文化水廊商业项目市场研究

1、文化水廊商业项 目 市場研究刖旨第一章消费市场探析一. 2002年苏南5市居民生活水平横向对比二、居民收入特点分析三、市区居民消费特点分析四. 消费指标走势分析第二章苏州市商业营业用房发展状况一. 商业营业用房供给状况. 空置状况分析:二. 商业营业用房市场需求状况分析三. 供应市场探析四. 综述第三章市场面分析一.主要竞争个案评述 二.主要竞争个案相关指标对比分析 第四章项目swot分析 第五章项目定位分析风起云涌，商机再现，智者不容有失！审时度势，把握市场脉搏；横刀立马，敢为行业先。细分市场，锁定目标客源，跳脱竞争。把握机会点，突破樊笼，创新产品规划。提高产品力度，创造最大价值。发扬优势，

2、规避缺失，力求不败。调研.策划.造势.推案用心营造共赢局面 誓将卓越进行到底!第一章消费市场探析 一、2002年苏南5市居民生活水平横向对比 在国民经济持续健康稳定发展的大环境下，全省人民生活水平不断提高。省内各市居民可支配收入、增幅及位次情况城市名新口径(元)收入位次增幅(%)增幅 位次城市名新口径(元)收入位次增幅(%)增幅位次全省817811.9连云港6953129.311南5*市9157411.08淮安市71581120.21无锡市9988214.92盐城市72741014.53徐州市8037713.26扬州市7833812. 67常州市9937314.44镇江市8202614.25苏

3、州市10617110.29泰州市778899.510南通市864058.612宿迁市5041137.313从上表可以看出，可支配收入列前六位的是苏州.无锡、常州、南京.南通(苏北).镇江。苏州2002年居民可支配收入为10617元，列全省第一，比2001 年增长10.2%, 但增长率仅列全省第九名，低于全省平均水平(11.9%) 1.7个百分点，增幅的偏低应该值得注意。从苏南5市的居民收入来看，呈现如下几个特点:1、苏南5市居民可支配收入泾渭分明随着改革开放的不断深入，市场机制的逐步完善，国家各项经济政策的出台，作为长江三角洲重要的新才斗技前沿阵地的苏州近 几年外向型经济蓬勃发展，带动了整个城

4、市经济总量的扩张，城 市居民可支配收入也 “水涨船高”。但我们也要看到，虽然苏州居民可支配收入与其他4市拉开了一定的差距，但收入增幅处于最低，应值得注意。苏南5市历年人均居民可支配收入一览表年份城市名1999 年2000 年2001 年2002 年绝对值（元）绝对值（元）绝对值（元）绝对值（元）苏州市840692741051510617无锡市7920860394549988常州市7874854094059933南 5 rb7694823388489157镇江市6569717076988202苏州市无锡市常州市南京市镇江市从上图可以看出，苏南5市居民可支配收入排毛虽然一直没有 变化。无锡常州两市

5、的居民可支酉己收入和苏州的差距在逐渐减小，说 明苏州居民可支配收入的增幅还是比较低的，差距的缩小主要原 因就是增幅较小造成的。形成差距的原因探析：（1）、苏州以外商投资较为集中的优势，就业结构呈现多元化发展，其他4市就业结构相对较为单一，间接地影响了 4市居民收入的快速增长。苏南5市人口就业情况表（单位：%）城市名就业 人口国有集体其他 经济个体私营个体被雇退休 再就业其它 就业全省10047.4314. 869.466. 67&083.382.03南京市10064. 6011. 183. 113. 112. 488. 077.45无锡市10057. 1411.4318. 571.43

6、7.143.570. 71常州市10044. 236. 4130.134. 498. 335.131.28苏州市10045. 6521.0120. 292. 175.075.070. 72镇江市10061.3817.937.594. 146.212. 070. 69从各类型就业人员分布看，苏州市国有.集体.其它经济单位人员分布较平衡，就业呈现多元化趋势。就业结构优势明显超过省 平均水平。（2）.目前，工薪收入仍是城市居民总收入的主要来源。人均工薪收入的多少直扌妾影响到所支酉己收入的多少。城市名南京市无锡市常州市苏州市镇江市总收入9856. 0710839.6710840. 5811510.61

