物业管理质量管理体系专业审核手册

1、物业管理质量管理体系专业审核手册引言物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划 内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、 其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行 管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托 物业服务企业或者其它管理者进行管理物业管理有狭义和广 义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合 同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、 治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管 理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它 管理人进行的管理过程。现在通行的观点将物业管理是

2、一新兴行业。一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管 理已经有一百多年的历史。从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治a霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(cbmochicago building managers organization) 召开了 第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组 织的诞生。从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期, 上海.天津、武汉

3、、广州、沈阳.哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了 28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上,已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务 等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管 理的早期形式。20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之一一物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业 管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一, 深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳 的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然 值得效仿和推广。标志性的事件有：1981年3月10 h,深圳市第一家涉外直品废管理的

4、专业公 司一一深圳物业管理公司正式成立,开始对深圳经济特区的涉外 商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一 步，标志着这一新兴行业的诞生。1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994 年深圳市颁布了深圳经济特区住宅区物业管理条例。1994年4月建设部颁布了 33号令，城市新建住宅小区管理 办法，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的 管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。2003年9月1日，我国第一部物业管理条例正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。中国的物业管理始于八

5、十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也 连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理 迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初 步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专 业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期, 再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场己经日渐成熟，表现在，物业管理法 规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重 组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专

6、业技 术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化;业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入 政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一 方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的物权法，于10月1日起正式实施，物权法是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则,是中国制定民法典的重要组成部分,是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，物权法的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题,将对中国物业

7、管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段,在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善.服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品 牌理念的角逐市场环境的变化.竞争格局的形成、高新技术 的应用.消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到 服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革, 才能适应发展的需要。本审核作业指导书规定了按gb/t19001-2000标准，对物业管理 组织认证审核的基本要求。本指导书的适用范围是32k,对应的专业小类为70.3按单价或 合同进行的房地产服务(70.31, 70. 32)o2引用文件gb

8、/t 19001-2000质量管理体系-基础和术语gb/t 19001-2000质量管理体系-要求zjji 0901专业审核作业指导书编写程序规则3服务特点3. 1物业管理的作用物业管理是一项对社会非常重要的支持性工作，其成败直接影响 着都市人的经济活动及生活质素，因为目前人类的住宿、饮食、娱乐 和各项经济活动都是在不同类型的楼宇中进行。因而物业管理工作有两重责任或目的，其宏观责任为：(1) 楼宇物业这一项社会资产的价值，尽量减低楼宇的折旧率, 减轻大自然和人为因素对楼宇的损害。(2) 使楼宇物业的功能可以尽量发挥，向社会提供适当的人类 活动场所，以使社会得以发展，不受阻碍。从微观的角度来说，

9、物业管理工作的目的为：(1) 加强楼宇物业的市值，保障物业投资者的利益。(2) 向楼宇使用者提供舒适的工作及生活环境。3. 2物业管理的分类物业管理包括委托服务型物业管理和自主经营物业管理两大类。若按接管的物业种类则分为住宅楼宇（包括多层、高层、别墅类或其 混合）、公共商业楼宇以及工业大厦（厂房）三种基本类型的管理。 但其过程基本相同，只是在日常物业管理中的内容及重点有所不同o 3.3物业管理的基本环节a. 物业管理的策划阶段。b. 物业管理的前期准备阶段。c. 物业管理的启动阶段。d. 物业管理的日常运作阶段。3.4物业管理的日常运作阶段工作内容a. 建筑物管理，包括查勘鉴定和完好等级评定以

10、及修缮施工管 理。b. 公共设施管理：包括道路、绿化、车场车棚、娱乐场、下水道、 灯光、沟渠等的管理。c. 卫生管理：包括地面清扫、电梯清洁、地毯、玻璃清洗等。d治安管理：包括监视系统、报警装置、保安门、消防管理等。e. 财务管理：包括公共设施维修基金管理、物业管理服务费和特 约服务以及商业用户的经营收入的管理。3. 5常见物业管理服务特性a. 企业信誉良好，保证服务质量。b. 服务态度好。c. 服务人员统一着装、仪表整齐。d. 24小吋保安服务、安全、可靠。e16小时保洁服务，自然环境干净整洁。f. 维修质量保证、及时、准时。g. 种类设施保养完好、运作止常。h收费准确、无差错。i泳池干净卫

