物业管理-上课

1、物业管理产业安全与发展陈芬菲北京交通大学2011年12月主要内容o 物业管理概念o 物业管理业发展现状o 物业管理业发展影响因素物业的概念（1）o “物业”是由香港传入大陆、逐渐流传，以致现在被普遍接受应用的一个专有名词o 关于“物业”的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种 o “物业”主要包括三个要素n已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇n与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施n以及屋宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路 物业的概念（2）o “物业”应是房产和地产的统一n 单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上

2、的物业 o “物业”是指各类房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地o 物业的概念有时被延伸至一定的空间场所n 随着物业管理业务领域的拓展，公园、电视塔、码头、水电大坝、游轮、航空母舰改造的游乐场所等皆已成为物业管理的对象物业的特点o 使用的长期性o 位置的固定性o 建设的长期性与投资的高额性 o 价值上的保值性与增值性 o 形式上的多样性 物业管理的概念（1）o 根据物业管理条例（以下简称“条例”）的规定， “物业管理”是指n 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动n 物业

3、管理活动具有委托和有偿服务两个最基本的特征，即委托方与受委托方双方应当签订物业服务合同；有偿服务就是应当按照有关规定交纳费用 物业管理的概念（2）o 根据物业管理条例的规定，物业管理的概念包含了以下四层含义 n 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格n 物业服务企业必须按照物业服务合同的约定，依法实施物业管理和服务n 物业管理的对象是物业，物业服务的对象是人，因此，物业管理是一种有偿的劳动n 物业管理是一种社会化、专业化和市场化的管理活动 物业管理的基本内容o 常规性的公共服务n物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业服务企业面向所有业主、物业使用人提供的最基本的管理和服务，其目的是确保

4、物业的完好与正常使用，维持人们正常的生活、工作秩序和良好的环境 o 针对性的专项服务n物业服务企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作 o 委托性的特约服务n物业服务企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务 物业管理的主要特点o社会化 n物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件 o专业化 n由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理 n专业化的特点要求从事物业管理的机构、企业必须具备一定的专业

5、化资质并达到一定的专业化标准，包括专业化的人才、专业化的工具和设备、专业化的工作标准o市场化 n在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施 n双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现 物业管理与物业服务o 2007年8月26日，国务院颁布了物业管理条例，并于2007年10月1日起实施，该条例将“物业管理企业”改名为“物业服务企业”物业管理和物业服务的区别（1）o权利主体不同n物业管理活动中的一切权利属于业主，物业管理的权利主体是业主和由其组成的业主大会n物业服务活动中的权利主体是物业服务企业 o参与主

6、体不同 n物业管理活动的参与主体有建设开发商、政府房地产主管部门、业主、租户、居民委员会等单位和个人n物业服务活动的参与主体主要是物业服务企业及员工 o涵义不同 n物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动n物业服务则是物业服务企业根据物业服务合同的约定而提供服务的行为，主要内容就是“对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序” 物业管理和物业服务的区别（2）o发生的概率不同 n物业管理的发生是必然的，只要一个物业已存在，就必然存在着物业管理n物业

7、服务有可能发生，当业主们不愿意自我服务时，就需要物业服务的参与，物业服务的发生才成为可能 o方式不同 n物业管理活动中，业主大会通过制定业主公约等规章制度约束业主和非业主使用人的行为 n物业服务活动中物业服务企业只能通过物业服务合同的约定来约束业主行为，作为服务者只能委婉地劝阻、报告，无任何强制措施来制止 o对象不同 n物业管理的对象除了物业之外，还有物业使用人、管理人和服务人的行为 n物业服务的对象只有人，即业主和其他物业使用人，即使对物业的维修、养护、管理，其服务的对象仍然是人而不是物业 o经营范围和收益来源不同 n物业管理的经营范围包括对共有物业的管理和经营，除了内部的专项维修基金、业主

