双山项目策划报告模板

1、双山项目策划书审阅部门.编制2门:营销管理部市场及定位小组编制时间：2012.3.12012.3.7第一部分：项目策划前提条件1一、战略条件1二、市场条件1（一丿主城区髙档物业市场总结分析1（二）区域市场（西部城区）总结分析2（三）竞争m场总结分析、3（四）市场条件关键点3三、区域条件3丫一丿项h在重庆市都市圈屮的地理位置3（二丿项目区位、交通与幅射范围.4（=）区位城市认同与归宿.错误!未定义书签。（五）项h区域条件关键点错误!未定义书签。四、地块条件错误！未定义书签。（一丿规划条件.错误!未定义书签。（三丿视线分析.错误!未定义书签。（四）用地条件关键点10第二部分：项目定位10一、定位i

2、i标10经营定位口标10（二）客户定位标10（三丿产品定位目标11二、客户定位11三、主题定位11（一丿项h关键词.11（二）主题提炼.11（三丿主题定位.11（四）主题载体.11（s）案名11三、产品定位11（_）产品方向.11（二）功能分区.11面积与套型配比要求12第三部分：项目实施节奏建议13第四部分：项目财务分析与盈利模式取向定位13（_）项目财务分析.13（二）盈利模式取向定位13第五部分：项目风险与规避措施13文件类别文件版本i版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号chbg-00第一部分：项目策划前提条件一、战略条件二、市场条件(-)

3、市场总结分析(根据项目需要分析市场)1、刚需产品高度集中化据西城区2011年至2012年3刀重点楼盘成交数据不完全统计，大西区整体成交呈现高度化 集屮趋势，其中刚需高层产品，占比高达93%,花园洋房及别墅合计，仅占8%。小高端产站主要集中二郎双山和华岩片区。重庆大西区20h年至2012年2月各业态成交套数占比900080007000600050004000300020001000u高层花园洋房别墅大渡口片区1286510二郎双山片区430211884华岩新城片区33634680大西区8951637842、房型主要集中两房、三房八型文件类别文件版本i版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位

4、小组编制时间2012年3月7日文件编号chbg-002011年至2012年2月大西区各片区成交房型结构分析3、总价高度集中45-60万由壬衣区域产品业态刚需产品高度集中化，主力成交面积50-80 m2,导致该区域成交总价主 要在4560万。5、政策对区域影响人还是不人因为是在大渡口、九龙坡以及沙坪坝、高新区的交界处，周围人口众多，需求量大，尤-其是 刚性需求量大，在政策打压下，刚需产品相对受政策的影响较小。（二）区域市场（西部城区）总结分析k西区市场总结分析产品形态高层小高层多层花园洋房别墅西南片区比例户型单间配套房两房三房四房五房以上西南片区比例主力而积区间单间配套一房两房三房四房五房以上高

5、层、小高层、 多层价格区间高层小高层多层花园洋房別墅西南片区备注：（1）以上数拥包括*等板块 数据来源：*文件类别文件版本i版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号chbg-00小结：2、西区市场供需总结对比分析根据西区供应与问卷调查换房需求对比分析:产品型态比较高层普通多层花园洋房叠加别墅联排别墅豔近两年供应产品型态产品户型比较一房两房三房四房五房五房以上近两年供应户型高层产品面积比较30-6060-8080-9091-100101-120120-140141-160161-200200以上近两年供应面积小结:（三）竞争市场总结分析1、项目周边未來

6、1一2年供应项目分布图（楼盘地图）年份2010 年2011 年供应情况型态体量（万rtf）型态体量（万册）2、项冃周边未来1 2年供应情况分析：项目体量2010 年2011 年2012 年（四）市场条件关键点三、区域条件及项目区位（一）区域条件1区域概况gwu，：吃 isx r a3t大渡口 片区谒文件类别文件版本i版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号chbg-00本项目位于“泛二郎-双山-彩云湖”片区双山二郎片区，该区域在城市发展进程(2005年 “重庆向北”到2009年“主城西进”)中，成为大渡口政府打造的西部牛态宜居高地。随着重钢的搬迁，在