11、生、水质保证。j.社区文化丰富、人文环境良好。k.家政服务细致周到、及时、准时。3. 6物业管理的机构设置物业管理公司的总体结构一般分为两级，即总部和各物业管理 处，一般设立以下部门：办公室：负责行政管理，人员培训，文件资料管理等。财务部：负责财务、计划、经济核算、各类收费等。工程部：是技术管理部门、负责房屋设备及公共设施的维修保养。管理部：是业务主管部门，指导各物业管理处的管理工作。根据需要也可以下设保安部、清洁环卫部、绿化部等。经营服务部：负责策划和从事各种经营项，为业主提供全方位的 生活、办公服务。3. 7物业管理发展方向a. 在居住安全方面采取较先进的监控技术，实现住宅小区不再安 装防

12、盗网，大大改变小区的面貌和观感。b. 改革“谁开发，谁管理”的模式，引入竞争机制，实行招标委 托。c. 园林绿化上档次，上水平。c1.开展多种多样的有偿服务，满足各种业主的工作生活需求。e. 开展丰富多彩的社区活动，增加业主之间的交流，增强凝聚力。f. 物业管理公司素质在提高，大力推行is09000质量体系认证。 3. 8物业管理的基本特征a. 社会化：在委托授权范围内集中实施社会化管理，克服各自为 政，多头管理，互相扯皮的旧体制弊端，提高社会效益、环境 效益和经济效益。b. 专业化：专业化的管理公司，专业化的人员，专门的管理工具 设备。3. 9主要顾客群直接顾客和最终顾客都是业主，般包插两种

13、：一是指某个组织（公司、政府机关等），一是指居住的住户。4. 服务流程和关键质量活动图物业服务流程图图2：维修工作流程图图3：清洁工作流程图图4：绿化工作流程图图5：保安工作流程图图6：写字楼管理工作流程图图7：小区服务组工作流程图图1:物业服务流程图图4：绿化工作流程图图6:写字楼管理工作流程图小区服务组小区主管管理员直接管理监督检查绿地完清运及遗洒情况生情况派工 维修一夂乡理 按管理加定办理发现问题工作记按照递录 书面通知未作职责处理建立修档案处理向所长汇报5 审核要点和方法序号主要过程对应标准的条款审核要点和取证方法涉及法律法规的要求1质量体系的策划5.4.2最高管理者是否对质量管 理体

14、系进行了完整的策划，以 满足质量目标和质量管理体系 的要求（策划活动贯穿于物业 管理的全过程）物业管理的主 要过程有：1）物业的验收标准及入住条件2）物业管理需求的确定和评审3）物 业的日常管理项目a）设备、设施管理水、电、气、热设备管理空调、电梯建筑物维护，公用设施管理b）环境管理清洁卫生管理绿化管理c）安全管理d）住户服务住户二次装修管理小区文化、娱乐设施管理e）服务分包管理4）文件和记录管理人力资源管理5）物业管理的评价和改进a）内部评价日常工作的检查和总结内部审核管理评审b）外部评价客户意见收集管委会的沟通c）纠正和改进不合格项处理客户投诉处理d）纠正措施确定为实现质量目标所需 要的管

15、理过程及过程的输 入、输出及活动。确定所需的资源配置。包括 人员培训计划定期对目标的实现情况进行评审。策划的结果应形成文件。序主要过程对应标准的条款审核要点和取证方法涉及法律法规的要求2质量体系过程的识别4. 11 物业管理组织无论规模大小， 所管物业的档次高低和属于哪 种管理类型，其管理和服务的 内容基本相同，只是在管理的 方式方法上各有所区别或侧 重。2审核物业管理组织贯彻 gb/t190012000标准实施质 量管理体系时，应紧紧围绕物 业管理的行业特点，首先检查 该组织是否按标准的要求建立 了质量管理体系，形成文件并 加以实施和保持。是否对质量管理体系所需 要地过程进行了识别，包括 专

