某投资城中村土地改造项目合作协议的涉税风险及应对策略(精编版)

1、某投资城中村土地改造项目合作协议的涉税风险及应对策略( 一)案情介绍甲房地产有限责任公司先后于2016 年、2017 年与乙产业基地管理委员会签订了乙产业基地城中村改造项目合作框架协议及乙产业基地城中村改造实施协议, 两份协议合作内容为投资某城中村土地改造项目. 有关合作开发建设投资与回报的协议约定如下. 第一, 有关投资的约定 , 投资内容包括但不限于以下内容. 1、集体土地征收补偿、拆迁和安置费用; 2、垃圾清运、场地平整、围墙围建、文物勘探及挖掘费用; 3、组织测绘、钉桩、勘界、地面物评估、中介咨询、委托调查、宣传、奖励等费用; 4、征地拆迁过程中与街办、村、组发生的协调费用; 5、”七

2、通一平 ”,还建房屋、室外道路、绿化等配套公建、市政建设的建设资金; 6、财务、税费和管理费用. 第二, 投资回报的约定如下: 1、在国家政策范围内, 乙方通过公开招、拍、挂方式, 在城中村改造项目原址或异址, 集中向甲方供应相应的非城中村改造项目开发建设用地; 2、甲方完成城中村改造项目阶段投资额可以低交甲方获得基地内的住宅开发建设用地的竞买保证金和应缴纳的土地款. 3、甲方获得基地内非城中村改造项目住宅开发用地综合地价参照地块当期基准地价给予入区相关政策合理优惠, 城中村改造安置用地出让金按照城中村改造政策收取. 4、甲公司若成功竞买上述住宅建设用地, 全部土地出让金由甲公司支付城中村改造

3、总投资进行冲抵 ; 若未能成功竞买上述住宅建设用地, 则乙产业基地管理委员会应在竞买结束后15 日内 ,全额退还甲公司城中村改造总投资及投资所引起的财务、税费、资金成本( 按照国家开发银行同期贷款利息) 和管理费等费用 . 有关双方的权利和义务约定如下: 甲方为土地一级开发的开发主体, 土地拆迁、安置及补偿工作由乙方指定其他纳税人进行. 另外, 协议生效及其他事项中第五条约定: 协议经双方法人代表签字盖章后的45 天之内 ,甲方应向乙支付不低于3 亿元人民币的诚意保证金. 甲公司于 2016 年 6 月支付 3 亿元诚意保证金给乙产业基地管理委员会拆迁安置办公室,2017 年 3 月乙产业基地

4、管理委员会对该土地公开进行招拍挂, 甲公司未能成功竞买住宅建设用地 . 乙产业基地管理委员会征地拆迁安置办公室于2017 年 4 月退还甲公司3 亿元诚意保证金 .2018 年 2 月至 6 月返还甲公司资金占用费用7468.06 万元 . 请分析该份投资合作协议书中约定投资者甲房地产有限公司获得投资收益的税务处理? (二)涉税风险分析1、法律政策依据及解析财税201636 号文件附件 : 销售服务、无形资产、不动产注释第一条第( 五)项金融服务规定 : ”贷款服务是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动, 以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润, 按照贷款服务缴纳增值税. ”基于此条

5、规定 , 投资者投入资金 , 不承担风险 ,只收取的固定利润或者保底利润的经济行为, 实质上一种资金借贷行为,按照贷款服务缴纳增值税. 2、投资者获得收益的涉税处理(1) 本案例中甲公司的行为不是投资行为投资行为必须遵循利益共享, 风险共担的原则 , 根据本案例中合作协议约定, 甲公司若成功竞买上述住宅建设用地, 全部土地出让金由甲公司支付城中村改造总投资进行冲抵; 若未能成功竞买上述住宅建设用地, 则乙产业基地管理委员会应在竞买结束后15 日内 , 全额退还甲公司城中村改造总投资及投资所引起的财务、税费、资金成本( 按照国家开发银行同期贷款利息 ) 和管理费等费用 . 依据以上约定 , 可以

6、看出甲公司对该城中村改造项目工程不承担风险 , 只享受收益 ,不属于投资行为 . (2) 本案例中甲公司支付3 亿诚意保证金的行为实质上是借款行为. 本案例中合作协议中”协议生效及其他事项”中第五条约定 : 协议经双方法人代表签字盖章后的 45 天之内 , 甲方应向乙支付不低于3 亿元人民币的诚意保证金. 甲公司于 2016年 6 月支付 3 亿元诚意保证金给乙产业基地管理委员会拆迁安置办公室,2017 年 3 月乙产业基地管理委员会对该土地公开进行招拍挂, 甲公司未能成功竞买住宅建设用地. 乙产业基地管理委员会征地拆迁安置办公室于2017 年 4 月退还甲公司3 亿元诚意保证金 .2018

7、年2 月至 6 月返还甲公司资金占用费用7468.06 万元 . 因此, 甲公司参与城中村改造项目工程, 从协议中很清楚看出, 甲公司不承担投资风险, 只享受 ”全额退还甲公司城中村改造总投资及投资所引起的财务、税费、资金成本( 按照国家开发银行同期贷款利息)和管理费等费用 ”的收益 . 基于此分析 , 甲公司的行为不是投资行为 , 是借款行为 ,其获得的收益是一种利息收益, 必须按照贷款服务缴纳增值税. 4、分析结论根据以上分析 , 甲公司参与城中村改造项目工程,由于没有中标建设用地, 收到乙产业基地管理委员会征地拆迁安置办公室退还的3 亿元诚意保证金和资金占用费用7468.06 万元. 甲

8、公司必须按照借贷行为, 依法缴纳增值税422.72 万元7468.06 万元 (1+6%)6%. (三)涉税风险应对策略本案例中的税收风险是签订合同有问题导致的. 根据肖太寿博士合同控税的研究成果: ”企业的税收不是财务部做账做出来的, 而是签订合同签出来的, 要控制企业税收 , 必须从合同签订入手 . ”1 本案例中甲企业要降低或合法不缴纳增值税422.72 万元 , 必须按照以下合同签订技巧进行破解. 第一, 合作协议中应约定 : 土地拆迁、安置及补偿工作由乙公司负责指定别的公司负责,甲公司只负责按照计划及时支付资金, 当该土地达到出让条件时, 对外招标 , 甲房地产公司也参与招标 , 在甲房地产公司摘牌获得该土地使用权的二级开发的情况下, 如果挂牌成交价低于其前期城中村改造项目的一级开发成本, 则多出的成本由甲房地产公司自己承担; 如果挂牌成交价高于其前期的一级开发成本, 则超过部分由甲公司和乙产业基地管理委员会按照一定的比例 , 例如 7:3 的比例进行分成 . 第二, 将原合作协议中的 ”协议生效及其他事项中第五条约定: 协议经双方法人代表签字盖章后的 15 天之内 , 甲方应向乙支付不低于3 亿元人民币的诚意保证金. ”修改约定如下: ”协议经双方法人代表签字盖章后的15 天之内 , 甲方应向甲乙双方指定设立的共同监管账户支付城中村改造项目投资款3 亿元人