8、交纳的物业服务费之外，还有共有物业的经营收入如停车场收入、外墙面和楼顶的广告收益、商铺租金收益等都属于物业管理收益来源 n物业服务的收益来源只有物业服务活动的酬金，除非业主大会授权，物业服务企业是无权经营共有物业的 物业管理产业安全o 产业安全是指特定行为体自主产业的生存和发展不受威胁的状态n安全的主体是特定行为体的自主产业n产业安全包含生存安全和发展安全两个方面n产业安全度，可以通过评价产业受威胁的程度加以反推o 产业安全有战略性、综合性、紧迫性、系统性、层次性、动态性及策略性等几个基本特征o 物业管理产业安全研究的对象是物业管理产业n其行为主体可以是国家，也可以是非国家行为主体o 物业管理

9、产业安全包括物业管理的生存安全和物业管理的发展安全主要内容o 物业管理概念o 物业管理业发展现状o 物业管理业发展影响因素中国现代物业管理业起源（1）o20世纪20年代，我国沿海及内地的一些大城市的房地产业蓬勃发展。随着房地产业的繁荣，当时已经出现了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，可以说是我国现代物业管理的雏形o1949年以后的计划经济时代，我国实行福利分房制度，采用的是传统的房屋管理，即由政府或政府的职能部门、事业单位采用行政手段，直接对房地产进行管理，管理机构是房管局、房管所或房管总公司和房管分公司，实行两级或三级管理 o20世纪80年代起，市场经济日趋活跃，城市

10、建设事业迅速发展，房地产经营管理体制改革的步伐加快。1981年3月18日，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大地的复苏，也意味着现代意义的物业管理在中国诞生了 中国现代物业管理业起源（2）o 物业管理业发展随着房地产经济体制改革的逐步深化 n 住房实物分配方式无法与我国传统的物业管理体制相适应n 房地产开发所带来的设施设备复杂性等问题促进物业管理体制改革n 居民生活水平的提高对物业服务质量提出了更高的标准中国物业管理业的发展历程o初步探索阶段（1981年至1993年）n1981年3月18日，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司成立o稳

11、定发展阶段（1994年至1999年）n1994年国家建设部颁布和实施了33号令城市新建住宅小区管理办法，以部门规章的形式确定了这种新的管理体制，标志着我国物业管理进入了规范化发展阶段 o快速成长阶段（2000年至今）n2000年中国物业管理协会正式成立，旨在推动物业管理行业的健康稳步发展n2003年9月1日，国务院颁发的物业管理条例开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段n2007年国务院颁发物权法，从法律的角度为物业管理定分止争、正本清源，对物业管理更好地进行经营管理以及为业主提供服务都提供了重要的法律依据 北京物业管理业发展现状o 社会效益o 生存状况o 业委会组建情况北京物业

12、管理业社会效应（1）o 支持就业再就业工程，减轻了政府负担n2008年，北京市房地产企业的主营业务收入2455.6亿元，其中，物业服务企业255.3亿元，中介服务业52.2亿元，其他房地产109.6亿元，物业管理远远超过中介服务业和其他房地产；对比其他服务业来说，2008年末，北京市住宿和餐饮业主营业务收入656.1亿元；文化、体育和娱乐业主营业务收入826.8亿元 n北京市第二次经济普查，3314家物业服务企业解决了22.6万人的就业问题；至2008年末，北京市铁路运输业共有企业法人单位20个，从业人员21.5万人；邮政业的企业法人单位385个，从业人员5.9万人北京物业管理业社会效应（2）

13、o 创造良好的工作生活环境，提高了人们的生活质量n作为新兴的第三产业的物业管理，在巩固城市建设成果，合理使用建筑物、公建配套设施，以及创造优美、整洁、文明的工作生活环境等方面，发挥着巨大的作 o 积极参与了社会公共事务管理，自觉承担社会责任 n物业服务企业能积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。如协助公安部门处理治安案件，同时协助有关机构处理社会突发事件，参加抢险救灾 n温家宝总理在2009年政府工作报告中把“大力发展社区商业、物业、家政等便民消费”作为扩大消费、拉动经济增长的一个重要方面 o 发展物业管理有利于维护社区稳定北京市物业服务企业生存状况企企 业业 规规 模模业态业态分布分布区域