7、8829.141.工薪收入6616. 986798. 227310. 986960. 09563工资及补贴收入6360. 466707. 687175. 476610. 485348. 35其他劳动收入256. 5190. 54135. 52349. 6114. 652.经营净收入151.89106. 27366. 06104. 1191.573.财产性收入2& 41143. 9484. 52125. 59177.44.转移性收入3058. 793791.243079. 024320. 843097. 17苏南5市家庭总收入构成表（单位：元/人）k3从表中可以看出：苏州居民的工薪收入低

8、于常州的7310.98元，两者相差350.89 元，居第二位。与其他3市的差距不是很大，尤其是与南京、无 锡两市差距更小。苏州居民的转移性收入最高，与其它四 市拉开了很大的差距, 对总收入的拉动作用明显，该指标和工薪收入指标共同作用，使 得总收入指标列五市首位。收入的多元化对可支配收入的作用明显。2、苏南5市消费绝对值全省领先，消费增幅普遍较低随着收入水平的提高，各市居民家庭生活质量不断提高，消费水平不断増长。苏南5市人均消费支出比较城市名单位2001 年2002 年增幅增幅排名全省元/人5532. 746042. 619.2南示市元/人7325. 657322. 6105无锡市元/人7404

9、. 787567. 212.23常州市元/人7525. 577973. 095.91苏州市元/人7269. 8876865.72镇江市元/人6235. 566304. 531.14从表中可以看出:苏州居民消费支出达7686元，比常州低412.44元，列5市的 第二位。消费支出的增幅为5.7%,低于常州市(5.9%),相对于 收入的增幅(10.2%),消费支出明显偏低，说明拉动内需的政策 的作用并不明显，苏州市的居民消费水平洁i有较大潜力可挖，必 须努力开拓消费领域，调整商业结构，培育新的经济增长点。苏州市拥有较好的自然资源地理环境和深厚的文化底蕴，旅游 经济对商业发展的促进作用 日益明显，在居

10、民收入水平提高远远 高于消费水平的情况下，应抓住机遇，打造旅游经济，大力发展和完善现有商业酉己套。二、居民收入特点分析随若苏州市经济持续稳定发展，城市居民家庭收入亦呈现稳步提 高之势，2002年市区居民人均可支配收入为10617元，列全省 首位，同比增长10.2 %o 居民收入的主要特点是：1、收入来源趋于多元化。从下表可看出，工薪收入在居民家庭总收入中仅占六成。转移性收入对居民家庭总收入的影响 日 益明显，随着离退休人 数的增加和养老金标准的提高以及社会最低保障制度的璨立健 全，以养老金为主的转移性收入大幅增加，在居民家庭总收入所 占的比重已达37.53%o经营净收入和财产性收入也占居一定比

11、例，家庭收入来源呈现 出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。项目金额(元/人)比重(%)比重排名家庭总收入115111001、工薪收入696060. 4312、经营净收入1040. 9543、财产性收入1261.0934、转移性收入432137. 5322、不同家庭收入水平悬殊。项目计量单位低20%较低20%中间20%较高20%高20%可支配收入元/人月3545437119592051从上表可看出，20%的低收入组人均月收入为354元，20%的高收入组人均月收入为 2051 元。高收入组的收入是低收入组的5.8倍，高低收入组之间收入水平悬殊较大。3、收入水平在省内领先，但明显低于

12、沪浙粤。2002年我市市区居民人均可支配收入远远高于全省水平，在省内各市中位居榜首，比全省平均水平高2439元，比南京、无锡.常州也分别高1460元.629元.684元。但与上海、浙江、广东的 城市相比差距明显，2002年苏州市区居民人均可支配收入为上海.宁波. 广州的80%左右，仅相当于深圳的42.6%。旨标省内城需居民人均可支配收 入（元）比苏州土（元）苏州为各地的江苏省8178-2439129.8无锡市9988-62910&3常州市9933-684106.9南京市9157-1460115.9南通市8640-1977122.9镇江市8202-2415129.4徐州市8037-258

