第三章理财方案决策分析

1、18第三章CFP理财规划案例示范一、理财方案决策模板案例在国际竞争力标准中，搜集资料、分析与整合成理财规划报告书，是理财师必须具有的专业技能。其中如何评估不同的理财方案，协助客户作理财方案决策，更是理财师是否具有整合能力的综合体现。1. 理财方案决策的内容在之前AFP与CFP课程的学习阶段，我们就曾经分析过几种常见的理财方案如何进行决策。如在AFP课程中的房产规划单元，以年成本法与净现值法分析租房划算还是购房划算。教育金规划单元以成本效益分析评估是否出国留学决策，信用管理单元以利息成本规划贷款组合决策:。特殊理财规划单元从夫妻财产制与现金流需求评估离婚财产分配方案，在创业时也要分析几个筹资方案

2、。在综合理财规划中，当理财目标无法达成时，通过降低目标、延长达成年限、提高储蓄额或提高投资报酬率等决策因素，来实现目标。在CFP课程中税务规划单元讲述过各项节税方案的选择标准，遗产规划单元也列出遗嘱、赠与、保险、信托等不同的财产移转方案的优缺点。可见理财方案决策在整个理财规划流程中的重要性。2. 方案选择的层次:1) 所有可能方案: 树形图比如说当一对新婚夫妻的购房方案，在还没有考虑到本人意愿时，理财师可帮他列出所有可能方案，一为仍与父母同住，二为购房、三为租房。当一对夫妻准备分手时，也可以把所有可能方案作成树型图如下: 争取 子女扶养权 不争取 离婚 要房子分手 财产分配 分居 不要房子 方

3、案一：分居，先冷静一段时间，两年后无法复合再离婚方案二：离婚，争取子女扶养权，要房子方案三：离婚，不争取子女扶养权，要房子方案四：离婚，争取子女扶养权，不要房子方案五：离婚，不争取子女扶养权，不要房子至少可做出五个方案。2) 可选方案: 筛选各年度现金流量可达成理财目标者根据客户的主观意愿，及以下详述的现金流量决策，删除不合乎客户主观意愿与现金流量不足以支应的方案，剩下的是可选方案。3) 推荐方案: 可选方案超过三个时，可择优选择三个方案供客户最最后决策选择的标准，根据以下详述的净现值决策与内部报酬率决策，选择净现值较高或内部报酬率较低的三个方案。为什么要提三个方案呢? 因为只提一个方案时，客

4、户不知道你是否事先帮他考虑各种可能性，而如果进行利弊分析的方案超过三个，客户可能又觉得太多，难以理解或决策时间过长。4) 最终方案: 由客户做最后的决定，根据最终方案配置产品。 虽然理财师提出的三个方案，都可以解决客户的问题或是达到客户的理财目标，也可以排列这三个方案建议的优先级，假使客户没特殊考虑的话，应会选择顺位一的建议方案。然而客户可能有一些特殊考虑，最后选择顺位二或顺位三的方案。我们常把理财师比喻为家庭的财务医生，对于病人可能开出可治疗重感冒病情三个处方，但是三个处方各有不同的负作用，比如说甲处方会让病人食欲不振，乙处方会让病人昏昏欲睡，丙处方会让病人皮肤发痒，不同的病人可能会选择对他

5、个人工作或生活影响最小的副作用处方。因此最终方案必须由客户最最后的决定，而且只能有一个最终方案，理财师必须根据最终方案来配置投资、保险、信贷等理财产品，制定收入预算或支出预算的行动计划。3. 理财决策分析方法1) 现金流量决策法: 现有资产、借贷或收支结余能否支应该方案所需的额外支出比如说一个创业方案，有100万、200万、300万三个筹资计划。100万的计划变现现有金融资产就可实现，200万的计划加上将现有房产抵押贷款也可以实现，300万的计划变现资产与贷款后仍有差额，若无其它资金来源，在现金流量决策下，应舍弃300万的筹资计划。而选择100万或200万的筹资计划，还要看创业后的预期投资报酬

