物业管理品牌的竞争

1、物业管理品牌的竞争摘要品牌是企业的无形资产，也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业，目前还不够完善，它的社会地位也不高，加上物业管理的赢利微乎其微，因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。事实上，在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天，创名牌企业，建优秀 PM 小区，现已成为我国PM 企业的管理目标和奋斗方向。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖，好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。建设部举办的 “物业管理与 ISO9001 认证研讨会 ”，吹响了鼓励和推动物业管理企业通过 ISO9001 国际质量体系认证，提高企业知名度，实施物业管理品牌战略的号角。现在，企业已经进入了 “品

2、牌竞争 ”时代，未来几年，物业管理企业要在品牌塑造上下功夫，制定品牌策略，全面提升企业的品牌形象和知名度。一、品牌和物业管理品牌目前全国物业管理企业总数已超过2 万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公司无法单靠管理公司规范发展的机会。先看一个例子：天津市金厦物业管理公司成立于1994 年，是天津市物业管理“十强 ”企业，具有天津市物业管理一级企业资质。公司成立以来，一直遵循 “依法管理、服务第一、住户至上 ”的企业宗旨，发扬 “开拓、求实、创新 ”的企业精神，树立了 “以人为本，以诚取信 ”的经营理念，创立了具有金厦特色的物业管理模式。目前管理高层、多层住宅小区办公楼等多项目，同时开

3、展物业管理咨询等服务， 而在高档物业市场， 登陆不久的 “洋物业 ” 已开始伸手采摘丰硕的果实。大多管理落后的小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐的尴尬困境。物业管理市场的现状使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业询问、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了 “全国城市物业管理优秀示范住宅小区 ”称号。几年来公司不断开拓创新，先后实现了全市七个 “第一 ”：第一家实行垃圾袋装；第一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木； 第一家实行义务监督员制度； 第一批名列榜首被评为 “物业管理优秀示

4、范住宅小区 ”，第一家在全市首次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。实干精神和不断创新已成为金厦物业的品牌。由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市场上突进的速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌的组成包括企业和产品名称、产品质量、产品定位及宣传口号等等。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。构成的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业

5、公司的特殊名称（如响亮、 引人注意、 涵义深刻、 来历特殊等）、注册资金、 管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。二、创建物业管理品牌的条件可以设想，如果物业管理公司受托实施物业管理的小区内，业主入住后发现建筑质量低下，配套及环境很不完善，售后遗留问题成堆，服务人员态度恶劣等等一系列问题，面对这样的小区物业公司只能穷于应付，根本谈不上创建自己的服务品牌。物业公司要成功的创建品牌，要根据物业的特点、硬件、软件设施，由

6、点到面，扩大战果，从而实现创建物业管理品牌的战略，也就是说物业公司要先分析了解创建品牌的先决条件。1、 硬件 其在日常的使用中还有个折旧问题，不可忽视。 设施，设施跟档次无关， 功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准。环境，环境就是绿化、园艺，而且任何一个绿化的环境具有他的公用性，同样绿化，是装饰性的还是功用性的一定要明确，如果是功用性的，它的功用性没有发挥出来，只发挥了它的装饰性，这样的环境仍然不能称为好。评论环境就谈到美观、品味、格调，处理环境艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间。 质量，质量问题有我们通常意义上看得见的，另外还有我们看不见的，这就要请

7、专家来鉴定。2、 软件评价软件的第一个标准就是在所有的软件要件构成中，是否有研发，研究发展，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位。如果管理的物业为写字楼可能更多的是关注区域市场的现状和走向，如果是住宅则更多的是研究客户需求，目标群体的需求，而且这个研究保证这个物业可持续发展。软件也就是看一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和指导性，当具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标了，那么物业公司需要做的两件事情就是管理和服务设计及管理和服务的执行。3、 服务对象可以说物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需求趋同，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致。

8、4、 树立品牌意识作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。各物业管理公司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念，为业主提供优质服务。5、 完善的规章制度和高素质的从业人员规章制度有利于各项工作的顺利发展开展和公司的进步，员工工作的有序。从业人员如果都能清楚地知道自己所服务的企业比别人做得好的有什么，追求的是什么，并能以加盟这样的企业为自豪的话