13、0132. 1扬州市7833-2784135.5泰州市7788-2829136.3盐城市7274-3343146.0淮安市7158-3459148.3连云港市6953-3664152.7宿迁市5041-5576210.6标沪浙粤匪市、居民人均可支配收入（元）比苏州土（元）苏州为各市的上海 1宁波市12970235381.9绍兴市12133151687.5杭州市11778116190.1湖州市1138877193.2舟山市1098536896.6嘉兴市1075714098.7广州3深圳市249411432442.6三、市区居民消费特点分析200

14、2年，市区居民人均消费支出为7686元，同比增长5. 7%o居民消费的主要特点是：1、消费结构进一步改善2002 年居民的八大类消费支出中，除衣若. 家庭设备用品及服务. 杂项商品及服务有所下降外，其余都有不同程度的增长。项目金额(元/人)增长率(%)占消费支出比重(%)比去年增减百分点消费性支出76865.71001、食品3237642.10. 12、衣着471-11.66.1-1.23、设备用品及服务625-37.88.1-5.74、医疗保健3301.74.3-0.25、交通与通讯64224.28.41.26、娱乐文教服务119725.515.62.57、居住92872.112.14.78

15、、杂项商品及服务257-25.93.3-1.4从上表可看出：(1)反映居民基本生存需要的食品.衣着等基本生活方面支出 所占的比重下降，2002年居民人均食品. 衣着支出占消费支出的 比重仅占48. 2%;比上年下降了 1. 1个百分点。体现发展与享受 需求的交通通信、教育文化娱乐和居住等项支出的比重上升较大， 2002年居民人均交通通信.教育文化娱乐和居住支出占消费支出 的比重为36. 1%, 比上年提高了 8. 4个百分点；居民消费不再以 吃. 穿等基本生活为中丿，而是追求更高层次的生活享受，反映 了居民生活改善的事实。(2)近年来，住房消费成为热点，苏州房地产市场活販，住房买 卖规模空前，

16、居民家庭住房条件迅速改善，家庭支付的物业管理 费.装潢等与住房相关的居住类支出明显增加，2002年居住类支 出（不含购房本身支出）比上年增长 72. 1%,增幅居八大类消费 首位。2、消费行为发生重大改变2002年我市居民人均可支配收入为10617元，消费支出7686元， 消费倾向为 72.39%, 与国际上公认的正常标准相比属偏低，这 是因为居民的消费行为发生了重大改变，居民家庭支出的热点已 转向住房、汽车等大宗消费。2002 年我市居民人均购建住房支 出达1521元，占总支出的13. 8%,是南京的6倍.无锡的2. 6 倍.常州的2. 7倍。至2002年末，苏州私家车拥有量已突破10 万辆

17、，达10. 68万辆，居全省第一°3.恩格尔系数偏高省内城市人均消费支出（元）食品支出（元）恩格尔系数（%）比苏州土百分点徐州市5922216436.5-5.6常州市7973293336.8-5.3连玄港5059186936.9-5.2盐城市5507209238.0-4.1南通市5852231839.6-2.5无锡市7567301139.8-2.3泰州市5550230841.6-0.5南乐市7323306641.9-0.2扬州市5575234142.0-0.1宿迁市3464146342.20.1镇江市6305270843.00.9淮安市4840213644.12.0旨标沪浙載d人均消

18、费支出（元）食品支出 （元）恩格尔系数（%）比苏州±百分点深4-14.7广州1150843803& 1-4.0绍兴市9004349538.8-3.3舟山市8010312339.0-3.1上海市10464412039.4-2.7杭州市9215370740.2-1.9宁波市9396379140.3-1.8湖州市8133342542. 10.0嘉兴市7352324044. 12.0思格尔系数（即食品支出占消费支出的比重）是国际上通行的衡量一个国家和地区人民生活水平状况的董要指标。2002年市区居 民人均消费支出为 7686 元，食品支出3237 元，思格尔

19、系数为42. 1%o无论与省内城市比，还是与沪浙粤相关城市比均属偏高。近年来，苏州的房价大幅上升，教育费用. 医疗费用居高不下，对居民的消费行为产生了较大影响。应加大定销房的建造和对教育收费. 医疗收费的规范力度，抑制房价过快增长,调整居民的消费结构，促进商业服务业的发展。u!、消费指标走势分析1、社会消费品零售总额（亿元）走势图5004003002001000r254丿k§481742.31/9./7性6737tq§-2. 151978年1980年1985年1990年1995年2000年2001 年2002年-指标值9.4715.6737.0572. 15242. 313