16、业管理或服务的过程（可 用框图表示）过程之间的顺序和相互作用（能够反映出输入，输岀 及接口关系）是否制定了控制过程有效 运行的文件。注：上述内容不要求在手册中 集中描述，过程文件是否充分， 应在现场审核中进一步证实。3对标准的删减1.2根据物业管理行业的特点 和要求，一般情况下不应删减 标准中的条款4外包过程的识别4. 1可能的外包过程包括绿 化、保安、清洁、装饰装修、 家政服务等。对外包过程是否进行了识 另旅控制，并在文件中进行 了说明。对外包按7o 4的要求进行控制文件的编制和要求4. 2. 1物业管理组织的质量管理 体系文件的显著特点是规章制 度，实施记录的种类比较多， 并且根据国家政策

17、的变化，不 断的调整，审核中应该加深对 国家政策的了解和掌握。质量管理体系的文件应包 括：形成文件的质量方针和质量目标：一一质量方针的内容是否能反 映出行业特征和持续改进的内 涵。质量目标是否具体可测 量，是否具有可实现性和先进 性。（审核部门吋还要检附录a中笫3、 4、 23、24、 30、 32条审核要点和取证方法涉及法律法规的要求5文件的编制和要求查质量冃标的分解落实）o质量手册标准要求制定的程序控制 文件（6个）物业管理组织可根 据自身管理的需要控制程序文 件的数量，不低于标准的要求。 为确保过程的实施、运行和 控制所需的文件，包括各种 管理制度、办法、工作标准、 技术标准（法律法规，

18、服务 规范、作业指导书、技术验 收标准）。标准要求的质量记录（标准 提示应形成记录的有19处， 物业管理组织的运行记录 种类比较多，审核中应加以 区分，哪些是标准要求的证 实情况记录，哪些属于经营 管理记录）4. 2.2质量手册质量管理体系的范围（包括 机构设置，物业管理和服务 的范围、依据、法规等等）。有无删减，其删减的合理性 应予以说明。引用或包括的程序文件。国家的行业要求可以引 用。如全国优秀住宅小区管 理标准对质量管理体系包含的过 程、顺序和相互作用进行的描 述。4. 2.3文件控制文件控制程序是否符合标准控制的要求。物业管理组织制定一些管 理制度，收费办法，会在国 家相关政策做出调整

19、时发 生变化，因此在外来文件控 制和文件更改方面应是审 核的关注点。4. 2.4质量记录的控制是否制定了质量记录的控 制程序。程序文件是否符合标准的 要求物业管理组织的运行记录 种类较多，与质量管理体系 实施相关的记录应有清单。审核要点和取证方法涉及法律法规的要求质量方针和质量目5. 1物业管理组织的经营者，突 出如何满足住户和业主的 要求和遵守法律的重要性， 审核时应多方面获取证据，通过手册整体内容和实施 记录来判断，手册中有此方 而的内容即算满足要求。附录a中笫24、 30 条5.2物业公司的产品是服务，物 业公司的最高管理者以什 么方式、什么渠道了解业 主，住户的需求以增强用户 满意为目

20、标，在提供合适、安全、清洁的 居住环境的前提下，物业管 理公司在追求物业的增值 方面有何措施。，本条内容耍求手册中有描 述，具备实施内容可通过7. 2. 1 和8.2. 1的现场审核加以判断， 但应关注最高管理者获取信息 的渠道，是否制定了有关的文 件。5.3物业公司的质量方针除了 符合标准的要求外，是否体 现了物业服务的特点；与外部评价活动的要求是 否保持致，如优秀住宅小 区管理标准或优秀大厦标 准等5.4物业公司的质量冃标是在 为业主和住户提供各项管 理和服务中达到或争取达 到的满足要求的专项指标， 包括小区或楼宇的保安、卫 生、绿化、清洁、设备、设 施的维护保养、水、电、汽、 热的供应、

