中国城市商业地产发展水平研判及未来趋势

1、中国城市商业地产发展水平研判及未来趋势崔霁2011年以来，经过一轮号称史上最严厉的房地产调控政策后，住宅地产发展 开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。商业地产由于有着不限购 不限贷的政策空间而成为新宠，不少地产巨头均加大了在商业地产领域的投资力 度。全年办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16. 1%和23. 7%0我国 商业地产市场未来仍有很大空间和潜力，预计未来儿年内的部分城市商业地产市 场将继续蓬勃发展，真正展于商业地产的“黄金i年”即将来临。一、中国城市商业地产发展水平研判1、商业发展与城市社会消费品零售总额及人均可支配收入具有高相关性图1 : 2011年全国主要城

2、市社会消费品零售总额与人均可支配收入80007000 李 6000 f 5000s 4000 g 300020001000n长三角环潮海珠三角内陆城市;北宗上海 » 1、广州y"十.崗又爲 f深才|衷評 吋“南宗丿 *门15ciilliw2000025000300003500040000人均可支ib收入（元）比较中国重点城市的商业发展，选取最直接反应当地商业发展现状的指标： 人均可支配收入和社会消费品零售总额，这两个指标直接和当地商业发展水平正 相关，根据2011年17个城市这两个指标的大小，得到上图，从上图可以得到， 目前第一阵营的主要是一线城市中的上海、北京和广州，人均

3、可支配收入在3-4 万元，社会消费品零售总额在5000-7000亿元；第二阵营主要是长三角区域较发 达的二、三线城市，如苏州、杭州、南京等，人均可支配收入在3-4万元，社会 消费品零售总额在2000-4000亿元；第三阵营主要是环渤海区域城市和内陆发达 二线城市，如成都、武汉、大连、天津等，人均可支配收入在2-3万元，社会消 费品零售总额在2000-4000亿元。图2 : 2011年全国主要城市人均gdp排名（美元）数据来源：各城市统计局2、结合城市经济水平、人口结构的变化综合判断城市商业地产发展水平商业地产开发与城市的发展紧密相关，城市经济水平、人口结构的发展变化 将会制约和影响商业地产的发

4、展。在各个城市人均可支配收入和社会消费品零售 总额的基础上，结合人均gdp和城市化率，判断中国各个城市商业地产发展阶段。商业地产平稳成熟阶段。以北京、上海、广州为代表，其城镇化率均已超过 85%,已经步入城市化进程的尾声和逆城市化的初期；常住人口处于1000-2000万 的范围，人均gdp已超过1. 5万美元，人均可支配收入大于3万元，社会消费品 零售总额大于5000亿元。这个阶段特征是：形成多个大型商业中心；奢侈品市场 快速发展；国际化品牌大规模进入；强调购物体验。百货丿占/大卖场正处于最佳发 展时期，高端的购物中心发展相对成熟；城市总体的商业建筑体量已趋于饱和。 逆城市化的进程给社区型商业

5、提供了发展的契机，专业店和折扣店等业态获得快 速的发展。商业地产快速发展阶段。以部分沿海经济发达城市和省会城市为代表，如杭 州、南京、沈阳、成都等。其大部分城镇化率区间在50-70% （城市化的中后期）， 常住人口范围250-1200万，人均gdp超过8000美元，社会消费詁零售总额在 1500-3000亿元。这个阶段特征是：有现代化的购物中心；连锁经营快速发展；中 高档市场得到快速发展；品牌认知度逐渐捉高；国际化品牌开始逐渐进入市场。 商业地产的形态以百货公司和街铺为主，其中高档百货公司获得较快的发展，众 多城市有2-3个高档百货公司；此类城市耐用消费品占比保持相对稳定，服务性 消费正逐渐占

6、据主导。商业地产逐步成长阶段。以部分交通便利内陆城由和经济较发达的城市为代 表，如无锡、宁波等。其城镇化率在40-50% （城市化的加速阶段），常住人口在 200-300万,人均gdp超过3000美元，社会消费品零售总额在400-1500亿元。这 个阶段特征是：出现了较人规模的零售类物业；以百货及专业卖场为主要零售形 态；连锁经营品牌进入市场；奢侈品市场得到发展。百货大楼和步行街是主要的 商业形态，此类城市非耐用消费品占比减少，耐用消费品和服务性消费占比提升。商业地产初级阶段。主要是一些地级市、县级市等。这个阶段特征是：这些 城市商业市场出现了中小型的零售类物业；传统商厦和街铺为主；以满足基本

7、生 活需求为主；缺乏品牌认知度；市场内缺乏国际化品牌。二、中国城市商业地产未来六大发展趋势1、一线城市商业地产进入运营期，二三线城市进入井喷期从近三年中国部分城市商办土地供应來看，未來五年甚至十年的过程中，一 线城市由于土地资源的稀缺，商业地产重开发时代将终结，而未来一线城市商业 地产的重点将是运营管理；同时，从数据可以看岀，2010-2012年成都和沈阳近三 年推出商办用地建筑面积是上海商办土地供应的近5倍之多。可以说二三线城市这 些商办土地如果在未来五年内实现开发，这些城市将进入商业地产的井喷期。图3:近三年一线城市和部分二线城市商办土地供应建筑面积总和（万平方米）180001600014

8、000120001000080006000400020000上海 北京 深圳 广州 成都 沈阳 武汉 天渾数据来源：cric近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项口在各大城市发展迅速。各地 规划的城市综合体建设规模非常惊人，已经到了 “哪个城市不综合”的地步了。 冇些县级城市也动辄建一个体量几十万平方米的综合体。针对全国综合体项目进 行的调杳发现，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到16437万平米。从 城市角度分析，预计未來3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。以成都 为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存量为523万平方米，2012年将 达到1061刀平方米，