20、48. 17391.54451.62消费品市场需求旺盛，全市消费品市场持续走强，从1978年 至2002年，社会消费品零售总额曲线近似直线上升，尤其是1990 年以后，上涨幅度明显加大，说明随若生活水平的提高，居民的 消费也呈现较快的上涨趋势，2002年实现社会零售总额451.6亿 元，增长15.3%。但我们也应该看到，年上涨的幅度相对平缓， 说明目前市场商品供应结构还不是很合理，拉动内需的效果不是 很明显，应该着力调整（市场微调之手）商品和服务的供应结构， 引导商业健康发展。2、市区居民消费价格总指数（）走势图1201151101051009590l71.9/103.999. 99孑.510

21、0- 41985年1990年1995年2000年2001 年2002年t指标值111.9103.911899. 999.5100.42000年以来，物价总体水平稳定，社会消费品供应充分，物品短缺和通货膨胀不再发生，这为消费稳定增长创造了条件。但我 们也要注意到，物价一直低位运行，长久来看，也会抑制消费,不利于商业的发展。3. 市区商品零售价格总指数（）走势图2000年，走势呈近似直线攀升，说明在宏观政策的调控下，市场商品零售价格相对稳定，有利于商业的健康良性发展。居民消费结构在提升，中、高档消费群体正在形成，消费增长 的增量部分主要是由中、高档消费形成的，伴随房地产市场火 爆而形成的居住类消费

22、、提高生活品质的教育、文化、娱乐、 服务消费和汽车消费成为热点。从01年下半年到今年的居住类消费和餐饮业的消费火爆，抬 高了基数，给03年的消费品零售额增长增加了难度。第二章 苏州市商业营业用房发展状况2002年苏州市商业营业用房开发数据统计表一、商业营业用房供给状况、空置状况分析:指标区位本年完成投资施工面积新开工面积竣工面积空置面积02年增幅02年增幅02年增幅02年增幅02年增幅古城区3993313. 9020692312. 1552589-31.92123008-3 37105597-36. 44新区490112.0053482-61.2518749-48. 6124213-1.968

23、651-49. 74帀园区1621-48. 9016272-19. 949974-21.086298-45. 401556-73. 90'吴中区809843. 995758253. 051624122. 2231796-14. 7564215-2.91相城区258466. 823362560. 523328158. 8717344-3. 379229/常熟10434264. 32175729417. 43174314888. 06119519394. 70394027.96张家港14306133. 3313056772. 24102545119. 357784966. 13221838

24、1.34太仓22627204. 33330352156. 37214869350. 389074310. 5310316-81. 12吴江1141817. 801519629. 75101674-0. 3263177-19. 6215596-33. 76昆山541219.4242384-45. 0521589-35. 7034469-33. 991703932. 98k全市商业营业用房发展总体状况总体上看，苏州商业用房的发展势头強劲，完成投资、施工面积、新开工面积. 竣工面积四个指标都比2001年有所增长。尤其是 完成投资和新开工面积两个指标的增幅，更是强劲，说明在交通 格局的形成.轻轨潜在效

25、应的激发.经济的持续高涨.居民可支 配收入及消费性支出的 日 益增加.城市地位的提升等因素的共同 作用下，开发商对苏州市的商业前景的预期良好，开发信十足， 投资力度明显加強，资金到位状况良好。值得注意的是空置面积的大幅度下降，相对施工面积.新开工面 积的不断上升，说明市场需求比较旺盛，已经消化掉大量的空置 商业营业用房，“减空”效果明显。2、市区商业分区概述(1)、中心城区:古城区由 于历史原因，各项商业配套比较完善，石路商圈、观前 商圈已相对成熟，辐射半径也日益扩大，商业市场相对饱和，故 从5个扌旨标的发展来看，该区域内的商业已经进入生命同期中的 成熟期，后来商业项目介入相对困难，故新开工面