7、短短三到四年吋间里，由老工业园区突变中央生活区。2010年后，交 通、配套、居住、商业多重升级；目前已成为典型的公园环绕、楼盘密集的重点发展的“中 央居住区”，高达60()万平米以上的在售、在建房地产项目，较高的性价比，是重庆主城房 地产市场屮“价格洼地”。2.区域辐射能力双山片区在3-5年内，将建成一座占地近3平方公里，人口约8-10万人的现代化公园 式生态居住新城。其辐射人口包括大渡口、九龙坡、沙坪坝及高新区等。文件类别文件版本i版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号chbg-003、楼盘竞争格局（图）随着“泛二郎双山-彩云湖”片区居住地价值的

8、凸显，该区域被众多开发企业看好，fi前聚 集金科、协信、中交、保利、晋愉、东海、和泓、同天、渝高、香港恒基、朵力、恒高、兴 茂、春风地产等房企数i-个项目。双山片区是新开发区域，楼盘集屮07后新项目为主，五 年间，该区域共开发项冃 个，总建筑面积 ，其中已建成项目 个，在建项目多少 个。开发楼盘较多，楼盘相隔较近，竞争激烈，在售项f1成交客户以大渡口、九龙坡、沙坪坝、华岩等地缘性客户为主，周边工业园区产业 工人占比较人，多为首次置业，偏好低总价的首置产品。由于区域客群单体购买实力较弱， 故导致整体区域价格和单户总价相对较低。相比主城其它区域，“泛二郎-双山-彩云湖”大 片区的房价暂处于洼地，4

9、、区位城市认同与归宿1）、市民心理认同：西部新城，后期生活配套完善，生活方便，地势平坦。公园多，居家价 值强，看好区域后期发展。2）、规划定位属性：住态宜居，价格洼地，发展潜力较大3）、交通口岸属性：轻轨2号线通车拉近这一区域与主城各区的距离，“三纵六横”城市 干道主骨架、重庆首条brt城市交通快线、规划中的轻轨5号线等，都将带动整个西区的物 流、建设、交通的运力大发展。文件类别文件版本i版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号chbg-004、区域发展重庆西部区域首个cld （中央生活区），打造遍布公园的宜屈高地，3-5年交通、配套、居 住、商业将

10、全面完善；地产名金云集精品物业，西部新城核心发展区域。（-）项目区位、交通与幅射范围1、项冃区位本项冃位于项冃地处双山片区偏西南。东临迎宾大道，南接双山路，可直通二郎，大渡口等片区。2、规划条件地块名称 地块编号土地 属性占地 面积容积率建筑规模建筑 密度绿地 率配套 设施限 高备注人渡口区大 渡口组团a分 区 a23-2/05>a25-2/06.a25-1/06 地 块二类 居住 用 地、 商业 金融 业1792.9353、用地现状项f1地形地貌：地形方正较平坦，存在口米高差 建设用地红线内冇两条110kv高压线。1）地形分析文件类别文件版本i版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及

11、定位小组编制时间2012年3月7日文件编号chbg-00从北侧看地块，地中间平坦，西，北边约高10米，形成凹地从南侧，地势平坦，方正2）周边视野北边后期是居住冃地，目前北侧市政道路在建，在建为公租房还建房4栋晋愉绿岛在建别墅文件类别文件版本i版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号chbg-00农地周边相邻关系:（1）东面：规划学校和龙厦地产地块 （2）西面：城市快速干道（迎宾大道）， （3）北而：待岀让居住地块 （4）南而：4栋还建房和晋愉地块晋愉绿岛别樂项目5、周边交通关系:该项冃三面临路，交通便利，通达性较好。fi前东侧迎宾大道己通车，南临双山

12、路后期规內匸环陈双山路开理金科西城大院划市政道路，今年开建；北临市政道路，今年已开建;文件类别文件版本i版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号chbg-00轻轨2号线（接通）、轻轨5号线（规划中）的通车拉近这一区域与主城各区的距离，都将带动整个西区的物流、建设、交通的运力人发展。临最近轻轨站双山站，直径距离，步行距离6、周边楼盘随着保利可爱岛、晋愉天意、东海阿特豪斯等项目进入尾盘销售，2012年双山片区楼盘开 始向南拓展，主耍集中在华园路、双山路z间，其中中交丽景二期、晋愉盛世融城、晋愉融 府、国顺项目、广厦地产待建项目将与本案形成直接竟争。文件类