21、社区文化，便民 措施等，还有考核工作质量 的客户投诉率指标，住户设 备维修及时率指标和收费 服务项目的费用收缴率指 标等等。审核时除检查指标是否具 有可测量性以外，还应检查 指标是否得到分解和落实， 在支持性程序文件中是否 落实到具体部门和责任人。序主要过程对应标审核要点和取证方法涉及法律准的条法规的要款求7资源的配 置和人力 资源的管 理6. 16.2重点检查实际的资源配置 是否满足标准的要求，包 括：人员、信息、供方、基 础设施、工作环境等是否确定了从事影响质量 工作的人员及应具备的能 力（能力的判断应从教育、 培训、技能和经历等方面考 虑）。是否编制了特殊岗位 人员，如物业公司经理、部

22、门经理、管理员、电气焊工、 锅炉工、电梯工、驾驶员等 人员的能力管理规定。以上 人员必须按国家的有关要 求持证上岗。识别能力需求，针对不同岗 位实施培训。评价培训措施的有效性。确保员工在能力、意识方面 认识其重要性。附录a中第35条保存培训的记录。8物业服务的策划7. 1识别服务过程后，按照图 一物业服务流程图予以确认， 并确定每项服务的工作流程和 所需配备的资源及服务标准 根据合同要求确认服务项 冃根据每项服务工作流程，确 认部门、岗位的职责以及人 员的要求配备必要的资源，包括人力 资源和基础设施。制订服务规范、服务提供规 范和服务质量控制规范附录a中笫3、 18、 32、35条顾客要求的评

23、审7.2识别顾客的需求，包括明 示的、隐含的及法律、法规的 要求1. 与产品有关的要求的确定。a）在合同期限内，明确管委会 与物业公司的责、权、利关 系。b）与住户签订管理协议书 并按管理承诺履行管理职责 和义务。c）服务项目的收费标准必须符合国家政策的规定。2. 与产品有关的要求的评审。a）新的物业项目在合同中标，签约前是否经过评审，内容是否符合标准的要求。b）对业主、住户提出的服务要 求，在满足能力方面进行评 审。c）对住户设施提供维修服务前的评审。附录a中第1, 2, 26,31序主要过程对应标准的条款审核要点和取证方法涉及法律法规的要求9顾客要求的评审d）评审的结果及措施的记录应 保留

24、。c）评审的要求，方法按标准的 要求处理。d评审的方式，根据内容的不 同采用不同的方式。3 顾客沟通a）管理、服务的内容，标准和 责任应在管委会或住户代 表中得到确认。b）根据国家政策和业主对物 业管理的要求，不断收集反馈 的信息，并实施改进。:）对住户的投诉或应急事故 碰有完整的解决方案。4物业的合同包括：a）投标书b）与业主签订的管理协议书c）与住户签订的业主公约d）与租户签订的房屋租赁合 同等对顾客要求是否明确，并加 以识別；拟定投标方案前，是否提供 了足够的信息。物业管理合同的内容是否 包括（物业管理区域的范围 和管理项目、物业管理服务 事项、物业管理服务的要求 和标准、物业管理服务的

25、费 用、物业管理服务的期限、 违约责任、合同终止和解除 的约定）等房屋租赁合同的内容是否 包括（国家法律、政策法规 的规定、租赁房屋的地址、 建筑结构、层次部位、间数、 面积、用途、租赁期限、双 方的权利及义务）等10服务准备验收、 接管和入 住过程7.5物业公司对住宅小区或单 体物业项目（写字楼、公寓） 竣工交付应制订出验收、接管 的标准及入住条件，并符合国 家有关法律、法规的规定。验收的内容及有关资料，包 括工程竣工图纸、基础设施 的完好、设备的使用说明书 等。未尽事宜的处理协议及有 关记录。入住过程的管理控制要求， 如车辆进出、垃圾处理、电 梯使用等附录a中笫12、15、16、25、26