6、率而定。2) 净现值决策法: 只考虑该决策所涉及的现金流量，还原为净现值，净现值高者优先考虑比如说租房或购房决策，租房考虑押金与租金的现金流量，购房考虑首付款、贷款、期末出售款的现金流量，都还原为净现值，比较两方案的净现值，较高者优先考虑。此时暂不考虑子女教育金或退休储蓄所需要的现金流量。可以用财务计算器算出来。1) 内部报酬率决策法:把所有的理财目标涉及的现金流量一并考虑，内部报酬率低者，表示要达成所有理财目标锁需要的投资报酬率较低，达成的可能性较高，应优先考虑。 一个综合理财决策，如移民决策，同时要在异地购房、创业与子女教育安排，因为同时牵涉到多项现金流量，最好是用内部报酬率决策。内部报酬

7、率决策的另一优点，是可考虑收支成长率，作动态分析。以上三项决策依据如何运用，我们看以下案例。4. 理财决策案例背景1) 家庭成员背景资料小李夫妻两人年龄均为29岁，结婚3年，两人都是金融从业人员。男方父母: 均为58岁，原来在乡下务农，过去积蓄给小李夫妻购房，无退休金。2) 家庭收支资料小李月税前收入5,000元，妻子月税前收入4,000元，两人都有一个月的年终奖金。现有的家庭支出包括每月的物业费300元，衣食费2,000元，交通费400元，通讯费200元，医疗费200元，娱乐费200元，其它杂支300元。3) 家庭资产负债资料三年前夫妻结婚时在男方父母的资助下，并利用两人当时已累积的住房公积

8、金，购买目前价值300,000元的住房，无贷款。现有存款50,000元，股票基金100,000元。目前的住房公积金帐户余额47,000元，个人养老金账户余额50,000元。除社会保险外未购买商业保险。4) 理财目标A )预计两年内将生育一子女，培养子女到大学毕业，大学学费每年现值10,000元。同时男方父母将两年后由外地迁入本市居住，帮忙带小孩。并负担两老的生活费用。每增加一个家庭成员，预计增加10,000元的年开销现值，到子女大学毕业或父母85岁为止。B) 想两年后换买一套现值800,000元的房屋供届时一家五口使用,。3) 小李60岁退休，配偶55岁退休。 退休后生活水准为退休前的75%，

9、退休生活计算到85岁。5) 其它假设条件A)四金提拨率为：医疗2%，失业1%，住房公积金8%，养老金8%。B)换房后房贷住房公积金利率为5%，一般贷款利率为7%，贷款20年。公积金贷款上限150,000元。若贷5年期利率可各降0.5%。存款平均报酬率4%，股票长期平均报酬率为10%。住房公积金投资报酬率3%C) 退休支出调整率75%,养老金替代率25%D) 房价成长率4%，房屋折旧率2%。E) 薪资所得免税额为每人每月2,000元。6) 问题：请帮小李夫妻制作家庭理财规划报告书，报告书中必须回答下述问题A) 财务诊断：编制家庭资产负债表与现金流量表，指出需要改进之处。B）换房规划：拟定三个换房

10、方案，即尽量少用贷款，五年内把贷款还清,与七成贷款，分析其可行性。 (考虑与不考虑收支成长率)5. 理财方案基本数据计算1) 计算税后可支配收入（不含延期收入）A) 社保提缴率=医疗2%+失业1%+住房公积金8%+养老金8%=19% 5,000元×19%=950元 4,000元×19%=760元B)小李:月薪应缴税(5,000元-950元-2,000元) × 15%-125元=182.5元C) 小李年终奖金应缴税: 5,000元/12=416.7元，低于500元，适用5%税率，5,000元× 5%=250元D) 小李妻: (4,000元-760元-2,0

11、00元) × 10%-25元=99元E) 小李妻年终奖金应缴税: 4,000元/12=333.3元，低于500元，适用5%税率，4,000元× 5%=200 元F) 家庭税后收入=(5,000元-950元-182.5元) × 12+(5,000元-250元)+(4,000元-760元-99元) × 12+(4,000元-200元)=46,410元+4,750元+37,692元+3,800元=92,652元2) 编制家庭资产负债表资产金额负债金额存款50,000负债0股票基金100,000公积金账户47,000养老金账户50,000自用住宅300,000资