9、，就会逐步形成员工的 “品牌气质 ”，这种气质的形成对于企业品牌的成长是非常关键的。而且在在职管理人员中选拔有培养前途的员工或招聘专业人员，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才。培训可以通过理论研讨、听专题讲座、举行专项训练等形式，从而不断提高物业管理人员的理论水平和业务素质。三、创建物业管理品牌的必然性1、 实施物业管理品牌是满足居民要求的需要随着生活水平的不断提高，人民对住房的要求已经从有房住、住得下，提高到住得好。所谓住得好，不是单纯的面积大小、布局合理等“硬件 ”，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件 ”，来保证房屋及设备正常运行、物业区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等

10、等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，才能创造出一流的居住环境。其次，名牌物业管理受到消费者青睐，不仅仅在于其表层的管理服务，更重要的是它所蕴含的企业文化，即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的肯定性的文化特征。换句话说消费者的购买和消费过程，同时也是一种追求上述文化价值的实现过程。正因为名牌物业管理所蕴含的高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟，不惜为之投资。2、 实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要物业管理服务性的性质决定其目前经营方针是 “保本微利，服务社会 ”，不能以牟取高额利润为目的， 所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经

11、营、服务？从现在先进的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。3、 物业管理品牌可以是永存的物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖“优秀物业管理小区”、 “安全文明小区”以及ISO9001 质量管理体系认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。4、 物业管理品牌是信任与承诺名牌企业、优秀物业管理小区

12、表达着“产品 ”或服务与业主之间的互相关系，是一种体现互利互惠、友好合作和信任关系。优秀物管“产品 ”就象商海中的 “灯塔 ”，吸引着迷茫和优柔寡断的业主客户。优秀物管“产品 ”不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之间非书面或口头的契约。真正的物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区） 能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。5、 物业管理品牌是对服务价值的最好的诠释如果一个物管企业总能够以合理的收费价格（这种合理收费价格是按照国家收费标准，而且是物管企业和业主都能接受的）提供优质的“产品 ”或服务，那么，市场就会认同于它，业主就会忠实于它。物业公司和业

13、主的这种关系， 是以经营 “品牌 ”为纽带的。 “品牌 ”或“优秀物业管理小区”是承诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。物管企业以履行承诺来维护其“产品 ”，作为对业主的奉献和热情，这样，会使业主发现忠实一家物管企业是值得和有利的。6、物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有吸引力， 让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。具体来讲，主要有以下方面的原因： 物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分由下列的数据我们可以看出：现在许多房地产开发商在销售中把信

14、誉好的物管公司提供的物业管理作为一个非常重要的促销手段。据调查，2002年，京、沪、穗三地新开发的楼盘把主要的卖点放在物业管理（97%）。其他主要卖点还有：位置（94%）、价格（ 92.8%）、户型（ 91.4%）、建筑质量（ 89%）、环境（ 84%）、生活质量（ 83.5%）、物有所值（ 79%）。 物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大一项物业如果具有良好的物业管理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多一些信心。因为在客户的眼中，物业公司才是和他们“同呼吸、共命运 ”，并将长期和他们共处的单位。目前，一些地方媒体曝光的房子出了问题，业主找不到开发商的事例，已让潜在的买主多了一些

15、心眼。同时，物业的管理品牌如何，既是与他们日常学习生活密切关联的，也是他们能否自慰、自豪、自尊的一个重要影响因素。 物业管理品牌策略是战胜竞争对手的新颖而有效的策略 营销中利用物业管理品牌主要有两个途径。a、现场销售过程中，通过现有物业管理人员的仪表、言行、工作与服务态度等来直接展现物业管理品牌的魅力，把更多的购房者吸引到自己的物业项目上来。b、营销中有意把物业管理品牌作为一个卖点，通过电视、杂志、报纸等媒体把项目物业管理品牌的概念突出出来。因此创建物业管理品牌是物业公司发展的必然趋势，它将会使物业管理的服务水平不断推向新的高度，服务质量得到不断提高。四、创建物业管理品牌的策略1、 走市场化道

16、路物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高，这样，企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。市场化物业管理应该具有如下特征：2、 管理现代化 指导思想现代化。即对物业管理行业的管理要遵循市场经济的规律，要用开放的眼光看问题。 物业管理体制完善化3、 供需主体市场化 物业管理市场供给主体市场化物业管理市场供给主体指各层次、各类别的物业公司，它的市场化，应该具有以下几个特点：经营行为的自主性、经营目的效益性、物业管理组织企业化、经营活动的竞争性。 物业管理市场需求主体的市场化物业管理市场需求主体指需求