26、、27、28、 29、 33 条号主要过程对应标准的条款审核要点和取证方法涉及法律法规的要求10服务准备验收、接管和入二次装饰、装修的管理控制 要求，包括业主自装修和委 托物业公司的装修。住过程11物业服务 的设计和 开发7. 3物业公司在社会化、专业 化管理的方案设计（物业管理 方案的编制），对其辖区内的绿 地、停车场、文化娱乐场所和 设施的设计，对增加新的服务 项冃的设计等，均应符合标准 的要求管理项目的确定及各项制 度的编制服务项目的确认及规范要 求项目的进度安排，各项目负 责人员的职责和权限、专业 人员的能力要求资源的配备、资金投入的预 算有关评审、验证、确认的记 录12物业服务提供过

27、程5.5. 15. 4. 17. 58. 2.48. 38. 5物业服务提供过程包括采 购、基础设施管理、收费、绿 化、保洁、保安、消防、防疫、 能源供应等等。对这些过程的 审核要遵循过程方法和pdca 方法，达到持续改进的目的。审核方法是从管理职责为 切入点，检查部门的质量目标 是否形成文件以及测量结果； 为落实职责配备了哪些资源以 及资源的管理；了解顾客的需 求，按照顾客的需求作好服务 工作；对服务工作的质量进行 考核和测量；对发生的不合格 采取纠正措施，以达到顾客的 满意。下面针对每个过程中的服 务工作规定其审核要点及取证 方法附录a中第3、4、5、6、7、 8、 9、10、11、17、

28、20、21、22、26、 34、 35条7.4物业采购应分为三类采购：1）设施采购2）物资采购3）外包过程合格供应商应满足：1）具备持续稳定合格产品供货渠道；2）具有良好的供应物资业绩；3）具有质量保证能力的证明（必耍时）；4）合格合理；5）服务良好。主要过程对应标准的条款审核要点和取证方法涉及法律法规的要求12 物业服务7.4提供过程组织的供方是供货商，应根 据满足本公司合同要求的 能力评价和选择供方。供方评价一般可采取：a）现场考察；b）以往业绩的认可（产品实物质量、价格、履约率等）；c）样品鉴定;d）其它组织的推荐或证明。组织应明确对供方实行控 制的方式和程度。对提供不 同物料的供方的控

29、制方式 和程度可以有所不同。对于 零星采购物品应加强现场 检验（或验证）以保证买的 东西是需要的合格物品。若 选择某个商场作为合格供 应商则应明确其究竟可以 提供哪些品牌及规格的物 品，而不应笼统地说''五金 类、水电类组织应建立合格供方的清 单，作为采购物品服务的依 据，并根据对分承包方控制 的结果实施合格的动态管 理。组织应建立并保存合格供 方的质量记录。组织应编制 采购文件，规定采购物品的 类别、规格、等级等必要时 可包括技术质量要求和验 收方法，相关的采购文件应经授权人员审批。物业采购的验证通常有如 下方式a）由部门质量检查员进行进货 检验；b）由业主或住户在本公司现场

30、 实施验证；c）由本公司在供方现场实施验 证（设施验证可采用此方法）d）由业主或住户在供方现场实 施验证顾客的验证既不能免除物业管 理公司提供可接收产品或适当 的责任，也不能排除其后顾客 的拒收。12物业服务提供过程6. 37. 5. 17. 5.21.基础设施管理1）实现物业服务符合性活动所 需的基础设施包插：a）道路、绿地、地下管网，运 行设施，工作场所等；b）过程设备包括：计算机软、硬件、维修器具设备；c）支持性服务（网络、通讯、 运输、工程材料等）d）支持性设备和工具（如维修 设备工具）e）消防设施。2）对于各类服务设施的管理根 据全国优秀管理住宅小区标 准应做到：a）各类设施图纸、档

31、案资料齐 全，管理良好；b）设施运行止常，有保养，检 修制度；c）运行人员持证上岗，严格按 照操作规程执行；d）电梯按规定时间运行；e）居民生活用水、高压水泵、 水池、水箱有严格的管理措施。 二次供水卫生许可证、水质化 验单、操作人员健康合格证齐 全；f）消防系统设备完好，可随时 用。物业基础设施的配置是否 能满足耍求；设施的管理制度是否符合 规定要求特殊岗位人员有无上岗资 格，如电梯工、锅炉工、维 修电工、清洁车辆驾驶员；是否建立设备检查制度、设 备盍是滞正常？有无记 录？设施、设备是否年检、是否处于合格状态，有无标志？有无故障排除及维修保养计划及记录？ 次供水、二次供水有无水质化验？是否达