12、产合计547,000净值547,0003) 编制家庭现金流量表项目金额百分比税后收入92,652100.00%物业费3,6003.89%衣食费24,00025.90%交通费4,8005.18%通讯费2,4002.59%娱乐费2,4002.59%医疗费2,4002.59%其它杂支3,6003.89%支出合计43,20046.63%净现金流量49,45253.37%4) 财务诊断指出需要改进之处A)无负债，财务稳健，可适度利用财务杠杆加速资产成长；B) 家庭收入中上，支出一般，因此储蓄率高达53%，理财规划弹性大；C) 现有存款高于年支出，流动性高；D) 没有商业保费支出，夫妻只有社保未投保商业险

13、，保障不足；E) 投资性资产(股票基金)占可运用资金三分之二，比重适当。6. 理财方案现金流量决策分析计算1) 换房规划方案一：尽量少用贷款 (不考虑收支成长率)两年后房价=800,000元× 1.042=865,280元出售旧房房价=300,000元× 1.042 ×(1-2% × 2)=311,501元目前可投资资产=150,000元，可运用储蓄=49,452元，资产平均投资报酬率=50,000 元×4%+100,000 元×10%)/150,000元=8%,两年后累积额=FV(8%,2,-49452,-150000)=277,8

14、20元公积金余额47,000元，夫妻年缴公积金合计=9,000元× 16% × 12 =17,280元,两年后累积FV(3%,2,-17280,-47000) =84,941 元可准备首付款总额= 311,501元+277,820元+84,941 元=674,262元最低贷款额=865,280元-674,262元=191,018元公积金贷款上限=150,000元商业贷款额=191,018元- 150,000元=41,018元公积金贷款年供额=PMT(5%,20,150000)=-12,036元商业贷款年供额=PMT(7%,20,41018)=-3,872元12,036元+3

15、,872元=15,908元，购房后年储蓄额=49,452元+年缴公积金17,280元-养亲30,000元=36,732元，36,732元> 15,908元,在可负担范围之内,可行。2) 换房规划方案二：五年内或尽早把房贷还清A) 按方案一，最低贷款额=191,018元，房贷年供能力=36,732元若五年还清，商业贷款利率6.5%，年供额= PMT(6.5%,5,41018)=- 9,870元公积金贷款利率4.5%，年供额 =PMT(4.5%,5,150000) = 34,169元9,870元+34,169元=44,039元>36,732元，5年还清现金流流量不足，不可行。B) 那到

16、底多久可以还清呢? 可计算如下:36,732元-9,870元=26,862元, NPER(5%,-268622,150000) =6.71年,以剩余的现金流量来还公积金贷款，需要6.71年才能把贷款还清。考虑到五年后商业贷款已经还完，原来用来还商业贷款的现金流量五年后可用来还住房公积金贷款，PV(5%,1.71,-26862)=43,004元, 为五年后住房公积金余额,此时商业贷款已经还完，共有36,732元可用来还贷款，NPER(5%,-36732,43004)=1.24年, 5年+1.24年=6.24年，即使收支不增长，最快还是可以在6.24年内把所有的贷款还清3) 换房规划方案三：尽量多

17、用贷款考虑投资报酬率8%大于贷款利率5%-7%，尽量多用贷款，以房价的七成或现有储蓄能力可负担的贷款,取其低者A) 房价七成贷款865,280元× 70%=605,696元公积金贷款上限150,000元，公积金贷款年供额=PMT(5%,20,150000)=-12,036元，商业贷款=605,696元-150,000元=455,696元,商业贷款年供额=PMT(7%,20,455696) =43,014元,年供额计12,036元+43,014元=55,050元房贷年供能力=36,732元七成贷款年供额55,050元>房贷年供能力36,732元，只考虑到工作储蓄与公积金提拨额，七

