物业管理考核细则!

1、物业管理考核细则序号标准内容规定分值评分细则一基础管理221、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：员工着装规范，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨3管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.4分；着装及标志符合0.3分；不符合0分2、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理 手段，提高管理效率3符合3分，基本符合2分，不符合0分3、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理 完善，查阅方便4包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种 类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备 大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资 料和台帐：每发现一项不齐全或不完善扣0.5分4、建立

2、24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等 各类信息的收集和反馈.并及时处理，有回访制度和记录6符合6分，没有值班制度扣2分，末设服务电话 扣1分，发现一处处理不及时扣0.5分，没有回访记录每次扣1分5、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达95以上3符合3分，基本符合2分，不符合0分6、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率 100，返修率不高于1，并有回访记录3建立并落实1分，建立但末落实扣0.4分，末建立 扣0.6分；及时率符合1分，每降低1个百分点扣 0.3分；返修率符合0.6分，不符

3、合0分：问访记录完整 0.4分，记录不完整或无回访记录0分二房屋管理与维修养护111、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、单位名录标识在区内明显位置.铭牌及各 类标识牌统一有序1符合1分，发现一处标志不清或没有标志扣0.2分2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象1符合1分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.5分3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻 璃幕墙的。清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍： 无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象2符合2分，房屋外墙是建材贴用的每发现一处脱落扣0.2分，是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣0.2分，是涂料的每

4、发现一处褪色不一致扣0.2分；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1符合1分，未按规定设置0分；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1分，有安全隐患每处扣0.5分5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀1符合1分，每发现一处不符合扣0.1分6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整 洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生 间、水房等管理完好2符合2分，如发现一处不符合扣0.2分7、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损1符合1.0

5、分，发现一处不符合扣0.2分8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆 改管线和损害他人利益的现象1符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分9、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及 建筑结构的安全隐患1符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分三共用设施设备管理34(一)综合要求5l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保 养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机 房环境符合设备要求1符合1.0分，每发现-处不符合扣0.2分3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操

6、作规程1符合1.0分，不符合0分4、设备良好，运行正常.一年内无重大管理责任事故2符合2分，不符合0分(二)供电系统31、保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定 时间通知任用户1符合1.0分，不符合0分2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格抉何1符合1.0分，临时用电措施或停电应急措施不符 合均扣0.5分3、备用应急发电机可随时起用1符合1.0分，不符合0分(三)弱电系统21、按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作1符合1.0分，发现一次不符合扣0.5分2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定 期限保存1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分(四

7、)消防系统71、消防控制中心24小时值班、消防系统设施设备齐全、完 好元损，可随时起用2发现一处符合扣0.2分2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时 处理各种问题1每发现一人不符合要求扣0.2分3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域 防火责任人1符合1.0分，责任人不明确每发现一处扣0.2分4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意 图.照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻1无应急方案扣0.5分，各种标志每缺少一个及每 发现一处不畅通扣0.1分5、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书1符合1.0分，每发现一处安全隐患扣0.5分，未

8、签订消防责任书扣0.5分6、消防，用电有严格的管理规定.室内电线、插座 安装规范，无安全隐患1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分(五)电梯系统51、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1符合1.0分，不符合0分2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属 设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁1每发现一处不符合扣0.2分3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货 运电梯由专人管理操作，严禁超载.客梯严禁载货1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维 修1符合1.0分，不符合0分5、运行出现险情后，应有排除险情的应

9、急处理措施1符合1.0分，不符合0分(六)给排水系统81、建立用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分2、设备、阀门、管道工作正常、大跑冒滴漏1每发现一处不符合扣0.2分3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐 全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染2符合2分，每发现一项不符合扣0.5分4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1没有管理措施扣0.5分，水箱周围每发现一处隐患扣0.2分5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人1符合1.0分，基本符合0.5分

10、，不符合0分6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积 跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分(七)空调系统31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标， 无严重滴漏水现象1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内 到达现维修1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分3、制订中央空调发生故障应急处理方案1无应急处理方案扣1.0分，有方案但不完善或执行不够的扣

11、0.5分(八)供暖供气系统21、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；1符合1.0分，不符合0分管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1每发现一处不符合扣0.2分四共用设施管理41、共用配套设施完好，无随意改变用途1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分2、共用管线统一下地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1符合1.0分，每发现一处不亮扣0.2分4、区域范围内的道路通畅，路面平坦1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分五保安及车辆管理91、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环境，文明值勤，训练有

