建筑风格地中海式建筑英伦风情根据我们对成都市别墅市场的走访，目前大多别墅项目风格还是以欧式、美式为主，其中，形成了几个独特的区域特征，一是以温江永宁片区芙蓉古城为代表的中式建筑已经成为了成都市中式别墅的代言，“很成都、很中国”这句广告语已经传遍了整个业界，其开创了中式别墅的先河，当然，在成都南面有三利宅院、蜀郡等中式别墅项目，但其影响力都不及这个片区大；二是以牧马山、南沿线为代表的欧式建筑风格群，他们多是独栋别墅的产品建筑形态，同时结合周边山地、环境打造的高端生活品质别墅，所

34、以建筑风格更体现品质、生活的舒适性；三是以新都为代表的西班牙、意大利托斯卡纳风情，结合了毗河水景、园林所带来的色彩跳跃，吸引客户群；四是以光华大道为主的温江片区，其风格呈争奇斗艳，百花齐放之势，有古典主义，如：仁和、金河谷，有法式，如：香碧歌庄园，有简欧风格如：花溪谷；芙蓉锦绣鹭湖宫西贵堂蓝光.紫檀山花溪谷仁和春天大道金河谷香碧歌庄园美泉纪清溪.玫瑰园芙蓉古城简约中式建筑欧式（法国）现代中式 简欧式建筑古典主义风格别墅 欧式新古典主义 法兰西风情别墅中式新古典主义风格北美风情中国传统官式建筑风格总的来看，成都市别墅风格多样，涵盖了目前市场上所流行的建筑风格元素，并且各种建筑风格都有热捧的人群，

35、也就是说，只要建筑做得较为纯粹，不像美泉纪一样做出一种“拆迁安置别墅区”的味道，都会有喜欢的客户群体。在建材的运用上，大多项目均采用了石材作为主要元素，如：南郡七英里、观嶺、这种材质主要体现在欧式、美式建筑风格上；当然也有个别项目搭配了少量面砖、木材用以体现项目本色，如：仁和春天大道，蔚蓝卡地亚等，这种当然，也有项目直接选用涂料作为主要的材质运用，如：堤亚纳河谷、龙湖弗莱明戈等，这种主要体现在西班牙建筑风格上。三、别墅环境设计总体情况成都别墅项目环境艺术设计在国内外知名的景观规划设计机构的参与下，其水平已经大大提高，设计理念日新月异，这对于成都别墅质量的提高起到了巨大的推动作用，知名的园林公司

36、如：贝尔高林、赛纳史密斯等都在成都有别墅作品。从我们调查显示，别墅的环境越来越受到开发商的重视，大多的别墅楼盘其园林风格与建筑风格相协调，有机的统一，当然也出现了多样性的变化，如清溪玫瑰园的建筑风格为北美建筑，而园林风格为江南园林，与其建筑风格有一定的偏差，但整体融合没有过多的突兀感，因此，园林的打造更加追求细致、美观。四、目前成都市别墅主力面积与单价之间的对照成都市目前供应的别墅户型面积大致可以分为以下5个区间段：面积供应区间市场分布情况150以下以度假型的小别墅为主，原主要分布在青城山，目前由于其区域受地震影响，接受度不高，目前市场上只有少量代表作，如：雅居乐花园四孖屋151-250经济型

37、别墅物业，以联排，叠拼别墅为主，总价不高，分布广泛。251-350主流别墅，成都市场上双拼和联排别墅的主流面积区间351-500高档别墅，一部分双拼别墅和部分独栋别墅为主，这些大面积的别墅主要分布于成都市近郊区域，如：仁和春天大道、蔚蓝卡地亚等500以上高端豪宅别墅，独栋别墅的主流户型面积以豪宅为定位的独栋别墅，如长桥郡、麓山国际社区等从上表可以看出，目前市场上的别墅多在150平方米以上，从整个报告里面的统计表可以看出各个物业以及价格之间的关系，叠拼别墅主要集中在6000-8000元/平方米，联排别墅售价在680013000元/；华阳板块相对较高；双拼别墅售价在780020000元/，依然以华

38、阳板块的售价最高，独栋别墅售价在900030000元/。不同区域售价差别较大。华阳板块1200030000元/，也是所有别墅板块中售价最高的地区，双流牧马山板块1300018000元/，新都板块7200-10000元/平方米左右，温江板块独栋别墅较少，大多为联排、双拼等经济型别墅，独栋售价在850015000元/。第四部分 成都市各别墅板块分析一、主城区深度居家购买主导，客户看中地段资源及成熟的配套。成都主城区的别墅一直都具有较好的销售率，国宾片区、河滨印象片区，特别是以浣花片区为代表的顶端别墅，因绝版的地段资源成为了城市别墅的典范区域，这个区域的项目以高价引领成都别墅市场。基于对城市中心不可

39、复制的地理资源高度认可，这类客群选择价高，但地段价值也高的项目，同时看中主城区不可比拟的交通资源、市政配套。 受土地开发资源减少、地价攀升等因素影响，市区别墅占地较小，只有利用外围的资源。多以联排、双拼和叠拼别墅为主，2007年这类物业单价一般都在 1.2万元/平方米以上。2008年，别墅、类别墅供应量将维持在200套左右，价格将呈进一步上扬之势。中海以中海国际社区逾20万平方米的别墅群落、龙湾半岛近6万平方米的绝版半岛别墅体量，无疑成为了2008年最大的别墅高端产品供应者。“中海别墅年”，表明了这一鲜明的产品特征，同时由于地震的原因，部分项目更改了整体方案，如置信丽都花园城，由于地段的特点，