26、积有着较大的 降幅(-31. 92%)o同时，从空置面积的降幅(-36. 44%)来看， 更能说明该区域内的商业环境的成熟。成熟的商业环境.良好的 市场前景使得该区内的商业空置房的 “减空” 效果非常明显。 成熟的商圈对区内商业用房发展的拉动作用 明显。(2)、新区新区内已有新区商业彳圭，扌师山路沿线的各种勺酉店.咖啡店等休闲 娱乐餐饮，以及预计今年10月份开业的百润发购物广场。加上 该区内高档物业的陆续出现和苏州乐园吸弓i旅游人群的不断增 加，市场潜力较大，发展大型商业项目有较大的机会。预测：在未来，新区狗t山路两边将出现商圈，我们暂称之为“新 区商圈”。但该处文化底蕴的相对不足，也是发展商

27、业的一个弱 点，因为难以有效的延长旅游人群的区内逗留时间。(3)、园区园 区由于商业模式相对独特，令卩里中丿运作渚b相对成熟，齊呂有效 地满足区内居民的消费需求。但随着近两年区内高档物业的大量 涌现. 外来人口的急剧增加.cbd的规划.园区二三期的启动， 园区已成为苏州的国际化新城区，国际化步伐明显加大，为了满 足区内海内外高消费人群的需求，该区的商业项目 的档次将比较 髙，目前在建和将建的项 目就有f城.联合投资的娄勢社区服务 中丿，星海国际广场.师恵坊商业街.湖东第四邻里中湖西 园 区直地商业项目等一系列大型商业项 目o预测：在未来几年内，该区的商业将与国际接轨，档次将成为苏 州最高，与石

28、路商圈. 观前商圈 形成鼎 足而立之势。(4)、吴中区由于吴中区发展上的相对滞后，该区内除木渎. 长桥(百润发. 华润)商业发展状况还好外，其他地方的商业发展状况都不尽人 从施工面积.新开工面积的增幅来看，还是比较快的，但增长率 主要是由 指标基数太小拉动的，市场需求拉动效果不是很明显。 空置面积的降巾畐(艮大原因也不夕卜于少匕。预测：该区域内的商业前景由于先天条件不足，市场潜力相对较 小，潜力相对较大的地区有三个：长桥、木渎、太湖。(5)、相城区相城区的商业近年来有若较大的发展，主要集中在相城区的行政 中附近，已形成的有较大影响力和形象的商业项 目有蠡 口家具 城.相城一条街，还有规划 中即

29、将运作的 国际服装城。该区发展 较慢，近期由于区内市政配套设施.交通有较大改善，市场前景 一下子变得光明起来，但由于铁路以北的区位在人们，理上的抗 性，市场前景不是很理想，商业发展趋势倾向于商业物流方向， 未来可能会作为商品集散地的形象存在于市场中。3、五个县级市五个县级市的商业发展相对滞后。但发展步伐非常快，随若“沿 江八大产业基地” 的规划实施，区内商业的前景变得扑朔迷离， 产业结构决定了这几个区域内的绝大部分地区商业前景不容乐 观，商业将集中向服务周边居民的曰常生活需要方向发展。值得 一提的是几个风景区板块的旅游业有可能带动区域内商业发展。 但这些县级市内居民的消费地点倾向于市区，随若大

30、交通格局的 形成.轻轨的规划，大大缩短了往返市区的时间，这些县级市面 临市区商业对区内商业客源的分流左右，市场挑战明显，市场客 源将大4®缩水，从而形成市场需求相对不足。秘方：做独特的商业，以差异化策略介入市场竞争。 二、商业营业用房市场需求状况分析2003年上半年，市区商业营业用房转让登记1282处，转让面积 25. 11 万平米，转让金额 9. 06 亿元，分别比上年同期增长 101.26%、9. 42%和96. 10%,创历史最高水平。上半年，市区商业营业用房预售价平均每平方米7033元，其中 中心城区为每平方米7706元。指标的惊人增长说明市场消化能力极强，这与“一铺养三代”

31、的 传统投资思想密不可分，在股票市场长期低迷.银行储蓄利率一 再下调的情况下，投资不动产.在“商铺”中淘金已成为广大市 民的共识。三、供应市场探析1、历年商业营业用房施工面积走势分析图一：苏州市历年施工面积（万平米）走势图150100500-50-10092. 6. 7 n54. 62.8126.58"55. 391998年1999年2000年2001 年2002年t施工面积122.454.692.695.2120.5t-增幅(%)-55. 3969. 62. 8126. 58从图一可以看出：从98年至今，商业营业用房的施工面积走势波动较小，只有99年跃入谷底,原因是98年结转的大量

