“翰吉斯国际商务区”前期物业管理

1、附件：一、物业管理服务内容和标准商业部分：（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2、屋面：无渗漏、无违反规划私搭乱建。3、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。4、根据房屋及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。5、每日巡查楼宇外墙及其他共用部位，定期维修养护，房屋完好率达到98%。6、爱护项目设施，未经批准，不得对项目设施等进行改动。（二）设施设备管理服务内容及标准包括但不

2、限于：供配电系统、消防系统、给排水系统等。1、供配电系统1.1、高低压系统及设备1.1.1、电气检测：每2年进行1次供电设备和变压器的预防性试验。对内部核算用的电能表进行定期检测。1.1.2、配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。1.1.3、变电站配持有电工入网证的专业工程技术人员，24小时值守。1.1.4、制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。1.1.5、建立供配电系统技术档案。1.1.6、配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。1.1.7、定期对用电计量仪表进行

3、检查和校验，确保用电量计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。1.2、做好节约用电工作，降低损耗。1.3、停电要提前通知业主、物业使用人。1.4、做好公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。2、消防系统：2.1、配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防和知识，有较强的责任心。2.2、建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据、更换和改造记录等。2.3、建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技

4、术说明书制订。2.4、日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在期限内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。2.5、消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。3、给排水系统3.1、建立用水、供水管理制度。3.2、设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。3.3、限水、停水按规定时间通知用户。3.4、排水系统通畅。3.5、遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。3.6、排水设施：每年雨季前对雨、污水井、屋面雨水口进行检查、清理，雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。7、化粪池：每季度检查1次，防止外溢，

5、发现问题应及时安排处理。8、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露水管进行防冻处理。4、监控系统 4.1、楼宇监控系统，要求具有相关资质人员管理相应设施，应保持设备完好，运转正常；保持机房及主机清洁，至少每周清洁1次，要求主机和控制柜表面无污渍；保证电话、防盗报警、安全监控、消防报警等系统运行正常，功能良好。4.2、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。4.3、监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。4.4、配备所需的专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。（三）公共秩序维护内容、标准1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范

6、，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。2、门岗:各出入口24 小时值班看守，6:00-21:00立岗，并有详细交接班记录。对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3、巡逻岗:公共秩序维护人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。4、监控岗：小区设有监控中心，应

7、具备录像监控周界报警（全封闭）、技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。5、结合该项目管理的具体特点，制定安全防范措施。6、建立安全维护公共秩序等管理制度并认真落实，确保本区安全和正常工作环境。7、有发生各类突发事件的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。8、危及人身安全处有明显标志和防范措施。（四）公共环境保洁维护内容、标准1、清洁卫生实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。2、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫2次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对区内主路、干路积

8、水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次,夏季每天进行消毒。3、共用雨、污水管道每年疏通1次；化粪池每月检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。(五)绿化养护服务内容、标准1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃。2、绿地无纸屑、无烟头、无石块等杂物。3、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过6公分。4、树冠完整美观，无枯枝死杈。5、绿篱修剪及时，适时补种无缺株。6、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。7、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。8、适时采取植

9、物防冻保暖措施，扶正加固。（六）综合管理服务内容、标准1、有人接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%。2、日常管理与服务：对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。3、每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改,覆盖率达到90%以上。4、预约维修按双方约定时间到达现场，回访率95%以上。（七）其他提供保洁、维修等特约服务和5项以上无偿便民服务。写字楼（商业办公）部分：（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、

10、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2、屋面：无渗漏、无违反规划私搭乱建。3、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。4、根据房屋及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。5、每日巡查楼宇外墙及其他共用部位，定期维修养护，房屋完好率达到98%。6、 爱护项目设施，未经批准，不得对项目设施等进行改动。（二）设施设备管理服务内容及标准包括但不限于：供配电系统、消防系统、给排水系统等。1、供配电系统1.1、高低压系统及设备1.1.1、电气检测：每2年进行1次供电设备和变压器的预防性试验。对内部

