房地产项目投资环境评估

1、西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产1 房地产项目投资环境评估意义：房地产项目投资的前期策划和投资决策阶段，投资者迫切需要准确地对投资地块和项目的环境做定性与定量结合的评估分析，以便制定正确投资方案和投资决策。投资环境评估即为此项工作提供服务。提纲一、 投资环境评估要素（一） 自然环境1、地理位置2、地质地貌3、自然风光4、气候状况5、水资源状况6、海岸及港口状况。（二） 经济环境1、宏观经济发展状况（1）国民经济发展状况（2）居民收入与消费状况（3）经济政策2、市场环境（1）市场供应量西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产2 （2）市场购

2、买力（3）市场价格3、资源环境（1）人力资源（2）土地资源（3）原材料（4）能源4、财务环境（1）资金（2）成本（3）利润（三） 文化环境1、文化历史2、风俗习惯3、价值观念4、教育水平（四） 基础设施环境1、道路及交通2、能源供给3、邮电通讯4、城市环境（五） 社会政治环境西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产3 1、社会制度2、社会秩序3、社会服务4、社会信誉（六） 政策与法律环境1、财政政策与法律2、货币政策与法律3、产业政策与法律4、土地政策与法律5、区域发展政策与法律6、住房政策与法律7、房地产开发政策与法律8、房地销售政策与法律9、户籍制度二、 投资环境评

3、估原则与方法（一） 评估原则（二） 评估方法1、等级尺度法2、多因素评估法3、关键评估法4、综合评估法三、 结论西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产4 房地产项目市场调研与分析意义：房地产项目开发的前期策划阶段，通过对房地产市场的产品和消费者的调查研究， 经过科学的数理统计与分析， 预测房地产市场发展趋势，同时为开发商提供所开发产品和产品消费市场的特征。提纲一、 市场调研（一） 调研目的1、探测性调研2、描述性调研3、预测性调研（二） 调研方法1、全面普查2、重点调查3、随机抽样调查4、非随机抽样调查（三） 调研方式1、案头调研方式（1）查找（2）索计西夏凤凰城策划

4、纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产5 （3）购买（4）交换（5）接收2、访问调研方式（1）面谈访问法（2）邮寄访问法（3）问卷访问法3、观察调研方式（1）直接观察法（2）实际痕迹测量法（3）行为纪录法4、试验调研方式5、日记调研方式（四） 调研区域1、项目核心区域2、项目外围区域（五） 调研内容1、客群调研（1）家庭收入（2）年龄及性别构成（3）学历状况（4）家庭结构西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产6 （5）购买需求1）区位2）户型及面积3）价格4）物业管理5）环境景观6）配套设施7）升值潜力8）智能化9）开发商实力（6）购买目的1）家庭组合2）

5、家庭分裂3）家庭迁移4）投资收益2、物业调研（1） 物业类型（2） 物业供给（3） 物业价格（4） 物业销售3、竞争项目调研（1）确定竞争项目原原则西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产7 1）投资环境2）开发规模3）投资方式4）开发类型（2）确定竞争形式1）一般竞争2）品牌竞争3）行业竞争4）形式竞争（3）竞争项目产品调研1）区位a、地点位置b、交通条件c、区域特征d、周边环境2）产品特征a、建筑参数b、户型及面积c、装修标准d、配套设施e、绿化率3）开发组成西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产8 a、投资商b、开发商c、设计商d、承建商

6、e、物业管理公司4）交房时间（4）竞争项目价格调研1）单价a、起价b、均价c、最高价2）总价3）付款方式（5）竞争项目推广调研1）售楼处a、地点选择b、形象设计及展示c、功能安排2）推广方式及方法a、广告媒体b、广告投放强度c、推广活动西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产9 d、促销组合3）诉求点（6）竞争项目销售调研1）销售架构及人员素质2）销售率3）销售顺序4）购买客群5）应变能力（7）竞争项目及企业调研1）专业化程序2）品牌知名度3）推动或拉动4）销售方式5）工程及质量控制6）纵向整合7）成本状况8）价格策略9）内部关系10） 与政府的关系（六） 调研结果1、

7、信息收集2、信息整理西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产10 3、信息处理（1）现场控制（2）逻辑处理1）鉴别2）分类3）编码4）合并5）比较6）筛选（3）数学处理（ spss ）1）数学运算2）统计分析3）建模与解模4）差异检验（ spss ）二、 市场调研分析（一） 市场预测分析1、市场形势预测（1）供给量预测（2）价格预测（3）销售情况预测2、产品预测西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产11 （1）开发类型预测（2）产品功能预测（二） 市场空缺分析1、市场类型空缺2、市场功能空缺3、市场价格空缺4、市场需求空缺三、 项目市场定位（一