14、区域分布分布企业企业资质资质盈利盈利能力能力企业规模o 2004年北京市第一次经济普查n北京市共有物业服务企业3531家，内资企业3397家，占总数的96.2%，其中国有企业468家，占总数13.8%；港澳台企业76家，占2.2%；外资企业58家，占1.6%n物业服务企业在管房屋建筑面积25551.6万平方米，房屋物业管理覆盖率为54.9% o 2008年北京市第二次经济普查n北京市共有3341家物业服务企业，物业服务企业和其他房地产活动单位在管房屋建筑面积44272.8万平方米o 2009年，全国实施物业服务的房屋面积超过100亿平方米，物业服务平均覆盖率接近50%，北京市的覆盖率已达70%

15、左右 资质等级o2004年北京市第一次经济普查n北京市全部物业服务企业中资质等级为一级的企业51家，二级企业112家，分别占总数的占1.4%和3.2%；三级企业1268家，无资质企业达到2100家，分别占物业服务企业总数的35.9%和59.5% o2010年北京市住房和城乡建设委员会物业管理处的统计数据n北京市一级资质企业共提高至112家，二级资质为271家，分别为物业服务企业总数量的3.56%和8.60%；三级资质有所减少，占总数比例下降至78.79% o从全国范围内来看， 2007年n一级资质的物业服务企业365家，占比7.93%；二级资质的物业服务企业235家，占比15.5%；三级资质的

16、物业服务企业3287家，占比71.46%；其他未取得资质的物业服务企业235家，占比5.11%业态分布（1）o 四种业态类型n 居住物业业态：包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，这是最主要的部分；n 商业物业业态：包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等，在服务理念、服务方式和服务内容上均处于起步阶段；n 工业物业业态：包括工业厂房、仓库等；n 综合物业业态：如车站、机场、医院、学校等。 业态分布（2）o2010年北京市不同物业管理业态统计项目共计5399个，其中住宅类项目为3632个，商业类项目201个，工业类项目60个，综合类的项目1369个 o住宅物业管理是当前物业管理

17、的主要业态形式，住宅业态的物业管理项目为33372.9万平方米，占在管实有房屋建筑面积总量的78.80% 区域分布（1）o 2010年四大发展区物业服务企业数量来看，城市功能拓展区所含的数量为1465家，占据首位，约占总数一半 o 在海淀、朝阳等主要城区的发展较早、较完善；远郊区县中发展速度较快，比如昌平区、通州区、顺义区等都发展迅速 盈利能力o 2004第一次北京市经济普查n北京市物业服务企业总资产共计727.30亿元，全年营业收入163.97亿元n营业收入在1000万元及以上的有339家，占10.5%，实现营业收入112.8亿元，占全部营业收入的66.7%n2004年，北京市的物业服务企业

18、共盈利7.12亿，而整个房地产行业经营利润126.16亿元，3531家物业服务企业创造的而利润仅为整个房地产业利润的5.64%o 2008年n北京市物业服务企业总资产达841.2亿元，全年营业收入255.3亿元，北京市3314家物业服务企业共亏损2.0亿元业主委员会（1）o 我国第一家业主委员会于1992年成立于深圳市万科物业管理有限公司管理的天景花园小区内，其成立的初衷是为了更好地配合市场化、专业化、社会化的物业管理，它开创了“业主自治与专业服务相结合的物业管理模式”的先河o 从物业服务企业的角度来说，它青睐于“一对一”的物业管理模式，如果一家物业服务企业主要负责一个业主的服务工作，工作量会

19、大量减轻，效率也会提高业主委员会（2）o1997年6月开始，在全市开展物业管理委员会的组建试点工作o2003年10月聚龙花园小区业主委员会成立，它是国家物业管理条例施行后北京第一个完全由业主依法行使权力，自主成立的业主委员会o2008年底，全市物业管理项目成立业主委员会707个，占物业管理项目总数4915的14.4%，其中，住宅物业项目成立业主委员会669个，占住宅项目总量的20.1%，新增44个；非住宅物业项目成立业主委员会38个，占住宅项目总数的2.4% o2010年底，北京市已组建业主委员会796个。其中城市功能拓展区组建的业主委员会约为390个，占比48.99%物业管理业面临的主要问题