11、核算用的电能表进行定期检测。1.1.2、配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。1.1.3、变电站配持有电工入网证的专业工程技术人员，24小时值守。1.1.4、制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。1.1.5、建立供配电系统技术档案。1.1.6、配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。1.1.7、定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电量计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。1.2、做好节约用电工作，降低损耗。1.3、停电要提前通知业主、物业使

12、用人。1.4、做好公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。2、消防系统：2.1、配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防和知识，有较强的责任心。2.2、建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据、更换和改造记录等。2.3、建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。2.4、日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在期限内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。2.5、消防设施日常运行、维

13、修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。3、给排水系统3.1、建立用水、供水管理制度。3.2、设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。3.3、限水、停水按规定时间通知用户。3.4、排水系统通畅。3.5、遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。3.6、排水设施：每年雨季前对雨、污水井、屋面雨水口进行检查、清理，雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。7、化粪池：每季度检查1次，防止外溢，发现问题应及时安排处理。8、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露水管进行防冻处理。4、监控系统 4.1、楼宇监控系统，要求具有相关资质

14、人员管理相应设施，应保持设备完好，运转正常；保持机房及主机清洁，至少每周清洁1次，要求主机和控制柜表面无污渍；保证电话、防盗报警、安全监控、消防报警等系统运行正常，功能良好。4.2、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。4.3、监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。4.4、配备所需的专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。（三）公共秩序维护内容、标准1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发

15、生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。2、门岗:各出入口24 小时值班看守，6:00-21:00立岗，并有详细交接班记录。对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3、巡逻岗:公共秩序维护人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。4、监控岗：小区设有监控中心，具备录像监控、周界报警（全封闭）等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。5、结合该项目管理的具体特点，制定安全防范措施。6、建立安全

16、维护公共秩序等管理制度并认真落实，确保本区安全和正常工作环境。7、有发生各类突发事件的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。8、危及人身安全处有明显标志和防范措施。（四）公共环境保洁维护内容、标准1、清洁卫生实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。2、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫2次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次,夏季每天进行消毒。3、共用雨、污水管道每年疏通1次；化粪池每月

17、检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。(五)绿化养护服务内容、标准1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃。2、绿地无纸屑、无烟头、无石块等杂物。3、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过6公分。4、树冠完整美观，无枯枝死杈。5、绿篱修剪及时，适时补种无缺株。6、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。7、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。8、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。（六）综合管理服务内容、标准1、有人接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投诉

18、，答复率100%、有效投诉处理率100%。2、日常管理与服务：对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。3、每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改,覆盖率达到90%以上。4、预约维修按双方约定时间到达现场，回访率95%以上。（七）其他提供保洁、维修等特约服务和5项以上无偿便民服务。酒店型公寓部分：（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2、屋面：无渗漏、无违反规划私搭乱建。3、地面：平整、干净，无塌陷、污染。4、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外

19、，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。5、根据房屋及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。7、 每日巡查楼宇外墙及其他共用部位，定期维修养护，房屋完好率达到98%。8、 爱护项目设施，未经批准，不得对项目设施等进行改动。（二）设施设备管理服务内容及标准包括但不限于：供配电系统、消防系统、电梯系统、给排水系统、避雷系统二次供水系统、监控系统等。1、供配电系统1.1、高低压系统及设备1.1.1、电气检测：每2年进行1次供电设备和变压器的预防性试验。对内部核算用的电能表进行定期检测。1.1.2、配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操

20、作和维修电工。1.1.3、变电站配持有电工入网证的专业工程技术人员，24小时值守。1.1.4、制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。1.1.5、建立供配电系统技术档案。1.1.6、配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。1.1.7、定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电量计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。1.2、做好节约用电工作，降低损耗。1.3、停电要提前通知业主、物业使用人。1.4、做好公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据