8、） 市场类型定位（二） 市场功能定位（三） 市场价格定位四、 项目目标市场（一） 购买位置偏好1、本城市区域2、非本城市区域（1）本省内区域（2）国内其他省市区域（3）境外区域（二） 购买者特征1、家庭规模西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产12 （1）人口数量（2）组织结构2、家庭类型（1）单身家庭（2）夫妻家庭（3）核心家庭（4）主干家庭（5）联合家庭（6）单亲家庭（7）其他家庭3、家庭成员年龄及生理周期（1）年龄构成（2）年龄特征（3）生理周期及特征（三） 购买行为分析1、购买目的（1）家庭组合（2）家庭分裂（3）家庭迁移（4）投资收益2、追求利益（1）核心利

9、益西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产13 （2）附加利益（3）期望利益（4）潜在利益3、购买阶段（1）购买能力1）付款能力2）按揭能力（2）购买时机1）期房时机2）现房时机（3）购买形式1）初次置业2）多次置业3）以旧换新4）以小换大五、 结论西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产14 房地产项目投资策划意义：房地项目投资策划是以项目投资方案为核心的一项综合性前期工作，它直接关系项目投资方案和投资计划的编制，并最终影响到投资的成败，历来是投资者十分关注的关键环节。提纲一、房地产项目投资分析概述二、房地产项目投资要素分析（一）房地产项目投资

10、时机分析（二）房地产项目投资地段分析（三）房地产项目投资质量分析（四）其它投资要素分析三、房地产项目投资市场分析（一）房地产项目投资市场分析概述西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产15 （二）房地产项目投资市场调查1、房地产项目投资市场调查的内容2、房地产项目投资市场调查的方法、程序3、房地产项目投资市场调查结论分析（三）房地产项目投资市场预测1、房地产项目投资市场预测的内容2、房地产项目投资市场预测的方法、程序3、房地产项目投资市场预测结论分析（四）房地产项目投资市场机会分析1、一般机会分析2、具体项目机会分析四、房地产项目规划或建议五、房地产项目投资收益分析（一

11、）销售收益分析（二）现金流量分析（三）避税收入分析（四）无形收益分析（五）其它收益六、 房地产项目投资风险分析西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产16 七、 房地产项目投资财务分析八、 房地产项目投资筹资分析（一） 概述（二） 房地产项目投资资金来源（三） 房地产项目投资资金筹措方式（四） 房地产项目投资资金筹措成本九、 房地产项目投资对象分析（一） 土地投资分析（二） 开发投资分析（三） 经营投资分析十、 房地产项目投资经济、社会分析十一、房地产项目投资方案的比较与选择（一） 项目投资方案比选概述（二） 项目投资方案比选的分析指标（三） 项目投资方案的比选十二、投

12、资经济效益评价（一）投资经济效益的评价原则和指标西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产17 （二）房地产项目投资经济效益的静态评价1、投资收益率2、投资回收期3、最小费用（三）房地产项目投资经济效益的动态评价4、净现值5、内部收益率6、两值比较和年成本比较7、年等值比较8、全寿命费用分析9、成本效用分析（四） 房地产项目投资收益的不确定性分析1、盈亏平衡分析2、敏感性分析3、概率分析（五）结论十三、项目可行性研究十四、结论西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产18 房地产项目投资财务分析提纲一、房地产项目投资财务分析的目标、方法和程序二、项目

13、投资现金流量分析（一）项目投资现金收益分析1、销售现金流量收益2、出租现金流量收益3、经营现金流量收益（二）运营费用分析（三）财务费用分析三、项目投资收益估算（一）项目经营收益估算1、销售总收益2、出租总收益3、经营总收益（二）可售面积及占比例（三）销售控制（四）销售分期西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产19 （五）销售价格的确定（六）回款计划的确定四、项目投资资金来源分析（一）自有资金分析（二）银行贷款分析（三）集资分析（四）预售款分析（五）其它来源分析五、项目投资成本费用估算（一）项目开发成本估算1、土地使用仅获取成本2、前期工程成本3、建安工程成本4、基础设

14、施成本5、公共配套设施成本6、开发期间税务费用7、开发期间其它成本（二）经营费用估算1、管理费用2、销售费用西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产20 （三）财务费用估算（四）其它费用估算六、盈亏平衡分析（一）量、本、利的交叉分析（二）盈亏平衡点分析（三）敏感性分析七、项目税费利润总额估算（一）销售税费估算1、营业税2、城乡建设及附加3、教育税费及附加4、交易税费5、土地增值税费6、所得税费7、其它税费（二）税后利润总额估算八、项目投资（一）建设投资的构成与估算（二）流动资金的构成与估算西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产21 （三）建设期