18、成贷款现金流流量不足，不可行。B) 现有储蓄能力可负担的贷款房贷年供能力36,732元-公积金贷款到上限150,000元时年供额12,036元=可供商业贷款年供额24,696元。可贷商业贷款额=PV(7%, 20 ,-24696)=261,630元, 贷款总额=261,630元+150,000元=411,630元，不过此方案未考虑多余贷款拿去投资可产生的理财收入C) 七成贷款时应有的理财收入七成贷款年供额55,050元-房贷年供能力36,732元=不足额18,318元，为要弥补房贷年供额缺口应有的理财收入。方案三房价七成贷款额605,696元-方案一最低贷款额191,018元=可将贷款运用于投

19、资额414,678元。18,318/414,678=4.42%,投资的现金收益率需大于4.42%才足以支应贷款年供额支出。本案假设投资报酬率为8%，若存款与股票基金仍维持1:3的比率，存款收益率4%，(4%*1+X*3)/4=4.42%，X=4.56%，应选择现金分红率超过4.42%的股票型基金。以中国目前股票型基金的分红状况，假设长期平均投资报酬率10%的股票型基金，应可提拨4.42%的现金分红，在这种条件下最高贷款额仍可到房价的七成。7. 理财方案净现值决策分析计算不考虑收支成长率，设定一投资报酬率,以净现值高低来考量的决策投资报酬率假设为8%A) 方案一:尽量少用贷款的净现值: CF0=

20、150,000元,为期初可运用生息资产(不包括住房公积金账户余额) CF1= 49,452元，CF2=-865,280元(两年后房价)+311,501元(卖旧房净收入)+191,018元(最低贷款额)+ 49,452元(年储蓄额)+ 84,941元(住房公积金余额与前两年提缴额累计) = -228,368元, CF3= 49,452元(年储蓄额)+ 17,280元(住房公积金年提缴额)-30,000元(多养三口人增加的支出)- 12,036元(公积金贷款年供额)- 3,872元(商业贷款年供额) =20,824元, N3=20, I=8%, NPV=175,286B)方案二:五年还清房贷的净现

21、值:CF0=150,000元, CF1=49,452元, CF2=-228,368元 (同方案一)CF3= 49,452元(年储蓄额)+ 17,280元(住房公积金年提缴额)-30,000元(多养三口人增加的支出)- 34,169元(公积金贷款年供额)- 9,870元(商业贷款年供额)= -7,307元, N3=5, CF4= 49,452元(年储蓄额)+ 17,280元(住房公积金年提缴额)-30,000元(多养三口人增加的支出)=36,732元,N4=15, I=8%, NPV=158,441C) 方案三净现值:CF0=150,000元, CF1=49,452元, (同方案一)CF2=-8

22、65,280元(两年后房价)+311,501元(卖旧房净收入)+605,696元(最高贷款额)+ 49,452元(年储蓄额)+ 84,941元(住房公积金余额与前两年提缴额累计) = 186,310元, CF3= 49,452元(年储蓄额)+ 17,280元(住房公积金年提缴额)-30,000元(多养三口人增加的支出)- 12,036元(公积金贷款年供额)- 43,014元(商业贷款年供额) = -18,318, N3=20, I=8%, NPV=201,328以方案三的净现值最高，应选择方案三，尽量多用贷款8. 考虑收入与支出成长率, 以内部报酬率作动态分析内部报酬率是可使一生收支平衡的投资

23、报酬率，应选择内部报酬率低于风险属性测出的合理报酬率，且三个方案中内部报酬率最低的方案。理财准备在任何一年都应保持正数,才可支应各年度现金流量。内部报酬率分析与净现值分析的不同点在于：1) 考虑的不光是与该方案直接涉及的购房首付、房贷、工作储蓄等现金流量，还包括如大学学费、保险费支出等现金流量，是一个比较全面性的考虑模式；2) 每年收入与支出,学费与房价,都按预设成长率成长。收入、支出、学费、房价可以设定不同的成长率。而净现值分析一般只设定一个通货膨胀率来代表收入、支出、学费、房价的成长率，计算时折现率I=(1+投资报酬率)/(1+通货膨胀率)-1。3) 由于内部报酬率的计算较为复杂，通常是用