32、的商业营业用房面积在一定程度上影响开发商的市场信心，但随着99年底苏州楼市的升 温，加上苏州经济的持续高涨，有效的拉动了商业营业用房的开 发信心，2000年至2002年走势呈缓慢上升态势。居民可支配 "攵入的不断增加和消费性支出的比例不断加大，对商业服务业的 需求日益旺盛，也有效的拉动了商业营业用房施工面积的再次大 幅上扬。预测：随若经济的持续高涨，外来人口的不断增加.交通环境的 不断改善.招商引资力度的不断加強。商业营业用房的市场需求 将进_步旺盛，施工面积有望继续保持，决速上扬的走势。2、历年商业营业用房新开工面积走势分析图二：苏州市历年新开工面积（万平米）走势图平缓，但增长趋势

33、明显。3、历年商业营业用房竣工面积走势分析图三：苏州市历年竣工面积（万平米）走势 98皿2尹圧459.30-501 nn10. 93-58.591uu1998年1999 年2000年2001 年2002年-竣工面积58.224. 149.454.859.3t-増幅(%)-58. 59104. 9810. 938.21从图三可以看出：历年竣工面积走势戏剧“生的与施工面积、新 开工面积的走势一致，但我们从增幅上看，施工面积，尤其是施 工面积中的新开工面积 2002 年的增巾鬲明显高于竣工面积，说明 2003年（尤其是03年下半年）至2005年（根据开发周期简单 估计）商业

34、营业用房的供应将急剧加大，市场竞争可能会比较激 烈，一些地段差.辐射能力小.综合竞争能力差的项目有可能面 临市场尴尬，销售压力会明显增大。4、历年商业营业用房空置面积走势分析图四：苏州市历年空置面积（万平米）走势图9060300-30607-51a一 .l. 26.2/29.727. 15、-17.71-24.811998年1999年2000年2001 年2002年t-空置面积36. 126.34839. 529.7t-增幅(%)-27. 1582.51-17.71-24. 81从图三可以看出: 从空置面积的走势来看，总体趋势呈现较快速度下降。原 因是趁 着2002年前后火爆的苏州楼市和需求的

35、上升，市场消化速度加 快，“减空”效果明显。但我们也应该警惕：走势有可能会上扬， 原因是后开发的项目 在相关指标.整体质素上都与市场需求相一 致，而老式商业用房在一定程度上难以满足市场需求，去彳匕压力大，可能面临改造，甚至可能为市场淘汰。u!综述园区独特的商业运作模式（邻里中丿）、园区二三期的高标准的规划以及目前几大商业项目 的运作（例如f城.联合投资的娄 药社区中等），加上区内居民消费能力强.夕卜来人口多. 打造 国际t匕都市的实现，园区的商圈在一两年内有望与石路商圈.观 前商圈. 南门商圈进行新一轮的市场洗牌，形成 “割据” 状态。 随着居民生活水平不断提高，苏州的商业发展应抓住机遇，调

36、整商业服务结构、提高商业服务的档次和水平。充分利用苏州的旅游资源，加快旅游业的发展，带动全市商业 的发展，形成 “旅游商业经济”。随着城市形象的提升，必将吸引更多的海内外人士涌入苏州， 苏州更应该以一种积极的心态面对巨大的商机。苏州已向 移民城市方向 发展，外来人口的逐年增加，商机无限， 但夕卜来人口的结构有待调整（这主要是由产业结构决定的），随 着苏州产业结构向高科技、资金密集型产业发展，必将使得需求 市场进一步扩大，促进商业的进一步发展。大交通格局的形成.轻轨建成后的投入使用，会使得郊区级县 级市的客源向中/城区流入，不利于郊区及县级市的商业发展。综合竞争能力差的商业项目 将面临市场的淘汰