9、儿乎翻了一倍，届时作为二线城市的成都，其人均商业面积 数值上将接近一线城市的水平。因此要关注部分二三线城市投资商业地产的风险, 由于一线城市房地产开发的空间有限，前几年很多房地产企业转战二三线城市进 行跨区域拓展，随着二三线城市进入大规模开发后，人口消费能力支撑冇限，因 此，未来需关注部分城市过度超前发展的风险。图4 :截止2015年全国20个重点城市综合体项目新增量预估（万平方米）数据来源：cric2、体验式消费的商业模式将受到更多关注大城市商业场所的客流有65%以上是为了娱斥旅游和休闲，比如在茶座、冷饮 店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园其至主题公园的消费，参与抽 奖、表演、杂耍

10、、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而來，而体验 与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消 费模式的新宠。因此，在客流量充足的一线城市开发商发展针对这种商业模式的 地产将有很大的利润空间。体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重 要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体验 式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，以客户的偏好等 做个性化的设计。口前已有商业项口在此方面进行了结合。比如大型的挑空屮庭 结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点，甚至有些商业广场把城市的文化活 动与集会功能纳入进

11、来，此外娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新人 类的另类消费需求。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性为 体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业 态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力。3、未来商业品牌经营连锁企业将越来越多涉及商业地产开发近期，国内餐饮业知名品牌海底捞已进军商业地产，在四川简阳打造20万平 方米商业综合体。海底捞进军商业地产可能主要出于两点：一是增收，二是上市。 随着成本上涨的压力越来越大，餐饮业的净利润率下降非常明显，拓展商业地产 经营模式，可以实现餐饮业的转型升级，同时也可拓宽企业的业务范畴和盈利空 间，为今后

12、的成功上市增添更多筹码。近几年商业品牌连锁企业逐渐沿着其自身价值链向上延伸，转向上游房地产 业的开发，纷纷涉足商业地产领域，以享受地段成熟后所带来的附加值收益。有 些商家涉足房地产业是岀于减少租金支岀的战略考虑，这样可以一劳永逸地占有 地段位置极佳的物业，避免支付高额租金，回避租金年年上涨的风险，又值得花 成木对物业进行装修，把物业改造成标准化的旗舰店。如红星美凯龙、国美、苏 宁、宜家等，廿前在中国的发展策略就是以收购土地、自行建店为主。购置和自 建店面，不仅能够确保企业连锁发展获得连续和稳定的经营周期和经营场所，而 且有利于企业在驻地进行t远规划。可见，有实力的商业品牌连锁企业将越来越 多的

13、涉足商业地产开发领域，因为这些企业冇着英在商业经营领域的知名度和资 源，招商的困难相对较小。4、实力的商业地产开发企业逐步构建自己的商业地产运营产品线对于商业地产企业构建自己的产甜线最早的始于万达，万达经历了产甜从第 一代单休店到笫二代组合店再到笫三代城市综合休的演变。屮粮集团“大悦城”城市综合体品牌以立足北京、天津为核心的环渤海都市 圈为基础，实行辐射东北与西南、拓展长三角及珠三角战略，目前在全国范围内 已拥冇近10个城市综合体项廿。中粮置业的发展战略是未來5-10年规划的商业资 产总额将达到1000亿元以上，未来2-3年在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在 国内大中型城市布局约20个

14、大悦城。北京西单大悦城国际化青年城；朝阳大悦城超级家庭生活娱乐购物 中心；沈阳大悦城国际化时尚生活地标mall；上海大悦城乐尚生活魅力 场。这是廿前四个开业的大悦城的定位。大悦城项廿根据地段、客群、主题的不 同，对一个甜牌系列的产甜进行不同定位，从整体上说其产甜针对的客群具有相 似性。具有年轻、时尚、前卫、敢于尝试的特点。华润置地“万象城”城市综合体品牌，由购物中心、写字楼和高级公寓、酒 店组成的都市综合体系列，不但推广了一种全新的都市化生活方式，更实现了华 润置地建筑引领城市的伟大梦想。如果说“万象城”是城市综合体高端品牌的话, 华润也在积极打造其中端品牌“五彩城”，立足时尚年轻家庭消费，以

15、中档 为主，以国际时尚休闲品牌为代表的，品牌档次类似丁屮粮大悦城，但硕件设施 要高于中粮大悦城的一种全新产品线。5、险资投资商业地产将成大势，优质商业地产将成追逐热点2010年9月出台保险资金投资不动产暂行办法发布，规定险资投资于不动 产的账面余额，不得高于保险公司上季末总资产的10%,这让毎个刀都有大量保费 进账的险企找到了新的投资出口。假设年增长率维持于每年15%,估计国内保险企 业的资产总值到2020年将累积达26200亿美元。假如其中5%的资金获准投资物业， 将令保险公司的房地产投资组合增长至1310亿美元。而险资投资不动产的物业形 式主要是商业地产，由于在严厉的房地产宏观调控下，优质商业地产具有规避政 策风险，能够保值增值的作用，因此预期未来优质商业物业将成为险资追逐的主 要对象。至2020年，险资投资不动产的总值将达到1300亿美元，这相当于给未来 中国商业地产注入了一剂强心针。6、有实力的商业地产开发商兼运营商未来将重点拓展商业管理服务输出在上个世纪末，管理输出一度风行，百盛、燕莎、赛特等商场都有大量的相 关项目。进入本世纪