24、EXCEL报表设定公式计算。而考虑该方案直接涉及现金流量的净现值分析可以用财务计算器计算。4) 可以改变投资报酬率、收入成长率、支出成长率、学费成长率或房价成长率作敏感度分析，审视不同假设条件下的方案选择状况。打开 3 方案分析.xls来看内部报酬率分析。方案一的内部报酬率分析：几年后工作收入生活支出学费支出购房支出养亲支出保费支出净现金流量理财准备假设条件数据0目前可投资资产150,000150,000本人目前年龄29196,358(44,928)000(9,000)42,430194,092本人退休年龄602100,212(46,725)000(9,000)44,487240,729本人终

25、老年龄853104,221(48,594)0(22,695)(33,746)(9,000)(9,814)233,581本人离退休年限314108,390(50,538)0(21,917)(35,096)(9,000)(8,161)228,008本人预期余命565112,725(52,559)0(21,109)(36,500)(9,000)(6,442)224,091配偶目前年龄296117,234(54,662)0(20,268)(37,960)(9,000)(4,655)221,918配偶退休年龄557121,924(56,848)0(19,393)(39,478)(9,000)(2,796

26、)221,581配偶终老年龄858126,801(59,122)0(18,484)(41,057)(9,000)(862)223,173配偶离退休年限269131,873(61,487)0(17,538)(42,699)(9,000)1,149226,794配偶预期余命5610137,148(63,947)0(16,554)(44,407)(9,000)3,240232,546退休支出调整率75.00%11142,633(66,504)0(15,531)(46,184)(9,000)5,415240,536本人养老金替代率25.00%12148,339(69,165)0(14,467)(48,

27、031)(9,000)7,677250,877配偶养老金替代率25.00%13154,272(71,931)0(13,360)(49,952)(9,000)10,029263,685本人税后工作收入51,16014160,443(74,808)0(12,209)(51,950)(9,000)12,475279,082配偶税后工作收入41,49215166,861(77,801)0(11,012)(54,028)(9,000)15,020297,193本人生活支出(21,600)16173,535(80,913)0(9,767)(56,189)(9,000)17,666318,150配偶生活支出

28、(21,600)17180,477(84,149)0(8,473)(58,437)(9,000)20,418342,092养亲每人年支出10,00018187,696(87,515)0(7,126)(60,774)(9,000)23,280369,162收入成长率4.00%19195,204(91,016)0(5,726)(63,205)(9,000)26,256399,507支出成长率4.00%20203,012(94,657)0(4,270)(65,734)(9,000)29,352433,284子女一年龄-221211,132(98,443)(27,860)(2,755)(68,363)

29、013,712451,795子女二年龄-9922219,578(102,380)(29,253)(1,180)(71,098)015,667472,467子女一几年上大学2023228,361(106,476)(30,715)42,590(73,941)059,819537,519子女二几年上大学11724237,495(110,735)(32,251)44,294(76,899)061,904605,377大学年学费10,00025246,995(115,164)046,066(53,317)0124,580736,663学费成长率5.00%26170,598(104,799)047,908

30、(55,449)058,258803,081几年后赡养父母227177,422(108,991)049,825(57,667)060,588872,564赡养父母年数2728184,519(113,351)051,818(59,974)063,012945,241目前房产现值300,00029191,900(117,885)053,890(62,373)065,5321,021,244目前房产贷款余额030199,576(122,600)056,04600133,0211,165,578目前房贷利率6.00%3178,132(109,290)0000(31,158)1,147,331目前房贷剩

31、余年限103281,257(113,661)0000(32,404)1,127,636几年后购换房23384,507(118,208)0000(33,700)1,106,427拟购新房现值800,0003487,888(122,936)0000(35,048)1,083,635拟购新房届时值865,2803591,403(127,853)0000(36,450)1,059,188房屋折旧率2.00%3695,059(132,967)0000(37,908)1,033,012房价成长率4.00%3798,862(138,286)0000(39,424)1,005,031出售旧房届时值311,50

32、138102,816(143,818)0000(41,001)975,162旧房届时房贷039106,929(149,570)0000(42,641)943,322出售旧房净流入311,50140111,206(155,553)0000(44,347)909,425公积金账户余额47,00041115,654(161,775)0000(46,121)873,377公积金提缴率8.00%42120,280(168,246)0000(47,966)835,086公积金年提缴额17,28043125,092(174,976)0000(49,884)794,452公积金投资报酬率3.00%44130,