37、，而质素较高的 项目将蚕食大部分的市场份额，最终将形成几大商圈，遥相 呼应， 形成“割据”状态。信贷政策的变化，将对商业项目的市场去化形成一定的影响。 同时，一些资金链比较薄弱的小开发商将很难进入商业项 目的运 作；一定程度上也给资金实力强.开发能力强的开发商以市场机 会,有效地引导商业项目的开发向高质.健康.良性的态势发展。长三角 都市圈 的形成，也会在一定程度上导致苏州本地客源向 商业非常发达的上海流出，“苏州挣钱，上海消费” 的现象不容 忽视，针对这一青况，应尽，决提高苏州商业月艮务的档次牙口水平， 有效抑制高端客源的流出现象。商业项目的运作相对较难，人气至关重要，地段、周边居民消 费水

38、平和消费倾向、项目本身的质素、交通、物管水平等等都 是制约项目成功的重要因素，一个好的商业项目应对项目周边 的居民结构、消费倾向、消费结构、收入及支出水平有着充分的了解，剔除影响项目运作的市场抗性因素，通过树立良好的公众形象、周到完善的物业管理、吸引人气的聚客力广场等综合质素，采用整合营销手段等来扩大项目的辐射半径，吸引更多的人气。第三章市场面分析一、主要竞争个案评述f城： 该商业街位于苏州工业园区二期内，金鸡湖东岸翠园路.星港街交界处，是由上海新纽投资管理有限公司苏州分公司投资 开发管理。该案占地63亩，总建面积超过10万平方米。该案处于园 区文化行政中地带，周边未来规划建设中政府机 构.

39、公司. 大厦云集（包括园区管委会行政中心大厦.6幢政府 公、检. 法等办公大楼. 能容纳8万人的国际会展中心.2万人 居住社区和公众广场. 文化水廊等重要项目）。该案的招商业种主要为国内夕卜知名的餐饮. 百货.$酉吧 娱乐、 健身.美容、卖场等，每个经营业种控制在1至2家，可能会有 效的防止了恶性竞争的存在。该案的管理模式为shoppingmall,与国际接轨，树立了该案的高档商业形象，市场美誉度高，为本案的最主要的竞争对手。u!邻里中心:第四邻里中/位于金鸡湖东岸,现代大道南侧,是园区又一区域性、综合性商业服务大厦，集大型百货超市、家 居家具超市、大型餐厅，便民小吃快餐店、西式快餐店、咖啡馆

40、、 酒吧、银行、邮政、卫生所、药店、洗衣店、美容美发店、菜场.汽车美容、新华书店、各类特色零售店、各类中介家政服务项目。休闲活动中健身俱乐部及部分商务办公于一体。第四邻里中 将成为苏州工业园 区最大的邻里 中丿。该项目建筑面积3万平方米，位于正在建设的东湖大郡住宅区的 中央，由主楼. 南楼和北楼三部分组成。其中主楼两层，计1.7 万平方米，主要定位为大型超市. 大卖场，南楼三层7700平方 米，主要为餐饮类的铺面，其中包括了中、西式快餐.中等规模 的酒点等。北楼三层约6000平米，主要为净菜超市和一些健身 休闲空间，其中三楼为邻里中的管理办公场所。项目目前正处于招商阶段，以租赁的形式对夕卜招商

41、，平均租金在 45 元/n?/月。美丽新世界： 美丽新世界位于观前街北面、粤海新时代广场内， 由苏州 富银投资发展有限公司投资开发。总建筑面积1.7万平方 米，规划铺位288个，面积介于27.34-170.69m2 间，平均单价 达8500元/平米。在该案的经营项目规划中，地下一层（即1楼）主要经营业种为 世界品牌男女装.化妆品.黄金珠宝.玉器.鞋类.眼镜、皮具. 箱包、照相器材. 通讯产品。1楼主要为休闲装、男装世界. 运 动服装和用品. 儿童服饰. 玩具. 床上用品. 工艺品。2楼服装 包括职业女装. 羊毛羊绒女装. 休闲女装. 各种装饰品. 女性内 衣.孕妇服。作为观前街的辐射区域，该案