12、素，言语规范，认真负责2符合2.0分，无专业保安队伍扣1.0分，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分2、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行2符合2分，基本符合1分，不符合0分3、停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐2符合2分，基本符合0.5分，不符合0分4、室内停车场管理严格，出入有登记1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分6、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1符合1.0分，不符合0分六环境卫生管理121、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转

13、站1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁2未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责 任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.23、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀2每发现一处垃圾扣0.1，未达到垃圾日产日清 的扣0.3，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.34、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂1符合1.0，不符合05、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物3符合3.0，每发现一处不符合扣0.27、无宠

14、物、家禽、家畜进入1符合1.0，不符合08、区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准， 无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各类排气口安装统一有序，无安全隐患2符合2.0，发现一次环保部门下放整改通知扣 0.5，其它每发现一处不符合扣0.2七绿化管理31、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1符合1.0，基本符合0.5，不符合02、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.23、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物1符合2.0，每发现一处不符合扣0.2八精神文明建设31、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守工

15、业区的各项管理规定1符合1.0，基本符合0.5，不符合02、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；宿舍区设信息公告栏；设有文化体育活动场所1符合1.0，基本符合0.5，不符合03、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪违法案件1符合1.0，基本符合0.5，不符合房屋及其设备小修服务标准一、总 则 (一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。 (二)本标准适用于2007年 月 日义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理招标。 (三)本标准包括楼、平房土建及设备小修标准、电梯（本次招标不列入）、供水供电天线小修服务标准、锅炉供暖和维

16、修标准、服务规范五部分组成。 本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。 (四) 义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理委员会负责解释。 二、楼房土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、换管：烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。 (一)工程项目：内地面、散水 小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重

17、破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。 质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。 (二)工程项目：室内墙面及顶棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。 质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。 (三)工程项目：检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、 糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。 质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢

18、固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。 (四)工程项目：烟道、垃圾道等 小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。 质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。 (五)工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。 质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。 (六)工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。 质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。 (七

19、)工程项目：外檐装修 小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。 质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。 (八)工程项目：阳台、雨罩等结构构件 小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹。 质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。 (九)工程项目：室内给水系统小修、局部换管 小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换：给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。 质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏

20、现象，能正常使用。 (十)工程项目：卫生设备 小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。 质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。 (十一)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。 小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通：化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。 质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好， 达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。 三、平房土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：解除

21、木结构安全隐患：排污管道堵塞：给水系统小修、换管等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。 (一)工程项目：木结构抢修加固 小修内容：年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应抢修加固。 质量标准：加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理 (二)工程项目：室内地面、散水 小修内容：地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功能的应修补：木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换：砖地面在l平米以内损坏、破碎影响使用的，应起墁。 质量标

22、准：地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺：木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密：砖地面维修后应平整、牢固。 (三)工程项目：室内墙面及项棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补：顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补：纸顶棚有破洞掉土的，应修补。 质量标准：修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固：纸顶棚修补整齐。 (四)工程项目：检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。 质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻予饱满，窗纱绷紧，不

23、露纱头。 (五)工程项目：台明 小修内容：台明松动。酥散或塌落的应修复。 质量标准：台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。 (六)工程项目：清扫屋面、天沟、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损的应更换。 质量标准：屋面天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。 (七)工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。 质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。 (八)工程项目：给水系统小修 小修内容：平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。 质量标准：经修缮的给水系统畅通，部

24、件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。 (五)工程项目：排水管道、检查井等 小修内容：平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。 质量标准：平房院排污管道疏通后，应达到畅通。 备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房的小修工程，以保证房屋住用安全和解决，重影响使用的维修项日为主。 四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准 (一)服务标准 电梯服务标准 1设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。 候梯厅须悬挂"电梯运行服务标志牌"。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。 2保证运行时间。 （1） 主梯二台

25、6：0024：00不间断运行，0：006：00开一台；备用梯平时停运；大货物及占用时间较长的货物搬运用备用电梯运行禁止使用主梯。应急情况时电梯工即时到位。3保证文明服务。 司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。 4维修保养及时。 坚持每周对电梯进行一次保养。 5.轿厢清洁。 轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。 高压供水运行服务标准 l、有防疫部门核发的"供水卫生许可证"(张贴于醒目处)。 2保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。 3水箱水池要加盖加锁，并每半年清洗消