40、项目销售也出现了逆市飘红的销售业绩。 故而，主城区别墅的客群的经济实力、社会背景等指标是成都所有别墅业主中最为强势的。二、南沿线片区日渐品质化，客户看中未来升值空间及项目规模优势，优秀的产品配套。 由于成都城市向南向东发展规划、地铁一号线动工实施等利好，快速提升了该区域的成熟度；加之大盘的开发格局，逐渐形成新城市别墅区。现在的片区是集中更大的社区规模、更高产品形态的别墅项目，以麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、成都雅居乐花园、南郡七英里等为代表。项目名称物业档次物业用途项目卖点麓山国际高档第一居所高尔夫、本身品牌影响力蔚蓝卡地亚高档第一居所会所的完美呈现雅居乐花园中高档第一居所开发商、大盘的影响力南郡

41、七英里中高档第一居所风格的纯粹伯爵山中档第一居所、第二居所区域自身影响力在“新城市别墅”的大旗下对别墅进行着全新的注解。南沿线片区以其地理位置、地铁经济等优势，作为第一居所的条件已相当成熟。该板块别墅目前供给量大，主要以独栋、双拼、联排为主，单价基本过万，这个片区离城较近，加上麓山国际社区在该地区的成功开发和影响力，说这个片区日渐品质化也一点不为过，值得一提的是除了麓山国际社区外，还有其他高端别墅如蔚蓝卡地亚，独栋价格也达到了3万/平米。该区域作为成都市离尘不离城最近的区域，大多是以第一居所作为考虑的购买动机，从麓山国际社区交房后的入住情况看，绝大部分客户没有搬到该区域居住，也就是说，有着一部

42、分客户群是作为自己第二居所甚至作为投资意向考虑的，所以该区域还期待一定的成熟，当然，在这个片区也有品质感不高的楼盘，如：伯爵山项目，他们相对卡地亚以及麓山国际来说就只有价格上面的优势，产品上没有太多的创新，设计上也没有体现出太多的特色，倒是南郡七英里在整个设计上给人一种欧式的感觉，所以该区域有高端项目作为依托，同时也有一些中档项目为补充，产品线丰富多样，南延线别墅开发商在设计和营销手法中也存在一些共性，不具备牧马山的环境优势，他们把营销重点放到了高端商务、市政配套上，辅以项目内部的景观打造来突出产品的价值。而产品形态上，联排成了最主要的产品形态，独栋也占据了相当比例，其目标客户群体集中到了高端

43、商务人群身上。三、郫县片区分布较散，没有形成气候项目名称物业档次物业用途项目卖点今日田园中高档第一居所、第二居所环境舒适，自然景观河流围绕。弗莱明戈中高档第一居所龙湖品牌以及别墅定义的花园洋房成都后花园中档第一居所离城市较近郫县板块的别墅目前主要有：成都后花园、弗莱明戈以及今日田园，这些别墅所处的地理位置，没有形成固定的别墅圈，没有像南沿线甚至牧马山或者温江那样集中供应，同样形态上分布也不同，整体别墅供应量较小，加上小产权的别墅供应影响了这个片区购买别墅的客户群体，所以该区域没有形成别墅的气候，就目前几个别墅楼盘而言，可以看出其整体的档次以及用途。四、青城山片区以度假型别墅为主随着成青快速通道

44、的开通，成都至青城山也就半小时左右，青城山-都江堰旅游地产的价值被重新发掘和定义：将从度假、休闲的第二居所转变成为理想的第一居所，彻底打破“5+2”生活方式。目前该区域别墅供给受到了512地震的影响，大多的项目都推迟了销售时间，目前随着人们地震阴影的逐渐消逝，加之政府对旅游产业的大力推动和政府对房地产市场的救市措施出台，可以预见青城山房地产市场将逐步复苏。五、牧马山片区以高尔夫配套为主打概念的高端别墅区域牧马山开发较早，拥有极好的先天条件：自然台地、高尔夫球场和原始森林，以及与市区较近的距离，注定了区域产品层次较高。根据目前销售的项目情况，我们对其物业的情况进行了统计：项目名称物业档次物业用途

45、项目卖点龙湖长桥郡高档第一居所品牌优势、环境优势，自然景观河流围绕。置信牧山丽景中高档第一居所置信品牌、牧马山大环境半山卫城中高档第一居所不论从外观、布局、园林设计还是细节装饰，乃至样板房，都体现出地中海式建筑的纯正血统这个片区已经交房的项目有中航·云岭高尔夫别墅、牧马山·易城、萨尔茨堡、维也纳森林别墅、半山卫城、南洋国际花园等别墅项目，这些别墅项目已经形成了一个成熟的近郊森林别墅群落，他们建立在原有的高尔夫基础之上，也出现了目前拥有的龙湖长桥郡，置信牧山丽景高端别墅项目，这区域已经是继南沿线后又一个成都最高端的别墅区域。这个地方的自然坡地加上高尔夫球场、原始森林，以及与城

46、市中心区的近距离，使得牧马山的别墅项目具备了成为第一居所的条件。而开发商们推出的项目大都为高端独栋别墅，传统的富人区域特征明显，产品也位于成都别墅开发的高端，其消费目标直指成都的顶级富人。牧马山区域的别墅开发商更有着抱团的自觉性，为了进一步打造“成都惟一纯别墅住宅区，自发组建“牧马山别墅共同体”，宣誓保持牧马山住宅的高尚纯粹性，打造成都顶级别墅示范区。项目名称物业档次物业用途项目卖点观嶺高档第二居所大盘优势以及高尔夫配套优势保利公园198高档第一居所大盘、高尔夫、郁金香公园、离城不远交大云堤中高档第一居所毗河第一纯别墅社区双水岸高档第一居所品牌优势以及项目影响力、毗河生态区堤亚纳河谷中高档第一居所毗河生态区六、城北片区大盘云集、毗河生态别墅区域城北片区原有别墅多