42、有较强的商业发展氛围，虽然自销 售以来去化速度不是很快，在招商方面也出现了一些问题，但是 作为位于第一商圈内的商业项 目 在经过一段时间的市场适应期 后，估计应该会有一个比较理想的状态。 玄妙广场：玄妙广场位于干将路与观前街宫巷交叉口，占地面积 2万多平米，建筑面积2.5万平方米，产品规划中包括了商铺.小户型住宅，其中商铺的售价达到了 2 万/平方米的高价。目前 规划的经营业种餐饮、娱乐.休闲.资讯、购物.展示.精品、 服饰.艺品等。发展方向是以上海新天地的模式，目标是建成观 前商圈中的一大亮点，目 前销售与租赁正在有条不紊的进行中。 玄妙广场的客源主要以商铺的投资客为主，这些投资客源主要来

43、自 于上海.浙江.台湾等地，一些自 主经营的业主也是重要的组 成部分，主要以经营服装. 精品专卖为主。篓葫社区服务中心：篓蔚社区服务中心位于斜塘商业区，总用地 面积71670 m2,总建筑面积55000 m2,分两期开发，其中一期开 发3万m包括超市12000 m2,商业8000 m2,酒店娱乐5400 m2, 公共服务4600 m 目前一期的开发已经进入实质性阶段。在社 区服务中心的二期25000平方米的规划中涵括了 23000平方米的 商业用房和2000平米的公共服务空间。篓蔚商业中的建设对其周边近 5 万人的居住组团在商业. 娱 乐.休闲等日常生活方面提供了极大的方便，但是同时，也将对

44、本案消费客源的引进构成巨大的竞争。二、主要竞争个案相关指标对比分析(1)、基本指标对比分析个案指标分类同区域内其他区域f城第四邻里中心美丽新世界玄妙广场总建面积10 万 m23万点1. 7 万 n?2. 5 万 m2店铺相 关指标面积50-250m236m227-170m2100-500m2进深8.483. 75-118-9开间5. 54.53. 3-9. 37销售 方式出售vj招租v价格售价0. 5-0. 6 元/m，0. 7-1. 1 万元/n?2万元/n?租价48元/i*月物业管理费3元/«?*月2. 5 元/n?*月/停车位地上地下汽车500个非自动车1000个汽车75个汽车

45、75个/分析：各个商业的规模都比较大，尤其是f城，总建筑面积达10万平米。店铺面积都相对灵活，几个个案的实际店铺面积可以自 由分 割，目 前主要面积规划在30-200平方米之间不等。进深主要集中在8米左右，这样的进深比较为市场所接受。开间的差异较大，主要为经营业种决定，开间容易变化，分割自由。建议开间尽量控制在4-5米之间。市场上的店铺主要以出售的方式招商，这样的销售方式风险较因为i"般在商业氛比较好的地段，商铺的回报年限也要在12-13 年。物业管理费和项目的定位有着必然的联系，目前市场上的竞争个案的物业管理费主要为2. 5-3元/平米*月，f 城为 目前市场上最好的商业项目，其物

46、业管理费用也就3元/平米*月，而且， 前上年是开发商和业主各负责一半。停车场应该设置为地下停车场，停车场的多少直接影响到客流量和消费者的逗留购物时间。(2)、竞争个案业中分布状况分析个案业种分布同区f城餐饮、百货、酒吧、娱乐、健身、休闲、美容、卖场等域内第四邻里中心家居饰品、餐饮、休闲、娱乐、邮政、卫生所、银行等其他美丽新世界月艮饰.工艺品、工业品.休闲运动商品等区域玄妙广场餐饮、娱乐、休闲、资讯、展示、精品服饰、工艺品等分析： 竞争个案的业种分布主要为卖场(或奢便利店人 服饰.工艺品. 餐饮以及娱乐休闲。(3)、产品定位对比分析业种个案产品定位(产品诉求主题)同区 域内f城集购物、休闲、住宿、旅游、娱乐、餐饮、社交为一体的大渠合购物中心第四邻里中心服务湖东2万人组团，集餐饮、卖场、健身.休闲等的社 区服务中心其他 区域美丽新世界面向时尚、超前人群的集服饰、工艺品、工业品等为一体 的购物场所玄妙广场以精品专卖店为载体，集服饰、餐饮、娱乐.休闲等为一体的购物广场目 前竞争个案的定位基本上都集中在购物中心，考虑到本案的社会效应要求，建议本案走差异彳匕竞争策略，不宜定位为旅游工业 品，尤其是芳乞代表苏州人文娱乐休闲为一体.服务于区域内居民 牙口旅游人群