33、095(181,975)0000(51,880)751,372购房时公积金余额84,94145135,299(189,254)0000(53,955)705,740可支付首付款额396,44246140,711(196,824)0000(56,113)657,444尚须支付首付款额047146,340(204,697)0000(58,358)606,369尚需贷款总额468,83948152,193(212,885)0000(60,692)552,394公积金房贷利率5.00%49158,281(221,401)0000(63,120)495,393公积金房贷上限150,00050164,61

34、2(230,257)0000(65,644)435,236公积金房贷年限2051171,197(239,467)0000(68,270)371,787公积金年供额12,03652178,044(249,045)0000(71,001)304,904银行可贷款上限70.00%53185,166(259,007)0000(73,841)234,440尚须商业房贷额318,83954192,573(269,368)0000(76,795)160,243商贷利率7.00%55200,276(280,142)0000(79,866)82,151商贷年限2056208,287(291,348)0000(8

35、3,061)0商业贷款年供额30,0965700000000目前商业险年保费05800000000规划后应缴年保费9,0005900000000已保险需缴费年数06000000000规划保险缴费年数20IRR=1.11%目前可投资资产150,000假设条件：1) 收入成长率、支出成长率、房价成长率为4%，学费成长率5%，房屋折旧率2%2) 大学年学费10,000元，子女18岁上大学。规划后商业保险保费年缴9,000元。3) 换房后房贷住房公积金利率为5%，一般贷款利率为7%，贷款20年，最高贷房价70%。公积金贷款上限150,000元。若贷5年期利率可各降0.5%。4) 住房公积金提缴率8%，

36、住房公积金投资报酬率3%，住房公积金余额47,000元5) 退休支出调整率75%,养老金替代率25%，本人60岁退休，配偶55岁退休。6) 每多赡养一人增加现值开销10,000元，2年后开始赡养父母与子女，子女赡养22年，父母赡养27年。7) 第二年底时购房，把住房公积金两年后累积额与卖出旧房得净收入当作首付款，第三年开始偿付贷款本息。公式计算说明：1)退休后收入部分养老金收入降至退休前一年的25%，退休后的支出部份年支出降为退休前一年支出的75%。2) 学费支出只计算大学学费，高中以前学费列入日常生活费用中。3) 把累积的理财准备也用来支付首付款，虽然所需的贷款额较少，但在EXCEL中会面临

37、循环运算的问题。因此只设定把住房公积金两年后累积额与卖出旧房净收入当作首付款。由于旧房与住房公积金余额并未包含在期初可投资资产150,000元中，因此在购房栏中，第二年需要运用理财准备支付首付款的金额为0。4) 需要贷款额=房屋总价865,280元-卖出旧房净收入311,501元-住房公积金两年后累积额84,941元=468,838元，468,838元-150,000元=318,838元，PMT(7%,20,318838)= -30,096元, PMT(5%,20,150000)= -12,036元。合计42,132元5) 假设每年住房公积金提缴额都用来还贷款，第三年提缴额=17,280元*1

38、.043=18,437元，42,132元-19,438元=22,695元，就是从理财准备中支付的房贷现金流量。由于住房公积金提缴额会随着收入每年提高4%，而房贷本金摊还额是固定的，所以自己缴的部分越来越少，到缴贷款的最后一年只要自缴1180元就可以了。而房贷缴完到退休前所提缴的住房公积金仍然在购房栏内继续提缴，可滚入理财准备在退休后当退休金来使用。6) 从第三年到第24年养亲数3人，子女独立后由第25年到29年养亲数降为2人7) 年缴保费固定为9000元，从现在起缴费20年。结果：理财准备均为正数，且内部报酬率仅1.11%，低于无风险利率。方案一可行。方案二的内部报酬率分析：五年把贷款还清几年

39、后工作收入生活支出学费支出购房支出养亲支出保费支出净现金流量理财准备假设条件数据0目前可投资资产150,000150,000本人目前年龄29196,358(44,928)000(9,000)42,430192,740本人退休年龄602100,212(46,725)000(9,000)44,487237,627本人终老年龄853104,221(48,594)0(92,970)(33,746)(9,000)(80,089)158,029本人离退休年限314108,390(50,538)0(92,193)(35,096)(9,000)(78,437)79,919本人预期余命565112,725(52