17、物业管理服务的业主、使用权人或其集合体业主管理委员会。它的市场化有两个要求：决策自主性、消费的社会化。4、 运用规范化它包括四个方面的内容： 委托合同化 物业管理委托合同是物业所有人或者业主委员会与物业公司签订的有关物业管理与经营方面，明确双方权利与义务的协议或契约。 价格合理化 价格构成合理化，说明物业管理过程中，哪些应纳入价格构成，哪些不应纳入价格构成。它要求价格定位不能过高或过低。 竞争有序化物业管理市场中的竞争应是实力、信誉的竞争，参与竞争的物业公司都应在机会均等、公平、公开、公正的条件下进行合法、有序的竞争。 监督机制规范化物业公司来说，既要有严格的内部制约，又要加强外部监督力度。推

18、进物业管理市场化，促进品牌战略的实施，规范物管市场要从以下几个方面入手：a、职责明确政府的职责就是制定和完善法律、法规，用法律、法规来规定政府、开发商、物业管理企业、业主和业主委员会的责任权力义务等，规范物业管理企业的成立和运作，使物业管理企业按照市场经济规律的要求来正常运行，同时还要强化对有关立法执行情况的有效监督。b、物业管理企业必须转变观念，摆正位置，由业主的 “领导者、管理者或者支配者 ”转向为接受业主委托，受雇于业主，为业主收好、管好、用好物业管理服务费，同时服务好，维护好业主的物业，方可从中得到合理的报酬。业主即房屋所有人也要转变观念，变被动接受物业管理为主动推行物业管理，认真履行

19、业主自治的职责，只要条件许可就应立即选举产生业主委员会， 为业主自治和有效行使业主自治权力提供组织保障。c、业主委员会必须是承担法律责任的独立法人或社团组织，履行业主对物业及公共设施和公用设备维护保养的责任和义务，实现物业保值增值的目的。d、并且在物业公司内部也要职责明确，确立岗位责任制，达到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作气氛，塑造良好的企业形象。5、 规范物业管理市场健全房地产市场，健全的房地产市场，能激活物业流通，促使业主关心自己物业保值，从而转变观念，接受物业管理市场化的观念，自觉履行对其拥有的物业及附属设施设备周围环境绿化、卫生、治安、维护、修缮和整治的义务，确保物业的完

20、好。 培育能适应不同消费需求的物业管理市场物业管理市场既可提供低档次非专业化服务，又可提供一般房屋修缮、清洁卫生、园林绿化、安全保卫专业化服务体系。它以住宅区为切入口，逐步向写字楼、工业区、商场、农村、学校、车站等各类物业延伸和拓展。 引入和保护竞争机制 此途径可增加物业管理市场的活力，使业主享受到优质的服务并合理支付给物业管理企业报酬。6、 依法建立规范化的物业管理制度 建立前期物业管理备案审查制度 建立物业管理确认制度 建立业主大会制度 建立物业管理招投标制度 建立住房维修资金制度 建立物业管理服务费双方协商制度7、 走专业化道路不断提高专业化水平，树立专业化经营理念。所有房屋的物业管理应

21、由独立经营的专业化物业管理公司管理， 由业主和物业管理公司签定协议，从而保证住宅区物业管理的水平的连续性和服务质量的不断提高。物业的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。专业人才奇缺是制约物业管理发展的一个不可忽视的问题。相当一部分是从房管单位或房地产开发企业转行为物业管理从业人员，不仅专业知识欠缺，而且服务意识不强。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型的行业，管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化，物业管理的难度必然越来越大，从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。遗憾的是，我国物业管理人才的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划。目前物业管理

22、企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度，远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要。因此，物业管理公司应树立人才竞争理念，不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘能人，同时要加强员工的专业化培训。我们先看一下在要成功塑造物业管理品牌的过程中，至少需要人才的种类：专业能力、综合能力出众的技术人才、知识全面、擅长协调的管理人才、能够适应市场变幻的营销人才、出谋划策的企划人才、具有创新精神和决断意识的企业家。要培养和引进这五类人才，必须做到： 在思想上要树立竞争意识和忧患意识，做到与时俱进， 引进人才时要做到公正严明，不要搞特殊化，杜绝走后门等不良风气。 提高从业门槛的高度，做好引进人才机制的改革，做到