15、利息的构成与估算九、项目投资资金筹措（一）项目投资资金来源分析（二）项目投资资金筹措成本（三）项目投资筹资决策方案十、项目投资财务分析基本报表（一）现金流量表（二）资金来源运用表（三）损益表（四）资产负债表十一、项目财务评价十二、结论西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产22 房地产项目投资风险分析提 纲一、房地产项目投资风险因素概述二、房地产项目投资风险因素分析（一）政策风险（二）社会风险（三）经济风险（四）技术风险（五）自然风险（六）其它风险三、房地产项目投资期间风险分析（一）房地产投资商业风险分析（二）房地产项目投资金融风险分析（三）房地产项目投资购买风险分析（

16、四）房地产项目投资变现风险分析（五）房地投资意外风险分析四、房地产项目投资风险程序分析西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产23 （一）物业类型风险程序分析1、土地风险2、非商业物业风险（1）普通住宅风险（2）公寓风险（3）别墅风险3、商业物业风险（1）写字楼风险（2）商场风险（3）酒店风险4、其它类型风险（二）风险程序的数量指标分析（三）房地产项目组合投资风险分析1、房地产项目组合投资的分散风险原则2、风险分散对风险溢价的影响五、房地产投资项目风险的测算（一）单个投资项目风险的测算（二）多个投资项目风险的测算六、房地产项目投资风险的防范（一）防范策略西夏凤凰城策划纲

17、要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产24 1、风险回避2、平衡交易3、资产组合4、风险转移5、风险自留6、其它防范策略（二）防范措施七、房地产项目投资风险的控制（一）控制策略（二）控制措施西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产25 项目可行性研究提纲一、总论二、环境条件和需求预测三、方案比选四、进度安排五、投资与成本费用估算六、投资计划及筹资计划七、经营收益估算八、项目财务报表编制九、经济效益分析与评估十、敏感性分析与风险分析十一、社会评价十二、结论西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产26 房地产项目产品策划意义：以项目开发产品

18、的市场定位及目标市场为基础，设计怎样的产品以及产品应具有怎样的特点，将成为开发商面临的重要问题。项目产品策划即为解决上述问题提供服务。提纲一、总体规划（一）项目地块概述1、项目所属中区域现状2、项目临界周边状况3、项目地貌状况（二）项目地块情况分析1、项目初步规划2、经济技术影响因素3、主要经济指标参数（三）建筑空间布局1、总体平面规划及说明2、功能分区及说明（四）道路系统布局1、地块周边交通环境（1）地块周边基本路网西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产27 （2）项目区域道路建设及未来发展状况2、项目道路设置说明（1）主要出入口设置（2）主要干道设置（3）车辆分流

19、情况（4）停车场布置（五）绿化系统布局1、地块周边景观环境（1）历史及人文景观（2）项目区域市政规划布局及未来发展方向2、项目环境艺术规划说明（1）绿化景观系统（2）公共场所环境艺术概念设计（六）配套系统1、项目周边市政配套设施2、项目功能配套配置及安排3、配套建筑外立面设计建设（1）销售中心（2）会所（3）物业管理公司（4）托优园所（5）中小学西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产28 （6）公交站（7）购物、金融（8）其他4、配套建筑平面设计建议（1）建筑风格设计建议（2）建筑外部环境概念设计（七）分期开发（八）分组团开发二、景观设计建议（一）硬质景观1、铺地2、

20、围墙3、护栏4、篱笆5、小品6、雕塑7、壁画8、电话亭9、灯柱10、垃圾箱11、其他西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产29 （二）软质景观1、绿化（1）草坪（2）树木（3）维护2、水体（1）河流（2）湖泊、水塘（3）瀑布（4）喷泉（5）维护四、 建筑设计建议（一）建筑风格（二）建筑色彩（三）建筑平面1、经营位置及布局2、经营面积及分割3、平面交通组织4、住宅户型平面（1）平面形式（2）起居室及卧室西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产30 （3）厨房、餐厅和卫生间（4）管道（5）供暖及热水（6）电气及电信（7）阳台和门窗（8）垃圾（9）顶

21、层花园（四）建筑剖面1、垂直结构形成2、垂直交通设施3、垂直交通设施（五）建筑立面1、外立面总体形式2、外立面细部（1）屋顶（2）屋檐（3）阳台（4）窗（5）装饰（6）装饰（7）其他（六）建筑出入口西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产31 1、位置2、大小3、形象（七）建筑装修及装饰1、室内装修及装饰（1）档次（2）色彩（3）材料2、公共空间装修及装饰（1）档次（2）色彩（3）材料（八）家具概念设计五、建筑设计元素（一）停车场设计1、地面停车场2、地下和屋顶停车场（二）照明设计1、室内照明2、夜间室外照明3、自然光与人工照明的协调西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：