26、毒一次。 4保证供水安全，每半年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。 5供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。 6保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有"安民告示"，并采取临时供水措施。 7消防泵每半年试泵一次，保证泵能转、水能上。 供电设施服务标准 1每半年进行l-2次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、线路应完整无损，使用良好。 2每半进行一次安全检查(配合下达年修缮任务)。 3小修及时按时限要求修复。 4监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。 5妥善处理因零线断线造成烧毁家电事故。 共用电视天线服务标准

27、 1保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。 2天线前端系统设备完整(无丢失损坏)，安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地电阻。 3每年定期检查不少于一次。维修及时，接到报修最迟在三日内修复。 (二)维修标准 电梯： 1 工程项目：电梯急修 小修内容：（1）关人，（2）冲顶、蹲底，（3）关车。 质量标准：回复正常运行。 时限要求：接到报修后20分钟赶到现场。 2 工程项目：电梯零修 (1) 工程项目：电源开关、安全开关 小修内容：熔断器、熔丝 各安全开关 质量标准：接触良好、动作灵活可靠。 时限要求：接到报修后20分钟赶到现场。 (2) 工程项目：拽引机 时限要求：每日巡视 小

28、修内容：减速箱 质量标准：油面不高于油位线，油温不高于85，外观清洁无油污。 小修内容：电动机、发动机组 质量标准：运行时火花符合要求，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污。 小修内容：制动器 质量标准：间隙均匀，符合要求，制动灵活可靠。 (3) 工程项目： 控制柜 小修内容：柜内原件 质量标准：齐全，动作灵活可靠，显示正常 时限要求：每日巡视 (4) 工程项目：选层系统 时限要求：每日巡视 小修内容：机械选层器 质量标准：滑动部位动作准确 小修内容：电气选层器 质量标准：动作准确 (5) 工程项目：层、轿门系统 时限要求：每日巡视 小修内容：层、轿门 质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 小修

29、内容：开关门机 质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 小修内容：各层门锁 质量标准：门锁接触良好、动作可靠 小修内容：安全触板 质量标准：灵活可靠 （6）工程项目：显示系统 小修内容：轿内及层楼显示呼梯按钮 质量标准：显示正常无好无损 时限要求：每日巡视 (7)工程项目：井道系统 时限要求：每日巡视 小修内容：导轨 质量标准：润滑正常 小修内容：绳头组合 质量标准：无异常 小修内容：限速器 质量标准：动作可靠 小修内容：安全钳 质量标准：动作可靠 (8)工程项目：运行环境 小修内容：机房、井道轿顶、底坑 质量标准：干净整洁无油污 时限要求：每周保养 二次供水设备 1工程项目：生活水泵(包括备用

30、泵) (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：运转正常、无杂音轴承 时限要求：每日一次 (2) 小修内容：水泵轴承温度 质量标准：温度不超过75 时限要求：每天测试一次 (3) 小修内容：水泵轴头滴漏 质量标准：环境温度不高于35 时限要求：每日一次 (4) 小修内容：泵体加油 质量标准：轴头漏水符合要求润滑良好 时限要求：随时检查 (5) 小修内容：水泵出水口压力 质量标准：压力表指示应在正常范围内 时限要求：每日一次 2工程项目：消防泵 (1)小修内容：巡视检查 质量标准：灵活转动 时限要求：每月攀车一次 (2) 小修内容：试运行 质量标准：最高端出水压力不小于10m、无漏水、无杂音 时限要

31、求：每年四月、九月试泵两次 3 工程项目：电机 (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：运转正常、无杂音 时限要求：每日一次 (2) 小修内容：接地保护 质量标准：牢固可靠 时限要求：每日一次 (3) 小修内容：运行环境 质量标准：散热良好 时限要求：每日一次 4工程项目：阀门 (1) 小修内容：检查 质量标准：无渗漏、无锈蚀，无异常撞击声 时限要求：每日一次 (2) 小修内容：阀门 质量标准：无跑、昌、滴、漏，润滑良好开闭灵活 时限要求：发现问题及时解决 (3) 小修内容：逆止阀 质量标准：性能可靠 时限要求：发现问题及时解决 5工程项目：管道 (1) 小修内容：巡视检查 质量标准：无渗漏、无

32、锈蚀 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：保温 质量标准：保温良好、无破损无脱落 时限要求：每年九月检查保温 6工程项目：高、低位水箱 (1) 小修内容：检查 质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准 时限要求：每周一次 (2) 小修内容：水质 质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准 时限要求：每半年一次 (3) 小修内容：液位控制器 质量标准：灵敏可靠，控制线路规范 时限要求：随时检查，发现问题及时解决 7工程项目：气压罐 (1) 小修内容：检查 质量标准：压力正常，无锈蚀，无跑、冒、滴、漏 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：水位计 质

