浅议营改增后房地产企业的税收筹划_1

1、    浅议“营改增”后房地产企业的税收筹划    董华弘摘要：“营改增”的税收政策可以说是我国税制改革上的一次飞跃，有利于完善我国的税收制度。对房地产企业而言，“营改增”的税收政策，既可以说是一项挑战又可以说是个机遇。房地产企业有必要结合“营改增”后的形势变化，科学进行税收筹划，以减轻此項政策带来的不利影响。 本文结合营改增对房地产企业的影响，对“营改增”后此类企业的税收筹划策略作了分析。关键词：营改增 房地产企业 税收筹划“营改增”的初衷在于通过减轻赋税促进经济增长，本质上是国家结合新时期的经济发展形势对财税体制进行的再调整，对增值税制的完善具有重要

2、的推动意义。因此，房地产企业的相关人员需要提高对“营改增”政策的重视程度，及时组织相关财务人员及纳税人员了解与分析“营改增”的税收政策，做好企业的纳税筹划工作，从而在一定程度上提高企业的经济效益。一、“营改增”给房地产企业带来的影响（一）对企业开发成本的影响对房地产企业而言，开发成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企业来承建的，在“营改增”后，房地产企业和施工企业纳税的税率均变为11%，税负会发生明显的变化。第一，房地产的开发需要设计到诸多的材料，且各种原材料的品种多、品类繁杂，除了对一些大型的材料，如钢筋、水泥等等能够取得增值税的专用发票进行抵扣外，对于大部分零散的材料，如

3、钉子等，这部分材料的供货商大部分来源于个体私营工商户、五金商铺店，主要以小规模纳税人为主，需要按照固定的税额进行纳税，不具备开具增值税专用发票的资格，就会使得企业的进项税额无法进行抵扣，使得施工企业的纳税负担加重。第二，施工企业常常会使用到一些材料，如沙土、混凝土、石头等等，这些材料6%的税率进行增值税的纳税，施工企业只能按6%进行抵扣，而部分的销项税额就会大于企业的进项税额，增加施工企业的纳税成本。第三，对施工企业来说，需要大量的人员，在建筑造价成本中人工成本占据很大的比例，高达30%，但是在增值税中，人力资源成本的进项税是不能够进行抵扣的，这大大加重了施工企业的纳税成本，使得企业的成本居高

4、不下。（二）对企业现金流量的影响房地产企业的特殊性会使得它的现金流量受到极大的影响。在房地产企业的开发建设前期阶段，会投入大量的资金，而对这些资金的整合与优化配置就会影响到房地产企业的整体效益。因此，在“营改增”后，就应该注意这些资金的使用能否取得增值税的专用发票，比如工程施工费，在取得专用发票后，就能够进行抵扣，这样就能在一定程度上降低企业现金流量的消耗，从而提高资金的使用效率。此外，房地产企业在取得预售证之后进行房产销售，所取得的售房款能够根据增值税税率计算销项税额，企业预售阶段的一段时间内不用再缴纳增值税税款，但是在当前市场经济与金融市场的发展下，房地产企业的资金总体来说较为紧张，开发前

5、期额外承担大额进项税金成本，就会加大企业现金流出与流入之间的差额，从而影响到企业的发展。二、“营改增”后房地产的税收筹划策略（一）结合“营改增”带来的变化调整营销思路在定价不发生改变的基础上，“营改增”可以在一定程度上起到减少成本的作用，对房地产企业利润空间的扩展具有积极意义。但同时，此项政策也会带动其他企业成本的增加。考虑到上述情况，房地产企业就要对企业种类进行合理划分，并结合竞争对手在“营改增”后出现的变化，有目的的对自身的营销思路作出调整，借此机会增强竞争优势、拓展业务范围、实现业务升级，建立不同以往的业务增长点，比如投资保障住房等。（二）结合各个经营环节的特点，提高税收筹划的合理性在“

6、营改增”之后，经营环节对企业税负的影响更加显著，所以，要想尽可能的减轻自身负担，企业就必须重视结合不同经营环节的特点，来提高税收筹划的合理性。在具体做法上，房地产企业可参考下述措施：首先，以开出的价格及具备的资格为依据，借助比较的方式选出最佳供货方。出于减轻税负的考虑，企业在材料采购环节应要求供货方开具增值税发票，这样可以通过抵扣来减少实际需要交纳的税款。如果受到现实条件制约无法抵扣，企业则可以视情况要求供货方给予一定的价格优待。其次，对税率差异进行合理利用。税率差异是法律决定的，也是企业通过能动性发挥来减轻税负这一目的能够实现的前提条件。企业在经营过程中，可以依据税率差异，在不违反相关政策及

7、法律规定的情况下对自身行为进行有意识的调整，将此种差异合理的利用起来，以达到减税目的。最后，适当延后纳税时间。此举同样是减轻税负的有效举措，实践要求是获取进项税发票的时间应尽早、销售发票的开具时间应在不违反规定的情况下尽可能的延后。只有企业实现对经营环节的合理筹划，才有可能真正达到减轻税负的目的。（三）梳理企业业务流程，缓解资金压力对房地产企业来说，要尽可能减轻企业的税负重担，减轻“营改增”对企业带来的影响，就需要对企业的业务流程进行详细梳理，来缓解其资金的压力。如从企业的项目源头入手，提高对项目的了解程度，分析其中有多少能够进行抵扣的项目，除了进行这部分的项目抵扣外，还需要进一步提高可抵扣项目的比例。在一些无法抵扣的项目，企业还可以借助于外包的方法，来解决这部分问题。此外，企业还可以通过加强财务管理，来完善对企业资金的管理，缓解其资金压力。三、结束语总体来看，“营改增”给房地产企业带来的影响既有有利的一面，也有不利的一面。在此项改革措施的覆盖范围进一步扩大的背景下，房地产企业不仅要通过科学的税收筹划来规避其不利影响，还要尝试利