20、o物业服务企业竞争力不强n企业规模化水平较低n企业核心竞争力匮乏o人员素质层次参差不齐，企业专业技术人员匮乏o品牌竞争力较弱 o服务意识和社会认可不足n企业服务意识淡薄n社会认知存在偏差o业主委员会作用发挥不够n2010年底，北京市业主委员会的数量达到796个，但组建率还不到三成，业主委员会不成立将导致很多物业服务活动无法开展 n由于立法相对滞后、业主委员会的地位、职责模糊不清等原因，造成业主委员会难以有效发挥其应有的作用 o物业管理法律和监管不完善n行业政策法规不健全n物业管理监管体系不完善主要内容o 物业管理概念o 物业管理业发展现状o 物业管理业发展影响因素外部因素（1）o宏观经济因素n

21、房地产开发投资o物业管理产业作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设有着互动互进的关系n截止到2010年末，北京市累计完成房地产开发投资2901.1亿元，其中，住宅完成投资1509亿元，写字楼完成投资259.1亿元，商业及服务业等经营性用房完成投资336.3亿元n近年来房地产业投机因素过多涉入，房地产调控加大n通货膨胀压力 o生产要素价格的上涨推动了物业服务成本的逐年递增，增加了北京物业管理产业的服务运营成本n2011年北京市的最低工资标准就从960元/月提高到了1160元/月o服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性的双重挤压，不仅吞噬了物业服务企业本以微薄的利润空间，甚至出现收费标准低

22、于服务成本的“倒挂”现象，从而导致本来亏损面就比较大的物业管理产业的亏损面继续扩大 外部因素（2）o产业政策因素n现代物业管理本身就是一种制度创新，制度是否适应行业的发展需要，直接决定着物业管理行业的发展方向o北京市制定了许多针对物业管理产业的“办法”、“规则”和“标准”等一系列相关法规政策，主要集中于业主大会，物业服务市场监管及第三方评估等各方面o2010年4月20日，北京市发布了北京市物业管理办法，并规定该办法自2010年10月1日起施行o2010年12月30日，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市民政局、北京市社会办联合下发了“关于印发北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则的通知”o2

23、010年11月15日，北京市住房和城乡建设委员会下发了“关于印发北京市物业服务企业信用信息管理办法的通知”o2010年6月26日，北京市住房和城乡建设委员会下发了“关于印发北京市物业服务第三方评估管理办法的通知”（京建发2010383号）o2010年9月29日，北京市住房和城乡建设委员会下发了“关于发布北京市地方标准住宅物业服务标准的通知”外部因素（3）o 社会舆论因素n 作为一个对公共安全具有重要影响的服务性产业，社会舆论环境对北京市物业管理产业具有重要的影响 o 长期以来物业管理行业是新闻媒体的关注焦点n 业主和物业服务公司之间的有效沟通，对企业乃至产业的发展都有着重要影响 外部因素（4）

24、o 招标制度因素n通过公平、公正、公开的方式选聘物业服务企业是行业逐步走向成熟的表现n目前物业管理招投标一般分为两种情况进行o 一是物业发展商或业主委员会委托政府房管部门一起组织招标；o 二是物业发展商或业主委员会自己组织人员招标，聘用物业服务公司 n没有一个统一的招投标权威管理部门，对不正当竞争的重视程度不够n建立一套完善的对招投标过程中寻租行为的防范机制对实现产业安全十分必要 内部因素（1）o 市场竞争态势n 随着产业市场与国际接轨，企业的经营思路从主要在局部发展转变为多地域经营o 国际上第一太平洋戴维斯、英国威格斯、德国杜斯曼、日本第一建筑服务株式会社、荷兰管家、世邦魏理仕、美国怡高等境外物管机构以及香港的东亚物业、嘉里物业、戴德梁行、和记黄埔、新世界、新恒基等都已经或开始在国内接管项目 n 物业服务企业专业化促进了竞争 n 北京市物业管理产业发展空间加剧了竞争内部因素（2）o 企业经营水平n 企业面临的持续亏损势必对未来生存带来严重挑战，影响物业管理产业安全和发展。n 除劳