33、量标准：水面在规定范围内 时限要求：发现问题及时解决 8工程项目：空气压缩机 小修内容：检查 质量标准：压力指示在正常范围内，清洁无油污、不漏气 时限要求：发现问题及时解决 9工程项目：控制系统 (1) 小修内容：配电(盘)柜 质量标准：柜内元器件齐全完好接地、接零良好，指示灯完好 时限要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：液位传感器 质量标准：控制系统可靠 时限要求：发现问题及时解决 (3) 小修内容：消防信号 质量标准：动作准确，能随时启动 时限要求：每半年至少与消防泵试运行一次 10工程项目：运行环境 (1) 小修内容：泵房、水箱问 质量标准：干净整洁无杂物、无积水，有门、有锁 时限

34、要求：发现问题及时解决 (2) 小修内容：管道、泵体有少量漆膜脱落 质量标准：无锈蚀、无脱落 时限要求：及时补刷 供电设施 1工程项目：配电没施 小修内容：(1)配电柜(2)配电箱(3)配电盘 质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好 时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 2工程项目：室内设备 小修内容：(1)闸具(2)电源插座(3)开关(4)灯头 质量标准：正常使用 时限要求：报修后30分钟到达现场处理 3工程项目：配电线路 小修内容：(1)导线(2)支持物 质量标准：绝缘良好完整可靠 时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 共用电视天线 时限要求：报修后2小时到达现场处理 1小修

35、内容： 前端箱 质量标准：元器件齐全可靠 2小修内容：户内终端盒 质量标准：使用正常 五、空调和维修标准 空调标准 1温度低于5时供应冷气。高于30时供应暖气。中央空调运行时间为7：0017：00，休息日除外；特殊情况服从物业管理小组安排。2公布服务公约值班电话、维修地点；用户报修处理及时率100。 3因设备故障造成空调次数要少于6次，且每次不得超得4小时。 4安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在15以下。 (二)空调设备、锅炉维修标准 停炉检修 时限要求：使用前一个月完成 。1工程项目：热源部分(含热力点) 小修内容：对锅炉热交换器及所有附属设备节门进行全面检修。 质量标准：通过检

36、修提高锅炉热变换器及附属设备的完好率，节门开关灵活有效。 2工程项目：管道部分 小修内容：管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。 质量标准：检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效，地沟做到不进雨水、下水。 3工程项目：室内部分 小修内容：局部糟朽，空调送风口及送风设备、散热器、调节开关损坏节门开关不灵活及冷、暖气不正常。 质量标准：检修后做到管线、空调送风口及送风设备、散热器、调节开关损坏节门开关灵活有效、解决好冷、暖气不正常。 运行期间： 1工程项目：空调主机、热源、热交换器及附属设备 小修内容：对锅炉、空调主机、外机、热交换器及所有的附属设备、节门定期维修保养。 质量标准：保证

37、锅炉、空调主机、外机、热交换器及所有的附属设备正常运行，节门开关灵活，杜绝跑、冒、滴、漏。 时限要求：使用前一个月完成 。 2 工程项目：室内设备 小修内容：送风口及送风设备、调节开关、管线、节门存在跑、冒、滴、漏现象的应维修。 质量标准：维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏的现象。 时限要求：对室内出现大跑水接到用户报修后，半小时之内赶到现场处理，滴漏接到报修后2小时内赶到现场处理。 3工程项目：空调局部不正常 小修内容：室内送风口及送风设备、调节开关。存在局部不正常现象。 质量标准：维修后，室内恢复正常。 时限要求：接到用户报修后4小时之内到现场处理。 六、服务规范 (一)服务用语：文明礼让、

38、态度和蔼、语言亲切、表达清楚。 您好!请进；请坐；请讲；对不起，请稍等：让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。 (二)服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。 1服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。 2接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。 3入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。 4服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语

39、言。 (三)职业纪律：遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。 1自觉执行有关法律法规，依法管理，不得擅自主张、各行其是. 2爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。 3坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。 4多办实事，为用户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向用户提无理要求。 5施工保障安全，不得损坏用户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。房屋修缮范围和标准第一章总则 第一条 为统一房屋及其构、部件的应修范围和修缮标准，保持和提高房屋的完好程度和使用功能，根据建设部房屋修缮范围和标准，结合本市房屋状况，特制定义乌市人民政府稠江街道办事处

