工程项目开发过程成本管理之关键点分析

1、    工程项目开发过程成本管理之关键点分析    郝北京摘 要：文章主要针对如何做好项目开发过程的成本控制从项目的投资决策阶段、设计阶段、项目实施阶段、竣工结算阶段的几个关键点进行分析。关键词：房地产；全过程；成本控制房地产行业发展已从粗放式开发模式进入精细化开发模式，规范化的成本控制管理已成为急需解决的核心问题。在此，以项目开发的几个主要阶段来简要分析项目成本控制的要点。1 投资决策阶段成本控制项目投资控制的重要关键点之一就是施工前的投资决策阶段，项目决策是否具有合理性，对工程成本控制、投资效益和项目建设的成败等有着直接的影响，这就要求务必要坚决把重

2、点转到前期阶段来，此阶段可从如下措施进行控制。措施一：加强项目可行性研究，此阶段务必要整合尽可能全面的资源及准确的市场资料，尽可能全方位的对项目存在的风险和收益进行细致分析，多轮分析论证后形成可行性报告，切忌盲目的用时间的长短去衡量效率的高低。措施二：科学开展拟建项目投资估算编制工作投资估算作为拟建工程的项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，其准确度在某种程度上决定着项目决策方向，因此要会同各方资源科学开展投资估算的编制与审核工作。2 设计阶段的成本控制项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接、最重要的环节，此阶段对工程造价的控制尤为重要。在这个阶段要切实做好以下成本控制措施。措施一

3、：实行设计方案招标制度，积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将主体及配套的围护放在一起统一招标。在委托设计时应采用多家竞投方式，组织有关专家综合评比，这样既可以选出好的设计单位，又可促进设计方在产品的合理性、创新性上面得到提升。措施二：实行限额设计，有效控制工程造价，要求设计团队必须要具备熟悉相关定额及材料市场价格信息的能力，各专业在保证功能及技术指标的前提下，制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融设计与成本为一体。措施三：开展价值工程，以客户功能需求为主，进行功能分析，在满足功能需求的前提下尽可能的控制成本。措施四：加强图纸会审与审查，对设计单位图纸质量的外部管理与审查着重

4、考虑，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，以提高设计质量，避免因设计考虑不周所造成后期大量变更。措施五：加强施工图预算与设计调整的有效对接，通过施工图预算反映出图纸上的缺陷，从而在这个阶段对设计图纸进行有效调整，有利于成本控制。措施六：采用合同措施，有效控制造价。要加强对设计单位设计质量的考核和约束，应以合同的方式并建立相应的经济责任制提高设计的质量，减少因责任心不到位而造成不必要的变更和成本浪费。3 项目实施阶段成本控制3.1 施工招标阶段的成本控制采取招标方式是项目开发实施阶段的成本控制的重要方法。通过招标，使各个竞标单位有序竞争，使投标价格得到充分竞争并趋于合

5、理，有利于提高项目投资效益，从而更加有效地控制工程项目成本。在招标过程中，为了充分发挥招标作用，建议做好如下相应措施。措施一：编制符合工程实际的标底，标的价格应会同相关咨询公司对项目所在地的相关影响造价因素进行充分调研后形成相对较为准确的可行性较强的项目标底造价。措施二：合理使用固定总价、固定单价、可调总价的方式。（1）对于工期短、工程量较小的单项工程尽可能使用固定总价方式；（2）对于工期长、工程量大的项目采用固定单价或可调总价的方式；拟分包项目，在总承包合同中明确规定、注明，合理规避以后的合同风险；（3）对于施工工艺简单、工期短、工程量难以确定、现场相应签证工作较多的项目，采取成本加酬金的方

6、式。措施三：做好投标供方、项目组织和项目经理的选择。选择供方时，务必确保施工企业具有足够的技术经济实力以及良好的合作口碑。企业必须采取在招标前期加大项目组织（含项目主要班组）以及项目经理的细致考察，在一定程度上确保项目今后开发过程的顺畅性。3.2 项目施工期间的成本控制项目施工阶段是合同的具体实施的阶段。该阶段必须加强设计变更和现场签证的管理、监督；加强材料设备的价格和成本的管理；严格监控资金计划的执行。通常，施工阶段项目成本控制应采取如下措施。措施一：设置“一专多能”项目现场负责人。现场项目管理负责人应由在具备主要独立专业的基础上还应对其他其综合专业具备一定的认知度以及合同管理经验丰富的具有

7、独立运作项目管理阅历的人员来承担，并相应采取主管负责制、将待遇与项目既定的主要节点计划挂钩等奖惩激励措施。措施二：工程进度款过程审批流程的合理化控制。目前很多建设单位在工程预算管理方面是在被动的等着承包方送交进度预算后再行审核，而且还是采取内部估算的方式，不负责任的将大量工作放到了工程竣工结算审计环节。在工程进度值审定流程方面，不但要调整审计模式，还要增加监理方、工程前期预审环节。措施三：现场签证的明晰化。现场签证时须加强注意如下几点：现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理；现场签证须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和成本人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方成

8、本人员必须对工程量、单价、用工量负责把关，然后根据现场签证的具体审批流程进行后续审定；现场签证必须按当时发生时签证原则，在事后事先约定期限内办理完毕，严禁事后补签且签证内容、原因、工程量必须明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据；因业主要求或设计原因，确实需要变更设计的，应按设计变更审批程序，经各方责任部门及领导会签确认后执行，杜绝盲目签证。措施四：完善合同条款，合理规避索赔风险。在签订合同时，尽量将施工期间的可能出现的索赔风险在合同中进行相应的条款列出，以规避因合同条款不明而导致的索赔，如约定进度款支付超期时如何进行费用计算条款、签证时效及程序等。另外，在合同执行过程中及时根据现场进展情

9、况与合同偏差进行纠偏，然后才去相应的措施（如及时签订相应的补充条款），以免事件发生事件较长，出现相互之间难以分清责任而发生不利于本单位的事件发生。4 项目竣工结算期间的成本控制竣工结算上报的审计流程应增加重复审计环节，并将审计环节列入合同条款。工程竣工结算审查是控制工程成本的重要途径之一。成本控制的过程为初审竣工资料的合法性；审查并会签结算资料；初审结算（提出初审意见汇总）；提送约定的审计部门审核结算，形成审核初稿，并反馈建设单位进行复审（提出复审意见汇总）；再审计部门出具审核意见书会同施工单位核对，同时建设单位介入，化解结算分歧，最终形成结算定案。竣工结算工作完成后，要认真做好项目成本的分析的后评估工作，总结经验教训，为新项目的策划及成本管理与控制工作提供宝贵的经验。5 结语在目前房地产行业竞争激烈的背景下，成本控制已成为决定房地产企业是否能够成为具备较强竞争力甚至是决定企业成败的关键工作。企业必须加强对项目的全过程、全方位、全员参与的成本管理意识，增强全过程成本控制的思想