32、标？序号主要过程对应标准的条款审核要点和取证方法涉及法律法规的要求12物业服务提供过程2. 收费管理审核要点是否制订收费管理制度收费标准是否符合国家有关规定收费的记录顾客对收费意见的收集和 处理3. 绿化服务审核要点是否外包、外包控制的方法及控制的实施组织承担绿化服务选择绿化所用草皮、树木； 浇灌修剪花草、树木；打药、杀虫、施肥、植被保护；有无记录。4. 清洁服务审核要点是否制订清洁服务的管理 制度清洁人员是否经过培训、是 否持证上岗，检查培训记录。清洁、清运的计划、实施；清洁、清运的检查；有无巡检制度。5. 保安服务审核要点门卫、巡逻、处理突发事件;警卫、警用器材的管理与使 用；小区出入登记

33、制度；值班制度的执行情况（尤其 是夜间值班）；停车场所管理。6. 消防服务审核要点消防人员是否经过培训、持 证上岗；消防设备、器材是否齐全、 完好；消防记录与排除处理记录；安全通道、消防梯是否通 畅；有无中控室及技术设备监控情况;报警的处理及记录；有无定期检查制度及消防 制度。7. 防疫服务审核要点是否制订防疫服务的管理 制度；对庞物进行登记，张贴对庞 物的管理要求；作好水的消毒和检验，保证供水质量序号主要过程对应标准的条款审核要点和取证方法涉及法律法规的要求12物业服务消灭公害，提供过程旦发现传染病源，要有采取紧急措施的方法和手段，防止扩散。&能源提供审核要点是否制订水、电、气供应的

34、管理制度；无特殊情况下，保证24小时供应；例行停电、停水、停气时，提前24小时通知顾客作好准备；意外停电时，应有紧急处理 措施，保证公用场所内的照 明。有条件的写字楼保证在 半小吋内启动自发电装置；供热水的温度保证在50-60度9.社区服务审核要点社区服务如理发、洗印、月艮 务制作、餐厅等，一般属于 外包，应对外包制订管理要 求，并予以控制；社区内的娱乐健身项目，要中力2斗宀工於丁中/口 口业 1 产7. 5.31物业管理中的标识一般包 括：a）区域标识b）安全标识c）交通指导d）人员标识0）服务状态标识（如已消毒、清洁中等）2需要特别指出的是，有关安 全和消防方面的标识应清晰并 符合国家有关

35、的规定。（gb15630-1995消防安全标 志设置要求）3标识可以是印章、标牌、记 录等。号主要过程对应标准的条款审核要点和取证方法涉及法律法规的要求12物业服务提供过程对标识的管理要求现场审核胸卡、印章、服务状态标识、标牌和记录等对顾客提供的产品应在储 存中定期检查，如有丢失、 损坏或不适用的情况，应予 以记录并向顾客报告。物业管理公司的验证不能 免除顾客提供可接收产品 的责任。组织对检验、测量设备应 加以控制，对与结算有关的计 量设备（如供水水表、供电电 表）应有控制办法，以保证住 户的利益得到保障。但这不代 表物业管理必须对水表、电表 进行校准。因为通常水表、电 表的校准应行政管理部门

36、独家 管理并进行。住户一般也不愿 意付校准费用，除非是住房自 已耍求校准仪表。组织应对以上维修检测用 的的万用表、摇表、卡尺等 设备进行登记、制定周期检 定计划并组织实施。以上设备的校正耍能追溯 到国家级标准，当发现这些 设备不合格时，组织应制订 具体办法评定过去的结果。校准合格的以上设备，应挂 有表明其校准状态唯一性 的标识或在设备现场可提 供校准合格证明。组织应确保以上设备在搬 运、防护和贮存期间，其准 确度和适用性保持完好。在有计算机控制的小区，要 对其软件子以确认。物业公司总水表、总电表的 检定情况万用表、卡尺等计量器具的 检定情况电梯的定期检查证书序主要过程对应标准的条款审核要点和取