40、房屋修缮范围和标准（以下简称"标准"）。 第二条 本标准仅适用于2005年 月 日本次物业管理招标。 第三条 物业管理委员会负责对本标准的实施进行监督管理。 第二章 修缮工程分类 第四条 按照房屋完损状况，修缮工程量大小，房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修五类。 翻修工程：需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大履行的工程。 大修工程：需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需全部拆除的工作。 中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，但保持的房的结构和规模的工程。 小修工程：及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养

41、护工程。 综合维修工程：平房以院落为单位，楼房以幢为单位，对其大、中、小修一次性应修尽修的工程。 第三章 房屋修缮范围 第五条 翻修工程适用范围 1、主体结构人事部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋； 2、破损严重，局部修缮不能保障安全使用的房屋； 3、简易房屋并已损坏，无修缮价值的房屋； 4、处于易滑坡地区或地势低洼区内积水无法排出的房屋。 第六条 大修工程适用范围： 1、主体结构损坏严重，有局部危险的房屋； 2、屋面严重漏雨需铲除重做的房屋； 3、需挑顶修缮的房屋； 4、整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的房屋； 5、需抗震加固的房屋。 第七条

42、 中修工程适用范围： 1、需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋； 2、需局部更换瓦屋面，修补平屋顶面层或外墙板缝局漏雨的房屋； 3、需整栋房屋进行门窗整修，地面维修、粉刷、油漆、设备维修和更换配件的房屋； 4、因阴暗潮湿、严重掉土、使用不便改善条件的房屋。 第八条 小修工程适用范围： 1、修补屋面、地面、顶棚，室内外抹灰； 2、修理门窗、换纱、换玻璃； 3、水、暖卫、电设备的日常养护； 4、疏通下水、烟囱、垃圾道，清扫屋面、雨水口。 第九条 综合维修工程适用范围： 1、一个院落（楼房为幢）需要计划维修、轮修的房屋； 2、需改变院落（栋）房屋面貌进行有计划改造维修的房屋。 第十

43、条 翻修和大修后的房屋必须符合完好房屋标准并尽可能满足合理的使用要求；中修和综合维修后的房屋必须符合基本完好的要求。 第四章 房屋修缮标准 第十一条 主体工程 1、主体工程主要指对基础、墙体、柱、梁、楼板、屋面板、屋架、中式木构架等承重结构构件进行修缮的工程。 2、基础不均匀沉降已影响上部结构，使墙体倾斜、开裂、变形的，应查清原因有针对性的予以加固、补强或拆砌。 3、柱、梁、板、屋架、中式木构架在修缮时应消除隐患，损坏变形严重的，应加固补强或更换；结构、节点不合理的，应改做；钢筋混凝土构件轻微剥落、破坏的应及时修补；混凝土碳化、裂缝、钢筋锈蚀严重的应采取加固或替代措施；木构件在修缮时应尽可能用

44、砖石砌体和钢筋混凝土构件替代。 4、主体工程修缮后应结构合理，构件应满足强度、刚度和稳定性的要求。 第十二条 木门窗、钢门窗及木装修工程 1、木门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽，钢门窗开关不灵、开焊、严重锈蚀的应修理更换。 2、修缮后的钢、木门窗应开关灵活，接缝严实，不松动，框与墙体结合牢固，楼房单元门、楼梯间通道部位的门窗应齐全完整，每年秋季应对门窗检修一次。 3、纱门窗、百叶门窗、挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、木踢脚板、壁橱吊柜一般损坏的应修复，严重损坏的可更换，原没有的不新装。 4、木楼梯、外走访的柱根、柁头、接榫部位糟朽的应予以加固；楼梯基础、扶手、平台栏杆应保证牢固安全；木楼梯损坏严重的，可改做钢筋混凝土或铁制楼梯。木阳台、木晒台损坏严重的可拆除。 5、顶棚吊挂过稀、钉子过小、钉合处劈裂、有明显下垂的应以加固。 6、板条墙、苇箔墙及其它轻质隔墙一般损坏的应修复，严重损坏的，可改砌砖墙。 第十三条楼、地面工程 1、木楼板损坏、松动、残缺的应修复，木楼楞糟朽、变形严重的应加固或抽换。 2、普通木地板的损坏面积占自然间地面面积25以下时可修复，超过25或缺乏木材时可改做水泥地面或块料地面。特殊用户的木楼板、木地板应修复。 3、普通水泥楼、地面起砂、空鼓、开裂严重的应修补或重做；水磨石或块料楼、地