21、。2、消防系统：2.1、配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防和知识，有较强的责任心。2.2、建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据、更换和改造记录等。2.3、建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。2.4、日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在期限内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。2.5、消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。1、 给排水系统3.1、建立用水

22、、供水管理制度。3.2、设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。3.3、限水、停水按规定时间通知用户。3.4、排水系统通畅。3.5、遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。3.6、排水设施：每年雨季前对雨、污水井、屋面雨水口进行检查、清理，雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。7、化粪池：每季度检查1次，防止外溢，发现问题应及时安排处理。8、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露水管进行防冻处理。4、避雷系统：每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。5、电梯系统5.1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保

23、持完好，轿厢整洁。5.2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证。5.3、进行电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验计划。5.4、电梯安全注意事项、警示标志、应急救援电话号码和安全检验合格标志，确保齐全、清晰、有效。5.5、电梯层门、机房、电源钥匙妥善保管。5.6、电梯出现故障或者发生异常情况时，通知电梯日常维护保养单位进行全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新使用。5.7、电梯日常维护保养单位接到电梯困人故障报告后，应当在30分钟内抵达现场实施救援。5.8、遇有火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发性事件时，应当迅速采

24、取措施，停止电梯运行。6、监控系统 6.1、楼宇监控系统，要求具有相关资质人员管理相应设施，应保持设备完好，运转正常；保持机房及主机清洁，至少每周清洁1次，要求主机和控制柜表面无污渍；保证电话、网络、门禁对讲、防盗报警、安全监控、消防报警等系统运行正常，功能良好。6.2、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。6.3、监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。6.4、配备所需的专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。7、二次供水系统每日对给水系统变频泵的运行情况进行检查，发现问题及时处理，按计划进行养护，保证运行正常；每年进行2次对水质进行检测，确保水质卫生

25、合格。（三）公共秩序维护内容、标准1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。2、门岗:各出入口24 小时值班看守，6:00-21:00立岗，并有详细交接班记录。对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3、巡逻岗:公共秩序维护人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点，在正常情况下到

26、达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。4、监控岗：小区设有监控中心，具备录像监控楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。5、结合该项目管理的具体特点，制定安全防范措施。6、建立安全维护公共秩序等管理制度并认真落实，确保本区安全和正常工作环境。7、有发生各类突发事件的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。8、危及人身安全处有明显标志和防范措施。（四）公共环境保洁维护内容、标准1、清洁卫生实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。2、楼内公共区域：地面每天清扫

27、2次，擦拭2次；墙面无灰尘、无乱悬挂等现 象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆每天擦拭1次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭2次；电梯轿厢每天擦拭2次；操作板面每天消毒1次；每月对电梯门、壁保养1次。3、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫2次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次,夏季每天进行消毒。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；化粪池每月检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。(五)绿化养护服务内容、标准1、绿地无改变使用用途和破坏、

28、践踏、占用现象。花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃。2、绿地无纸屑、无烟头、无石块等杂物。3、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过6公分。4、树冠完整美观，无枯枝死杈。5、绿篱修剪及时，适时补种无缺株。6、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。7、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。8、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。（六）综合管理服务内容、标准1、每天24小时有人接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%。2、日常管理与服务：对业主或使用人的投诉在24

29、小时内答复处理。3、每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改,覆盖率达到90%以上。4、实行24小时水电值班制度。急修10分钟内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率95%以上。酒店部分该部分建成后由开发建设单位自行运营管理，酒店内部不需要提供物业管理服务方案及物业管理服务费用测算。（1）外部公共区域设施设备运行养护内容、标准1、供配电系统1.1、高低压系统及设备1.1.1、电气检测：每2年进行1次供电设备和变压器的预防性试验。对内部核算用的电能表进行定期检测。1.1.2、配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。1.1.3、变电站配持有电工入网证的专业工程技术人员，24小时值守。1.1.4、制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。2、供配电系统技术档案。2.1、配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。2.2、定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电量计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。3、给排水系统3.1、设施工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。3.2、排水系统