40、,559)0(91,384)(36,500)(9,000)(76,718)3,367配偶目前年龄296117,234(54,662)0(90,543)(37,960)(9,000)(74,930)(71,557)配偶退休年龄557121,924(56,848)0(89,669)(39,478)(9,000)(73,071)(144,776)配偶终老年龄858126,801(59,122)023,649(41,057)(9,000)41,270(103,805)配偶离退休年限269131,873(61,487)024,595(42,699)(9,000)43,281(60,739)配偶预期余命5

41、610137,148(63,947)025,579(44,407)(9,000)45,372(15,492)退休支出调整率75.00%11142,633(66,504)026,602(46,184)(9,000)47,54732,023本人养老金替代率25.00%12148,339(69,165)027,666(48,031)(9,000)49,80981,898配偶养老金替代率25.00%13154,272(71,931)028,772(49,952)(9,000)52,161134,229本人税后工作收入51,16014160,443(74,808)029,923(51,950)(9,00

42、0)54,608189,115配偶税后工作收入41,49215166,861(77,801)031,120(54,028)(9,000)57,152246,659本人生活支出(21,600)16173,535(80,913)032,365(56,189)(9,000)59,798306,967配偶生活支出(21,600)17180,477(84,149)033,660(58,437)(9,000)62,550370,153养亲每人年支出10,00018187,696(87,515)035,006(60,774)(9,000)65,412436,331收入成长率4.00%19195,204(91

43、,016)036,406(63,205)(9,000)68,389505,623支出成长率4.00%20203,012(94,657)037,863(65,734)(9,000)71,484578,154子女一年龄-221211,132(98,443)(27,860)39,377(68,363)055,844635,194子女二年龄-9922219,578(102,380)(29,253)40,952(71,098)057,799694,308子女一几年上大学2023228,361(106,476)(30,715)42,590(73,941)059,819755,563子女二几年上大学1172

44、4237,495(110,735)(32,251)44,294(76,899)061,904819,031大学年学费10,00025246,995(115,164)046,066(53,317)0124,580945,306学费成长率5.00%26170,598(104,799)047,908(55,449)058,2581,005,520几年后赡养父母227177,422(108,991)049,825(57,667)060,5881,068,189赡养父母年数2728184,519(113,351)051,818(59,974)063,0121,133,412目前房产现值300,00029

45、191,900(117,885)053,890(62,373)065,5321,201,289目前房产贷款余额030199,576(122,600)056,04600133,0211,336,797目前房贷利率6.00%3178,132(109,290)0000(31,158)1,308,406目前房贷剩余年限103281,257(113,661)0000(32,404)1,278,709几年后购换房23384,507(118,208)0000(33,700)1,247,655拟购新房现值800,0003487,888(122,936)0000(35,048)1,215,189拟购新房届时值8

46、65,2803591,403(127,853)0000(36,450)1,181,254房屋折旧率2.00%3695,059(132,967)0000(37,908)1,145,790房价成长率4.00%3798,862(138,286)0000(39,424)1,108,737出售旧房届时值311,50138102,816(143,818)0000(41,001)1,070,030旧房届时房贷039106,929(149,570)0000(42,641)1,029,603出售旧房净流入311,50140111,206(155,553)0000(44,347)987,387公积金账户余额47,

47、00041115,654(161,775)0000(46,121)943,309公积金提缴率8.00%42120,280(168,246)0000(47,966)897,296公积金年提缴额17,28043125,092(174,976)0000(49,884)849,268公积金投资报酬率3.00%44130,095(181,975)0000(51,880)799,146购房时公积金余额84,94145135,299(189,254)0000(53,955)746,845可支付首付款额396,44246140,711(196,824)0000(56,113)692,277尚须支付首付款额047146,340(204,697)0000(58,358)635,352尚需贷款总额468,83948152,193(212,885)0000(60,692)575,975公积金房贷利率5.00%49158,281(221,401)0000(63,120)514,047公积金房贷上限150,00050164,612(230,257)0000(65,644)449