22、金鹰国际集团开发商：中天地产32 4、照明灯具5、紧急照明（三）无障碍设计（四）节能设计（五）智能化设计1、设备管理2、信息管理3、连同性4、总体控制（六）生态化设计附图：产品概念设计西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产33 房地产项目营销策划报告意义：项目营策划是以项目市场定位及目标市场和产品策划为基础，为开发商提供营销策略、 价格策略、推广策略、品牌营销策略，并为项目提供销售组织与实施方案。提纲一、营销策略（一） swot 交叉分析（二）营销策略（三）竞争对手分析1、确立竞争对手（1）确立竞争对手的依据（2）主要竞争对手（3）非主要竞争对手2、项目分析与总结（1

23、）成功项目分类（2）成功之处总结（3）失败项目分类（4）失败之处总结二、价格策略西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产34 （一）产品分析1、硬性产品2、软性产品3、特色产品（二）价格策略计算1、物业定价（1）类比定价法（2）成本利润定价法（3）数学模型定价法2、价格参数及公式（1）定价基准层及层差（2）加权系数（3）本项目的价格公式（三）价格分期策略1、价格分期依据2、本项目价格分期三、推广策略（一）入市时间与市场开发策略1、入市时间选择（1）入市时间选择宗旨（2）入市时间推荐西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产35 （3）入市选择时间选

24、择原因2、市场预测3、市场开发策略（1）市场进入方式（2）市场渗透战略（3）市场开发战略（4）产品开发战略1）产品功能卖点2）特色服务卖点（二）销售方式及促销组合1、销售手法（1）营业推广（2）人员推广（3）销售促进手段2、促销方式3、销售方案4、特色营销（创意点）5、项目推广费用预算（三）广告1、市场定位2、宣传目标3、诉求重点西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产36 4、诉求对象分析5、宣传方法与手段6、确立项目 vt （1）工地、现场包装（2）印刷品制作（3）准备文件（4）宣传品种类7、广告媒介（1）主要媒体及分析（2）竞争对手广告推广（3）竞争对手广告方向分

25、析8、广告表现（5）广告宣传主题1）总体主题2）阶段性主题3）类别主题（6）广告创意分析1）形象创意2）风格创意3）促销创意（7）软广告形象分析1）形象软广告西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产37 2）促销软广告3）应对变化软广告9、广告宣传步骤（1）告知阶段（2）唤起购买者需求阶段（3）促成购买阶段（4）品牌与形象推广阶段（5）广告投放频率10、销售接待中心（1）目的（2）功能任务（3）功能任务（4）接待中心设计样本（5）样板间几装修标准建议（四）市场变化应对策略1、市场情报系统2、营销假战术系统3、销售控制（1）销售进度与任务制定（2）放量盘出现调整（3）户型

26、销售调整（五）项目名称推荐西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产38 1、良好项目名称的意义2、本项目命名的基本原则3、基本思路4、项目名称的推荐方案四、销售组织与实施（一）组建销售队伍1、销售人员的基本要求2、销售人员的专业知识要求3、销售人员的知识面要求4、销售人员的心理素质要求5、销售人员的服务规范及要求（二）销售组织与管理1、销售职能综述2、销售职能综述（1）销售部经理（2）销售代表（3）销售代表（4）销售后勤人员3、销售工作流程4、销售工作制度5、销售人员守则西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产39 （1）销售人员仪表、仪容准则（

27、2）销售人员行为准则6、奖惩制度（1）奖励（2）惩处7、销售人员考核标准（三）销售培训1、培训时间2、培训地点3、培训人员4、培训目的5、培训内容6、培训的组织管理7、培训教材8、课程安排9、考核（四）销售资料1、销售文件2、销售文件（1）认购书（2）商品房购销合同（3）物业管理合同西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产40 （4）其他文件3、销售工具（1）硬件工具：服装、名片、信纸信封等（2）软件工具：答客户问等（五）销售激励制度（六）销售顾问与销售代理五、品牌营销（二次营销）（一）品牌营销的意义（二）品牌营销的内容（项目的可延展性）（三）品牌营销的步骤（四）宣传步骤（五）品牌营销与服务结合（六）品牌营销的误区西夏凤凰城策划纲要策划部编制投资商：金鹰国际集团开发商：中天地产41 房地产项目物业管理服务策划意义：随着房地产项目竞争的加剧，作为产品的重要内容，物业管理越来越受到消费者的重视， 因此，房地产项目产品的售后服务物业管理，越来越成为房地产项目开发成败的重要因素，项目的物业管理服务策划即为解决上述问题提供服务。提纲一、先期导入服务概念与服务营销的意义1、先期导入物业服务的概念2、服务营销的意义二、商业物业管理协