37、证方法涉及法律法规的要求13服务过程的监视、测量8. 2. 3是否制定了过程监视的内 容和方法；组织是否有内部质量检查与考评的规定；实施检查、考评的情况；对检查与考评中发现的问题是否采取了措施附录a中第24、 30 条应确保未经检验不合格的 物品（物质）不提供给住户 或使用，应按程序规定验证 是否符合规定耍求；对进货的检验和试验，多数 可采用验证的方法（验证的 内容主要是生产组织的质 量证明文件、产品的规格、 型号、外包装等），有些也 采用试验的方法（如灯泡是 否能照明）；新接菽盘的接管验收应符 合相关程序的耍求并保留 验收记录，对不符合的事项 应敦促发展商进行改正；物业管理服务的质量控制 规

38、范应从两个方面（顾客和 供方）来进行服务质量的评 定；a）顾客（或外部）的评定（包 括社会的评定）。b）组织内部的评定。外部的评定内容一般主要 为外部（顾客）关心的特性（如 服务特性），其形式可以有：如 顾客意见调查，顾客访问，文 明小区评比等。内部的评定内容一般主要 关注过程的效率以及是否符合 规范的要求（如服务提供特性 等），其形式可以有许多：如不 同级别人员的巡检，不同级别 人员的定期检查，定期的质量 大检查等。序'j-主要过程对应标准的条款审核要点和取证方法涉及法律法规的要求13服务过程的监视、 测量8. 2. 11. 物业管理组织定期对顾客进 行调查，以评价以前所做的（有 偿

39、）服务中不足之处。2. 在对调查意见进行统计和分 析 之后，物业管理公司应采取 必要的改进措施以改善和提高 服务质量。3. 对于调查中反馈的问题物业 管理应考虑采用回访制度以消 除住户的不满和误解。4. 回访应形成报告，并确认必 要的补救措施或纠正措施是否 已使用户满意。检查收集顾客书面意见的 情况；有无顾客投诉；顾客意见的处理情况、处理 结果，顾客是否满意等；顾客满意度的测量方法及测量结果的利用情况。14服务的持续改进8. 31“不合格品的控制”指不合格 品（物质）的控制和不规范（不 合格）服务的控制二个方面； 2应规定对不合格品（物质）进 行评审的职责和处置的权限； 3 应规定对不规范服务

40、进行评 审的职责和处理的权限。不合格品和不规范服务的 评审、处置职责是否落实；不合格品的处置是否符合 以下：调换；退货；让步接受（合同耍求时， 需顾客同意）降级使用（例如大厅的灯 具有问题则可改用于后楼梯 等）；-按有关法规和规定进行处 理等。不规范服务的处置是否符 合以下：向顾客赔礼道歉并采取许 可的补救措施和立即恢复规范 服务；按有关法规和规定进行纠 正和处理等。序号主要过程对应标准的条款审核要点和取证方法涉及法律法规的要求14服务的持续改进& 4制定并明确实施统计技术 并进行控制，选择使用正确的 统计方法（如对业主意见调查 的统计分等），并对应用情况进 行分析和控制。收集信息的渠

41、道是什么？ 收集到了哪些信息？应用哪些统计技术？对哪 些信息进行了分析处理？应用统计技术的效果。1. “实施纠正措施”指不合格 和不规范服务二个方面。2. 纠正措施应包括：a) 有效的处理顾客的意见和 不合格物品、服务不规范的报 告b) 调查与物品、服务、过程和 质量体系有关的不合格产生的 原因，并记录调查结果。c) 确定消除不合格原因所需的 纠止措施。d) 实施控制，以确保纠正措施的有效性。原因分析是否正确；纠正措施是否针对原因而制订；纠正措施的实施情况，验证纠正措施的有效性；有效的纠止措施是否纳入 质量体系管理中，如形成文 件、文件更改等预防措施的信息来源：a) 利用有关信息如顾客意见、 质量记录、