13、别文件版本i版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号chbg-00金科西城大院1本项冃中交(四)用地条件关键点 优点：三面临路，未来通达性强。地形方正，地势平坦，易规划。区域发展潜力较大，区域客户接受度较好。 缺点：东临传统村落，高架桥不利小区品质打造。 位置偏双山片区西南角，有点“吊角”。第二部分：项目定位一、定位目标(-)经营定位目标现金流产品，(-)客户定位目标住宅刚需客户群体为主文件类别文件版本i版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号chbg-00（三）产品定位目标高层+商业二、客户定位住宅以刚需

14、型客户为主，自住型兼投资型客户为主三、主题定位(-)项目关键词（-）主题提炼（三）主题定位（四）主题载体（五）案名三、产品定位（-）产品方向总体原则：细则：（-）功能分区1、分区原则2、地块分区项目分区概念图（例）初步分区指标2#地块序号指标单位数量备注1净川地面积m285, 63612& 45 亩2地而以上建筑而积m2283, 500容积率3. 312. 1高层住宅mj231,0002.2临街公寓m245, 0002.3商业及社区配套m27, 500其中3000 nv 层街铺销售,3000 nf为经营性物 业，主要作为休闲型餐饮.便利店等3#地块序号指标单位数量备注1净用地面积m21

15、55, 003232. 50 亩2地面以上建筑面积m21s6. 179容积率1. 22. 118f高层住宅m252,7792.2临湖独立别墅m16, 300每户地下至少考虑100 m22. 3联排别艷（含双拼）m244,500平均每户约60 m2文件类别文件版本i版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号chbg-002.4叠加别墅m216,100叠上/叠下:250/210 m2/套2.5花园洋房54,000底层每户平均约40 nf2. 7商业m19, 5004000 nf层街铺销售，5000 nf作为经营性物业， 包括休闲餐饮、经营性俱乐部会馆等2.

16、8幼儿园m23, 000（三）面积与套型配比要求（1）原则（2）#地块面积与套型配比要求序号类别户型套内而积（m2）套数比例规模(m2)备注迄上1高层2房758515%231000套内而枳超过80 nf户型建议主卧配置 阳光房在可行的请况下，建议与小三 房一起或是单独集屮设计.3房10511530%提鳥入户空间私密性，建议设置门厅 （玄关），入户花园可据总面积控制适度 调整尺度或取消而积在105以上户型， 建议主卧配置走入式衣帕间、储藏空间3房12013036%强化入户花园或门厅的空间尺度、主卧 配置走入式衣帽间及书房空间,带储藏 空间，主卫“洗.卫.浴”三分区，客 厅开间尺度不宜低于4. 5

17、米4房13014015%带衣帽间、功能房（保姆房）、主卧带 衣帽间.书房空间，主卫区“洗.卫. 浴”三分区，客厅开间尺度不宜低于4. 5 x4房/5房1701854%电梯直接入户，强化入户空间（门厅或 玄关）的尺度；客厅开间尺度不宜低于 4.8x; 4卧（双主卧）+功能房（保姆 房）的布局；其核心主卧需配置独立书 房+定入式衣帽间+大阳台，主卫面积不 宜低于8平米，“洗、卫、浴”三分区。2公寓单配/i室3565450001栋定位35-40时单配,可自由组合, 兼有45 nf左右的1房；1栋定位50-55 册的1房，兼有60-65时的小2房，考 虑洋房小型化单卧的高层运用。总建筑 而积4. 245万耐。3商业经营性200030007500街铺50006000合计283500备注：以上面积指标为地上面积。三、价格定位价格及对应户型方向示意图#地块:产品类产品项总价（力元）套内单价（元/nf）而积区间（nf）起止起止起止别墅类独栋别墅联排别墅文件类别文件版本i版文件状态编制