23、“宁缺毋滥 ”。对内加大培训考核力度，在坚持狠抓业务培训的同时，严格考核制度，对不符合条件者实行“一刀切 ”，真正做到 “能者上，平者让，庸者下”。 加强对专业人员的培养加大对专业人才的培养力度，同时要与实践紧密结合起来，绝不能脱离实际需求情况。8、 创新策略创新是一个企业的生命，是企业发展的原动力，是企业超越自我的必然选择，是提升企业竞争力的重要手段。它包括战略创新、服务创新、理念创新。 战略创新其是企业在超竞争环境下的必然选择，制定并实施明确的战略创新措施是一个企业首先要考虑的问题。因此 ,企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题，都要求我们在战略管理上要有所创新，即要求我们制订的战略既要

24、方向正确，又要出奇制胜。在制定战略时，要分析外部环境及其发展趋势，尤其是与物业管理关系密切的第三产业市场需求及竞争状态，对有害于企业的影响尽量避免或转害为利。同时要认真研究竞争对手，认真分析企业实力，弄清物业管理行业竞争态势，发挥本企业优势，使企业经营建立在自身雄厚实力的基础上。在战略制定过程中，既要吸收有关技术与管理专家参谋咨询，也要吸收企业职工代表参加，以便集中群众智慧，同时使战略能得到企业职工的赞同与支持。 服务创新随着物管行业的日趋成熟完善，许多物业管理企业都在下大力抓管理，这样一来，各物业管理企业在具体实务管理上的差距就会越来越小。这就意味着，谁的管理和服务最有特色最接近人们的需求，

25、谁就能脱颖而出，备受人们的欢迎。因此，要求物业管理企业必须以人为本、要有高超的服务技能。 理念创新同理物业管理企业必须要领先的服务理念才能使管理更科学更有效，才可以把拓展市场这块“蛋糕 ”做得更大。9、 走规模化经营道路品牌之所以成为品牌，就是因为有了规模，或者说，规模铸就了当今世界的品牌。改革开放使我国的经济体制向着市场经济的方向发展，使我们看到了世界品牌的威力，国际国内市场竞争使我们进一步了解到品牌的背后有规模。产品企业的就是这样，服务企业的品牌也是这样，即使是正在营运阶段了物业管理的品牌，衡量成功与否的标志也是规模。2000年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达1200万平方米的企业，

26、 紧随其后的上海也已经有了管理规模达400 万平方米的物业管理企业，这类企业的发展不仅为它们品牌营运的成功奠定了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。10、 提供高质量的服务创建物业管理品牌不仅要体现在服务创新上，还要有提高质量的服务。优良的服务最起码做到：服务态度热情、服务设备完好、服务技术娴熟、服务项目齐全，程序规范、收费合理、制度健全、效率快速等。物业管理公司要把物管服务与人文关系、特色理念、社区文化建设结合起来。如采用 “个性化服务 ”，根据不同的住户提供不同的服务，体现物业管理“以人为本 ”的原则；又如在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下，采取“1拖 N”管理架

27、构； 即确定一个资深小区管理处为区域中心， 由它对周边小区管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一管理、分片服务，财务统一收支、分别核算。这可使得管理与维修人员配比大大降低，小区的平均开办费也相应减少。11、 加强法制化建设物业活动中业主的权利与义务不明确，业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，同时，作为一个新兴行业，物业管理也存在一系列问题。如物业管理企业存在服务不到位、收费与服务不相符等行为，损害业主的合法权益；物业开发建设遗留的质量问题，使物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。物业管理因此出一个社会热点现的种种纠纷，已成为问题。物业管理当前亟待解决的问题，一部全国性的物业管理法规 物业管理条例应运而生。它的颁布将根本上解决物业管理管理法制建设滞后、相关主体间的法律责任不清的问题，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，起到关键作用。条例的出台，标志着我国物业管理行业从此进入了法制化发展的新时期。但物业企业应在学习条例的同时，更要注重法制化的普及应用，可从以下几方面入手：要通过多种途径增强业主的维权意识，明确自己的权利和义务。并通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，维护大多数业主的合法权益。要高度重视合同和业主公约的签订。合同应当对物业管理服务的内容、质量、费用等事项作出